{"id":11129,"date":"2025-06-04T13:45:42","date_gmt":"2025-06-04T11:45:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/?post_type=jurisprudence-liste&#038;p=11129"},"modified":"2026-02-12T15:34:42","modified_gmt":"2026-02-12T14:34:42","slug":"responsabilite-dun-bailleur-pour-logement-insalubre-et-expulsion-illegale","status":"publish","type":"jurisprudence","link":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/jurisprudence\/responsabilite-dun-bailleur-pour-logement-insalubre-et-expulsion-illegale\/","title":{"rendered":"Responsabilit\u00e9 d\u2019un bailleur pour logement insalubre et expulsion ill\u00e9gale"},"content":{"rendered":"<p><strong>R\u00e9sum\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral<\/strong><\/p>\n<p>Dans cette d\u00e9cision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a reconnu la responsabilit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 <strong>SRL<\/strong> V pour avoir log\u00e9 plusieurs personnes dans un immeuble gravement insalubre et pour les avoir expuls\u00e9es de mani\u00e8re brutale et ill\u00e9gale. Les trois demandeurs, sans titre de s\u00e9jour mais occupant les lieux en vertu de baux verbaux ou informels, avaient v\u00e9cu dans des conditions pr\u00e9caires (installations \u00e9lectriques et sanitaires d\u00e9faillantes, pr\u00e9sence de nuisibles, absence de chauffage, etc.) avant que certaines de leurs chambres ne soient d\u00e9molies sans avertissement. Le tribunal a constat\u00e9 l\u2019existence de baux, leur nullit\u00e9 pour cause urbanistique, mais a reconnu que les loyers avaient bien \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s. Il a condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 verser des indemnit\u00e9s pour <strong>trouble de jouissance<\/strong>, <strong>expulsion sauvage<\/strong>, et <strong>frais de relogement<\/strong>, tout en rejetant les demandes reconventionnelles de loyers impay\u00e9s. Cette d\u00e9cision marque une reconnaissance claire des droits des occupants pr\u00e9caires \u00e0 un logement d\u00e9cent et \u00e0 une protection contre les pratiques abusives de propri\u00e9taires agissant hors cadre l\u00e9gal.<\/p>\n<p><strong>R\u00e9sum\u00e9 des faits<\/strong><\/p>\n<p>Les trois demandeurs occupaient depuis plusieurs mois des chambres situ\u00e9es dans un immeuble v\u00e9tuste \u00e0 Schaerbeek, propri\u00e9t\u00e9 de la SRL V. Certains y r\u00e9sidaient depuis 2019. Le b\u00e2timent avait \u00e9t\u00e9 transform\u00e9 ill\u00e9galement en logements \u00e9tudiants sans permis d\u2019urbanisme. En avril-mai 2022, la soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 des d\u00e9molitions internes et \u00e0 l\u2019expulsion de plusieurs occupants sans d\u00e9cision de justice. Une enqu\u00eate administrative a ensuite \u00e9tabli l\u2019insalubrit\u00e9 du lieu. Les demandeurs ont introduit une action pour faire reconna\u00eetre leurs droits et obtenir r\u00e9paration.<\/p>\n<p><strong>Arguments des parties<\/strong><\/p>\n<p>Les demandeurs invoquaient un <strong>trouble de jouissance grave<\/strong>, des <strong>conditions de logement indignes<\/strong>, et une <strong>expulsion violente<\/strong>. Ils demandaient la restitution des loyers per\u00e7us, des indemnit\u00e9s pour les troubles subis et le remboursement des frais de relogement.<\/p>\n<p>La soci\u00e9t\u00e9 V soutenait que les demandeurs occupaient ill\u00e9galement les lieux, sans baux r\u00e9guliers, et r\u00e9clamait, \u00e0 titre reconventionnel, le paiement de loyers qu\u2019elle estimait impay\u00e9s depuis 2019 \u00e0 2022.<\/p>\n<p><strong>Raisonnement du tribunal<\/strong><\/p>\n<p>Le juge a reconnu que :<\/p>\n<ul>\n<li>Les baux \u00e9taient valablement \u00e9tablis, y compris \u00e0 titre verbal, sur base de nombreux \u00e9l\u00e9ments concordants.<\/li>\n<li>Ces baux \u00e9taient <strong>nuls ab initio<\/strong> en raison de l\u2019absence de permis d\u2019urbanisme pour un usage r\u00e9sidentiel, mais cela n\u2019exclut pas le droit \u00e0 une indemnisation.<\/li>\n<li>Les demandeurs ont bien pay\u00e9 leurs loyers, m\u00eame en l\u2019absence de preuves \u00e9crites, \u00e9tant donn\u00e9 la gestion informelle impos\u00e9e par le bailleur.<\/li>\n<li>Les conditions de logement \u00e9taient <strong>indignes<\/strong> au vu des constats d&rsquo;inspection : humidit\u00e9, parasites, installations d\u00e9fectueuses, s\u00e9curit\u00e9 absente.<\/li>\n<li>L\u2019expulsion brutale de certains locataires, sans d\u00e9cision judiciaire, constitue une violation manifeste de leurs droits.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La demande de restitution int\u00e9grale des loyers a \u00e9t\u00e9 \u00e9cart\u00e9e pour \u00e9viter un enrichissement sans cause, mais des <strong>indemnit\u00e9s pour trouble de jouissance<\/strong> et <strong>expulsion sauvage<\/strong> ont \u00e9t\u00e9 accord\u00e9es.<\/p>\n<p><strong>D\u00e9cision du tribunal<\/strong><\/p>\n<p>La SRL V a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e \u00e0 verser :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>4.375 \u20ac<\/strong> \u00e0 L pour trouble de jouissance, <strong>900 \u20ac<\/strong> pour expulsion sauvage, <strong>450 \u20ac<\/strong> pour relogement.<\/li>\n<li><strong>1.225 \u20ac<\/strong> \u00e0 A pour trouble de jouissance, <strong>1.980 \u20ac<\/strong> pour expulsion sauvage, <strong>450 \u20ac<\/strong> pour relogement.<\/li>\n<li><strong>875 \u20ac<\/strong> \u00e0 T pour trouble de jouissance, <strong>450 \u20ac<\/strong> pour relogement (pas d\u2019expulsion reconnue).<\/li>\n<\/ul>\n<p>La demande de la soci\u00e9t\u00e9 V de r\u00e9cup\u00e9rer des arri\u00e9r\u00e9s de loyers a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e. Elle a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e aux <strong>frais de proc\u00e9dure<\/strong> pour un total de <strong>3.772 \u20ac<\/strong>, et le jugement a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 <strong>ex\u00e9cutoire par provision<\/strong>.<\/p>\n","protected":false},"template":"","type-de-categorie":[318,228],"type-de-vecteur":[226],"jurisprudence-type":[81],"jurisprudence-tag":[],"class_list":["post-11129","jurisprudence","type-jurisprudence","status-publish","hentry","type-de-categorie-insalubrite","type-de-categorie-prop-loc","type-de-vecteur-logement","jurisprudence-type-justice"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence\/11129","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jurisprudence"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11129"}],"wp:term":[{"taxonomy":"type-de-categorie","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-categorie?post=11129"},{"taxonomy":"type-de-vecteur","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-vecteur?post=11129"},{"taxonomy":"jurisprudence-type","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-type?post=11129"},{"taxonomy":"jurisprudence-tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-tag?post=11129"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}