Observatiecentrum van de huurprijzen – Enquête 2016

Geplaatst op: 10/01/2018 - Bijgewerkt: 06/02/2018

Het Observatiecentrum van de huurprijzen publiceert elk jaar een rapport waarin de evolutie van de huurprijzen van woningen die op het Brusselse grondgebied worden verhuurd, in kaart te brengen. We hebben enkele nuttige passages geselecteerd uit het meest recente rapport, dat gebaseerd is op enquêtes die in de zomer van 2016 werden afgenomen en dat in oktober 2017 werd gepubliceerd¹.

De enquête heeft betrekking op een staal van 5.004 woningen die representatief zijn voor alle 299.609 woningen die in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden verhuurd (de voorgaande jaren had de steekproef betrekking op slechts 3000 woningen)². De Brusselse bevolking bestaat voor 62% uit huurders. Dit aandeel is sinds 1991 nagenoeg stabiel gebleven (p. 61).

We raden u aan om dit artikel samen te lezen met het artikel over het rooster van de huurprijzen.  Daar waar het Observatiecentrum van de huurprijzen een stand van zaken opstelt wat betreft de huurprijzen in het Brussels Gewest en vaststelt dat een deel van de bevolking maar moeilijk toegang heeft tot de huurmarkt, is het rooster van de huurprijzen een nieuw instrument dat maatschappelijk werkers kunnen gebruiken om te oordelen of een bepaalde huurprijs redelijk is. Het rooster is dan wel niet bindend, toch zal elke huurprijs die veel hoger ligt, op vraag van de huurder of op bevel van de vrederechter kunnen worden herzien.

Bedrag van de huurprijs vs. het inkomen: een onmogelijke vergelijking in Brussel.

Gemiddeld betalen de Brusselse huurders een huurprijs die op 710 euro wordt geraamd (= gemiddelde huurprijs)³. 50% van hen betaalt een huurprijs van minder van 660 euro (= mediane huurprijs)⁴. Een kwart van de huurders huurt een woning voor minder dan 550 euro per maand en een ander kwart betaalt voor hun huurwoning meer dan 800 euro per maand.

Tussen 2004 en 2016 is de geactualiseerde gemiddelde huurprijs (dat wil zeggen dat er reeds rekening werd gehouden met de inflatie) gestegen van 601 euro naar 710 euro, met andere woorden een stijging van 18% voor de volledige periode of een gemiddelde stijging van 1,5% per jaar. De geactualiseerde mediane huurprijs is gestegen van 543 euro in 2004 naar 660 euro in 2016, met andere woorden een stijging van 22% over de volledige periode of een gemiddelde stijging van 1,8% per jaar. Wij kunnen dus besluiten dat de huurprijzen in vergelijking met de gezondheidsindex tussen 2004 en 2016 gemiddeld bijna 2% meer zijn gestegen per jaar (p. 36). De huurprijzen in het BHG zijn de voorbije vijftien jaar dus aanzienlijk meer gestegen dan de gezondheidsindex, en zijn bijgevolg veel te duur in vergelijking met het inkomen van de mensen.

Het verschil tussen de huurprijzen die worden betaald voor woningen in Brussel en de inkomsten van de bewoners van het Brusselse Gewest is tussen 2004 en 2013 alleen maar toegenomen en momenteel is er sprake van een indexverschil tussen 25 en 30. De relatieve verarming van de Brusselse bevolking is een verklarende factor voor deze groeiende kloof.

De verarming van het Brusselse Gewest wordt steeds duidelijker: de oververtegenwoordiging van gezinnen in de eerste vier inkomensdecielen (met name 15.964 euro als maximum belastbaar jaarinkomen in 2016)⁵ en de ondervertegenwoordiging van de hogere inkomensdecielen zijn nu meer uitgesproken dan in het verleden. De verarming is voornamelijk het gevolg van het grote aandeel bewoners in het stadsgewest dat van een werkloosheidsuitkering en van sociale uitkeringen leeft en van de stadsvlucht van de midden- en hogere inkomensklassen naar de stadsrand (p. 60).

Om het gedrag van huurders op de huurmarkt te begrijpen, moeten we kwantificeren welk deel van hun budget ze aan de huur van hun woning besteden, dit vergelijken voor alle segmenten van de bevolking die een woning huren en nagaan welke middelen de huurders inzetten om met hun beperkte inkomen te beantwoorden aan hun woonbehoefte.

Als we ervan uitgaan dat de huur niet meer mag bedragen dan 25% van het beschikbare budget, dan stellen we vast dat de eerste zes decielen (d.w.z. 23.747 euro als maximum belastbaar jaarinkomen in 2016) toegang hebben tot minder dan 8% van het aanbod op de huurmarkt (p. 62). Pas het negende deciel heeft toegang tot meer dan 70% van het aanbod. Als de huurprijs niet meer dan 30% van het beschikbare budget van het gezin mag belopen, blijft de situatie problematisch voor de eerste zes inkomensdecielen (die toegang hebben tot slechts 15% van de huurmarkt) en wordt de situatie vanaf het achtste inkomensdeciel aanvaardbaarder waarbij de huurders toegang hebben tot 63% van het theoretische geheel van huurwoningen (p. 62). Uit de cijfers blijkt verder dat het theoretische aandeel van de huurwoningen waartoe de eerste drie inkomensdecielen (d.w.z. 13.796 euro als maximum belastbaar jaarinkomen in 2016) toegang hebben, minder dan 1% bedraagt. Dit betekent dat 30% van de Brusselse bevolking geconfronteerd wordt met een huur die te hoog is voor hun inkomen.

Afgezien van de gezinnen die over twee inkomens beschikken, blijkt dat alle segmenten van de bevolking die een woning huren, gemiddeld meer dan 30% van hun budget besteden aan de huur van hun woning. Dit percentage kan oplopen tot 45% tot 50% voor degenen die leven van één of twee sociale uitkeringen. Gezinnen die kinderen hebben, hebben het zeker niet gemakkelijker, vooral wanneer het gezin uitsluitend moet rondkomen met sociale uitkeringen.

Enkele energiegegevens met betrekking tot de Brusselse huurmarkt.

Het rapport bevat eveneens een aantal gegevens die betrekking hebben op de energieprestaties.

Verbetering van de installaties:

Wat betreft de kwaliteit van de woningen, lijkt het erop dat de beleidsinspanningen die worden geleverd om de energieprestaties van woningen te verbeteren, vruchten afwerpen: slechts 14% van de woningen heeft in 2016 geen dubbele beglazing, terwijl dat in 2008 nog 24% was (p. 17). We stellen bovendien vast dat steeds meer Brusselse woningen zijn uitgerust met een centrale verwarmingsinstallatie, met name 96% (tegenover 75% in 2008). Verder heeft 50% van de woningen een thermostaat, terwijl dat in 2008 slechts 40% was.  Bovendien beschikt 72% van de woningen over radiatoren met thermostatische kranen. In 2008 was dat slechts 52%. Deze cijfers gaan sinds 2008 onafgebroken in stijgende lijn, wat betekent dat er steeds meer belang wordt gehecht aan de energieproblematiek.

81% van de huurwoningen in Brussel wordt verwarmd met aardgas (tegenover 74% in 2010). Jaarlijks neemt het aantal woningen in het Brusselse Gewest dat wordt verwarmd met aardgas dus gemiddeld met 2% toe.

72% van de woningen kampt niet met vocht in de vertrekken. In 16% van de gevallen zijn er echter sporen van vocht in één van de vertrekken, in 8% van de gevallen in twee vertrekken en in 4% van de gevallen in drie vertrekken (p. 13).

De energieprestaties blijven echter zwak

Ondanks de verbetering van de energieregeling en de isolatie van de woningen blijft het energieprestatiecertificaat van de huurwoningen voor het grootste deel aan de zwakke kant (p. 30).

• Meer dan 60% van de huurwoningen werden gebouwd voor 1945.
• 50% van de huurwoningen heeft een energieprestatiecertificaat van niveau F of slechter.
• Ook het gemiddelde niveau van het EPC-certificaat van de Brusselse huurwoningen wordt geschat op F.
• Meer dan 30% van deze woningen haalt zelfs maar niveau G, i.e. de slechtst mogelijke energiescore.
• Er is nagenoeg geen enkele woning in categorie A en B, en slechts 7% van de woningen haalt niveau C.

Het rapport merkt verder op dat hoe groter de woning is, hoe beter ook de comfortomstandigheden ervan zijn. Zo heeft 32% van de kleine woningen (minder dan 28 m²) te kampen met slechte comfortomstandigheden, terwijl 42% van de woningen die groter zijn dan 104 m² zeer goede comfortomstandigheden heeft.

[1] Marie-Laurence De Keersmaecker, Observatiecentrum van de huurprijzen – Enquête -2016 – resultaten van de enquête 2016, gepubliceerd in 2017, http://www.slrb.brussels/sites/website/files/observatiecentrum_van_de_huurprijzen_-_2016.pdf, 109 p.
[2] Deze enquête, die werd uitgevoerd in samenwerking met onderzoeksbureau Sonecom, wordt gehouden bij huurders op de privémarkt, gaat na hoeveel huur ze precies betalen en peilt naar de staat en/of het comfort van hun woning. Ze peilt naar de kosten, de staat en het comfort van de woningen op de privémarkt, maar onderzoekt ook het profiel van de huurders.
[3] Gemiddelde maandelijkse huurprijs: som van de maandelijkse huurprijzen van de woningen in verhouding tot het aantal in aanmerking genomen woningen.
[4] Mediane huurprijs: bedrag van de maandelijkse huurprijs waaronder 50% van de geordende reeks huurprijzen van de woningen ligt.
[5] Eén inkomstendeciel komt overeen met een tiende van de bevolking, ingedeeld op basis van hun inkomen in oplopende volgorde. Het eerste inkomstendeciel komt dus overeen met het eerste tiende van de bevolking ingedeeld op basis van hun inkomen.