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La grille de loyer, nouvel outil pour lutter contre les loyers abusifs !

Carte blanche donnée à Thibaud De Menten des Equipes Populaires

Le 9 février 2017, la « plate-forme logement » rassemblait associations, syndicats, échevins du logement, présidents de CPAS et parlementaires des différents groupes politiques autour de trois revendications pour améliorer le droit au logement :

  1. rappeler à chacun que le droit au logement oblige les propriétaires privés à proposer un loyer raisonnable, c’est à dire adapté aux caractéristiques du logement ;
  2. instaurer une instance chargée de négocier le montant d’un loyer, en cas de désaccord entre les parties locatives ;
  3. adopter une grille de loyer permettant d’estimer si le loyer est raisonnable ou non.

Conformément à l’accord de majorité, cette grille a été publiée au moniteur belge le 29 novembre 2017¹. Pour la première fois de l’histoire bruxelloise de la politique du logement, locataires et propriétaires disposeront d’un outil pour objectiver le montant du loyer, au regard des caractéristiques du logement.

Concrètement, qu’est-ce que ça change?

Vous louez un appartement ? Une maison ? Avec, une, deux, trois chambres ou aucune ? Votre logement mesure 26, 54, 76 ou 124 mètres carrés habitables ? Vous habitez Anneessens, Matonge,  Bon air ou le Bas de Forest ? La grille, prochainement disponible sur le site de la Région également, vous donnera une fourchette de prix au mètre carré « habitable ».

La grille prévoit, par ailleurs, des diminutions de loyers d’une somme forfaitaire déterminée par le Ministre si le logement présente des éléments d’inconfort particulier, tels :

« 1° la présence de convecteurs en lieu et place d’un système de chauffage central;

2° l’absence d’outils de régulation thermique tels qu’un thermostat ou des vannes thermostatique;

3° l’absence d’espaces récréatifs tels qu’une terrasse, une cour, un jardin ou un balcon;

4° un faible niveau de performance énergétique »².

A l’inverse, le loyer indicatif sera revu à la hausse si le logement dispose d’un garage, d’une seconde salle de bain, ou d’une excellente « PEB ».

Les propriétaires sont-ils obligés d’appliquer la grille de loyer ?

« Non » répond la Ministre. Mais « proposer un loyer raisonnable, compte tenu des caractéristiques du bien, lui semble en effet « raisonnable », cohérent et logique. » En réponse au député Alain Maron, Madame Céline Frémault précise, en juillet 2017, «  Il s’agit d’un outil destiné à donner à tous une « idée » générale de ce que serait un loyer médian pour un bien répondant aux mêmes caractéristiques générales. Mais pas particulières ! Il ne faut donc pas trop vite confondre, selon moi, loyer indicatif de référence et loyer raisonnable ! Il est dès lors pour moi inenvisageable que la grille serve à déterminer dans tous les cas ce que serait un loyer raisonnable ou non. Bien entendu, il faut lutter contre les loyers abusifs ! Bien entendu, le marché est sous tension, et spécialement dans certains secteurs. (…) Pour autant, (…) le juge de paix est déjà habilité à corriger des loyers excessifs. Rien n’empêche ce dernier de se saisir de ce nouvel outil, mais il devrait selon moi toujours le faire au cas par cas, toujours en lien avec les très nombreuses caractéristiques non prises en compte par la grille (…). Les médiateurs ou les arbitres pourront d’ailleurs faire de même. Vous souhaitiez donner des armes aux locataires, M. Maron. Moi également ! »

De son côté, la députée Caroline Désir, « trouve intéressante la notion de loyer « raisonnable » (…), mais n’aperçoit pas la plus-value par rapport à l’article 3 du Code bruxellois du Logement, qui prévoit déjà que le logement doit être financièrement abordable. »  Et de conclure : «  tout locataire sur lequel pèse un loyer manifestement déraisonnable peut dès à présent s’appuyer sur l’article 3 pour ester en justice. Sous peu, il pourra également se fonder sur la grille de référence des loyers. » Ce à quoi les députés se sont engagés devant la Plateforme Logement, c’est à protéger le preneur. Cet objectif est pleinement rencontré par l’introduction de la grille des loyers, à utiliser en combinaison avec l’article 3. »

Se saisir de ces nouveaux outils

Afin de soutenir les associations actives dans l’accompagnement des locataires, la plate-forme logement organise un cycle de form’action sur la manière d’identifier les loyers abusifs, sur la base du code du logement (notion de chambre, de surface habitable, de luminosité naturelle,… ), de la grille de loyer, et des caractéristiques particulières d’un logement comme de la relation locative prise dans son ensemble.

Le deuxième volet de la form’action porte sur les stratégies, les étapes et les modalités d’une re-négociation amiable et judiciaire d’un loyer abusif, en s’appuyant sur les premières expériences menées par les Equipes Populaires. En effet, plusieurs locataires ont déjà engrangés des résultats positifs, tandis que d’autres ont saisi la justice de Paix. Nous ne manquerons pas de vous faire part des jugements attendus dans les semaines et mois qui viennent ! Encourager ces démarches nous paraît essentiel, notamment parce que la nouvelle formule d’ « allocation loyer généralisée » sera conditionnée au respect, par le bailleur, de la grille de loyer !

» Infos et inscriptions bruxelles@equipespopulaires.be

[1]Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale Bruxelles du 10 novembre 2017 instaurant une grille indicative de référence des loyers – Erratum, M.B., 29 novembre 2017.
[2] Voy. l’article 6 de l’Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017 instaurant une grille indicative de référence des loyers M.B., 6 novembre 2017.

Pour aller plus loin :

» Pour en savoir plus sur la nouvelle ordonnance relative au bail, lire cette page.

» Faire le test en ligne concernant son loyer : Que vous soyez locataire ou bailleur, actuel ou futur, ce site vous permettra de connaitre le loyer indicatif de référence pour le bien que vous louez ou envisagez de louer en prenant en compte sa localisation et ses caractéristiques principales.

» un article de Bx1 concernant la grille des loyers