Mr Z. \u00e9tait locataire depuis 2013 d\u2019un appartement \u00e0 Evere, via un bail de 9 ans. Mr Z. conteste l\u2019indexation du loyer, en \u00e9voquant notamment l\u2019insalubrit\u00e9 et l\u2019ill\u00e9galit\u00e9 de son logement.<\/p>\n
En mars 2017, l\u2019appartement est mis en vente. Et c\u2019est \u00e0 ce m\u00eame instant que le locataire reproche, aupr\u00e8s du bailleur, les d\u00e9fauts suivants\u00a0\u00e0 son logement : humidit\u00e9 depuis plusieurs ann\u00e9es, charge exclusive de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 des communs alors qu\u2019il y a plusieurs locataires, installation non conforme de la chaudi\u00e8re et pression sur lui alors qu\u2019il tente de faire valoir ses droits.<\/p>\n
En mai 2017, le bailleur diligente la proc\u00e9dure d\u2019arbitrage[1]<\/a> pour l\u2019obtention de la r\u00e9solution du bail aux torts du locataire\u00a0: d\u00e9fauts d\u2019entretien et sur-occupation du bien lui sont reproch\u00e9s.<\/p>\n La sentence arbitrale du 24 juillet 2017 est rendue par d\u00e9faut, avec pour verdict le bail r\u00e9solu aux torts du locataire. La sentence est rendue ex\u00e9cutoire par ordonnance du 27.07.2017.<\/p>\n Le 17.08.2017, la DIRL prononce une interdiction imm\u00e9diate de location du logement litigieux, apr\u00e8s avoir constat\u00e9\u00a0notamment\u00a0les vices suivants : dangerosit\u00e9 des installations \u00e9lectriques et des appareils raccord\u00e9s \u00e0 l\u2019installation de gaz, manque de d\u00e9tecteurs de fum\u00e9e\u00a0; pr\u00e9sence d\u2019humidit\u00e9 ascensionnelle permanente entrainant des contaminations fongiques, absence d\u2019\u00e9clairage naturel direct dans une des chambres,\u2026<\/p>\n Mr Z. demande donc l\u2019annulation de la sentence arbitrale., sur pied de l\u2019article 1717, \u00a7 3, b, ii, du Code jud. pour contrari\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019ordre public. Il reproche \u00e0 l\u2019arbitre de ne pas avoir soulev\u00e9 d\u2019office la violation \u00e0 l\u2019ordre public du fait du non respect par les bailleurs des r\u00e8gles urbanistiques et des exigences minimales d\u2019habitabilit\u00e9.<\/p>\n Pour rappel, les articles 1131 et 1133 du Code Civil stipulent respectivement\u00a0:<\/p>\n \u00a0<\/em>L\u2019article 1108 pr\u00e9cise que l\u2019une des 4 conditions de la validit\u00e9 du contrat est qu\u2019il doit avoir une cause licite.<\/p>\n Les normes de s\u00e9curit\u00e9, de salubrit\u00e9 et d\u2019\u00e9quipement fix\u00e9es par le Code Bruxellois du Logement sont d\u2019ordre public, d\u00e8s lors qu\u2019elles concr\u00e9tisent le droit \u00e0 un logement d\u00e9cent consacr\u00e9 par l\u2019article 23 de la constitution.<\/p>\n Ainsi, le Tribunal de premi\u00e8re instance francophone de Bruxelles a d\u00e9j\u00e0 notamment statu\u00e9 que\u00a0:<\/p>\n \u00ab\u00a0L’affectation au logement des lieux litigieux am\u00e9nag\u00e9s sans permis d’urbanisme et au m\u00e9pris des normes minimales d’habitabilit\u00e9, est non conforme \u00e0 l’ordre public. Cette affectation est par cons\u00e9quent, dans le chef de M. et Mme B.-R., une cause illicite. Il s’ensuit que le contrat de bail du 2 juin 2003 conclu entre M. et Mme B.-R. et Mme M. est nul de nullit\u00e9 absolue. Cette sanction est applicable alors m\u00eame que Mme M. ignorait le mobile illicite de M. et Mme B.-R.\u00a0\u00bb[2]<\/strong><\/a><\/em>.<\/p>\n L\u2019arbitre, \u00e0 l\u2019instar du juge, ont l\u2019obligation de mettre d\u2019office en \u0153uvre les violations de l\u2019ordre public. In casu, <\/em>l\u2019arbitre a prononc\u00e9 une sentence dont les effets sont contraires \u00e0 l\u2019ordre public. Elle doit \u00eatre annul\u00e9e.<\/p>\n Et le juge in casu <\/em>d\u2019ajouter\u00a0:\u00a0<\/strong>\u00ab\u00a0le fait que Mr Z. n\u2019ait pas explicitement soulev\u00e9 la question de la nullit\u00e9 du contrat de bail devant l\u2019arbitre n\u2019a aucune incidence, puisqu\u2019il appartenait \u00e0 ce dernier de soulever cette question d\u2019office et tirer les cons\u00e9quences juridiques des \u00e9l\u00e9ments de fait \u00e0 lui soumis<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n