{"id":11709,"date":"2025-09-16T15:30:43","date_gmt":"2025-09-16T13:30:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/?post_type=jurisprudence-liste&p=11709"},"modified":"2025-09-16T15:30:43","modified_gmt":"2025-09-16T13:30:43","slug":"marchands-de-sommeil-devant-le-tribunal-correctionnel-la-condamnation-de-formes-extremes-dinsalubrite","status":"publish","type":"jurisprudence","link":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/jurisprudence\/marchands-de-sommeil-devant-le-tribunal-correctionnel-la-condamnation-de-formes-extremes-dinsalubrite\/","title":{"rendered":"Marchands de sommeil devant le Tribunal correctionnel : la condamnation de formes extr\u00eames d\u2019insalubrit\u00e9"},"content":{"rendered":"

Dans cette affaire, l\u2019inspection r\u00e9gionale du logement (la DIRL) avait adress\u00e9, le 15 septembre 2022, aux propri\u00e9taires de l\u2019immeuble situ\u00e9 \u00e0 1030 Schaerbeek, une d\u00e9cision d\u2019interdiction imm\u00e9diate de location de deux logements visit\u00e9s. L\u2019immeuble \u00e9tait en r\u00e9alit\u00e9 divis\u00e9 en 32 logements qui n\u2019auraient jamais d\u00fb \u00eatre mis en location, quel que soit le montant des loyers, les investigations men\u00e9es, notamment dans le cadre de l\u2019enqu\u00eate p\u00e9nale, ayant r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que leur \u00e9tat n’en permettait pas l\u2019occupation dans des conditions compatibles avec la dignit\u00e9 humaine. Le Tribunal correctionnel de Bruxelles<\/em><\/strong>[1]<\/em><\/strong><\/a>, dans son jugement 21 novembre 2024<\/a><\/u><\/em><\/strong>, a condamn\u00e9 les propri\u00e9taires de l\u2019infraction dites de \u00ab\u00a0marchand de sommeil\u00a0\u00bb<\/em><\/strong><\/p>\n

Les enseignements juridiques du jugement<\/h2>\n

Le jugement rappelle utilement les \u00e9l\u00e9ments constitutifs de l\u2019infraction de \u00ab\u00a0marchand de sommeil\u00a0\u00bb[2]<\/a>.<\/p>\n

Pour que les personnes suspect\u00e9es soient condamn\u00e9es comme \u00ab\u00a0marchands de sommeil\u00a0\u00bb, les quatre \u00e9l\u00e9ments mat\u00e9riels de l\u2019infraction doivent \u00eatre r\u00e9unis : une mise \u00e0 disposition, une location ou une vente d\u2019un bien meuble ou immeuble (1) ; dans des conditions incompatibles avec la dignit\u00e9 humaine (2) ; engendrant un profit anormal retir\u00e9 par le propri\u00e9taire (3) ; et moyennant l\u2019abus de la situation vuln\u00e9rable de la victime (4).<\/p>\n

Il faut \u00e9galement prouver l\u2019\u00e9l\u00e9ment moral<\/strong> dans le chef du suspect, qui consiste dans l\u2019intention de r\u00e9aliser un profit anormal[3]<\/a>, et ce en connaissance de cause, \u00e0 savoir pleinement conscient de la situation de vuln\u00e9rabilit\u00e9 de la victime et de l\u2019\u00e9tat du logement non imputable aux locataires.<\/p>\n

Le jugement rel\u00e8ve que les circonstances telles que l\u2019absence, l\u2019insuffisance ou la dangerosit\u00e9 manifestes d\u2019\u00e9quipements \u00e9lectrique ou sanitaire, ou encore des lieux manifestement trop petits eu \u00e9gard au nombre de locataires h\u00e9berg\u00e9s, constituent des indications d\u2019infraction[4]<\/a>.<\/p>\n

Il rappelle que le profit anormal va notamment r\u00e9sulter de loyers relatifs \u00e0 des lieux mis en location dans des conditions incompatibles avec la dignit\u00e9 humaine[5]<\/a>.<\/p>\n

Ainsi, et sans pr\u00e9judice des droits de la d\u00e9fense du pr\u00e9venu, s\u2019il s\u2019agit d\u2019un logement insalubre, constat\u00e9 comme tel par les autorit\u00e9s comp\u00e9tentes, l\u2019anormalit\u00e9 du profit est de facto<\/em> d\u00e9montr\u00e9e[6]<\/a>. Le rapport qui constate l\u2019\u00e9tat d\u2019insalubrit\u00e9 de l\u2019immeuble ne doit pas n\u00e9cessairement \u00eatre dress\u00e9 avant la location\u00a0; les autorit\u00e9s comp\u00e9tentes peuvent d\u00e9clarer insalubre un b\u00e2timent post\u00e9rieurement \u00e0 la location, voire post\u00e9rieurement au d\u00e9but de l\u2019enqu\u00eate judiciaire[7]<\/a>.<\/p>\n

En d\u2019autres termes, lorsque les lieux o\u00f9 les faits ont \u00e9t\u00e9 commis n\u2019auraient jamais d\u00fb \u00eatre occup\u00e9s, soit parce que l\u2019administration en avait interdit l\u2019occupation, soit parce que les investigations y men\u00e9es ont r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que leur \u00e9tat n\u2019en permettait pas l\u2019occupation dans des conditions compatibles avec la dignit\u00e9 humaine, tout loyer ou avantage per\u00e7u par le pr\u00e9venu en contrepartie de cette occupation doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme anormal[8]<\/a>.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, le tribunal va consid\u00e9rer que les pr\u00e9venus ont r\u00e9alis\u00e9 un profit anormal au pr\u00e9judice de l\u2019ensemble des locataires de l\u2019immeuble au regard de l\u2019incompatibilit\u00e9 de la location de ces lieux avec la dignit\u00e9 humaine.<\/p>\n

Les \u00e9l\u00e9ments factuels d\u00e9terminants<\/h2>\n

Les \u00e9l\u00e9ments \u00e9voqu\u00e9s par le rapport de la DIRL, \u00e9tablissant qu\u2019aucun des logements n’est conforme au Code bruxellois du logement et qui ont largement contribu\u00e9 \u00e0 ce que le logement soit jug\u00e9 incompatible avec la dignit\u00e9 humaine, <\/strong>sont notamment les suivants :<\/p>\n

    \n
  1. Pr\u00e9sence d\u2019humidit\u00e9 ascensionnelle dans les logements des sous-sols des 2 b\u00e2timents ainsi que les parties communes du b\u00e2timent arri\u00e8re (cuisine, s\u00e9jour et sanitaires) \u00e9galement au sous-sol\u00a0;<\/li>\n
  2. Pr\u00e9sence de cafards et de souris dans les logements\u00a0;<\/li>\n
  3. Caract\u00e8re exigu des logements : un logement doit avoir une surface de 18m2 minimum pour une personne,<\/li>\n
  4. Infrastructure largement d\u00e9ficitaire\u00a0: deux ensembles de taques \u00e9lectriques de 4 <\/strong>zones pour l\u2019ensemble des 36<\/li>\n<\/ol>\n

    Ces \u00e9l\u00e9ments ont \u00e9t\u00e9 corrobor\u00e9s par des constatations polici\u00e8res r\u00e9alis\u00e9es lors des deux visites de l\u2019immeuble, \u00e9pinglant notamment une insalubrit\u00e9 des logements, une absence quasi g\u00e9n\u00e9rale de baux avec paiement des loyers de la main \u00e0 la main par le biais d\u2019un g\u00e9rant qui se pr\u00e9sente en d\u00e9but de mois, absence d\u2019entretien du b\u00e2timent et \u00e9tat d\u00e9plorable des sanitaires.<\/p>\n

    L’abus par les pr\u00e9venus de la situation vuln\u00e9rable des victimes, en l’esp\u00e8ce les locataires, est \u00e9galement d\u00e9montr\u00e9 au-del\u00e0 de tout doute raisonnable notamment de par :<\/p>\n