{"id":11339,"date":"2025-07-08T12:10:05","date_gmt":"2025-07-08T10:10:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/?post_type=jurisprudence-liste&p=11339"},"modified":"2026-02-26T13:59:33","modified_gmt":"2026-02-26T12:59:33","slug":"nullite-du-bail-principal-et-du-bail-de-sous-location","status":"publish","type":"jurisprudence","link":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/jurisprudence\/nullite-du-bail-principal-et-du-bail-de-sous-location\/","title":{"rendered":"Nullit\u00e9 du Bail principal et du bail de sous location"},"content":{"rendered":"

R\u00e9sum\u00e9 G\u00e9n\u00e9ral<\/strong><\/p>\n

\u00c0 la suite d\u2019un contr\u00f4le de la Direction de l\u2019Inspection R\u00e9gionale du logement (DIRL) les propri\u00e9taires notifient le renon au bailleur principal et aux occupants. Les sous-locataires introduisent une demande en reconnaissance de nullit\u00e9 du bail et exigent la restitution des loyers pay\u00e9s. Un jugement est rendu et condamne le bailleur en reconnaissant la nullit\u00e9 du bail de sous-location. Le bailleur fait appel de cette d\u00e9cision mais le juge confirme le premier jugement \u00e0 l\u2019exception qu\u2019il ne retient pas la demande en garantie contre le propri\u00e9taire n\u00b02.<\/p>\n

R\u00e9sum\u00e9 des faits<\/strong><\/p>\n

L\u2019immeuble en question est soumis \u00e0 une interdiction de mise en location de l\u2019appartement du 2e<\/sup> \u00e9tage depuis le 4 avril 2011. L\u2019immeuble, en son enti\u00e8ret\u00e9, est donn\u00e9 en location par les propri\u00e9taires au bailleur en 2012 et celui-ci sous-loue les \u00e9tages de l\u2019immeuble dont l\u2019\u00e9tage 2, soumis \u00e0 une interdiction de mise en location. \u00c0 la suite d\u2019une inspection de la DIRL (organisme qui a interdit la location du 2e<\/sup> \u00e9tage) en 2019 les propri\u00e9taires font savoir qu\u2019ils comptent mettre fin au bail.<\/p>\n

Les locataires du deuxi\u00e8me \u00e9tage ont demand\u00e9, dans une proc\u00e9dure introduite en 2019, la nullit\u00e9 des contrats de bail, la condamnation \u00e0 la restitution du montant correspondant aux loyers et \u00e0 la garantie locative ainsi que la r\u00e9duction de l\u2019indemnisation d\u2019occupation \u00e0 un taux maximum de 40% du loyer pay\u00e9. Le bailleur demandait, quant \u00e0 lui, la d\u00e9claration d\u2019irrecevabilit\u00e9 du locataire n\u00b02 mais ne s\u2019opposait pas \u00e0 la d\u00e9claration de nullit\u00e9 du contrat de bail du locataire n\u00b01 si elle \u00e9tait \u00e9tablie sur la base du droit public. Il demande \u00e9galement le paiement du dernier loyer ainsi que le paiement des indemnit\u00e9s de pr\u00e9avis et demande que le bail qu\u2019il a sign\u00e9 avec les propri\u00e9taires de l\u2019immeuble soit consid\u00e9r\u00e9 comme la cause de la nullit\u00e9 de son bail de sous-location.<\/p>\n

Les propri\u00e9taires qui font l\u2019objet d\u2019une action en intervention forc\u00e9e et en garantie demandent que cette demande soit d\u00e9clar\u00e9e irrecevable.<\/p>\n

Arguments des parties<\/strong><\/p>\n

Les locataires font valoir que le contrat de bail doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 nul, \u00e9tant donn\u00e9 l\u2019interdiction de le mettre en location. Ainsi, ils demandent la restitution des loyers pay\u00e9s. Le bailleur demande que les propri\u00e9taires soient ajout\u00e9s \u00e0 la cause car ce sont eux qui ont d\u2019abord mis en location l\u2019immeuble dans son enti\u00e8ret\u00e9, y compris le deuxi\u00e8me \u00e9tage.<\/p>\n

Raisonnement <\/strong><\/p>\n

L\u2019appel form\u00e9 par le bailleur \u00e0 l\u2019encontre de la d\u00e9cision est d\u00e9clar\u00e9 irrecevable car il a \u00e9t\u00e9 introduit tardivement et l\u2019appel form\u00e9 par le bailleur sur la base d\u2019une autre d\u00e9cision ne peut \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 recevable car les locataires, contre qui l\u2019appel est form\u00e9, ne sont pas parties \u00e0 la cause.<\/p>\n

D\u00e9cision<\/strong><\/p>\n

Le Tribunal de premi\u00e8re instance de Bruxelles confirme en tous points le jugement du 15 janvier 2021 prononc\u00e9 par le juge de paix du deuxi\u00e8me canton de Bruxelles, \u00e0 l\u2019exception de la demande en garantie form\u00e9e contre le propri\u00e9taire n\u00b02.<\/p>\n

Ainsi, la juge condamne le bailleur aux d\u00e9pens d\u2019appel des locataires et du propri\u00e9taire n\u00b02. Condamne \u00e9galement le propri\u00e9taire n\u00b01 aux d\u00e9pens d\u2019appel du bailleur.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"template":"","type-de-categorie":[318,228],"type-de-vecteur":[226],"jurisprudence-type":[81],"jurisprudence-tag":[],"class_list":["post-11339","jurisprudence","type-jurisprudence","status-publish","hentry","type-de-categorie-insalubrite","type-de-categorie-prop-loc","type-de-vecteur-logement","jurisprudence-type-justice"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence\/11339","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jurisprudence"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11339"}],"wp:term":[{"taxonomy":"type-de-categorie","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-categorie?post=11339"},{"taxonomy":"type-de-vecteur","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/type-de-vecteur?post=11339"},{"taxonomy":"jurisprudence-type","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-type?post=11339"},{"taxonomy":"jurisprudence-tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudence-tag?post=11339"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}