{"id":11126,"date":"2025-06-04T13:44:26","date_gmt":"2025-06-04T11:44:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/?post_type=jurisprudence-liste&p=11126"},"modified":"2026-02-12T15:34:04","modified_gmt":"2026-02-12T14:34:04","slug":"logement-indigne-nullite-du-bail-et-indemnites","status":"publish","type":"jurisprudence","link":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/jurisprudence\/logement-indigne-nullite-du-bail-et-indemnites\/","title":{"rendered":"Logement indigne, nullit\u00e9 du bail et indemnit\u00e9s"},"content":{"rendered":"

R\u00e9sum\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral<\/strong><\/p>\n

Dans cette d\u00e9cision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a statu\u00e9 sur un litige opposant la soci\u00e9t\u00e9 SRL V <\/strong>\u00e0 plusieurs anciens locataires d\u2019un immeuble insalubre situ\u00e9 \u00e0 Schaerbeek. La soci\u00e9t\u00e9, propri\u00e9taire depuis 2019, avait engag\u00e9 une proc\u00e9dure d\u2019expulsion pour occupation sans droit ni titre. Toutefois, les d\u00e9fendeurs ont prouv\u00e9 l\u2019existence de baux (\u00e9crits ou tacites)<\/strong>, reconnus par le tribunal, m\u00eame si ceux-ci ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9s nuls pour ill\u00e9galit\u00e9 urbanistique<\/strong>. Le tribunal a retenu que les locataires avaient pay\u00e9 leurs loyers, subi un trouble de jouissance important<\/strong>, et, pour certains, v\u00e9cu dans des conditions de logement inacceptables<\/strong>. Il a condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 verser des indemnit\u00e9s pour le trouble de jouissance<\/strong> et les frais de relogement<\/strong>, mais a rejet\u00e9 les demandes d\u2019indemnisation pour expulsion sauvage<\/strong>, estimant que les chambres des d\u00e9fendeurs n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 directement concern\u00e9es par les d\u00e9molitions. Cette d\u00e9cision met en lumi\u00e8re la n\u00e9cessit\u00e9 pour les bailleurs d\u2019assurer la conformit\u00e9 urbanistique et la salubrit\u00e9 des logements<\/strong> sous peine de nullit\u00e9 du bail et de devoir assumer les cons\u00e9quences financi\u00e8res.<\/p>\n

R\u00e9sum\u00e9 des faits<\/strong><\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 V est propri\u00e9taire depuis 2019 d\u2019un immeuble transform\u00e9 en chambres d\u2019\u00e9tudiants sans permis d\u2019urbanisme. Plusieurs occupants, dont les d\u00e9fendeurs, y r\u00e9sidaient depuis plusieurs ann\u00e9es. En 2022, apr\u00e8s une tentative d\u2019expulsion brutale et des d\u00e9molitions dans l\u2019immeuble, la soci\u00e9t\u00e9 a saisi la justice pour obtenir un ordre de d\u00e9guerpissement. Parall\u00e8lement, les locataires ont introduit des demandes reconventionnelles pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, la nullit\u00e9 des baux, et des indemnit\u00e9s.<\/p>\n

Arguments des parties<\/strong><\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 V affirmait que les d\u00e9fendeurs occupaient les lieux sans titre, ne payaient pas de loyer, et demandaient leur expulsion ainsi que le paiement d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers.
\nLes d\u00e9fendeurs, repr\u00e9sent\u00e9s par avocat, soutenaient au contraire avoir conclu des baux avec la soci\u00e9t\u00e9 ou ses repr\u00e9sentants, avoir pay\u00e9 des loyers, et d\u00e9non\u00e7aient un logement indigne<\/strong>, des expulsions ill\u00e9gales<\/strong>, et des troubles de jouissance<\/strong>. Ils demandaient le remboursement des loyers<\/strong>, une indemnit\u00e9 pour logement insalubre<\/strong>, une indemnit\u00e9 de relogement<\/strong> et, pour certains, une r\u00e9paration pour expulsion sauvage<\/strong>.<\/p>\n

Raisonnement du tribunal<\/strong><\/p>\n

Le juge a d\u2019abord reconnu l\u2019existence de baux, appuy\u00e9e par des documents, paiements, et \u00e9changes entre les parties. Il a constat\u00e9 que les logements n\u2019\u00e9taient pas conformes aux normes urbanistiques<\/strong>, rendant les baux nuls d\u00e8s leur origine<\/strong>. Toutefois, les loyers ayant bien \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s, aucune dette locative<\/strong> ne pouvait \u00eatre retenue contre les d\u00e9fendeurs. Le juge a ensuite \u00e9tabli, sur base des rapports de l\u2019Inspection r\u00e9gionale du logement et de sa propre visite, que les lieux ne respectaient pas les normes minimales de s\u00e9curit\u00e9 et de salubrit\u00e9<\/strong>. Il a donc estim\u00e9 que les locataires avaient subi un trouble de jouissance<\/strong>, \u00e9valu\u00e9 \u00e0 175 \u20ac par mois d\u2019occupation.<\/p>\n

Il a rejet\u00e9 les demandes pour expulsion sauvage<\/strong>, estimant que les d\u00e9fendeurs n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 directement affect\u00e9s par les d\u00e9molitions des chambres situ\u00e9es \u00e0 l\u2019arri\u00e8re. Il a en revanche accord\u00e9 une indemnit\u00e9 de relogement forfaitaire de 450 \u20ac<\/strong> \u00e0 chacun des d\u00e9fendeurs.
\nEnfin, il a d\u00e9bout\u00e9 V de sa demande reconventionnelle pour loyers impay\u00e9s, en l\u2019absence de preuves et au vu de son comportement fautif.<\/p>\n

D\u00e9cision du tribunal<\/strong><\/p>\n

Le juge de paix a :<\/p>\n