Insalubrité ayant conduit à la nullité du contrat de bail

Mis à jour le : 26/01/2024

Mr Z. était locataire depuis 2013 d’un appartement à Evere, via un bail de 9 ans. Mr Z. conteste l’indexation du loyer, en évoquant notamment l’insalubrité et l’illégalité de son logement.

En mars 2017, l’appartement est mis en vente. Et c’est à ce même instant que le locataire reproche, auprès du bailleur, les défauts suivants à son logement : humidité depuis plusieurs années, charge exclusive de l’électricité des communs alors qu’il y a plusieurs locataires, installation non conforme de la chaudière et pression sur lui alors qu’il tente de faire valoir ses droits.

En mai 2017, le bailleur diligente la procédure d’arbitrage[1] pour l’obtention de la résolution du bail aux torts du locataire : défauts d’entretien et sur-occupation du bien lui sont reprochés.

La sentence arbitrale du 24 juillet 2017 est rendue par défaut, avec pour verdict le bail résolu aux torts du locataire. La sentence est rendue exécutoire par ordonnance du 27.07.2017.

Le 17.08.2017, la DIRL prononce une interdiction immédiate de location du logement litigieux, après avoir constaté notamment les vices suivants : dangerosité des installations électriques et des appareils raccordés à l’installation de gaz, manque de détecteurs de fumée ; présence d’humidité ascensionnelle permanente entrainant des contaminations fongiques, absence d’éclairage naturel direct dans une des chambres,…

Mr Z. demande donc l’annulation de la sentence arbitrale., sur pied de l’article 1717, § 3, b, ii, du Code jud. pour contrariété à l’ordre public. Il reproche à l’arbitre de ne pas avoir soulevé d’office la violation à l’ordre public du fait du non respect par les bailleurs des règles urbanistiques et des exigences minimales d’habitabilité.

Pour rappel, les articles 1131 et 1133 du Code Civil stipulent respectivement :

• « L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »
• « La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public. »

 L’article 1108 précise que l’une des 4 conditions de la validité du contrat est qu’il doit avoir une cause licite.

Les normes de sécurité, de salubrité et d’équipement fixées par le Code Bruxellois du Logement sont d’ordre public, dès lors qu’elles concrétisent le droit à un logement décent consacré par l’article 23 de la constitution.

Ainsi, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles a déjà notamment statué que :

« L’affectation au logement des lieux litigieux aménagés sans permis d’urbanisme et au mépris des normes minimales d’habitabilité, est non conforme à l’ordre public. Cette affectation est par conséquent, dans le chef de M. et Mme B.-R., une cause illicite. Il s’ensuit que le contrat de bail du 2 juin 2003 conclu entre M. et Mme B.-R. et Mme M. est nul de nullité absolue. Cette sanction est applicable alors même que Mme M. ignorait le mobile illicite de M. et Mme B.-R. »[2].

L’arbitre, à l’instar du juge, ont l’obligation de mettre d’office en œuvre les violations de l’ordre public. In casu, l’arbitre a prononcé une sentence dont les effets sont contraires à l’ordre public. Elle doit être annulée.

Et le juge in casu d’ajouter : « le fait que Mr Z. n’ait pas explicitement soulevé la question de la nullité du contrat de bail devant l’arbitre n’a aucune incidence, puisqu’il appartenait à ce dernier de soulever cette question d’office et tirer les conséquences juridiques des éléments de fait à lui soumis ».

[1] Rappelons qu’aujourd’hui, tant en Flandre, qu’en Wallonie et en Région bruxelloise, il a été déterminé qu’une clause d’arbitrage incluse dans un contrat de bail d’habitation n’est pas valable . Cela ne signifie pas que les parties ne peuvent plus choisir l’arbitrage : cela demeure possible s’il y a un accord à ce sujet après la naissance du litige. Les parties doivent alors conclure une convention d’arbitrage distincte.

[2] Trib, Bruxelles, 30 juin 2011, R.G.D.C., 2013, p.241 et la note de Nicolas Bernard

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