Jurisprudences de la section logement

Publié le: 19/06/2019 - Mis à jour le : 27/06/2019

Grille des loyers : son application par la Juge de Paix de Saint-Gilles

Jugement prometteur du 15 janvier 2019 !¹

Dans cette affaire, les locataires – parties défenderesses (car les locataires ont été cités en justice par le propriétaire du fait d’arriérés de loyers) – sollicitent la réduction de leur loyer de 150€/mois, à dater de la signature du contrat de bail, et ce en application notamment de l’article 3 du Code bruxellois du Logement. Les locataires ont obtenu gain de cause pour les raisons expliquées ci-après. C’est pourquoi nous invitons les travailleurs sociaux à tester les loyers de leurs usagers et, le cas échéant, à agir pour en solliciter la réduction.

La demande initiale

Dans cette affaire, les locataires, cités en justice par le propriétaire du fait d’arriérés de loyers, sollicitent une réduction sur leur loyer de 150€/mois, à dater de la signature du contrat de bail. Ils font notamment référence à l’application de l’article 3 du Code bruxellois du Logement. Cette disposition, entrée en vigueur le 8 juillet 2013,  précise – de façon essentielle – que : « Chacun a droit à un logement décent. Il convient à cette fin de favoriser la mise à disposition d’un logement conforme aux règles de qualité (sécurité, salubrité et équipement), abordable financièrement, procurant une sécurité d’occupation, adapté au handicap, jouissant d’un climat intérieur sain, pourvu d’une bonne performance énergétique, connecté à des équipements collectifs et outres services d’intérêt général (notamment, écoles, crèches, centres culturels, commerces et loisirs). Il appartient aux pouvoirs publics, entre autres, de créer les conditions nécessaires à la réalisation de ce droit fondamental » (c’est nous qui soulignons). Dans leurs conclusions écrites, les locataires rappellent également que les travaux parlementaires, ayant précédé l’adoption de cette disposition, précisent qu’ «il est à espérer qu’avec l’adoption de ce nouveau texte, les bruxellois trouvent davantage de nouveaux logements de qualité mais à prix abordables, y compris dans les logements du domaine privé » (Doc A-355/2 – 2012/2013 de la RBC, p. 38).

A l’appui de leur demande, les locataires font parallèlement référence :

• à l’article 225 du Code bruxellois du Logement, applicable aux baux en cours au 1^er janvier 2018, prévoyant désormais que « Le Gouvernement arrête une grille indicative de référence des loyers à laquelle pourront se référer les parties sans que cela ne constitue une contrainte supplémentaire pour le propriétaire. Cette grille de loyers est construite sur la base de critères internes et externes du logement tels que sa localisation, sa superficie habitable, ou le nombre de pièces existantes. Le Gouvernement peut également prévoir que les loyers qui ressortent de cette grille soient majorés ou minorisés en fonction d’autres critères comme la présence d’éléments de confort ou d’inconfort particulier. Elle est aisément accessible au public. »
• aux arrêtés d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017 et du 10 novembre 2017 instaurant une grille indicative en référence des loyers². L’annexe de ce dernier arrêté prévoit, en outre, la « majoration ou minoration du loyer en fonction d’attributs du logement: ces loyers peuvent être majorés ou minorés d’une somme forfaitaire, compte tenu de la présence d’éléments de confort ou d’inconfort particulier;

Pour la majoration des loyers, les critères retenus sont:

• la présence d’une deuxième salle de bain;
• la présence d’un garage;
• la présence d’un espace de rangement;
• un haut degré de performance énergétique;

Pour la minoration des loyers, les critères retenus sont:

• la présence des convecteurs (au lieu d’un système de chauffage central);
• l’absence d’outils de régulation thermique (thermostat ou vannes thermostatiques);
• l’absence d’espaces récréatifs (terrasse, jardin, cour ou balcon);
• un faible niveau de performance énergétique.»

Concrètement, les locataires à la cause ont procédé à l’évaluation de leur loyer sur la base de l’outil mis à disposition par la Région Bruxelloise³, en ayant pris en considération, dans le quartier Hôtel des Monnaies, un appartement « une chambre » datant d’avant 2000, d’une superficie de 64m2 et sans double vitrage, pour aboutir ainsi à un loyer qui devrait – en application de la grille indicative – se situer entre 380,60€ et 495,80€.

Les locataires en déduisent, à juste titre, que le loyer réclamé par leur propriétaire à raison de 650€/mois était hors proportion par rapport au loyer de référence, compte tenu des caractéristiques du bien loué, excédant ainsi le loyer indicatif d’environ 33%.

Ils proposent dès lors – très raisonnablement – de ramener le loyer réclamé au montant de 500€/mois, ce qui représente encore toujours un loyer plus élevé que celui découlant de la grille indicative, mais plus raisonnable et proportionné par rapport aux caractéristiques du bien. De plus, cette proposition de 500€ ne tient même pas compte des critères de minoration qui pourraient être pris en considération dans le cas d’espèce (la présence de convecteurs, l’absence d’espaces récréatifs (tels qu’une terrasse, un jardin, un balcon ou une cour), le simple vitrage,…).

La décision du juge

La justice de Paix de Saint-Gilles donne raison aux locataires et condamne, par jugement du 15 janvier 2019, le propriétaire au remboursement de loyers trop perçus « tenant compte de la réduction de loyer de 150€/mois à dater de la signature du contrat (…) pour loyer excessif (déraisonnable) (…)».

Comme les locataires l’y avaient invitée, la Juge de Paix, pour aboutir à un tel verdict, est revenue aux sources, en décortiquant les débats parlementaires ayant entouré l’adoption de la grille des loyers.

La juge fait dès lors état de débats parlementaires en Commission Logement du Parlement de la Région Bruxelles-Capitale lors desquels, la Ministre du logement en exercice, en réponse aux questions des partis francophones, précisa en effet que : « sur la portée de cette grille, il s’agit d’un premier pas. (…) un premier pas peut-être encore vers une utilisation par les juges amenés à s’en emparer dans des cas où il serait fait état de loyers abusifs. Évidemment, je ne puis m’engager pour eux sur ce dernier aspect étant donné que cela ne fait pas partie du giron des compétences régionales, et qu’il y a lieu de respecter la séparation des pouvoirs. Mais il est logique de penser que la nouvelle grille pourra constituer une balise supplémentaire dans l’évaluation faite par tout juge, ou même, médiateur ou arbitre amené à agir dans le cadre d’un conflit locatif »⁴.

Une parlementaire y précisait à son tour que : « La grille indicative des loyers est un outil attendu dans notre politique régionale du logement. Je pense qu’il faut que nous nous réjouissions d’abord de son arrivée. C’est aussi un outil qui deviendra plus ou moins utile en fonction de la manière dont les uns et les autres vont s’en emparer. Je pense évidemment aux locataires et aux bailleurs, mais aussi aux associations, aux juges de paix et aux autres acteurs du secteur. (…) »⁵ Cette oratrice précisait encore en la Commission que : « (…) Je souhaiterais également rappeler tout l’attachement que mon groupe porte à la grille de référence des loyers, premier pas important vers une régulation des loyers. Aussi indicative soit elle, elle permettra, en l’état actuel du code, à des justices de paix de statuer sur le caractère raisonnable ou non d’un loyer. Nos travaux en témoigneront et j’espère que ceux-ci serviront de base à une nouvelle jurisprudence qui permette de limiter les abus manifestes dont certains bruxellois sont victimes. (…) »⁶

A la même occasion, un autre orateur y ajouta : «  (…) Je ne vais pas m’attarder plus longuement sur tous les points, mais l’un d’entre eux mérite d’être soulevé : celui du loyer raisonnable. Le logement est droit fondamental et à ce point prégnant qu’il ne peut être laissé à la seule détermination du marché. Dans cet esprit, le gouvernement est dans l’obligation d’être attentif aux loyers démesurés demandés par certains propriétaires (…) »⁷.

La Ministre du logement en exercice, en réponse à certaines questions, précisa ensuite que : « (…) la grille a d’abord et avant tout, je le répète, une portée informative générale. Il s’agit donc d’un outil destiné à donner à tous une idée générale de ce que serait un loyer médian pour un bien répondant aux mêmes caractéristiques générales. Mais pas particulières ! Il ne faut donc pas trop vite confondre, selon moi, loyer indicatif de référence et loyer raisonnable ! Il est dès lors pour moi inenvisageable que la grille serve à déterminer dans tous les cas ce que serait un loyer raisonnable ou non. Bien entendu, il faut lutter contre les loyers abusifs ! Bien entendu, le marché est sous tension, et spécialement dons certains secteurs. Mais donner de l’information, une information objective, claire et transparente, à l’ensemble du public, locataires comme bailleurs, me semble déjà être une première étape que personne n’a jusqu’ici eu le courage ou la détermination de franchir alors pourtant qu’elle est déjà à même, selon moi de mettre à plat pas mal de croyances et de tensions évitables concernant la hauteur supposée excessive ou faible d’un loyer. Pour autant, et vous le souligniez M. Maron, la juge de paix est déjà habilité à corriger les loyers excessifs. Rien n’empêche ce dernier de se saisir de ce nouvel outil, mais il devrait selon moi toujours le faire au cas par cas, toujours en lien avec les nombres caractéristiques non prises en compte par la grille, assez logiquement d’ailleurs si l’on veut éviter un outil impraticable, incompréhensible ou basé sur des données peu solides. Les médiateurs ou les arbitres pourront d’ailleurs faire de même. Vous souhaitiez donner des armes aux locataires, M. Maron. Moi également ! Je reprends ici textuellement ce que je vous disais déjà le 15 décembre à ce propos : «  Si ces locataires « victimes » de loyers excessifs sont très certainement une majorité à en être parfaitement conscients, cet outil leur permettra néanmoins et surtout d’effectuer une première vérification de la hauteur de cet excès et de décider de la suite à y donner.  C’est cela qui est important : donner directement du pouvoir aux gens et non systématiquement agir en leur nom. (…) »⁸ ; « il est inopportun de cadrer l’utilisation que les juges de paix feront de la grille. Ce n’est pas de la compétence de la Région ni même nécessaire : selon la Ministre, il est au contraire utile que les juges conservent une marge de manoeuvre pour adapter leur approche du loyer au cas par cas. En effet, de nombreux éléments, non pris en compte dans la grille, peuvent justifier un dépassement : il n’est pas possible de tout calculer à l’euro près et d’intégrer tous les facteurs. (…) »⁹.

La Juge de Paix a logiquement déduit de ces travaux parlementaires, que l’intention du législateur est que la grille de référence des loyers ait une portée informative envers bailleurs, locataires, juges de paix et autres acteurs du secteur, pour des baux déjà contractés (« tous locataire sur lequel pèse un loyer manifestement déraisonnable ») et futurs, et de fournir aux juges un outil pour décider d’un éventuel excès en leur laissant une marge d’appréciation.

Il faut également en déduire, selon la Juge, que le législateur a aussi voulu permettre au locataire ayant déjà contracté un bail d’évaluer par la suite le montant du loyer par rapport à sa (non-)conformité avec la grille des loyers, même si elle est indicative, car ce n’est souvent qu’en habitant le bien (et non pas lors de la première visite préalable), que le locataire constate les manquements.

En décider autrement aurait pour conséquence que le but poursuivi par les nouvelles dispositions du Code bruxellois du logement seraient vidées de tout sens.

***

Nous invitons dès lors les travailleurs sociaux à tester les loyers de leurs usagers et le cas échéant, à agir pour obtenir leur réduction. Il faut toujours garder à l’esprit notamment que l’absence d’un système de chauffage central ou d’outils de régulation thermique (thermostat ou vannes thermostatiques), ainsi que le faible niveau de performance énergétique devraient conduire à une baisse du loyer si celui-ci excède celui prévu par la grille.

[1] J.P. Saint-Gilles, 15 janvier 2019, n°RG 18A699, inédit. Pour consulter le jugement, cliquez ici.
[2] D’autres grilles avaient déjà été établies préalablement :
– La grille « Picqué » établie vers 2012 quand la Région bruxelloise ne disposait pas encore de la compétence sur les baux à loyer et dans le but d’accorder une réduction fiscale (précompte immobilier) aux bailleurs qui conformaient leurs loyers aux valeurs locatives moyennes telles qu’appliquées sur le marché bruxellois;
– La (première) grille « Fremault » élaborée vers 2013 quand la Région bruxelloise ne disposait toujours pas de la compétence sur les baux à loyer et c’est cette dernière qui a, moyennant certaines modifications, été adoptée par la suite par la Région bruxelloise.
[3] https://loyers.brussels/
[4]Compte rendu intégral des interpellations et des questions, Commission du Logement, réunion du jeudi 13.12.2016, C.R.l. COM 2016-2017), n°35, p.28 (nous soulignons).
[5] Op cit., p 39. (nous soulignons)
[6] Compte rendu intégral de la Séance plénière du mardi 18.07.17 du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, C.R.l N°37 – Session 2016-2017, p. 45-46 (nous soulignons).
[7] Op cit.,p. 50. (nous soulignons)
[8] Session Ordinaire du 06.07.17 du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, A-488/2 – 2016/2017, p. 49. (nous soulignons)
[9] Op cit., p. 112. (nous soulignons)

Publié le: 16/02/2017

Justice de paix, Sprimont, 19 décembre 2013

Une locataire se voit accorder une réduction de loyer au motif que le certificat PEB du bien loué ne lui a pas été présenté lors de la conclusion du bail. Elle argumente qu’elle ne s’attendait pas à devoir assumer des charges d’énergie si importantes et estime que si le certificat PEB lui avait été présenté elle aurait mieux pu se rendre compte de l’état du logement et des installations de chauffage. Elle demande donc une réduction de loyer avec effet rétroactif, visant à compenser le surplus de consommation de chauffage.

Il faut noter que la locataire a ici utilisé le principe d’exception d’inexécution avant de se présenter devant la justice. Cela signifie qu’elle a d’initiative réduit le montant du loyer qu’elle payait à son propriétaire et ce en l’absence de tout jugement. Ce principe ne doit être utilisé qu’avec précaution et en respectant certaines conditions. Plus d’informations à propos du principe d’inexécution sur cette page.

» en savoir plus sur cette décision

Publié le: 10/06/2016 - Mis à jour le : 27/09/2016

Tribunal de 1ère Instance, 57e chambre correctionnelle, 4 septembre 2008, n°48.L6.5996/06.

Le Tribunal condamne le propriétaire du chef d’homicide involontaire par défaut de prévoyance et de précaution. En effet, un des enfants de la locataire est mort dans un incendie déclenché suite à l’installation de convecteurs au gaz, achetés d’occasion par le propriétaire, dans son appartement particulièrement vétuste et mal chauffé. Or, la taille du convecteur placé dans la chambre des enfants était disproportionnée par rapport à la taille de la pièce, laquelle n’était par ailleurs pas munie d’un système d’aération suffisant.

>>> Lire l’entièreté de la décision

Publié le: 10/06/2016 - Mis à jour le : 27/09/2016

Justice de Paix (2e canton d’Anderlecht), 4 mars 2010, n° R.G. 09A2043.

Alors que le demande principale émane du propriétaire contre son locataire, en vue d’obtenir du juge de paix la validation du congé (= rupture de de bail), le locataire introduit une demande reconventionnelle à l’encontre du propriétaire aux fins que celui-ci produise tous les relevés de charges et les justificatifs liés aux charges locatives, et rembourse toutes les provisions versées depuis le 1er septembre 2006 qui ne seraient pas justifiées. Au regard de l’ensemble des justificatifs produits devant le Juge, celui-ci considère, après vérification, que le locataire n’est pas fondé à réclamer un trop perçu.

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Publié le: 10/06/2016 - Mis à jour le : 27/09/2016

CE, 12.02.2003, Leroy et Postiau, n°115.808

Un immeuble occupé par deux personnes (une mère et sa fille mineure) fit l’objet d’un arrêté du bourgmestre le déclarant insalubre et prévoyant son évacuation, le cas échéant avec l’aide de la force publique. Les occupantes introduirent un recours contre l’arrêté du Bourgmestre devant le Conseil d’Etat. Cette haute juridiction administrative leur donna raison en suspendant l’arrêté litigieux. Le Conseil d’Etat fonde sa décision notamment sur le fait que le Bourgmestre ne s’est pas enquis du relogement des occupantes. Il déclare « qu’il ne ressort d’aucun élément transmis au Conseil d’Etat que les parties adverses se soient souciées, avant de prendre la mesure litigieuse, d’aider les occupantes à retrouver un logement, ni même qu’elles se seraient souciées des possibilités concrètes que celles-ci avaient de retrouver un logement décent en remplacement, de ce qu’elles considèrent comme un taudis ».

>>> Lire l’entièreté de la décision

Publié le: 27/05/2016 - Mis à jour le : 13/06/2016

Un jugement rendu le 20 mars 20091 du Tribunal du travail de Bruxelles mentionne que « le droit au logement décent est fondamental et conditionne profondément la qualité de vie du requérant. Son logement actuel contribue à dégrader sa santé et n’est pas conforme à la dignité humaine qu’il est en droit d’attendre ».

Un locataire en mauvaise santé avait cessé de payer son loyer au vu de l’état critique de son logement. L’état du logement contribuait à la mauvaise santé de ce locataire et avait fait l’objet d’un rapport très critique de la DIRL.

Le tribunal a jugé que le locataire avait de bonnes raisons d’avoir arrêté le paiement des loyers car le logement ne répondait pas aux normes en matière d’hygiène, de sécurité et d’équipement. Le propriétaire n’avait pas entrepris de démarches pour remédier à cette situation. De plus, le tribunal a octroyé au locataire un accompagnement dans la recherche d’un nouveau logement et une aide de 500 € à l’installation dans le nouveau logement.

Le Conseil d’Etat a également, à plusieurs reprises, établi un lien entre mal-logement et problèmes de santé. Il juge que « l’habitation insalubre est celle dont l’occupation risque de provoquer des maladies contagieuses ou d’en favoriser la propagation, celle qui, étant un foyer d’infection ou ne répondant plus à ce qui est considéré comme étant aujourd’hui le strict minimum en matière d’hygiène, menace non seulement la santé d’éventuels occupants mais aussi la santé publique en général »2.

Ce sont aussi des considérations de santé publique – le logement représentant un foyer potentiel d’infection pour la population – qui autorisent le bourgmestre, sur la base de l’article 135 de la nouvelle loi communale (et au nom de l’ordre public, compris ici dans sa dimension hygiéniste), à décider de l’inhabitabilité du bien et à procéder à sa fermeture.

Sur ces questions, voy. N. Bernard, La réception du droit au logement par la jurisprudence – Quand les juges donnent corps au droit au logement – Chronique de jurisprudence, Bruxelles, Bruxelles, Larcier, 2011, pp. 356 et s.

[2] Trib. Trav. Bruxelles (XVI), 20 mars 2009, inéd., R.G. n°16-144/08.
[3] C.E. (XIII), 21 février 2002, Dejardin, n°103.845, Echos Log., 2002, p.154 ; voy. également C.E. (VI), 7 avril 2006, Van Rossem et Colard, n°157.426, Echos Log., 2007, n°1, p.34.