{"id":11007,"date":"2025-05-28T15:27:49","date_gmt":"2025-05-28T13:27:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/?post_type=jurisprudence-liste&#038;p=11007"},"modified":"2026-02-12T15:34:26","modified_gmt":"2026-02-12T14:34:26","slug":"nullite-du-bail-pour-insalubrite","status":"publish","type":"jurisprudence","link":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/jurisprudence\/nullite-du-bail-pour-insalubrite\/","title":{"rendered":"Nullit\u00e9 du bail pour insalubrit\u00e9"},"content":{"rendered":"<p><strong>R\u00e9sum\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral<\/strong><\/p>\n<p>Dans ce litige opposant deux particuliers \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 V, le juge de paix a \u00e9t\u00e9 saisi pour d\u00e9terminer la validit\u00e9 d\u2019un bail de location portant sur une chambre dans un immeuble \u00e0 Ixelles.<\/p>\n<p>Monsieur Y, principal demandeur, a contest\u00e9 la l\u00e9galit\u00e9 du bail en all\u00e9guant qu\u2019il avait \u00e9t\u00e9 conclu dans un contexte de vuln\u00e9rabilit\u00e9 et dans des conditions indignes, demandant son annulation et une s\u00e9rie d\u2019indemnit\u00e9s.<\/p>\n<p>Le tribunal a jug\u00e9 qu\u2019il n\u2019existait pas d\u2019\u00e9l\u00e9ments suffisants pour prouver une situation de vuln\u00e9rabilit\u00e9 ou une cause illicite, mais a constat\u00e9 que le logement ne respectait pas les normes minimales de s\u00e9curit\u00e9, de salubrit\u00e9 et d\u2019habitabilit\u00e9. Le bail a donc \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 nul pour cette raison.<\/p>\n<p>Le demandeur ne peut toutefois pas pr\u00e9tendre au remboursement des loyers, car il a volontairement continu\u00e9 \u00e0 occuper les lieux pendant plusieurs mois. Le second demandeur, Monsieur T, n\u2019ayant pas de lien locatif, a vu sa demande de dommages rejet\u00e9e. La demande reconventionnelle de V a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 \u00e9cart\u00e9e.<\/p>\n<p>Cette d\u00e9cision met en lumi\u00e8re <strong>l\u2019importance du respect des conditions de logement d\u00e9cent<\/strong> dans la validit\u00e9 d\u2019un bail, tout en rappelant que l\u2019annulation d\u2019un contrat n\u2019ouvre pas automatiquement droit \u00e0 remboursement.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>R\u00e9sum\u00e9 des faits<\/strong><\/p>\n<p>Par une convention sign\u00e9e le 5 novembre 2020, la soci\u00e9t\u00e9 V a donn\u00e9 en location \u00e0 Monsieur Y une chambre dans un immeuble \u00e0 Ixelles. \u00c0 l\u2019expiration du contrat initial d\u2019un an, le locataire est rest\u00e9 dans les lieux sans opposition, ce qui a converti le bail en un bail de neuf ans. Par la suite, Monsieur Y a saisi la justice pour en contester la l\u00e9galit\u00e9. Il a \u00e9t\u00e9 rejoint dans sa d\u00e9marche par Monsieur T, qui affirmait avoir occup\u00e9 temporairement les lieux.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Arguments des parties<\/strong><\/p>\n<p>Monsieur Y a plaid\u00e9 la nullit\u00e9 du contrat de bail au motif qu\u2019il aurait \u00e9t\u00e9 conclu dans un contexte abusif, soulignant une volont\u00e9 du bailleur de tirer profit de sa suppos\u00e9e vuln\u00e9rabilit\u00e9. Il a r\u00e9clam\u00e9 le remboursement de 10.000 euros de loyers, une indemnit\u00e9 de 7.200 euros et 3.600 euros au titre de relogement. \u00c0 titre subsidiaire, il demandait des mesures d\u2019instruction visant \u00e0 obtenir des documents de la commune et de la police. La soci\u00e9t\u00e9 V a ni\u00e9 tout abus et contest\u00e9 les paiements en esp\u00e8ces. Elle a introduit une demande reconventionnelle pour obtenir le paiement de loyers qu\u2019elle estimait impay\u00e9s.<br \/>\nMonsieur T, quant \u00e0 lui, affirmait avoir occup\u00e9 les lieux temporairement pour aider les autres occupants et prot\u00e9ger les biens de son ami. Il demandait des dommages et int\u00e9r\u00eats en lien avec des menaces subies.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Raisonnement du tribunal<\/strong><\/p>\n<p>Le juge a d\u2019abord \u00e9cart\u00e9 l\u2019argument de la vuln\u00e9rabilit\u00e9 du demandeur, relevant que celui-ci disposait d\u2019un titre de s\u00e9jour r\u00e9gulier et ne produisait aucune preuve de pression ou de contrainte. En revanche, il a constat\u00e9 que le logement ne r\u00e9pondait pas aux crit\u00e8res l\u00e9gaux de salubrit\u00e9 et d\u2019habitabilit\u00e9. Sur ce fondement, le tribunal a prononc\u00e9 la nullit\u00e9 du bail. Concernant la demande de remboursement des loyers, le juge a consid\u00e9r\u00e9 que Monsieur Y avait volontairement occup\u00e9 les lieux, ce qui d\u00e9montrait qu\u2019il y trouvait un avantage, m\u00eame apr\u00e8s l\u2019expiration du bail initial. Faute de preuve claire sur les paiements, il n\u2019y avait pas lieu \u00e0 restitution. Quant \u00e0 la demande de Monsieur T, elle a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e faute de preuve d\u2019un pr\u00e9judice personnel r\u00e9el. Le juge a enfin rejet\u00e9 la demande reconventionnelle de V, soulignant qu\u2019elle n\u2019avait jamais r\u00e9clam\u00e9 les loyers avant la proc\u00e9dure, et que le bail \u00e9tait de toute mani\u00e8re nul.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>D\u00e9cision du tribunal<\/strong><\/p>\n<p>Le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 nul le bail ayant li\u00e9 Monsieur Y \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 V. Il a rejet\u00e9 la demande de remboursement des loyers ainsi que celle de dommages et int\u00e9r\u00eats formul\u00e9e par Monsieur T. Il a \u00e9galement rejet\u00e9 la demande reconventionnelle de V au motif qu\u2019elle ne d\u00e9montrait pas \u00eatre cr\u00e9anci\u00e8re. Le tribunal a r\u00e9serv\u00e9 sa d\u00e9cision sur les autres demandes, notamment celles li\u00e9es \u00e0 une \u00e9ventuelle indemnit\u00e9 de relogement.<\/p>\n","protected":false},"template":"","type-de-categorie":[318,228],"type-de-vecteur":[226],"jurisprudence-type":[81],"jurisprudence-tag":[],"class_list":["post-11007","jurisprudence","type-jurisprudence","status-publish","hentry","type-de-categorie-insalubrite","type-de-categorie-prop-loc","type-de-vecteur-logement","jurisprudence-type-justice"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence\/11007","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jurisprudence"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11007"}],"wp:term":[{"taxonomy":"type-de-categorie","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-categorie?post=11007"},{"taxonomy":"type-de-vecteur","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-vecteur?post=11007"},{"taxonomy":"jurisprudence-type","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-type?post=11007"},{"taxonomy":"jurisprudence-tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-tag?post=11007"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}