Contrat de bail et responsabilités

Le contrat de bail, auquel peut être joint et annexé l’état des lieux, permet d’établir plus spécifiquement les responsabilités du preneur et du bailleur en fonction du bien dont il est question. Le contrat de bail n’est pas un texte législatif mais il a une valeur juridique. Dans certains cas, la loi prévaut sur le contrat de bail ; dans d’autres, c’est l’inverse :

  1. Le contrat de bail ne précise pas spécifiquement les responsabilités des parties : il faut se référer aux normes prescrites par la loi.
  2. Le contrat de bail précise des responsabilités spécifiques pour le logement, dont il n’est pas fait mention dans la loi : il convient de se conformer à ce qui est convenu dans le bail.

Les contrats de bail doivent obligatoirement être conclus par écrit, contresignés et enregistrés pour avoir une valeur obligatoire officielle.

Définition

Le contrat de bail est un contrat qui lie deux parties, le preneur (locataire) et le bailleur (propriétaire). Le bailleur s’engage à procurer au preneur la jouissance d’un logement pendant un temps limité et moyennant un prix, le loyer. Le contrat de bail établit de manière plus précise, les responsabilités du preneur et du bailleur ainsi que d’autres modalités (loyer, garantie locative, charges communes, etc.).

Le bail mentionne également des informations relatives au décompte de charges, qu’elles soient communes et/ou privatives. Ainsi, le bail doit au moins contenir le montant et les modalités de paiement des charges (provisions ou forfaits) ainsi que la mention de l’ensemble des postes que couvrent ces charges. En revanche, en l’absence d’instruments de mesure (ni compteur individuel, ni répartiteur, ni compteur de passage), il est conseillé, mais non obligatoire, de mentionner dans le bail la clé de répartition des charges.

Au moment de la conclusion du contrat de bail, le bien loué doit répondre aux « exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité ». Ces exigences concernent surtout :

  • les exigences structurelles et de stabilité du bâtiment
  • l’humidité et l’aération du logement
  • l’éclairage naturel du logement
  • les équipements du logement (installations conformes, sanitaires, etc.)

Sanctions encourues :

Si le logement ne répond pas aux conditions minimales lorsque le locataire veut s’y installer, ce dernier peut soit :

  • demander la résolution du bail (avec dommages et intérêts éventuels) auprès du juge de paix
  • exiger l’exécution des travaux nécessaires. Dans l’attente de l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Sous certaines conditions, les parties peuvent décider de conclure un contrat de bail pour rénovation. Dans ce cas particulier, les règles énoncées ci-dessus ne sont pas forcément d’application.

Les annexes au contrat de bail

Deux documents doivent obligatoirement être inclus au contrat de bail, ce sont les annexes. Il s’agit :

  • des conditions minimales auxquelles doit répondre tout logement loué en tant que résidence principale pour être conforme aux “exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité” (cette annexe varie en fonction de la région dans laquelle la personne habite).
  • des explications sur un certain nombre d’aspects importants du droit en matière de baux à loyer.

Ces deux annexes sont obligatoires pour tous les contrats conclus après le 18 mai 20071.

Depuis la publication de l’ordonnance relative à la performance énergétique et au climat intérieur des bâtiments un troisième document doit être obligatoirement annexé au contrat de bail, le certificat PEB.

L’enregistrement du contrat de bail

Tout contrat de bail conclu depuis le 1er juillet 2007 doit obligatoirement être enregistré. L’enregistrement du contrat de bail est une obligation légale, gratuite, qui incombe légalement au propriétaire (bailleur). Le locataire peut également faire enregistrer le contrat de bail s’il le souhaite, mais il n’est pas obligé.

L’enregistrement est une formalité visant à protéger les droits du locataire. Si le contrat de bail n’est pas enregistré dans les délais impartis :

  1. le propriétaire peut se voir infliger une amende
  2. s’il s’agit d’un bail de 9 ans, le locataire peut, depuis le 1er juillet 2007, partir quand il veut sans indemnités

Informations supplémentaires :

Si vous désirez plus d’informations à propos de l’enregistrement du contrat de bail et des droits d’enregistrement, référez-vous à cette brochure du SPF Finance ou référez-vous au site officiel national

[1] Art. 102 Loi du 25 avril 2007 et A.R. du 04 mai 2007 pris en exécution art 11bis du Code civil dans la section relative aux baux de résidence principale.