{"id":11068,"date":"2025-05-28T16:48:20","date_gmt":"2025-05-28T14:48:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/?post_type=jurisprudence-liste&#038;p=11068"},"modified":"2026-02-12T15:34:22","modified_gmt":"2026-02-12T14:34:22","slug":"nullite-du-bail-pour-illegalite-urbanistique-et-trouble-de-jouissance","status":"publish","type":"jurisprudence","link":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/jurisprudence\/nullite-du-bail-pour-illegalite-urbanistique-et-trouble-de-jouissance\/","title":{"rendered":"Nullit\u00e9 du bail pour ill\u00e9galit\u00e9 urbanistique et trouble de jouissance"},"content":{"rendered":"<p><strong>R\u00e9sum\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral<\/strong><\/p>\n<p>Dans ce jugement, la justice de paix a d\u00e9clar\u00e9 nul ab initio le contrat de bail conclu entre un bailleur, et un couple de locataires, au motif que le bien lou\u00e9 (un studio sous combles \u00e0 Schaerbeek) n\u2019\u00e9tait pas reconnu comme logement par l\u2019urbanisme et ne r\u00e9pondait pas aux normes minimales de salubrit\u00e9 et d\u2019habitabilit\u00e9. Malgr\u00e9 les tentatives du bailleur de justifier la r\u00e9gularit\u00e9 du logement et de r\u00e9clamer des indemnit\u00e9s pour loyers impay\u00e9s, dommages et pr\u00e9avis, le tribunal a rejet\u00e9 l\u2019essentiel de ses demandes, retenant notamment un trouble de jouissance prolong\u00e9 en raison d\u2019infiltrations et de d\u00e9fauts structurels non r\u00e9par\u00e9s pendant plus de deux ans. La justice a \u00e9galement \u00e9cart\u00e9 l\u2019\u00e9tat des lieux unilat\u00e9ral \u00e9tabli par un expert, n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 de mani\u00e8re contradictoire. Le bailleur a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 restituer une partie de la garantie locative, \u00e0 verser 3.800 \u20ac d\u2019indemnit\u00e9 pour trouble de jouissance, ainsi qu\u2019\u00e0 supporter la totalit\u00e9 des frais de justice. Cette d\u00e9cision met en \u00e9vidence les cons\u00e9quences juridiques s\u00e9v\u00e8res pour un bailleur qui met en location un bien sans autorisation urbanistique et en violation des normes de salubrit\u00e9.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>R\u00e9sum\u00e9 des faits<\/strong><\/p>\n<p>En mars 2020, un bail est sign\u00e9 entre Monsieur (bailleur) et un couple (locataires) pour un studio situ\u00e9 sous les combles d\u2019un immeuble \u00e0 Schaerbeek. Le bail, initialement d\u2019un an, est prolong\u00e9 tacitement en l\u2019absence de pr\u00e9avis. D\u00e8s novembre 2020, les locataires signalent des infiltrations d\u2019eau. Malgr\u00e9 plusieurs \u00e9changes, les r\u00e9parations ne sont effectu\u00e9es que tardivement, et des travaux int\u00e9rieurs ne sont jamais r\u00e9alis\u00e9s. En septembre 2022, le bailleur envoie un pr\u00e9avis et introduit une action en justice pour valider la fin du bail et obtenir paiement de loyers, indemnit\u00e9s et d\u00e9g\u00e2ts. Les locataires contestent et introduisent une demande reconventionnelle, invoquant la nullit\u00e9 du bail, des troubles de jouissance et la restitution de la garantie locative.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Arguments des parties<\/strong><\/p>\n<p>Le bailleur r\u00e9clame pr\u00e8s de 6.500 \u20ac : loyers de f\u00e9vrier \u00e0 avril 2023, indemnit\u00e9 de pr\u00e9avis, d\u00e9g\u00e2ts locatifs (bas\u00e9s sur un \u00e9tat des lieux unilat\u00e9ral), et la lib\u00e9ration de la garantie locative. Il conteste la nullit\u00e9 du bail et affirme avoir tent\u00e9 de r\u00e9gulariser la situation.<\/p>\n<p>Les locataires demandent la nullit\u00e9 du bail, la restitution des loyers (27.000 \u20ac), une indemnit\u00e9 de 3.800 \u20ac pour trouble de jouissance, et la restitution compl\u00e8te de la garantie locative. Ils invoquent le caract\u00e8re non autoris\u00e9 du logement en urbanisme, sa surface insuffisante et les nuisances non r\u00e9par\u00e9es.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Raisonnement du tribunal<\/strong><\/p>\n<p>Le juge constate que :<\/p>\n<ul>\n<li>Le studio n\u2019\u00e9tait pas reconnu comme logement autonome en urbanisme.<\/li>\n<li>Sa surface de 18,5 m\u00b2 est inf\u00e9rieure \u00e0 la norme minimale de 28 m\u00b2 pour deux personnes.<\/li>\n<li>Aucune autorisation n\u2019a \u00e9t\u00e9 apport\u00e9e, et des preuves montrent que le bailleur a sciemment am\u00e9nag\u00e9 et lou\u00e9 un logement ill\u00e9gal.<\/li>\n<li>Le rapport de la DIRL confirme l\u2019insalubrit\u00e9 : infiltrations non r\u00e9par\u00e9es, ventilation d\u00e9fectueuse, mat\u00e9riaux de pi\u00e8tre qualit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le tribunal d\u00e9clare donc le bail <strong>nul ab initio<\/strong>, au titre de l\u2019article 5.62 du Code civil. Il consid\u00e8re que les loyers vers\u00e9s ne peuvent \u00eatre rembours\u00e9s pour \u00e9viter un enrichissement sans cause, mais accorde une <strong>indemnit\u00e9 de 3.800 \u20ac pour trouble de jouissance<\/strong>, calcul\u00e9e \u00e0 125 \u20ac\/mois pendant 28 mois. L\u2019\u00e9tat des lieux unilat\u00e9ral du bailleur est \u00e9cart\u00e9 au profit d\u2019un \u00e9tat contradictoire \u00e9tabli avec une ASBL, ne retenant qu\u2019un <strong>poste de dommage mat\u00e9riel de 500 \u20ac<\/strong> (meuble ab\u00eem\u00e9). Le tribunal \u00e9carte \u00e9galement les demandes d\u2019indemnit\u00e9 de pr\u00e9avis, consid\u00e9rant que les locataires ont quitt\u00e9 les lieux volontairement sans donner suite au cong\u00e9.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>D\u00e9cision du tribunal<\/strong><\/p>\n<p>Le juge de paix :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>D\u00e9clare le bail nul ab initio<\/strong> pour absence de permis d\u2019urbanisme et non-respect des normes de salubrit\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Condamne le bailleur \u00e0 verser 3.800 \u20ac aux locataires<\/strong> pour trouble de jouissance.<\/li>\n<li><strong>Ne retient que 500 \u20ac de d\u00e9g\u00e2ts locatifs<\/strong>, \u00e0 imputer sur la garantie.<\/li>\n<li><strong>Ordonne la restitution de 1.000 \u20ac de garantie locative<\/strong>, major\u00e9e des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux.<\/li>\n<li><strong>Rejette toutes les autres demandes<\/strong> du bailleur.<\/li>\n<li><strong>Condamne le bailleur \u00e0 tous les frais de justice<\/strong>, dont 1.350 \u20ac d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/li>\n<li><strong>D\u00e9clare le jugement ex\u00e9cutoire par provision<\/strong>, nonobstant appel.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"template":"","type-de-categorie":[318,228],"type-de-vecteur":[226],"jurisprudence-type":[81],"jurisprudence-tag":[],"class_list":["post-11068","jurisprudence","type-jurisprudence","status-publish","hentry","type-de-categorie-insalubrite","type-de-categorie-prop-loc","type-de-vecteur-logement","jurisprudence-type-justice"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence\/11068","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jurisprudence"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11068"}],"wp:term":[{"taxonomy":"type-de-categorie","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-categorie?post=11068"},{"taxonomy":"type-de-vecteur","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-vecteur?post=11068"},{"taxonomy":"jurisprudence-type","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-type?post=11068"},{"taxonomy":"jurisprudence-tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-tag?post=11068"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}