{"id":10213,"date":"2024-10-24T15:04:22","date_gmt":"2024-10-24T13:04:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.socialenergie.be\/?p=10213"},"modified":"2025-05-14T17:04:31","modified_gmt":"2025-05-14T15:04:31","slug":"modif-code-logement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/modif-code-logement\/","title":{"rendered":"Une nouvelle ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement \u00ab\u00a0en vue de concr\u00e9tiser le droit au logement\u00a0\u00bb: quelques nouveaut\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la probl\u00e9matique \u00e9nerg\u00e9tique"},"content":{"rendered":"<p>Tout d\u2019abord, quant \u00e0 la <strong>philosophie g\u00e9n\u00e9rale, la cons\u00e9cration du droit \u00e0 un logement d\u00e9cent<\/strong>, \u00e0 travers l\u2019article 3 du Code bruxellois du logement, est renforc\u00e9e par l\u2019ajout selon lequel tout logement propos\u00e9 \u00e0 la location doit \u00eatre \u00ab\u00a0dot\u00e9 d\u2019un loyer raisonnable compte tenu notamment des caract\u00e9ristiques et de l\u2019\u00e9tat du bien\u00a0\u00bb.<\/p>\n<p><strong>Ensuite, la r\u00e9forme <\/strong>touche \u00e0 de <strong>nombreux aspects g\u00e9n\u00e9raux de la relation locative<\/strong>, tels que l\u2019\u00e9largissement des informations pr\u00e9contractuelles \u00e0 fournir au candidat-locataire, le cadre r\u00e9gissant la garantie locative, les r\u00e8gles encadrant les baux de courte dur\u00e9e, l\u2019instauration de m\u00e9canisme de sanctions des expulsions ill\u00e9gales<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>, quelques clarifications quant aux cong\u00e9s, aux assurances, aux modalit\u00e9s de paiement des loyers, \u2026 Sans pr\u00e9tention \u00e0 l\u2019exhaustivit\u00e9, nous exposerons, <strong>au point II.<\/strong>, quelques \u00e9l\u00e9ments g\u00e9n\u00e9raux cardinaux du futur nouveau r\u00e9gime en vigueur.<\/p>\n<p>Mais surtout, nous attirons l\u2019attention sur le fait que cette r\u00e9forme instaure <strong>quelques nouveaut\u00e9s li\u00e9es \u2013 \u00e0 des degr\u00e9s divers &#8211; \u00e0 la probl\u00e9matique \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong>\u00a0: une r\u00e9glementation plus approfondie des charges \u00e9nerg\u00e9tiques, une consolidation de la lutte contre l\u2019insalubrit\u00e9, de nouvelles dispositions ayant trait aux travaux \u00e0 op\u00e9rer dans un logement, parmi lesquels les travaux destin\u00e9s \u00e0 am\u00e9liorer la performance \u00e9nerg\u00e9tique de ce dernier. C\u2019est ce que nous abordons au <strong>point I.<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> En R\u00e9gion bruxelloise, une autre r\u00e9forme est entr\u00e9e en vigueur le 1<sup>er<\/sup> septembre 2023, relative \u00e0 la proc\u00e9dure d\u2019expulsion locative et l\u2019introduction d\u2019un moratoire hivernal. Sur cette r\u00e9forme\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/prevenir-les-expulsions-de-logement-les-nouvelles-balises-de-la-reforme-bruxelloise\/\">https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/prevenir-les-expulsions-de-logement-les-nouvelles-balises-de-la-reforme-bruxelloise\/<\/a>\u00a0; <a href=\"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/turbulences-en-region-bruxelloise-autour-du-moratoire-hivernal-en-matiere-locative\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/turbulences-en-region-bruxelloise-autour-du-moratoire-hivernal-en-matiere-locative\/<\/a><\/p>\n<div class=\"title_code\">Quelques nouveaut\u00e9s li\u00e9es \u2013 \u00e0 des degr\u00e9s divers - \u00e0 la probl\u00e9matique \u00e9nerg\u00e9tique<\/div>\n\n        <div class=\"content_code\">\n<h3><strong>Les charges (\u00e9nerg\u00e9tiques)\u00a0: plus de transparence et r\u00e8gles de rectification en cas d\u2019erreurs<\/strong><\/h3>\n<p>Pour rappel, depuis le 1<sup>er<\/sup> janvier 2018, le contrat de bail doit fixer clairement les frais \u00e0 charge du locataire ou du bailleur, et leur r\u00e9partition entre les 2 parties. Ainsi, il doit notamment stipuler<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Le montant du loyer, <u>ne pouvant en aucun cas englober le montant des charges privatives ou communes<\/u> ;<\/li>\n<li>L\u2019\u00e9num\u00e9ration et l\u2019estimation du montant des charges aff\u00e9rentes aux parties privatives et\/ou communes qui seront port\u00e9es en compte au locataire, en mentionnant si les montants r\u00e9clam\u00e9s au titre de charges le seront sur la base des frais r\u00e9els (\u00e9ventuellement avec versement de provisions p\u00e9riodiques) ou sur la base d\u2019un forfait (pr\u00e9sum\u00e9 couvrir le montant des charges). Il sera \u00e9galement sp\u00e9cifi\u00e9 leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotit\u00e9s dans les copropri\u00e9t\u00e9s ;<\/li>\n<li>L\u2019indication de l\u2019existence ou non de compteurs individuels pour l\u2019eau, le gaz et l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019indication des num\u00e9ros de compteurs ainsi que des codes EAN ou de tout autre code d\u2019identification.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces \u00e9l\u00e9ments font \u00e9galement partie des informations pr\u00e9contractuelles qui doivent \u00eatre fournies au candidat-locataire (voir Point II.<em>).<\/em><\/p>\n<p>Une nouvelle disposition<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a> stipule que, sauf dans le cas o\u00f9 il a \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment convenu que les frais et les charges impos\u00e9s au preneur sont fix\u00e9es forfaitairement<a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a>, ils doivent <strong>correspondre \u00e0 des d\u00e9penses r\u00e9elles<\/strong>. Ne sont dues que les d\u00e9penses pour des postes libell\u00e9s explicitement et \u00e9num\u00e9r\u00e9s limitativement dans le bail, \u00e0 l\u2019exception de charges exceptionnelles ou nouvelles qui doivent correspondre \u00e0 des d\u00e9penses r\u00e9elles.Cette disposition s\u2019applique aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024. Toutefois, pour les baux en cours, l\u2019article 1728ter du Code civil (dont le contenu est similaire), d\u00e9sormais abrog\u00e9, est d\u2019application : <em>\u00ab \u00a7 1. Sauf dans le cas o\u00f9 il a \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment convenu que les frais et charges impos\u00e9s au preneur sont fix\u00e9s forfaitairement, ils doivent correspondre \u00e0 des d\u00e9penses r\u00e9elles.<\/em><\/p>\n<p><em>Ces frais et charges doivent \u00eatre mentionn\u00e9s dans un compte distinct.<\/em><\/p>\n<p><em>Les documents \u00e9tablissant ces d\u00e9penses doivent \u00eatre produits.<\/em><\/p>\n<p><em>Dans le cas d&rsquo;immeubles \u00e0 appartements multiples, dont la gestion est assur\u00e9e par une m\u00eame personne, l&rsquo;obligation est remplie d\u00e8s lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relev\u00e9 des frais et charges, et que la possibilit\u00e9 est offerte \u00e0 celui-ci ou \u00e0 son mandataire sp\u00e9cial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au si\u00e8ge de la personne morale qui assure la gestion. \u00bb<\/em><\/p>\n<p>\u00c0 tout moment, chacune des parties peut demander au juge la <strong>r\u00e9vision des frais et charges forfaitaires<\/strong> ou leur <strong>conversion en frais et charges r\u00e9els<\/strong>. Le juge statue notamment sur la base de l\u2019\u00e9volution des d\u00e9penses r\u00e9elles. Il impose la conversion si elle est possible<a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a>.<\/p>\n<p>Le bailleur devra \u00e9tablir, <strong>\u00e0 chaque date d\u2019anniversaire de l\u2019entr\u00e9e en vigueur du bail, un d\u00e9compte distinct des charges de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e, qu\u2019il communique au locataire dans les douze mois qui suivent<\/strong>. Les <strong>documents \u00e9tablissant ces d\u00e9penses devront \u00eatre produits<\/strong>.<br \/>\nDans le cas d\u2019immeubles \u00e0 appartements multiples dont la gestion est assur\u00e9e par une m\u00eame personne, l\u2019obligation est remplie d\u00e8s lors que le bailleur fait parvenir au locataire un relev\u00e9 des frais et charges, et que la possibilit\u00e9 est offerte \u00e0 celui-ci ou son mandataire sp\u00e9cial de consulter les documents sans frais. Une mention renseignant cette possibilit\u00e9 doit appara\u00eetre explicitement sur chaque \u00e9l\u00e9ment de facturation communiqu\u00e9 au locataire. <strong>La clef de r\u00e9partition des charges, assortie des explications requises, figure dans le bail<\/strong>. Le changement de clef ne peut se faire que de l\u2019accord des parties<a href=\"#_ftn5\" name=\"_ftnref5\">[5]<\/a>.<\/p>\n<p>En outre, un <strong>r\u00e9gime de rectification<\/strong>, en cas\u00a0d\u2019erreur dans le d\u00e9compte des charges, est d\u00e9sormais instaur\u00e9. Ainsi, la rectification d\u2019une erreur de comptage dans les charges\u00a0commise en<br \/>\nfaveur du locataire\u00a0pourra \u00eatre r\u00e9clam\u00e9e par le bailleur, dans les 2 ans de l\u2019\u00e9tablissement du d\u00e9compte, et ne pourra porter au maximum que sur\u00a05 p\u00e9riodes annuelles de consommation. Si l\u2019erreur est\u00a0en faveur du bailleur,\u00a0la rectification peut \u00eatre r\u00e9clam\u00e9e par le locataire dans les 2 ans et portera sur l\u2019ensemble des p\u00e9riodes annuelles de consommation concern\u00e9es par l\u2019erreur<a href=\"#_ftn6\" name=\"_ftnref6\">[6]<\/a>.<\/p>\n<p>Enfin, en cas de surconsommation cons\u00e9cutive \u00e0 une fuite d\u2019eau, le tarif appliqu\u00e9 au locataire par le bailleur ne peut pas exc\u00e9der le \u00ab tarif fuite \u00bb<a href=\"#_ftn7\" name=\"_ftnref7\">[7]<\/a>, pourvu que le locataire ait averti le bailleur en temps utile de l\u2019apparition du probl\u00e8me<a href=\"#_ftn8\" name=\"_ftnref8\">[8]<\/a>.<\/p>\n<p class=\"cadre\"><strong>Observations du Centre d\u2019Appui SocialEnergie (CASE)<br \/>\n<\/strong>Ces nouvelles dispositions sont tr\u00e8s positives. Le CASE avait particip\u00e9 aux r\u00e9flexions \u2013 pr\u00e9alables \u00e0 la r\u00e9daction de l\u2019avant-projet d\u2019ordonnance &#8211; du cabinet de la Secr\u00e9taire d\u2019Etat au Logement par la transmission d\u2019une note, en avril 2021, sur le d\u00e9compte des charges \u00e9nerg\u00e9tiques (<a href=\"https:\/\/www.socialenergie.be\/wp-content\/uploads\/NL_Ajouts_Decomptes-de-charges-et-energie_regional_def160421.docx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">De\u0301comptes de charges et e\u0301nergie<\/a>). De nombreuses suggestions que nous avions \u00e9mises ont \u00e9t\u00e9 avalis\u00e9es.<\/p>\n<p>Quelques pr\u00e9cisions pourraient encore \u00eatre apport\u00e9es, dans le futur, pour contrer certaines d\u00e9rives observ\u00e9es sur le terrain\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Proscrire les d\u00e9comptes de charges \u00e0 une fr\u00e9quence plus dense qu\u2019annuelle, tels que des d\u00e9comptes mensuels ou trimestriels\u00a0; certains bailleurs tentent d\u2019y proc\u00e9der et c\u2019est probl\u00e9matique quant \u00e0 la justesse de ce qui est r\u00e9clam\u00e9\u00a0;<\/li>\n<li>Stipuler de mani\u00e8re plus claire que lorsque le contrat de bail opte pour des provisions, le bailleur doit faire un d\u00e9compte qui prend en compte la r\u00e9alit\u00e9 de la consommation <strong>et<\/strong> du co\u00fbt r\u00e9el support\u00e9 par lui.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nous rencontrons des situations dans lesquelles le bailleur proc\u00e8de \u00e0 des d\u00e9comptes trop fr\u00e9quents, rel\u00e8ve les compteurs pour identifier la consommation \u00ab\u00a0r\u00e9elle\u00a0\u00bb mais applique un tarif forfaitaire tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 sur le gaz et l\u2019eau, \u00e0 savoir plus \u00e9lev\u00e9 que le co\u00fbt r\u00e9el de ces fluides.<\/p>\n<h3><strong>Renforcement de la lutte contre l\u2019insalubrit\u00e9 et \u00e9largissement des comp\u00e9tences de<\/strong> <strong><em>la \u00ab\u00a0Direction Inspection r\u00e9gionale du Logement\u00a0\u00bb (DIR<u>L)<\/u><\/em><\/strong><\/h3>\n<p>(Toutes les dispositions repris dans ce point sont applicables tant aux baux en cours qu\u2019aux nouveaux contrats de bail)<\/p>\n<p>D\u00e8s le 1<sup>er<\/sup> novembre 2024, la <strong>comp\u00e9tence de la DIRL sera \u00e9tendue aux logements qui n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 ou ne sont plus mis en location<\/strong>, <strong>de m\u00eame qu\u2019\u00e0 ceux occup\u00e9s \u00e0 titre gratuit,<\/strong> alors qu\u2019actuellement seuls les logements lou\u00e9s sont contr\u00f4l\u00e9s<a href=\"#_ftn9\" name=\"_ftnref9\">[9]<\/a>. En revanche, les he\u0301bergements touristiques (de type Airbnb) et les conventions d\u2019occupation temporaire a\u0300 caracte\u0300re social demeurent exclus de la compe\u0301tence de la DIRL.<\/p>\n<p>Parall\u00e8lement, un bailleur qui souhaite v\u00e9rifier si son bien vacant, qu\u2019il souhaite mettre en location locatif, r\u00e9pond aux\u00a0<a href=\"https:\/\/logement.brussels\/nouvelles-normes-minimales-de-qualite-a-partir-de-2026\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">normes minimales de qualit\u00e9<\/a>, pourra demander une visite de contr\u00f4le par les inspecteurs de la DIRL (proc\u00e9dure de <strong>certificat de conformit\u00e9 volontaire<\/strong>).<\/p>\n<p>Le nouveau r\u00e9gime pr\u00e9voit que le locataire qui a port\u00e9 plainte aupr\u00e8s de la DIRL b\u00e9n\u00e9ficiera d\u2019une <strong>protection suppl\u00e9mentaire pendant toute la dur\u00e9e de la proc\u00e9dure<\/strong>, gr\u00e2ce \u00e0 la suspension du cong\u00e9 notifi\u00e9 par le bailleur apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t d\u2019une plainte<a href=\"#_ftn10\" name=\"_ftnref10\">[10]<\/a>\/<a href=\"#_ftn11\" name=\"_ftnref11\">[11]<\/a>.<\/p>\n<p>D\u00e9sormais, il \u00e9galement pr\u00e9vu que <strong>peut e\u0302tre pre\u0301sume\u0301 non-conforme et interdit a\u0300 la location<\/strong> <strong>le logement du bailleur qui ne collaborerait pas a\u0300 l\u2019enque\u0302te DIRL apre\u0300s 2 demandes de celle-ci<a href=\"#_ftn12\" name=\"_ftnref12\">[12]<\/a><\/strong>. Le Code bruxellois du logement pre\u0301voyait d\u00e9j\u00e0 cette pre\u0301somption dans le cas ou\u0300 le bailleur s\u2019opposait a\u0300 la visite de la DIRL\u00a0; mais d\u00e8s le 1<sup>er<\/sup> novembre 2024, la sanction est \u00e9tendue a\u0300 toute autre obstruction, telle que la non-communication d\u2019informations (nom du nouveau locataire, d\u2019un e\u0301ventuel nouveau proprie\u0301taire ou bailleur pour les logements ge\u0301re\u0301s par des tiers&#8230;).<\/p>\n<p>Relevons \u00e9galement que la conclusion d\u2019un <strong>nouveau bail\u00a0sur un bien faisant l\u2019objet d\u2019une mise en demeure<\/strong> de r\u00e9aliser des travaux sera <strong>interdite, <\/strong>et ce tant que la DIRL n\u2019a pas contro\u0302le\u0301 la bonne exe\u0301cution des travaux impose\u0301s (avant ou a\u0300 l\u2019expiration du de\u0301lai de la mise en demeure).<\/p>\n<p>Quant aux <strong>sanctions<\/strong>, il est d\u00e9sormais pr\u00e9vu qu\u2019en cas de sous-location, la DIRL peut imposer une amende au bailleur principal et\/ou au sous-bailleur, en fonction de la nature des infractions constate\u0301es.<\/p>\n<p>Enfin, il est stipul\u00e9 que <strong>la commune qui a proc\u00e9d\u00e9 au relogement ou financ\u00e9 un tel relogement<\/strong> du ou des occupants d\u2019un logement frapp\u00e9 par une interdiction \u00e0 la location prononc\u00e9e par la DIRL <strong>peut solliciter la r\u00e9cup\u00e9ration des frais expos\u00e9s aupr\u00e8s du bailleur<\/strong> ou de la personne qui a mis le logement \u00e0 disposition, sauf si la survenance des manquements aux exigences de s\u00e9curit\u00e9, de salubrit\u00e9 et d\u2019\u00e9quipement est d\u00e9clar\u00e9e en cours du bail par le fonctionnaire dirigeant, apr\u00e8s audition du locataire, est manifestement non imputable au bailleur<a href=\"#_ftn13\" name=\"_ftnref13\">[13]<\/a>.<\/p>\n<p>Il est parall\u00e8lement pr\u00e9vu <strong>qu\u2019en cas de r\u00e9solution du bail aux torts du bailleur ou de caducit\u00e9 du bail, et pour autant que l\u2019interdiction \u00e0 la location soit due \u00e0 une faute imputable au bailleur<\/strong>, ou encore de nullit\u00e9 du bail pour un motif d\u2019insalubrit\u00e9, le juge peut imposer au bailleur de <strong>prendre en charge le montant des frais de relogement du preneur<\/strong>. Les nouvelles dispositions pr\u00e9cisent que ces frais peuvent comprendre :<\/p>\n<p>Les frais d\u2019\u00e9vacuation du logement ;<br \/>\n2\u00b0 Les frais de transport du mobilier ;<br \/>\n3\u00b0 Les frais d\u2019installation dans le nouveau logement ;<br \/>\n4\u00b0 Le diff\u00e9rentiel entre l\u2019ancien loyer et le nouveau loyer \u00e0 concurrence du loyer non-abusif pour une p\u00e9riode maximale de 18 mois<a href=\"#_ftn14\" name=\"_ftnref14\">[14]<\/a>.<\/p>\n<p>Notons enfin ici 2 ultimes pr\u00e9cisions importantes\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Est <strong>supprim\u00e9 le \u00ab\u00a0caract\u00e8re de plein droit\u00a0\u00bb de la nullit\u00e9 ou de la caducit\u00e9 du bail<\/strong>, en cas d\u2019interdiction de mise en location de la DIRL, pour laisser une marge d\u2019appr\u00e9ciation au juge, en lui permettant d\u2019opter pour une solution qui ne provoque pas l\u2019\u00e9viction du locataire\u00a0;<\/li>\n<li>Les <strong>jugements prononc\u0327ant la re\u0301solution du bail pour insalubrite\u0301 sont transmis a\u0300 la DIRL par les greffes des justices de paix bruxelloises<\/strong>, et enclenchent une enque\u0302te dans le chef de la DIRL.<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"cadre\"><strong>Observations du Centre d\u2019Appui SocialEnergie (CASE)<br \/>\n<\/strong>A nouveau, il faut saluer vivement l\u2019ensemble de ces nouvelles dispositions, qui am\u00e9lioreront la lutte contre l\u2019insalubrit\u00e9 des logements. L\u2019insalubrit\u00e9 est une probl\u00e9matique \u00e9troitement li\u00e9e \u00e0 la pr\u00e9carit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, puisqu\u2019un logement salubre et habitable doit notamment comporter des installations \u00e9lectriques et de chauffage conformes et fonctionnelles\u00a0; la salubrit\u00e9 impose aussi que le logement ne soit pas atteint d\u2019humidit\u00e9, dont la cause peut \u00eatre li\u00e9e \u00e0 un mauvais \u00e9tat du b\u00e2ti qui, m\u00eame correctement chauff\u00e9, se d\u00e9grade.<\/p>\n<p>Pour aller plus loin, dans une lecture critique, voyez la <a href=\"https:\/\/www.socialenergie.be\/wp-content\/uploads\/RBDH_barometre_insalubrite.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">note<\/a> \u00e9mise par le RBDH dont le Centre d\u2019Appui SocialEnergie de la FdSS est membre.<\/p>\n<h3><strong>Nouvelles dispositions ayant trait aux travaux \u00e0 op\u00e9rer dans un logement<\/strong><\/h3>\n<p>Dans un contexte de grands chantiers de r\u00e9novation du b\u00e2ti pour satisfaire aux objectifs climatiques, il nous apparaissait important de regrouper quelques nouvelles dispositions ayant trait aux travaux \u00e0 op\u00e9rer dans un logement. Celles-ci ont pour vocation de garantir une meilleure protection du locataire.<\/p>\n<ol>\n<li>a) Cong\u00e9 pour gros travaux<\/li>\n<\/ol>\n<p>Le Code bruxellois du logement pr\u00e9voit, en cas de bail de 9 ans, qu\u2019\u00e0 l\u2019expiration du premier et du deuxi\u00e8me triennats, le bailleur peut mettre fin au bail d\u2019un locataire, en donnant cong\u00e9 6 mois \u00e0 l\u2019avance, s\u2019il a l\u2019intention de reconstruire, transformer ou r\u00e9nover l\u2019immeuble en tout ou en partie, \u00e0 condition que ces travaux :<\/p>\n<ul>\n<li>Respectent la destination du bien lou\u00e9 (telle qu\u2019elle r\u00e9sulte des dispositions l\u00e9gales et r\u00e9glementaires en mati\u00e8re d\u2019urbanisme) ;<\/li>\n<li>Affectent le corps du logement occup\u00e9 par le preneur, et ;<\/li>\n<li>Soient d\u2019un co\u00fbt d\u00e9passant 3 ann\u00e9es du loyer aff\u00e9rent au bien lou\u00e9 ou, si l\u2019immeuble dans lequel est situ\u00e9 ce bien comprend plusieurs logements lou\u00e9s appartenant au m\u00eame bailleur et affect\u00e9s par les travaux, d\u2019un co\u00fbt global d\u00e9passant 2 ann\u00e9es de loyer de l\u2019ensemble de ces logements<a href=\"#_ftn15\" name=\"_ftnref15\">[15]<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>D\u00e8s le 1<sup>er<\/sup> novembre 2024, le locataire b\u00e9n\u00e9ficiera d\u2019une mesure de protection suppl\u00e9mentaire\u00a0: le bailleur devra communiquer au locataire, lors de la notification du cong\u00e9 ou au plus tard dans les 2 mois qui suivent\u00a0: \u00a0le permis d\u2019urbanisme qui lui a \u00e9t\u00e9 octroy\u00e9 ousoit un devis d\u00e9taill\u00e9 ousoit une description des travaux accompagn\u00e9s d\u2019une estimation d\u00e9taill\u00e9e du co\u00fbt ou un contrat d\u2019entreprise, faute de quoi le locataire peut demander d\u2019invalider le cong\u00e9. Cette action devra \u00eatre intent\u00e9e (\u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance) au plus tard 2 mois avant l\u2019expiration du d\u00e9lai de pr\u00e9avis. L\u2019intention, ici, est de diminuer les risques qu\u2019un locataire soit \u00e9vinc\u00e9 de son logement sans qu\u2019il soit par la suite proc\u00e9d\u00e9 aux travaux.<\/p>\n<ol>\n<li>b) Bail de r\u00e9novation<a href=\"#_ftn16\" name=\"_ftnref16\">[16]<\/a>: un r\u00e9gime plus protecteur et attractif pour le locataire<\/li>\n<\/ol>\n<p>Il est d\u00e9sormais explicitement pr\u00e9vu qu\u2019en cas de bail de r\u00e9novation, en contrepartie des travaux, le bailleur s\u2019engage en tout \u00e9tat de cause \u00e0 renoncer \u00e0 la facult\u00e9 de mettre fin au bail avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance contractuellement pr\u00e9vue.<\/p>\n<p>En plus de cet engagement, le bailleur doit, soit renoncer pendant la m\u00eame p\u00e9riode \u00e0 la facult\u00e9 de demander la r\u00e9vision du loyer, soit conc\u00e9der au locataire une diminution ou une remise de loyer\u00a0: ces renonciations s\u2019imposent, pendant une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e post\u00e9rieure \u00e0 la fin des travaux<a href=\"#_ftn17\" name=\"_ftnref17\">[17]<\/a>.<\/p>\n<ol>\n<li>c) Travaux destin\u00e9s \u00e0 am\u00e9liorer la performance \u00e9nerg\u00e9tique du logement<\/li>\n<\/ol>\n<p>L\u2019article 221 du Code bruxellois du logement se lira d\u00e9sormais comme suit\u00a0; les modifications entrant en vigueur le 1<sup>er<\/sup> novembre 2024 (tant pour les baux en cours que pour les nouveaux contrats de bail),sont mises en \u00e9vidence, en gras :<\/p>\n<p>\u00ab \u00a7 1er. Sans pr\u00e9judice de l&rsquo;article 1724 du Code civil, et pour autant que le bail ait \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e pr\u00e9vue aux articles 237 et 239, le <u>bailleur a le droit apr\u00e8s avertissement du preneur par courrier recommand\u00e9 au moins un mois l&rsquo;avance, en cours de bail mais au maximum une fois par triennat, d&rsquo;ex\u00e9cuter dans le bien lou\u00e9 tous travaux destin\u00e9s \u00e0 am\u00e9liorer la performance \u00e9nerg\u00e9tique du logement, pour autant que les travaux<\/u> :<br \/>\n1\u00b0 <strong>n&rsquo;aient pas une dur\u00e9e sup\u00e9rieure<\/strong> \u00e0 celle fix\u00e9e par le Gouvernement, <strong>qui ne peut exc\u00e9der nonante jours<\/strong> (et non plus soixante) \u00e0 compter du d\u00e9but des travaux ;<br \/>\n2\u00b0 puissent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s en site occup\u00e9 ;<br \/>\n3\u00b0 n&rsquo;engendrent pas de r\u00e9duction de jouissance du logement donn\u00e9 en location apr\u00e8s les travaux ; <strong>les parties peuvent convenir de fa\u00e7on expresse et au plus tard un mois avant l&rsquo;ex\u00e9cution de travaux vis\u00e9s \u00e0 l&rsquo;alin\u00e9a 1<sup>er<\/sup>\u00a0que ces travaux donneront lieu \u00e0 une augmentation du loyer. En cas de d\u00e9saccord, la commission paritaire locative peut \u00eatre saisie pour remettre un avis sur la justesse de cette augmentation<\/strong> ;<br \/>\n4\u00b0 n&rsquo;engendrent pas une r\u00e9duction de jouissance d\u00e9raisonnable du logement donn\u00e9 en location au cours des travaux ;<br \/>\n5\u00b0 ne visent pas \u00e0 mettre le bien en conformit\u00e9 avec les conditions de l&rsquo;article 219.<\/p>\n<p>\u00ab <strong>\u00a7 2. Pour les travaux destin\u00e9s \u00e0 am\u00e9liorer la performance \u00e9nerg\u00e9tique du logement, la r\u00e9vision du loyer est proportionn\u00e9e \u00e0 l&rsquo;am\u00e9lioration de la performance \u00e9nerg\u00e9tique du b\u00e2timent, au co\u00fbt support\u00e9 par le bailleur et au gain potentiel \u00e9conomis\u00e9 par le locataire gr\u00e2ce \u00e0 ceux-ci. Le Gouvernement peut proposer une m\u00e9thode de calcul de cette r\u00e9vision.<br \/>\nLe nouveau loyer est exigible d\u00e8s le premier mois qui suit la date de finalisation des travaux.<br \/>\nA d\u00e9faut d&rsquo;accord entre les parties sur la r\u00e9vision du loyer, une action peut \u00eatre introduite devant le juge \u00e0 tout moment.<br \/>\nLe nouveau loyer est exigible un mois apr\u00e8s la finalisation des travaux<\/strong>. \u00bb;<\/p>\n<p class=\"cadre\"><strong>Observations du Centre d\u2019Appui SocialEnergie (CASE)<br \/>\n<\/strong>Autrement dit, l\u2019am\u00e9lioration de la PEB ne va pas d\u2019office avoir une r\u00e9percussion \u00e0 la baisse sur la facture d\u2019\u00e9nergie du locataire, et all\u00e9ger son budget sur ce poste. Il faudrait donc penser, quand on envisage l\u2019augmentation du loyer, \u00e0 des solutions applicables et acceptables pour les locataires dont les \u00e9conomies seront inexistantes.<\/p>\n<p>En conclusion, on ne peut parfaitement d\u00e9duire d\u2019une mauvaise PEB qu\u2019il y aura d\u2019office des charges \u00e9lev\u00e9es, ni d\u2019une bonne PEB que les charges vont diminuer. Outre la probl\u00e9matique de la privation \u00e9nerg\u00e9tique (qui fait que les charges demeurent peu \u00e9lev\u00e9es m\u00eame si on vit dans une passoire),\u00a0ou de l\u2019effet rebond (la meilleure PEB ne conduit pas \u00e0 des baisses de factures car le locataire va consommer comme avant, tout en jouissant d&rsquo;un meilleur confort thermique). La ministre\u00a0Fremault\u00a0avait, durant la l\u00e9gislature 2014-2019, affirm\u00e9 dans le cadre des discussions parlementaires relatives aux travaux \u00e9nerg\u00e9tiques qu\u2019il \u00e9tait impossible de quantifier l\u2019impact que la performance \u00e9nerg\u00e9tique du b\u00e2timent aura sur les consommations\u00a0:<\/p>\n<p><em>\u00ab J\u2019ai \u00e9galement entendu plusieurs questions ou remarques quant aux travaux d\u2019am\u00e9lioration \u00e9nerg\u00e9tique des biens tout en notant qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9, ce qui posait probl\u00e8me \u00e0 certains,\u00a0c\u2019\u00e9tait l\u2019absence d\u2019encadrement de l\u2019augmentation de loyer qui y serait li\u00e9e.\u00a0Au-del\u00e0 de toute la th\u00e9matique sur l\u2019encadrement des loyers, d\u00e9velopp\u00e9e il y a quelques instants, cette question a \u00e9t\u00e9 \u00e9tudi\u00e9e en profondeur avant de s\u2019en remettre \u00e0 la volont\u00e9 des parties. Rappelons que cet article permet en r\u00e9alit\u00e9 de r\u00e9aliser des travaux \u2013 pour le bien commun de tous puisqu\u2019il vise indirectement la protection de l\u2019environnement \u2013 en cours de bail et en dehors des hypoth\u00e8ses de r\u00e9parations urgentes.\u00a0Le bailleur peut \u00e0 cet \u00e9gard, \u00e0 certaines conditions d\u00e9finies dans l\u2019article 221, le faire sans l\u2019accord de son locataire.\u00a0 Par contre, s\u2019il d\u00e9sire une augmentation de loyer \u00e0 la suite de ces travaux, l\u00e9gers a priori vu qu\u2019ils ne peuvent entra\u00eener de perte de jouissance d\u00e9raisonnable, il devra obtenir l\u2019accord de son locataire. \u00c0 d\u00e9faut de celui-ci, les parties restent libres, en cours de bail\u00a0mais \u00e0 des p\u00e9riodes d\u00e9termin\u00e9es, \u00e0 savoir les triennats, de se pr\u00e9senter devant le juge pour mettre fin \u00e0 leur diff\u00e9rend au niveau du loyer, conform\u00e9ment au syst\u00e8me d\u00e9j\u00e0 existant.\u00a0Mais je voudrais tordre le cou \u00e0 un fantasme, certes attirant sur papier, mais irr\u00e9aliste en pratique, selon lequel il serait possible de lier parfaitement \u2013 et \u00e0 l\u2019avance \u2013 l\u2019augmentation d\u2019un loyer \u00e0 la diminution des charges dans le chef du preneur. Selon des \u00e9tudes de Bruxelles Environnement, pour un m\u00eame b\u00e2timent de m\u00eame classe \u00e9nerg\u00e9tique, se retrouvent r\u00e9guli\u00e8rement des consommations allant de une \u00e0 10 fois plus \u00e9lev\u00e9es selon une s\u00e9rie de facteurs n\u2019ayant aucun rapport avec la performance \u00e9nerg\u00e9tique\u2009! Croire que tout le monde se chauffe et consomme de la m\u00eame mani\u00e8re, pour de bonnes ou de mauvaises raisons d\u2019ailleurs, est illusoire. C\u2019est de m\u00eame faire fi des diff\u00e9rences de conditions m\u00e9t\u00e9orologiques, parfois tr\u00e8s al\u00e9atoires. Des exp\u00e9riences-pilotes dans le sens voulu ont m\u00eame \u00e9t\u00e9 men\u00e9es et se sont r\u00e9v\u00e9l\u00e9es tr\u00e8s peu satisfaisantes, et en tous les cas fort peu \u00e9clairantes dans la construction d\u2019un syst\u00e8me o\u00f9 l\u2019augmentation du loyer serait chiffr\u00e9e. Partant, le choix de s\u2019en remettre \u00e0 la volont\u00e9 des parties a sembl\u00e9 le plus coh\u00e9rent.\u00a0Rappelons tout de m\u00eame que des travaux d\u2019am\u00e9lioration de la performance \u00e9nerg\u00e9tique, c\u2019est, \u00e0 terme \u00e0 tout le moins, un win-win pour tous. J\u2019ai, ici encore, pris bonne note des amendements d\u00e9pos\u00e9s, notamment par la majorit\u00e9.\u00a0Dans la mesure o\u00f9 ceux-ci ne visent pas \u00e0 chiffrer l\u2019augmentation du loyer mais \u00e0 la baliser quelque peu,\u00a0je n\u2019y vois pas d\u2019inconv\u00e9nient particulier.\u00a0\u00bb (<\/em>A-488\/2, p. 62-63)<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Art. 218 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Nouvel article 224\/3 \u00a7 1<sup>er<\/sup> al. 1 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a> Le forfait est un montant unique pay\u00e9 et cens\u00e9 couvrir les frais, quels qu\u2019ils soient en r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a> Nouvel article 224\/3 \u00a7 1<sup>er<\/sup> al. 2 du Code bruxellois du logement. Le contenu de cette disposition existait d\u00e9j\u00e0 dans le CBL avant cette modification et est donc applicable \u00e9galement aux baux en cours.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref5\" name=\"_ftn5\">[5]<\/a> Nouvel article 224\/3 \u00a7 1<sup>er<\/sup> al. 3 et 4 du Code bruxellois du logement, applicables aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du le 01\/11\/2024.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a> Nouvel article 224\/3 \u00a7 3 du Code bruxellois du logement, applicable aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref7\" name=\"_ftn7\">[7]<\/a> Au sujet de ce tarif\u00a0: \u00a0<a href=\"https:\/\/www.vivaqua.be\/fr\/tarifs-fuites\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.vivaqua.be\/fr\/tarifs-fuites\/<\/a><\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref8\" name=\"_ftn8\">[8]<\/a> Nouvel article 224\/3 \u00a7 2 du Code bruxellois du logement, applicable aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref9\" name=\"_ftn9\">[9]<\/a> Nouvel article 7, \u00a7 2, al. 1<sup>er<\/sup>, 2\u00b0 et 3\u00b0 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref10\" name=\"_ftn10\">[10]<\/a> Nouvel article 7, \u00a7 2, al. 3 du Code bruxellois du logement\u00a0: \u00ab <em>Le locataire, qui a d\u00e9pos\u00e9 plainte en vertu de l&rsquo;alin\u00e9a premier 2\u00b0, b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une protection \u00e0 dater du lendemain de l\u2019introduction de la plainte jusqu&rsquo;\u00e0 la d\u00e9cision de l&rsquo;inspection du logement ou du fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9. Le cong\u00e9 notifi\u00e9 par le bailleur apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t de la plainte est suspendu pendant la p\u00e9riode vis\u00e9e et ne produit ses effets r\u00e9troactifs que si le Service d&rsquo;inspection r\u00e9gionale confirme le caract\u00e8re conforme du bien vis\u00e9 par la plainte<\/em> \u00bb.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref11\" name=\"_ftn11\">[11]<\/a> Il en va de m\u00eame si le locataire a saisi la Commission paritaire locative\u00a0(CPL) : une protection contre le conge\u0301 \u00ab repre\u0301sailles \u00bb est instaur\u00e9e en faveur du\u00b7de la locataire qui solliciterait la commission paritaire locative. Il be\u0301ne\u0301ficiera d\u2019une protection de 3 mois contre un conge\u0301, a\u0300 dater du lendemain de la saisine de la CPL.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref12\" name=\"_ftn12\">[12]<\/a> Nouvel article 7, \u00a7 2, al. 2 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref13\" name=\"_ftn13\">[13]<\/a> Nouvel article 12\/1 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref14\" name=\"_ftn14\">[14]<\/a> Nouvel article 219 \u00a7 6 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref15\" name=\"_ftn15\">[15]<\/a> Article 237, \u00a7 3 du Code bruxellois du logement. Cette disposition s\u2019applique tant aux baux en cours qu\u2019aux nouveaux contrats de bail.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref16\" name=\"_ftn16\">[16]<\/a> Sur cette notion\u00a0: \u00a0<a href=\"https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/logement\/contrat-de-bail-etat-des-lieux-et-responsabilites\/le-contrat-de-bail-avec-renovation\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.socialenergie.be\/fr\/logement\/contrat-de-bail-etat-des-lieux-et-responsabilites\/le-contrat-de-bail-avec-renovation\/<\/a><\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref17\" name=\"_ftn17\">[17]<\/a> Nouvel article 222 \u00a7 5 du Code bruxellois du logement. Cette disposition s\u2019applique aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024.<\/p>\n<p><\/div><div class=\"title_code\">Quelques \u00e9l\u00e9ments g\u00e9n\u00e9raux cardinaux du futur nouveau r\u00e9gime en vigueur<\/div>\n\n        <div class=\"content_code\"><\/p>\n<h3><strong>\u00c9largissement des informations pr\u00e9contractuelles \u00e0 fournir au candidat-locataire<\/strong><\/h3>\n<p>Pour rappel, dans sa version actuelle, l\u2019article 217 du Code bruxellois du logement pr\u00e9voit que les informations pr\u00e9contractuelles suivantes doivent \u00eatre fournies au candidat-locataire\u00a0:<\/p>\n<p>\u00ab\u00a0<em>\u00a7 1er. Ind\u00e9pendamment de toute autre information requise par des dispositions l\u00e9gales particuli\u00e8res, le bailleur communique au preneur, pr\u00e9alablement et au plus tard \u00e0 la conclusion du bail, les informations minimales suivantes :<br \/>\n1\u00b0 la description du logement en ce compris son adresse exacte (rue, num\u00e9ro, commune, \u00e9tage, centre ou c\u00f4t\u00e9 gauche\/droit et toute autre donn\u00e9e permettant d&rsquo;identifier les locaux lou\u00e9s de mani\u00e8re unique et individuelle) ;<br \/>\n2\u00b0 le loyer, ne pouvant en aucun cas englober le montant des charges privatives ou communes ;<br \/>\n3\u00b0 l&rsquo;indication de l&rsquo;existence ou non de compteurs individuels pour l&rsquo;eau, le gaz et l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9 ;<br \/>\n4\u00b0 l&rsquo;\u00e9num\u00e9ration et l&rsquo;estimation du montant des charges aff\u00e9rentes aux parties privatives et\/ou communes qui seront port\u00e9es en compte au locataire, en mentionnant si les montants r\u00e9clam\u00e9s au titre de charges le seront sur la base des frais r\u00e9els (\u00e9ventuellement avec versement de provisions p\u00e9riodiques) ou sur la base d&rsquo;un forfait (pr\u00e9sum\u00e9 couvrir le montant des charges). Il sera \u00e9galement sp\u00e9cifi\u00e9 leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotit\u00e9s dans les copropri\u00e9t\u00e9s\u00a0;<br \/>\n5\u00b0 le certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique ;<br \/>\n6\u00b0 le mode de gestion de l&rsquo;immeuble\u00a0\u00bb<\/em>.<\/p>\n<p>D\u00e8s le 1<sup>er<\/sup> novembre 2024, les <strong>nouveaux baux conclus<\/strong> ou renouvel\u00e9s devront, en outre, mentionner la <strong>superficie habitable et le loyer de r\u00e9f\u00e9rence<\/strong>. Et <strong>les baux de moins de 3 ans<\/strong> devront, par ailleurs, d\u00e9crire le type de bail, le <strong>montant et la date de versement du dernier loyer appliqu\u00e9 au pr\u00e9c\u00e9dent locataire<\/strong>.<\/p>\n<p>Enfin, en cas de manquement par le bailleur \u00e0 son obligation g\u00e9n\u00e9rale d\u2019information pr\u00e9contractuelle, le Service d\u2019inspection r\u00e9gionale pourra lui imposer une amende administrative d\u2019un montant compris entre 50 et 200 euros (chaque ann\u00e9e, le Gouvernement indexera ces montants). Cette sanction n\u2019entrera toutefois en vigueur qu\u2019en m\u00eame temps que le Code de mesurage, et au plus tard le premier jour du mois qui suit le d\u00e9lai d\u2019un an \u00e0 dater du jour de sa publication au Moniteur belge.<\/p>\n<h3>Garantie locative : un meilleur encadrement<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\"><strong>[1]<\/strong><\/a><\/h3>\n<p>Dor\u00e9navant, la garantie locative <strong>ne pourra exc\u00e9der l\u2019\u00e9quivalent de 2 mois de loyer <\/strong>(charges non comprises). Pour mettre un terme aux probl\u00e8mes de preuve de paiement de cette garantie, l\u2019interdiction de remettre la somme en esp\u00e8ces au bailleur est rappel\u00e9e en identifiant les 5 formes admissibles de constitution de la garantie. Il importe ici de souligner que solliciter une caution personnelle, en plus de la garantie locative, sera interdit d\u00e8s le 1<sup>er<\/sup> novembre 2024 (except\u00e9 pour le bail \u00e9tudiant), tant cela a men\u00e9 \u00e0 des abus, auxquels le l\u00e9gislateur a souhait\u00e9 mettre un terme<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a>.<\/p>\n<p>L\u2019ordonnance pr\u00e9voit \u00e9galement que lorsque le locataire opte pour un compte individualis\u00e9, les <strong>int\u00e9r\u00eats produits sont capitalis\u00e9s au profit du locataire<\/strong>, et le bailleur acquiert privil\u00e8ge sur l\u2019actif du compte pour toute cr\u00e9ance r\u00e9sultant de l\u2019inex\u00e9cution totale ou partielle des obligations du preneur<a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a>.<\/p>\n<p>Ensuite, le nouveau Code officialise le fait que <strong>la garantie (bloqu\u00e9e sur un compte) sert \u00e0 couvrir \u00ab\u00a0toute obligation locative\u00a0\u00bb<\/strong>. Jusqu\u2019ici, cela d\u00e9pendait de ce qui \u00e9tait indiqu\u00e9 dans le bail. Dans certains cas, la garantie locative ne pouvait pas couvrir des loyers ou charges impay\u00e9s, mais juste les d\u00e9g\u00e2ts locatifs, par exemple.<\/p>\n<p>Il est d\u00e9sormais pr\u00e9vu que le bailleur doit <strong>rembourser la garantie au locataire dans les 2 mois suivant son d\u00e9part<\/strong>. A d\u00e9faut, le montant d\u00fb est major\u00e9 d\u2019une somme \u00e9gale \u00e0 10 % du loyer mensuel, pour chaque p\u00e9riode mensuelle entam\u00e9e<a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a>.<\/p>\n<p>Toujours dans l\u2019id\u00e9e de cadrer la sortie locative, il est d\u00e9sormais act\u00e9 que l\u2019<strong>\u00e9tat des lieux de sortie<\/strong> devra imp\u00e9rativement intervenir entre la lib\u00e9ration des lieux et la remise de cl\u00e9s et <strong>dans le mois de la fin du bail<a href=\"#_ftn5\" name=\"_ftnref5\">[5]<\/a><\/strong>. Cette disposition s\u2019applique \u00e0 tous les baux, y compris les baux en cours.<\/p>\n<h3>Bail de courte dur\u00e9e : de nouvelles exigences pour s\u00e9curiser le loyer et la stabilit\u00e9 d\u2019occupation<\/h3>\n<p>Comme \u00e9voqu\u00e9 plus haut, le bailleur qui propose un bail de courte dur\u00e9e (maximum 3 ans) doit signaler le dernier loyer appliqu\u00e9 pour le logement mis en location.<\/p>\n<p><strong>La multiplication des baux de courte dur\u00e9e est limit\u00e9e<\/strong>\u00a0\u00e0 une seule prorogation avec des loyers bloqu\u00e9s (non susceptibles d\u2019augmentation) pendant la dur\u00e9e du bail, sauf indexation pr\u00e9vue contractuellement.<\/p>\n<p>Apr\u00e8s une premi\u00e8re prorogation, le bail deviendra un contrat de longue dur\u00e9e (bail de 9 ans). Cette mesure est destin\u00e9e \u00e0 favoriser la s\u00e9curit\u00e9 d\u2019occupation et donc la stabilit\u00e9.<\/p>\n<ol>\n<li>Des <strong>mod\u00e8les standard de cong\u00e9 et de renon, <\/strong>\u00e0 valeur indicative, sont propos\u00e9s de sorte que chaque partie soit correctement inform\u00e9e de ses droits lors de la r\u00e9siliation du bail<a href=\"#_ftn6\" name=\"_ftnref6\">[6]<\/a>.<\/li>\n<li>L\u2019ordonnance g\u00e9n\u00e9ralise aussi le\u00a0<strong>principe du contre-pr\u00e9avis en faveur du locataire<\/strong>, offrant ainsi une plus grande flexibilit\u00e9 pour les r\u00e9siliations de bail.<\/li>\n<li>Expulsions ill\u00e9gales : sanctions et proc\u00e9dure d\u2019interruption<a href=\"#_ftn7\" name=\"_ftnref7\">[7]<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<p>En cas d\u2019expulsion ill\u00e9gale \u2013 \u00e0 savoir une expulsion sans titre ex\u00e9cutoire -, le propri\u00e9taire bailleur devra\u00a0payer une <strong>indemnit\u00e9 forfaitaire de 18 mois de loyer au locataire<\/strong><a href=\"#_ftn8\" name=\"_ftnref8\">[8]<\/a>.\u00a0La m\u00eame sanction s\u2019appliquera au bailleur qui entrave de mani\u00e8re d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e et fautive l\u2019acc\u00e8s au domicile du locataire<a href=\"#_ftn9\" name=\"_ftnref9\">[9]<\/a>.<\/p>\n<p>Par ailleurs, une <strong>action en cessation sp\u00e9cifique<\/strong> est introduite : le Pr\u00e9sident du Tribunal de premi\u00e8re instance statuant en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 aura d\u00e9sormais le pouvoir d\u2019ordonner la cessation du comportement litigieux moyennant le paiement d\u2019une astreinte<a href=\"#_ftn10\" name=\"_ftnref10\">[10]<\/a>. Si la proc\u00e9dure s\u2019op\u00e8re rapidement, cela pourrait permettre d\u2019emp\u00eacher l\u2019expulsion ou de r\u00e9int\u00e9grer le locataire dans le logement dont il a \u00e9t\u00e9 ill\u00e9galement expuls\u00e9.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li>Le locataire sera tenu de souscrire \u00e0 une <strong>assurance contre l\u2019incendie <u>et<\/u> les d\u00e9g\u00e2ts des eaux<\/strong><a href=\"#_ftn11\" name=\"_ftnref11\">[11]<\/a>.<\/li>\n<li>Les <strong>clauses du bail relatives \u00e0 l\u2019interdiction de garder des animaux de compagnie<\/strong><a href=\"#_ftn12\" name=\"_ftnref12\">[12]<\/a> <strong>ou de se domicilier<\/strong><a href=\"#_ftn13\" name=\"_ftnref13\">[13]<\/a> \u00e0 l\u2019adresse du bien lou\u00e9 sont <strong>nulles<\/strong>.<\/li>\n<li>Toute <strong>clause indemnitaire concernant un retard dans le paiement du loyer est prohib\u00e9e<\/strong>; l\u2019application des int\u00e9r\u00eats aux taux l\u00e9gaux reste, pour sa part, admissible<a href=\"#_ftn14\" name=\"_ftnref14\">[14]<\/a>.<\/li>\n<li>Le <strong>paiement du loyer et des charges<\/strong> doit \u00eatre demand\u00e9 par le bailleur exclusivement <strong>sur un compte bancaire, soit par virement, soit par d\u00e9p\u00f4t<\/strong>. Le num\u00e9ro de compte doit \u00eatre mentionn\u00e9 dans le contrat de bail et dans toute mise en demeure<a href=\"#_ftn15\" name=\"_ftnref15\">[15]<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Le bailleur demande la <strong>r\u00e9duction de pr\u00e9compte immobilier<\/strong>, \u00e0 destination des m\u00e9nages locataires b\u00e9n\u00e9ficiaires<a href=\"#_ftn16\" name=\"_ftnref16\">[16]<\/a>, \u00e0 la premi\u00e8re demande de ces derniers, apr\u00e8s avoir re\u00e7u les informations pertinentes de leur part. Cette r\u00e9duction est due \u00e0 l\u2019occupant pr\u00e9sent au premier janvier. Le bailleur en fait profiter le m\u00e9nage locataire avant l\u2019expiration de chaque ann\u00e9e de location, par l\u2019entremise soit d\u2019une r\u00e9duction de loyer \u00e9quivalente, soit d\u2019un versement s\u00e9par\u00e9<a href=\"#_ftn17\" name=\"_ftnref17\">[17]<\/a>.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Les nouvelles dispositions en mati\u00e8re de garantie locative s\u2019appliquent aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Nouvel article 248 \u00a7 2 du Code bruxellois du logement:<\/p>\n<p class=\"small-font\">\u00a0\u00ab\u00a0<em>\u00a7 2. Les garanties mentionn\u00e9es au paragraphe 1<sup>er<\/sup>\u00a0peuvent prendre, au choix du preneur, cinq formes:<br \/>\n1\u00b0 un compte individualis\u00e9 ouvert au nom du preneur aupr\u00e8s d&rsquo;une institution financi\u00e8re agr\u00e9\u00e9e par la FSMA;<br \/>\n2\u00b0 une garantie bancaire r\u00e9sultant d&rsquo;un contrat-type entre un CPAS et une institution financi\u00e8re agr\u00e9\u00e9e par la FSMA;<br \/>\n3\u00b0 une garantie bancaire aupr\u00e8s d&rsquo;une institution financi\u00e8re agr\u00e9\u00e9e par la FSMA qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie;<br \/>\n4\u00b0 une s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle aupr\u00e8s d&rsquo;une institution financi\u00e8re agr\u00e9\u00e9e par la FSMA, au nom de locataire.<br \/>\n5\u00b0 une caution personnelle.<br \/>\nLa caution personnelle est autoris\u00e9e en cumul avec les modes 1\u00b0 \u00e0 4\u00b0 pour le bail \u00e9tudiant.<\/em> \u00bb<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a> Nouvel article 248 \u00a7 3 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a> Nouvel article 249 \u00a7 2 al. 2 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref5\" name=\"_ftn5\">[5]<\/a> Nouvel article 220, \u00a73 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a> Nouvel article 218 \u00a7 4bis du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref7\" name=\"_ftn7\">[7]<\/a> Le nouvel article 233 du Code bruxellois du logement s\u2019applique tant aux baux en cours qu\u2019aux nouveaux contrats.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref8\" name=\"_ftn8\">[8]<\/a> Nouvel article 233\/1 \u00a7 1<sup>er<\/sup> du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref9\" name=\"_ftn9\">[9]<\/a> Nouvel article 233\/1 \u00a7 2 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref10\" name=\"_ftn10\">[10]<\/a> Nouvel article 233\/1 \u00a7 3 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref11\" name=\"_ftn11\">[11]<\/a> Nouvel article 220\/1 du Code bruxellois du logement, applicable aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref12\" name=\"_ftn12\">[12]<\/a> Nouvel article 218 \u00a7 5, 12\u00b0 du Code bruxellois du logement, \u00e0 lire en combinaison avec l\u2019article 218\/1 du Code bruxellois du logement (applicable aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024).<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref13\" name=\"_ftn13\">[13]<\/a> Nouvel article 218 \u00a7 6 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref14\" name=\"_ftn14\">[14]<\/a> Nouvel article 225\/1 du Code bruxellois du logement, applicable aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref15\" name=\"_ftn15\">[15]<\/a> Nouvel article 225\/2 du Code bruxellois du logement, applicable aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref16\" name=\"_ftn16\">[16]<\/a> Au b\u00e9n\u00e9fice des m\u00e9nages vis\u00e9s par l&rsquo;article 257 du Code des imp\u00f4ts sur les revenus.<\/p>\n<p class=\"small-font\"><a href=\"#_ftnref17\" name=\"_ftn17\">[17]<\/a> Nouvel article 226 al. 2 du Code bruxellois du logement, applicable aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 partir du 01\/11\/2024.<\/p>\n<p><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Tout d\u2019abord, quant \u00e0 la philosophie g\u00e9n\u00e9rale, la cons\u00e9cration du droit \u00e0 un logement d\u00e9cent, \u00e0 travers l\u2019article 3 du Code bruxellois du logement, est renforc\u00e9e par l\u2019ajout selon lequel tout logement propos\u00e9 \u00e0 la location doit \u00eatre \u00ab\u00a0dot\u00e9 d\u2019un loyer raisonnable compte tenu notamment des caract\u00e9ristiques et de l\u2019\u00e9tat du bien\u00a0\u00bb. 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