{"id":11065,"date":"2025-05-28T16:41:35","date_gmt":"2025-05-28T14:41:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/?post_type=jurisprudence-liste&#038;p=11065"},"modified":"2026-02-12T15:30:45","modified_gmt":"2026-02-12T14:30:45","slug":"resolution-du-bail-aux-torts-du-bailleur-pour-defaut-dentretien-et-trouble-de-jouissance","status":"publish","type":"jurisprudence","link":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/jurisprudence\/resolution-du-bail-aux-torts-du-bailleur-pour-defaut-dentretien-et-trouble-de-jouissance\/","title":{"rendered":"R\u00e9solution du bail aux torts du bailleur pour d\u00e9faut d\u2019entretien et trouble de jouissance"},"content":{"rendered":"<p><strong>R\u00e9sum\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral<\/strong><\/p>\n<p>Dans cette affaire, le juge de paix de Schaerbeek a constat\u00e9 que la bailleresse avait manqu\u00e9 \u00e0 ses obligations essentielles d\u2019entretien et de salubrit\u00e9 pendant plusieurs ann\u00e9es, causant un trouble de jouissance grave aux locataires. Bien que le bail ait pris fin par un cong\u00e9 r\u00e9gulier au 31 mars 2024, les locataires ont sollicit\u00e9 et obtenu la <strong>r\u00e9solution judiciaire du bail aux torts du bailleur<\/strong>, invoquant des infiltrations persistantes, un chauffage insuffisant et un \u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de v\u00e9tust\u00e9 structurelle du logement. Le tribunal a jug\u00e9 ces griefs fond\u00e9s, a accord\u00e9 une <strong>indemnit\u00e9 de rupture de 1.950 \u20ac<\/strong> aux locataires, a ordonn\u00e9 la <strong>restitution int\u00e9grale de la garantie locative<\/strong>, et a condamn\u00e9 la bailleresse \u00e0 <strong>1.000 \u20ac de frais de proc\u00e9dure<\/strong>. Cette d\u00e9cision illustre qu\u2019un cong\u00e9 de bail, m\u00eame r\u00e9gulier, n\u2019emp\u00eache pas un locataire de faire constater <strong>r\u00e9troactivement la responsabilit\u00e9 du bailleur<\/strong> lorsque les conditions de logement ont \u00e9t\u00e9 indignes.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>R\u00e9sum\u00e9 des faits<\/strong><\/p>\n<p>Le litige concerne un bail d\u2019habitation principal conclu en avril 2015, reconduit tacitement pour neuf ans. Le loyer mensuel s\u2019\u00e9levait \u00e0 650 \u20ac, avec 100 \u20ac de charges. Une garantie de 1.300 \u20ac avait \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e. La bailleresse a notifi\u00e9 un cong\u00e9 valable pour le 31 mars 2024. Les locataires, faute de solution de relogement, sont rest\u00e9s dans les lieux jusqu\u2019au 29 juillet 2024, avec l\u2019accord d\u2019un d\u00e9lai de gr\u00e2ce accord\u00e9 par le juge. La bailleresse a r\u00e9clam\u00e9 une indemnit\u00e9 d\u2019occupation et des indemnit\u00e9s pour proc\u00e9dure abusive. Les locataires ont introduit une demande reconventionnelle pour obtenir la r\u00e9solution du bail aux torts du bailleur et le remboursement de la garantie.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Arguments des parties<\/strong><\/p>\n<p>La bailleresse demandait :<\/p>\n<ul>\n<li>le paiement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019occupation de 713,11 \u20ac,<\/li>\n<li>une indemnit\u00e9 de 3.500 \u20ac pour proc\u00e9dure vexatoire,<\/li>\n<li>le rejet de la demande reconventionnelle.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les locataires demandaient :<\/p>\n<ul>\n<li>la r\u00e9solution du bail aux torts du bailleur,<\/li>\n<li>une indemnit\u00e9 \u00e9quivalente \u00e0 trois mois de loyer (1.950 \u20ac),<\/li>\n<li>la restitution int\u00e9grale de la garantie locative de 1.300 \u20ac,<\/li>\n<li>et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.800 \u20ac.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Raisonnement du tribunal<\/strong><\/p>\n<p>Le juge a constat\u00e9 que :<\/p>\n<ul>\n<li>Le cong\u00e9 de fin de bail \u00e9tait r\u00e9gulier, mais cela <strong>n\u2019emp\u00eachait pas de constater un trouble grave de jouissance<\/strong>.<\/li>\n<li>Des <strong>infiltrations importantes<\/strong>, <strong>effondrements partiels de plafonds<\/strong>, <strong>chauffage insuffisant<\/strong>, et <strong>v\u00e9tust\u00e9 avanc\u00e9e des ch\u00e2ssis<\/strong> ont \u00e9t\u00e9 prouv\u00e9s par photos, t\u00e9moignages et rapports d\u2019expertise (Centre d\u2019Appui Social \u00c9nergie, expert immobilier).<\/li>\n<li>La bailleresse n\u2019a pas rem\u00e9di\u00e9 efficacement \u00e0 ces probl\u00e8mes pendant plusieurs ann\u00e9es, ce qui constitue un manquement grave \u00e0 ses obligations (article 1719 ancien Code civil, articles 5.90 et 5.91 nouveau Code civil).<\/li>\n<li>Le fait que les locataires aient sollicit\u00e9 un maintien dans les lieux par n\u00e9cessit\u00e9 n\u2019enl\u00e8ve rien \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 des troubles subis.<\/li>\n<li>La demande d\u2019indemnit\u00e9 pour proc\u00e9dure vexatoire de la bailleresse est rejet\u00e9e comme infond\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>D\u00e9cision du tribunal<\/strong><\/p>\n<p>Le juge de paix :<\/p>\n<ul>\n<li>Prononce la r\u00e9solution du bail aux torts de la bailleresse.<\/li>\n<li>Condamne la bailleresse \u00e0 verser 1.950 \u20ac aux locataires \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de rupture.<\/li>\n<li>Ordonne la restitution int\u00e9grale de la garantie locative de 1.300 \u20ac, avec int\u00e9r\u00eats.<\/li>\n<li>Condamne la bailleresse \u00e0 payer 1.000 \u20ac au titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/li>\n<li>D\u00e9boute les parties du surplus de leurs demandes.<\/li>\n<li>D\u00e9clare le jugement ex\u00e9cutoire par provision, nonobstant appel.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"template":"","type-de-categorie":[320,318,228],"type-de-vecteur":[226],"jurisprudence-type":[81],"jurisprudence-tag":[],"class_list":["post-11065","jurisprudence","type-jurisprudence","status-publish","hentry","type-de-categorie-entretiens-reparations","type-de-categorie-insalubrite","type-de-categorie-prop-loc","type-de-vecteur-logement","jurisprudence-type-justice"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence\/11065","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jurisprudence"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11065"}],"wp:term":[{"taxonomy":"type-de-categorie","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-categorie?post=11065"},{"taxonomy":"type-de-vecteur","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-vecteur?post=11065"},{"taxonomy":"jurisprudence-type","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-type?post=11065"},{"taxonomy":"jurisprudence-tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-tag?post=11065"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}