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Du changement en matière locative à Bruxelles !

Jusqu’à présent, les règles régissant les baux privés relevaient de la compétence de l’Etat fédéral : elles étaient donc contenues exclusivement  dans le Code civil (alors que les baux dans les logements sociaux sont régis par les Régions depuis longtemps). La 6e réforme de l’Etat a régionalisé la matière du bail privé et les Régions ont désormais des compétences en ce domaine.

Une ordonnance et des arrêtés d’application

A Bruxelles, ces règles se retrouvent principalement dans le Code bruxellois du logement. Des modifications y ont été apportées par une ordonnance du 27/07/2017 (publiée au moniteur le 30/10/2017). On peut y retrouver, notamment, les principes fondamentaux concernant l’état du bien loué, la durée du bail, les possibilités de rupture du bail, la cession du bail, la sous-location, l’indexation et la révision du loyer. Des nouveautés sont insérées dans le Code concernant la colocation, le bail étudiant et le bail glissant.

Plusieurs arrêtés (arrêtés du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale), parus ou à paraître au moniteur belge, complètent et précisent le contenu de certains articles.

Zoom sur ce qui intéresse plus particulièrement les « praticiens de l’énergie »

Le contenu de ce qui suit ne se veut pas exhaustif mais attire l’attention sur les modifications qui touchent plus particulièrement les thématiques liées à l’énergie ou l’eau.

1. Information précontractuelle

Le nouvel article 217 du Code du Logement énonce les informations minimales que le bailleur doit communiquer au preneur, au plus tard lors de la conclusion du contrat de bail. Toute mise en location publique (annonce, affiche, etc) d’un bien destiné à l’habitation doit également contenir ces mêmes informations. Il s’agit de :

«   1° la description du logement ;

  2° le loyer, ne pouvant en aucun cas englober le montant des charges privatives ou communes ;

  3° l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité ;

  4° l’énumération et l’estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d’un forfait (présumé couvrir le montant des charges). Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;

  5° le certificat de performance énergétique ;

  6° le mode de gestion de l’immeuble. »

Le texte prévoit que le Gouvernement pourra prendre un arrêté pour préciser/compléter ces informations et arrêter un document standardisé reprenant le contenu et la forme des informations devant être communiquées par le bailleur.

Sanctions :

Si le bailleur ne remplit pas son obligation d’information précontractuelle, le preneur peut demander la résolution du bail (éventuellement assortie de dommages et intérêts) ou une indemnité, dans le cas où cette absence d’information lui cause un préjudice et en fonction de la gravité du manquement¹.

Par ailleurs, le juge qui constate que le bailleur a volontairement omis de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, limite le montant des charges dues par le preneur à celui communiqué avant la conclusion du bail².

Le bailleur proposant à la location un bien affecté à l’habitation au sens large et communiquant publiquement à ce sujet sans y faire figurer les informations minimales obligatoires s’expose à des sanctions (paiement d’une amende administrative communale fixée entre 50 et 200 euros).

2. Que doit contenir le bail ?

L’article 218, §1er du Code prévoit par ailleurs que le contrat de bail doit formellement contenir – par écrit cette fois – les mentions suivantes :

« § 1er. Tout bail entrant dans le champ d’application du présent titre doit être établi dans un écrit qui devra au moins contenir, indépendamment de toutes autres modalités :
1° l’identité complète de toutes les parties contractantes ;

  2° la date de prise de cours du bail ;

  3° la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble couvrant l’objet du bail ;

  4° le montant du loyer, ne pouvant en aucun cas englober le montant des charges privatives ou communes ;

  5° l’énumération et l’estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d’un forfait (présumé couvrir le montant des charges). Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;

 6° l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité et, le cas échéant, l’indication des numéros de compteurs ainsi que des codes EAN ou de tout autre code d’identification. »

Etat des lieux

Le Gouvernement a adopté un arrêté comprenant un modèle-type d’état des lieux³ (à valeur indicative donc non obligatoire), avec un explicatif, pour les parties qui désirent faire un état des lieux entre elles, c’est-à-dire sans recourir aux services d’un expert. Pour celles et ceux qui veulent le consulter : http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation/boite-a-outils-de-communication/modele-type-d2019etat-des-lieux-a-valeur-indicative.

3. Obligations du bailleur et du locataire en matière de réparations et d’entretien

Un arrêté4 en la matière, paru au Moniteur belge le 08/12/2017 , fixe de manière impérative et détaillée les obligations des locataires et des propriétaires en matière de réparations, entretien, etc. dans le logement. La liste, bien que détaillée, est non limitative. Actuellement, la répartition des obligations bailleur/locataire repose essentiellement sur la doctrine et la jurisprudence qui ont dégagé des notions en application du Code civil fort désuet sur le sujet.

» voir la liste des obligations

4. Travaux en cours de bail dans le logement – en vue d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment – et augmentation de loyer

L’article 221 inséré dans le Code du Logement permet désormais au bailleur de réaliser des travaux en cours de bail, en vue d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment, à certaines conditions et sans l’accord du locataire car ils améliorent le confort de l’habitation.

Toutefois, si le bailleur prévoit une augmentation du loyer à la suite de ces travaux, il doit obtenir l’accord du locataire au plus tard un mois avant le début desdits travaux. Cette augmentation doit être proportionnée au coût réel des travaux et à l’amélioration des performances énergétiques.

5. Entrée en vigueur

Les nouvelles dispositions du Code concernant les baux d’habitation entrent en vigueur, pour la plupart, le 1er janvier 2018. Elles s’appliquent immédiatement aux baux en cours, sauf pour ce qui concerne les informations précontractuelles et les mentions obligatoires dans le contrat de bail dont question ci-dessus (point 1. du présent article) : dans ce cas, les règles ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2018.

[1] Un raisonnement parallèle était à l’origine de cette décision de justice relative à l’absence de certificat PEB au moment de la conclusion du bail. Le locataire avait obtenu une réduction de loyer.

[2] Ce nouveau type de sanction n’écarte pas les autres dispositions prévues dans le droit commun.

[3] L’arrêté est paru au Moniteur belge (MB) du 06/11/2017 et fut corrigé d’un erratum le 28/11/2017, et est donc entré en vigueur 10 jours après sa parution.

[4] Arrêté du 23 novembre 2017 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant une liste non-limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur visé à l’article 223 du Code du Logement