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  • Application au prorata temporis de la prescription quinquennale sur facture

    La Justice de paix rappelle les grands principes applicables en matière de prescription concernant les consommations d’eau.

    Ainsi, explique-t-elle, « le point de départ de la prescription quinquennale visée par l’article 2277, alinéa 5, du Code civil qui s’applique aux fournitures d’eau est le jour où l’obligation devient exigible et non le jour où les consommations ont été constatées, ces dernières ne pouvant être établies au jour le jour ».

    Toutefois, poursuit-elle, « si la créance est exigible dès la naissance du droit de paiement, c’est-à-dire à l’émission de la facture, le créancier ne peut se retrancher derrière cette facture pour considérer que la prescription a pris cours seulement à compter de cette date ».

    Il s’agit d’une application du principe d’exécution de bonne foi des obligations puisque, rappelle le juge, « les fournitures d’eau se caractérisent par un système d’enregistrement des consommations et de paiements périodiques d’acompte, assortis d’un relevé de clôture émis périodiquement ».

    En l’absence de relevés annuels et de factures d’acompte, il est impossible de savoir ce qui est consommé par le débiteur, de sorte que les consommations peuvent être revues, selon le juge, en appliquant au prorata temporis la prescription quinquennale sur la facture unique établie tardivement par le créancier. A défaut d’agir de la sorte, les règles applicables en matière de prescription seraient vidées de leur substance alors même qu’elles ont pour objectif d’éviter une accumulation de dettes périodiques sur une trop longue période.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 19)

    CATÉGORIE : Prescription > Protection VECTEUR : Eau TYPE : Justice Année : 2019 Tags :

  • Autorisation d’un plan de paiement à hauteur de 5 euros par mois

    Un fournisseur assigne un client en justice, suite à une procédure de recouvrement pour des impayés. Si l’affaire semble assez simple de prime abord, elle est riche d’enseignements.

    Tout d’abord, nous voyons que le client est présent à l’audience, ce qui lui permet de faire valoir sa situation précaire et de demander des termes et délais (un étalement des paiements).

    Ce jugement démontre l’importance de se rendre à l’audience. En effet, si le débiteur avait fait défaut, il aurait vraisemblablement été condamné à payer l’entièreté de la somme, en une seule fois, sans aucune facilité de paiement.

    Ensuite, après examen de la situation du client, le juge estime raisonnable que le débiteur s’acquitte de ses remboursements à hauteur de 5€ par mois (pour une somme à rembourser qui avoisine les 1000€), ce qui est suffisamment exceptionnel pour être souligné.

    Même si, depuis 2018, les ordonnances gaz et électricité ont précisé la notion de « plan d’apurement raisonnable » (devant permettre au débiteur et sa famille de mener une vie conforme à la dignité humaine), les contours concrets du plan de paiement raisonnable restent flous et font l’objet d’applications variées. Le CASE a régulièrement écrit sur le sujet, dans le but de faire avancer les réflexions et les pratiques, et d’étayer les textes légaux. A cet égard, voyez la dernière note produite : https://www.socialenergie.be/plan-de-paiement-les-recommandations-du-case/

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    CATÉGORIE : Plan de paiement > Procédure de recouvrement VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2015 Tags :

  • Bail déclaré nul car le logement était en mauvais état

    Une locataire a signé un contrat de bail en février 2017 pour un loyer mensuel de 600 euros.

    Dès l’entrée en jouissance du bien, l’état du logement était particulièrement mauvais comme le soulève un rapport de l’ASBL CAFA d’octobre de la même année (infiltrations d’eau sur les murs ; effondrement plafond ; traces d’humidité et taux d’humidité de 100 sur une échelle de 0 à 100 ; carton faisant office de vitre dans le séjour ; Chaudière Vaillant dans la salle de bain dont la buse d’évacuation des gaz brûlés qui mène vers l’extérieur colmatée par de la mousse et dont la conformité n’est pas certaine, etc.).

    Si la locataire avait connaissance de l’état du bien, le bailleur avait promis d’effectuer les travaux nécessaires à sa mise en conformité.

    La locataire soutient devant la justice de paix la nullité du bail et réclament plusieurs indemnités (indemnité pour rupture fautive, indemnité de relocation, etc.).

    Dans son raisonnement, la juge de paix rappelle que le bailleur a mis en location le bien en contrariété avec la réglementation urbanistique et les exigences minimales d’habilités prévues notamment par le Code bruxellois du logement.

    Le bail était donc nul puisque « les lieux loués, dès le départ, n’auraient pu faire l’objet d’une mise en location pour un logement à titre de résidence principale ».

    En conséquence, la juge, d’un accord avec les parties semble-t-il, fixe l’indemnité d’occupation symbolique à 300 euros/mois.

    La décision initiale du juge de paix dans cette même affaire est aussi disponible ici.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Changement de fournisseur sans consentement du client (signature frauduleuse)

    Madame P. a changé de fournisseur mais elle conteste avoir eu de contact avec le nouveau fournisseur. Celui-ci indique que le contrat a été signé sur une tablette et en néerlandais. Madame P. ne parle pas le néerlandais et la signature sur tablette diffère de celle que Madame P. a sur sa carte d’identité.

    Le Service fédéral de médiation de l’énergie considère que le fournisseur n’apporte aucune preuve réelle de l’acceptation de ce contrat et que l’obligation d’information préalable au consommateur n’a pas été respectée. Il recommande l’annulation du contrat au nom de Madame P. et son rétablissement dans le contrat avec son fournisseur initial.

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    CATÉGORIE : Démarchage > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Service fédéral de Médiation de l'Energie Année : 2020 Tags : mystery switch

  • Chaudière défectueuse : indemnisation du locataire pour trouble de jouissance

    Un contrat de location a été signé par les parties en juin 2006 pour un loyer fixé à 595,00 euros par mois.

    Le locataire a rencontré plusieurs problèmes pour obtenir de l’eau chaude (rapport de Renova Bulex qui explique notamment que la chaudière est défectueuse et se trouve dans une chambre non ventilée avec des problèmes de sécurité avec « danger de mort » qui ont justifié la fermeture du robinet de gaz).

    Bien que le juge conteste la position du locataire rapportant l’inertie totale du bailleur dans le dossier, celui-ci estime que la prise de connaissance des problèmes d’évacuation et de refoulement du gaz « (…) aurait dû amener (le bailleur) à s’enquérir sans délai de la sécurité de l’installation. Le dysfonctionnement en cause est en effet un dysfonctionnement grave sur le plan de la sécurité de la chaudière, installée dans la chambre à coucher, et dépourvue d’un système d’aération conforme. Les conséquences d’une intoxication au monoxyde de carbone peuvent en effet être catastrophiques et entrainer des lésions corporelles parfois fatales ».

    Le juge estima dès lors le trouble de jouissance établi et estime que ce trouble « (…) sera adéquatement indemnisé par une somme de 25 pourcents du montant du loyer ».

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2010 Tags :

  • Chauffage défectueux : estimation forfaitaire du trouble de jouissance à un tiers du loyer

    Un contrat de bail a été conclu entre les parties en avril 2010 pour un loyer de 425 euros par mois.

    La locataire a subi dès son entrée en jouissance des lieux, différents troubles relatifs au chauffage ou à l’absence de parlophone fonctionnel.

    D’autres problèmes apparaissent en cours de bail comme l’extinction intempestive du chauffe-eau.

    Le juge de paix accorde une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 1/3 des loyers rappelant toutefois qu’ « (…) il ne faut pas oublier que pendant un rude hiver un manque de chauffage rend les lieux  totalement inutilisables et qu’en principe aucun loyer n’est dû pendant la durée de l’hiver ».

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2013 Tags :

  • Clause pénale abusive, y compris dû au faible montant de la créance

    Dans cette affaire, le créancier réclame une somme de 3,36€ en principal, augmentée d’une clause pénale de 45€ et de 0,37€ d’intérêts (au taux de 8%) et demande que le débiteur soit condamné à l’indemnité de procédure maximale (360€).

    Concernant la clause pénale, le juge estime que le créancier ne justifie pas que le client a accepté les conditions générales, ou même qu’un contrat a été signé, ou encore que cette clause est réciproque.

    Par ailleurs, le juge qualifie la procédure d’abusive car le créancier assigne le débiteur pour recouvrer une créance minime (le montant dû en principal est de 3,36€ et le juge estime que le créancier devait savoir que la clause pénale réclamée n’était pas acceptable).

    Ainsi, le juge déclare la demande recevable mais non fondée et condamne le créancier :

    • à verser une amende civile de 200€ à titre de dédommagement à l’Etat, pour avoir mobilisé le système judiciaire inutilement ;
    • aux dépens de la partie adverse (360€).

    Cette affaire n’a pas été rendue pour un différend dans le secteur de l’énergie mais pourrait aisément être transposée aux matières que nous traitons.

    Nous voyons que le juge a, ici, été particulièrement sévère avec un créancier qui abusait de son droit de poursuivre le débiteur pour impayés, jusque devant la justice. Ce type de décisions peut être vu comme un exemple encourageant  concernant la défense d’un certain équilibre entre deux parties se trouvant dans un rapport de force, par définition, inégal.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 13)

    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Pratiques déloyales VECTEUR : Autres TYPE : Justice Année : 2020 Tags :

  • Clause pénale et intérêts conventionnels abusifs car non lisibles ni acceptés

    Mme D. a déménagé et elle conteste la facture de clôture de son fournisseur (consommation d’électricité, intérêts, clause pénale). Le juge estime que la facturation de la consommation est justifiée, même au-delà de la date où Mme a quitté l’adresse de consommation, car Mme n’a pas dûment averti le fournisseur ni communiqué ses relevés d’index.

    Pour ce qui concerne les intérêts contractuels et la clause pénale, je juge examine si Mme D. a bien signé les conditions générales et marqué accord sur leur contenu. Il constate, d’une part, que le contrat électronique que Mme D. a conclu demande de bien lire les conditions générales (mais nulle part, il n’est question de « marquer accord » ou de les « accepter ») et, d’autre part, que les conditions générales sont rédigées en caractères minuscules, à la limite du lisible.

    Ainsi, le juge condamne Mme D. au paiement des consommations d’électricité, mais il estime que la clause pénale n’est pas due, ni les intérêts moratoires contractuels. Il accorde toutefois au fournisseur des intérêts moratoires au taux légal.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 28)

    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Condamnation du CPAS à octroyer une aide sociale

    Ce jugement rappelle les principes qui guident l’aide sociale, en citant la doctrine selon laquelle, notamment, « l’aide sociale est tout ce qui est nécessaire pour vivre conformément à la dignité humaine. Elle peut prendre les formes les plus diverses. L’objet de la demande judiciaire, c’est l’aide sociale sous la forme que l’assuré social a précisée dans la demande formée au CPAS ».

    Pour identifier les besoins de l’allocataire social et fixer le montant de l’aide sociale complémentaire que le CPAS devra lui allouer, le juge s’appuie sur le référentiel du seuil de pauvreté, en rappelant que la formule générale de calcul pour un ménage est la suivante : taux isolé x (1(demandeur)) + 0,5 (second adulte) + 0,3 (par enfant à charge de moins de 14 ans[1].

    Le juge précise que « cette notion de seuil de pauvreté n’est pas juridique, mais peut se montrer utile dans plusieurs contentieux sociaux, afin de comparer diverses situations et de procéder à un examen de proportionnalité ».

    [1]Pour obtenir le seuil de pauvreté des ménages, il ne suffit pas de multiplier ce chiffre par le nombre de membres du ménage, vu que les membres d’un ménage partagent les charges et les dépenses et qu’il y a, dès lors, des économies d’échelle.

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    CATÉGORIE : CPAS VECTEUR : Autres TYPE : Justice Année : 2016 Tags :

  • Contestation justifiée du décompte de charges en cas de refus de fournir des pièces justificatives

    Dans cette affaire, il faut souligner que le demandeur est la locataire, ce qui est rare, tant le non recours au juge est un phénomène significatif.

    Un contrat de bail fut conclu le 1er avril 2005 pour un appartement meublé, initialement pour une durée de 3 mois, prolongée ensuite pour 5 mois. Le loyer s’élevait à 550 euros + provision de charges de 50 euros/mois.

    A l’issue du bail, le bailleur retient 526,36 euros de la garantie locative sur la base d’un décompte des charges dressé en janvier 2006.

    Le locataire, demandeur en justice, contesta ce décompte à plusieurs reprises et obtint gain de cause.

    Selon la juge, le décompte des charges est « problématique car il n’explique rien, et c’est à juste titre qu’il a été contesté par le demandeur. Il s’agit bien plus ici que d’une simple production de pièces justificatives. Il est plus que vraisemblable qu’il existe dans doute quelque part des factures d’eau, de gaz, d’électricité, d’internet, de mazout bien réelles/ la question n’est pas là. Le vrai problème qui se pose en l’espèce est celui d’une clé de répartition rationnelle des charges entre les différents locataires et de la justification d’un calcul raisonnable. (…) Si le point de départ est un décompte de syndic, celui-ci doit être produit. Le défendeur s’est toujours refusé à justifier ses décomptes de quelque manière que ce soit, malgré les multiples demandes du locataire».

    La juge condamne le propriétaire à la restitution de l’entièreté de la garantie locative.  Elle condamne également le propriétaire à verser 500 euros à titre de dommages et intérêts pour attitude téméraire et vexatoire, du fait que le bailleur avait appliqué un taux d’intérêt de 10 % par mois pour un retard de paiement insignifiant du locataire ; le juge considère cette demande « totalement exorbitante faite dans le seul but de sanctionner un locataire qui refuse les décomptes unilatéraux de charges du bailleur ».

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Energie > Logement TYPE : Justice Année : 2007 Tags :

  • Coupure d’eau autorisée en l’absence du consommateur à l’audience

    Le juge de paix, statuant par défaut (c’est-à-dire, sans que le consommateur ait été présente lors de l’audience), autorise une coupure d’eau par rapport à une dette impayée d’environ 300 euros, faute de paiement un mois après que la personne concernée ait reçu le jugement.

    Ce jugement démontre l’importance de se rendre à l’audience pour faire valoir ses droits. En l’absence du consommateur lors de l’audience la coupure est ici autorisée, même pour une dette très modeste à l’égard de l’opérateur de l’eau.

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    CATÉGORIE : Procédure de coupure VECTEUR : Eau TYPE : Justice Année : 2014 Tags :

  • Coupure d’électricité d’un ménage avec deux petits enfants en hiver par le propriétaire

    Un couple avec des petits enfants occupe gratuitement un appartement propriété des parents de l’époux. L’appartement a été vendu avec la stipulation que la famille quitterait les lieux à une date concrète. Suite à son divorce avant cette date, Monsieur se domicilie ailleurs tandis que Madame continue à résider au domicile conjugal avec leurs enfants. Trois jours après la date fixée dans le compromis de vente, les propriétaires coupent eux-mêmes la fourniture d’électricité de l’appartement, laissant Madame et ses enfants, âgés de 6 et 2 ans, sans chauffage, éclairage ni possibilité de préparer des repas, et cela en période de grand froid. Suite à la requête en justice de Madame, la fourniture est rétablie dix jours après.

    Le juge de paix trouve que le fait que les propriétaires aient autorisé leur fils et sa famille à occuper l’appartement à titre gratuit et pour une durée indéterminée représente une convention tacite et verbale qui crée un droit d’habitation. Une telle convention implique une obligation de loyauté, de pondération et de collaboration dans l’exécution. En agissant d’une telle façon, les propriétaires n’ont pas respecté ces principes et ont agi en abus de droit.

    Les propriétaires ont été condamnés au paiement d’une indemnité à Madame en concept de dommages et intérêts, vu qu’elle et ses enfants ont souffert un trouble de jouissance par un acte de violence tel que la coupure par voie de fait (c’est-à-dire, sans respecter les procédures déterminées par la loi).

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    CATÉGORIE : Procédure de coupure > Protection > Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2010 Tags :

  • Coupure d’énergie et d’eau par le propriétaire suite à des plaintes de la locataire

    Une locataire décide de louer un appartement suite à une visite des lieux. Une fois le contrat a été signé, elle découvre que deux autres personnes habitent déjà dans le même appartement, tandis que le propriétaire lui avait dit que les autres chambres étaient réservées à son stockage personnel et resteraient fermées pendant toute la durée du contrat. Les abonnements d’eau et d’énergie étant au nom du bailleur, celui-ci décide de couper les fournitures en eau, en électricité et en gaz, en espérant que la locataire quittera les lieux après qu’elle se serait trop plainte de la colocation forcée.

    Le juge de paix trouve que le bailleur avait contracté effectivement à son nom les abonnements et qu’il payait les provisions à l’opérateur de l’eau et aux fournisseurs d’énergie. Il n’a jamais, par contre, établi de décompte des charges, ce qui est une obligation légale vu que la locataire lui versait des provisions mensuelles. Il a demandé l’interruption de la fourniture en eau, électricité et gaz de manière abusive, sous le prétexte que les locataires n’avaient jamais payé, ce qui ne correspondait pas à la réalité.

    Par ailleurs, le juge de paix trouve que la locataire a souffert un trouble de jouissance et des désagréments qui lui doivent être compensés par le bailleur et impose à celui-ci une amende civile.

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    CATÉGORIE : Procédure de coupure > Protection > Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Eau > Energie TYPE : Justice Année : 2019 Tags :

  • Demande des locataires de réduire un loyer déraisonnable au vu des caractéristiques du bien validée

    Les parties ont conclu un bail de résidence principale le 1er juillet 2013.

    Le loyer était fixé à 650 euros par mois.

    Les locataires rapportent plusieurs problèmes apparus dès leur entrée en jouissance des lieux. Plusieurs intervenants publics en ont constaté l’existence (absence d’installation d’un convecteur à gaz dans l’annexe (froide) et des traces d’un ancien dégât des eaux, étroitesse du logement (1 chambre pour trois adultes), présence d’une baignoire dans la cuisine, une chaudière dysfonctionnante, absence de chauffage, absence de détecteur de fumée dans le logement ou encore moisissure au plafond).

    Après un effondrement partiel du toit en décembre 2016, le service hygiène de la commune de Saint-Gilles a exhorté le bailleur à effectuer les travails nécessaires.

    Par courrier recommandé, les locataires avaient mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux nécessaires et annonçaient la retenue du loyer.

    Dans leurs demandes reconventionnelles, à titre principal, les locataires sollicitaient de la justice de paix que les loyers soient réduits de 150 euros par mois à dater de la signature du contrat de bail au 1.07.2013 pour loyer déraisonnable et de 100 euros par mois à dater du 01.12.2016 en raison des troubles de jouissance. Ils sollicitaient également une indemnité de 9000 euros pour préavis contraire à l’article 237 du Code bruxellois du logement.

    Concernant la réduction des loyers pour loyer déraisonnable, la justice de paix s’appuie sur les travaux parlementaires pour faire droit à la demande des locataires de réduire le loyer pour loyer déraisonnable au vu des caractéristiques du bien.

    Quant aux troubles de jouissance, la justice de paix valide la demande des locataires en diminution de 100 euros par mois du loyer en raison des troubles de jouissances rencontrés du 01.12.2016 jusqu’à leur départ en juin 2018, les troubles de jouissance ayant été fort pénibles après le sinistre du mois de décembre 2016.

    Concernant enfin, la validité du congé, la justice de paix a estimé que celui-ci était irrégulier, le bailleur n’ayant pas respecté le moment auquel il pouvait donner un congé pour travaux, mais il n’a pas non plus justifié de leur montant.

    Le bailleur est dès lors redevable de 18 mois de loyers.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2019 Tags :

  • Dette réclamée par une société de recouvrement sans décompte détaillé

    Une société de recouvrement acquiert d’un fournisseur sa créance envers un client qui ne respecte pas son plan de paiement. Cette société réclame au client le paiement du montant dû, ainsi que des intérêts de retard.

    A l’audience, la société de recouvrement n’est pas en mesure de produire l’accord original de crédit ni la signification individuelle de la cession de dettes, ni encore un décompte détaillé avec des précisions sur comment les intérêts de retard demandés ont été calculés. De plus, la société présente des documents contradictoires sur le montant effectif de la dette qui avait déjà été payé par le client par le passé.

    Le juge de paix arrive à la conclusion que, en agissant de cette manière, la société de recouvrement tente d’induire à erreur tant le tribunal comme le consommateur. En examinant les documents produits, le juge dit pour droit que la dette a été en fait payée dans sa totalité.

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    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Plan de paiement > Procédure de recouvrement > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2014 Tags :

  • Enlèvement du compteur de gaz par voie de fait, pas de chauffage ni d’eau chaude

    Un couple conclut un bail de résidence principale pour un appartement. Le couple s’est désuni par la suite, Monsieur quitte les lieux et Madame reste dans le logement avec leur enfant commun, âgé de 2 ans à l’époque. Suite à l’énormité du loyer, Madame adresse un courrier au propriétaire lui communicant sa décision de quitter les lieux à la fin du mois suivant. Cependant, le bailleur interrompt l’alimentation en gaz de l’appartement quelques jours après ce courrier, en enlevant le compteur lui-même. Selon le bailleur, cet enlèvement aurait été dû à une « micro-fuite » que son agent aurait constaté à ce moment.

    Le juge de paix trouve que le bailleur a manqué à son obligation essentielle au contrat de bail de faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail, et cela par son fait personnel et dépourvu de justification sérieuse. En enlevant le compteur, il a laissé sans chauffage ni eau chaude Madame et sa très jeune fille par des températures prochaines à zéro degré, ce qui constitue un trouble de jouissance et une vulnération de son droit de se loger à des conditions dignes. En réparation de ces préjudices, le bailleur est tenu de payer une indemnité à la locataire.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 98)

    CATÉGORIE : Procédure de coupure > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2012 Tags :

  • Exception d’inexécution possible vu l’état du bien

    Il s’agit d’une action introduite par le locataire, qui avait déjà quitté le logement et trouvé ailleurs.

    La DIRL émet une interdiction immédiate de mise en location, citant des convecteurs pas en ordre, un chauffe-eau dysfonctionnel, etc.

    Le juge prononce la nullité du bail, vu que les problèmes structurels existaient dès la conclusion du bail, et ordonne la restitution de l’ensemble des loyers payés, avec une indemnité d’occupation à payer par le locataire au bailleur.

    Le juge confirme par ailleurs l’exception d’inexécution exercée par le locataire, considérant que celui-ci pouvait bien l’invoquer vu l’état du bien.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2018 Tags :

  • Exception d’inexécution exercée abusivement par le locataire

    Lors d’une descente sur les lieux du juge de Paix le 20 avril 2010 dans le cadre d’un conflit locatif, la locataire a mis en exergue la non-conformité de l’installation électrique. Les défauts relevés sont de nature telle qu’il est probable qu’ils existaient au moment de la prise de possession des lieux sauf en ce qui concerne l’état de certaines prises de courant. Toutefois, le juge de paix relève que si la locataire produit un procès-verbal d’examen de l’installation électrique du 24 octobre 2008 dressé par la firme Vinçotte selon lequel « l’installation n’est pas conforme », elle ne dit pas l’avoir communiqué au bailleur en l’invitant à faire le nécessaire et ne prétend pas que, dans ce cas, le bailleur n’aurait pas réagi ou aurait refusé d’effectuer les travaux de mise aux normes de l’installation. Selon le juge, c’est donc en parfaite connaissance de cause que la locataire a renoncé, fût-ce tacitement, à se prévaloir des défaillances de l’installation électrique.

    Elle n’était donc pas dans les conditions pour suspendre le paiement de son loyer (exception d’inexécution). Dans la foulée, le juge de Paix rappelle quelques conditions générales relatives à l’exception d’inexécution.

    L’exception d’inexécution, en matière de contrats synallagmatiques parmi lesquels le « contrat de bail », est un principe général de droit (Cass. (1ère ch.), 6 mars 1986, R.C.J.B., 1990, p. 559, note).

    Sa mise en œuvre suppose tout d’abord le respect du principe de proportionnalité entre les manquements imputés au cocontractant d’une part et l’inexécution opposée d’autre part ; il doit en effet y avoir un équilibre entre les obligations réciproques non exécutées.

    Pour pouvoir prétendre, sous le couvert de ce principe, cesser tout paiement de loyers, le locataire doit être en mesure d’établir que toute jouissance des lieux est devenue impossible ; en toute hypothèse, le locataire doit apporter la preuve de ses griefs quant à la perte de jouissance du bien et ou, tout au moins, justifier de leur vraisemblance ainsi que de l’imputabilité, fût-elle partielle, de la défaillance à son co-contractant. Ensuite, le locataire a l’obligation d’adresser sinon une mise en demeure, à tout le moins un avertissement au bailleur quant à la situation dont il se plaint et qui le priverait partiellement ou totalement de la jouissance du bien loué afin que ce dernier puisse prendre les dispositions utiles et nécessaires pour mettre fin au trouble.

    Face à l’inertie éventuelle du bailleur, dûment informé de la situation, il appartient au locataire de prendre les dispositions qui s’imposent afin de faire constater les manquements, de préférence de manière contradictoire. Autrement dit, l’exception d’inexécution ne peut se transformer en un acte de justice privée ou être une manière d’échapper à ses obligations.

    En conclusion, lorsque le locataire fait état de la non-conformité de l’installation électrique pour suspendre le paiement du loyer, il doit communiquer au bailleur le procès-verbal d’examen de l’installation électrique et le mettre en demeure à faire le nécessaire, avant tout exercice de l’exception d’inexécution. Sans cela, cette dernière sera invalidée par le juge.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 184)

    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2011 Tags :

  • Fourniture d’électricité interrompue par voie de fait par le propriétaire

    Monsieur est locataire dans un appartement, ayant conclu un bail verbal avec le propriétaire. A un certain moment, les relations entre les parties se dégradent et deviennent conflictuelles. Monsieur arrête de verser le loyer au propriétaire et celui-ci décide de couper lui-même le compteur d’électricité desservant l’appartement, laissant le locataire sans chauffage ni eau chaude en plein hiver.

    Pour le juge de paix, « il est tout à fait inadmissible et illégal que [le bailleur] se prête à une véritable voie de fait qui empêche son locataire de jouir paisiblement des lieux loués. [Le bailleur] peut se plaindre du non-paiement du loyer en usage des voies légales mais le manquement du locataire, qu’il soit justifié ou non, ne l’autorise pas à se faire justice en commettant, à son tour, une faute contractuelle ».

    Cette situation n’autorisait pas toutefois le locataire à cesser tout paiement du loyer. A tout le moins, il devrait avoir prévenu le bailleur préalablement de son intention de retenir tout ou partie du loyer. D’ailleurs, aucun élément ne démontre que les lieux étaient totalement inhabitables.

    Il est inadmissible et illégal pour un propriétaire de se prêter à une voie de fait en coupant l’électricité à son locataire.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 26)

    CATÉGORIE : Procédure de coupure > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Frais administratifs, indemnité de rupture et clause pénale déclarés nuls car non-réciproques

    Le contentieux concerne l’eau (Hydrobru/Vivaqua).

    Le juge estime qu’aucun frais administratif, indemnité de rupture ou clause pénale n’est due au fournisseur car les conditions générales ne sont pas conformes à la règlementation. En effet, les mentions des conditions générales relatives à ces indemnités ou clause pénale ne prévoient pas une indemnité ou responsabilité du même ordre à charge du fournisseur qui ne remplirait pas ses obligations et ne sont donc pas réciproques, ce qui amène à les considérer comme nulles.

    Pour un rappel des notions d’intérêts de retard, de clause pénale et de frais administratifs, voyez également notre juri-fiche sur le sujet des frais pouvant être réclamés au client.

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    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Pratiques déloyales VECTEUR : Eau TYPE : Justice Année : 2014 Tags :

  • Indemnités dues par le propriétaire au locataire d’un logement insalubre

    Un contrat de bail a été conclu entre les parties en 2012 pour un loyer de 500 euros.

    La DIRL a visité les lieux en juin 2018 constatant d’importants problèmes de sécurité (stabilité du bâtiment, électricité, gaz, chauffage), de salubrité (parasites, ventilation de base, châssis) et d’équipements élémentaires (eau chaude, installation sanitaire) contraire aux dispositions du Code bruxellois du Logement.

    Vu lesdits constats, le juge de paix estime les troubles de jouissance équivalentes à 40% des loyers dus.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2020 Tags :

  • Insalubrité : caducité du bail suite au constat de la DIRL, octroi d’une indemnité au locataire et remboursement des loyers perçus

    En octobre 2019, un bailleur introduit une requête demandant le constat de la résiliation du bail pour cause de caducité à la suite de la décision de la DIRL du 25 juillet 2018 et, par conséquent, l’expulsion de la locataire. La DIRL avait, en effet, prononcé une interdiction immédiate d’occupation après une plainte de la locataire en mai 2018 pour plusieurs motifs (mauvaise évacuation des gaz brûlés du chauffe-eau, absence de ventilation dans la pièce où se trouvent les compteurs gaz, absence de raccordement à la terre de certaines prises, etc.).

    Après avoir constaté que le logement était bien « impropre à la location » sur base notamment du rapport de la DIRL, le Juge de paix se refuse à prononcer la nullité du bail vieux de 20 ans au motif que ce constat unilatéral est établi plus de 18 ans après sa conclusion et que rien n’indique dans le dossier que les constatations de la DIRL existaient depuis septembre 2000.

    Il fait toutefois droit à l’argument de la caducité sur base des principes généraux du droit des obligations.

    Le juge choisit la date du rapport de la DIRL, le 25 juillet 2018, comme date certaine de la caducité du bail.

    Il en déduit, conformément au droit commun, que les loyers postérieurs à cette date doivent être restitués.

    Concernant la période antérieure au 25 juillet 2018, la locataire peut prétendre à une indemnité pour trouble de jouissance.

    En l’espèce en effet, le juge se réfère à un message électronique du 28 août 2017 faisant état non seulement d’écoulements d’eau fort étendus mais également d’odeur d’urine, le tout ayant finalement abouti à l’effondrement du plafond et estime que le trouble de jouissance moyen puisse être évalué « très modérément » à 50 pourcents du loyer.

    L’indemnité d’occupation remplaçant le paiement du loyer depuis le 25 juillet 2018 (à la suite de la caducité du bail) ne s’élèvera donc également qu’à 50 pourcents de la valeur du loyer.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2020 Tags :

  • Insalubrité : octroi d’une indemnité au locataire et rétrocession

    En décembre 2013, les parties ont conclu un contrat de bail de résidence principale (appartement au deuxième étage).

    La locataire reprochait à la société bailleresse l’insalubrité des lieux loués.

    Plusieurs logements de l’immeuble ont fait l’objet de visites de l’Inspection de l’Observatoire du Logement de la commune d’Etterbeek et de la DIRL à la suite de plaintes de plusieurs locataires. Ces institutions publiques ont constaté l’existence de rongeurs dans les caves et l’appartement de la locataire ou encore la présence d’humidité d’infiltration dans le logement.

    En septembre 2018, le bourgmestre adopta un arrêté déclarant l’immeuble temporairement inhabitable jusqu’à assainissement et mise en conformité des lieux (installation d’un détecteur de fumée dans chaque pièce reliant les chambres à coucher à la porte de sortie du logement ; réhabiliter les installations électriques domestiques ; solutionner les problèmes d’humidité ; étanchéité des châssis).

    Dans son jugement, le juge a tout d’abord fait application de l’article 249, §4, du Code bruxellois du logement : « lorsque la non-conformité du bien est décrétée par la Direction de l’Inspection du Logement, le bail s’y rapportant conclu antérieurement à l’interdiction est caduc de plein droit » et n’exclut pas la résolution du bail aux torts d’une partie.

    Après avoir rappelé les constats de la DIRL (installation électrique et distribution de gaz dangereuse, champignons, etc.), le juge a estimé que : « ces normes qualitatives ont été enfreintes parce que le bailleur a manqué à son obligation d’effectuer les réparations d’entretien autre que locatives. Le bailleur doit par ailleurs garantie au preneur pour tous les vices ou défauts qui empêchent l’usage ».

    Quant à l’indemnité pour trouble de jouissance, le juge octroi une indemnité équivalente à 50 pourcents du montant du loyer « l’appartement étant dans un état important d’insalubrité et de dangerosité ».

    Il rappelle par ailleurs que la caducité de la plainte ne rétroagit pas au moment de la plainte mais à la date de l’interdiction émise par la DIRL.

    Il condamne également le bailleur aux frais de déménagement évalué ex aequo et bono à 640 euros.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2021 Tags :

  • Insalubrité : octroi d’une indemnité pour trouble de jouissance et de déménagement

    Un contrat de bail a été conclu entre les parties en février 2017. Le loyer était fixé à la somme de 600 euros.

    En septembre 2017, un délégué du service communal est descendu sur les lieux et a constaté un certain nombre d’infractions du bien dans les communs et les parties privatives (effondrement potentiel du balcon, absence de lumière dans certaines pièces, etc.).

    Ces constats ont obligé la justice de paix (juridiction de première instance) à prononcer la nullité absolue du bail, une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 50 pourcents du loyer normalement dû et à une indemnité de déménagement outre des dommages et intérêts pour un montant de 1800 euros.

    Le juge d’appel a confirmé le raisonnement du juge de paix.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2019 Tags :

  • Insalubrité ayant conduit à la nullité du contrat de bail

    Mr Z. était locataire depuis 2013 d’un appartement à Evere, via un bail de 9 ans. Mr Z. conteste l’indexation du loyer, en évoquant notamment l’insalubrité et l’illégalité de son logement.

    En mars 2017, l’appartement est mis en vente. Et c’est à ce même instant que le locataire reproche, auprès du bailleur, les défauts suivants à son logement : humidité depuis plusieurs années, charge exclusive de l’électricité des communs alors qu’il y a plusieurs locataires, installation non conforme de la chaudière et pression sur lui alors qu’il tente de faire valoir ses droits.

    En mai 2017, le bailleur diligente la procédure d’arbitrage[1] pour l’obtention de la résolution du bail aux torts du locataire : défauts d’entretien et sur-occupation du bien lui sont reprochés.

    La sentence arbitrale du 24 juillet 2017 est rendue par défaut, avec pour verdict le bail résolu aux torts du locataire. La sentence est rendue exécutoire par ordonnance du 27.07.2017.

    Le 17.08.2017, la DIRL prononce une interdiction immédiate de location du logement litigieux, après avoir constaté notamment les vices suivants : dangerosité des installations électriques et des appareils raccordés à l’installation de gaz, manque de détecteurs de fumée ; présence d’humidité ascensionnelle permanente entrainant des contaminations fongiques, absence d’éclairage naturel direct dans une des chambres,…

    Mr Z. demande donc l’annulation de la sentence arbitrale., sur pied de l’article 1717, § 3, b, ii, du Code jud. pour contrariété à l’ordre public. Il reproche à l’arbitre de ne pas avoir soulevé d’office la violation à l’ordre public du fait du non respect par les bailleurs des règles urbanistiques et des exigences minimales d’habitabilité.

    Pour rappel, les articles 1131 et 1133 du Code Civil stipulent respectivement :

    • « L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »
    • « La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public. »

     L’article 1108 précise que l’une des 4 conditions de la validité du contrat est qu’il doit avoir une cause licite.

    Les normes de sécurité, de salubrité et d’équipement fixées par le Code Bruxellois du Logement sont d’ordre public, dès lors qu’elles concrétisent le droit à un logement décent consacré par l’article 23 de la constitution.

    Ainsi, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles a déjà notamment statué que :

    « L’affectation au logement des lieux litigieux aménagés sans permis d’urbanisme et au mépris des normes minimales d’habitabilité, est non conforme à l’ordre public. Cette affectation est par conséquent, dans le chef de M. et Mme B.-R., une cause illicite. Il s’ensuit que le contrat de bail du 2 juin 2003 conclu entre M. et Mme B.-R. et Mme M. est nul de nullité absolue. Cette sanction est applicable alors même que Mme M. ignorait le mobile illicite de M. et Mme B.-R. »[2].

    L’arbitre, à l’instar du juge, ont l’obligation de mettre d’office en œuvre les violations de l’ordre public. In casu, l’arbitre a prononcé une sentence dont les effets sont contraires à l’ordre public. Elle doit être annulée.

    Et le juge in casu d’ajouter : « le fait que Mr Z. n’ait pas explicitement soulevé la question de la nullité du contrat de bail devant l’arbitre n’a aucune incidence, puisqu’il appartenait à ce dernier de soulever cette question d’office et tirer les conséquences juridiques des éléments de fait à lui soumis ».

    [1] Rappelons qu’aujourd’hui, tant en Flandre, qu’en Wallonie et en Région bruxelloise, il a été déterminé qu’une clause d’arbitrage incluse dans un contrat de bail d’habitation n’est pas valable . Cela ne signifie pas que les parties ne peuvent plus choisir l’arbitrage : cela demeure possible s’il y a un accord à ce sujet après la naissance du litige. Les parties doivent alors conclure une convention d’arbitrage distincte.

    [2] Trib, Bruxelles, 30 juin 2011, R.G.D.C., 2013, p.241 et la note de Nicolas Bernard

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2018 Tags :

  • Insalubrité liée à des infiltrations et des problèmes de perméabilité

    Cette décision concerne un cas d’insalubrité. En cas de fortes pluies, l’eau s’infiltrait dans l’appartement des locataires. Ces infiltrations étaient à l’origine d’humidité persistante dans le logement ainsi que de détériorations des murs.

    Les locataires dénoncent également un problème de perméabilité des châssis du salon. Ce problème est dû à la vétusté des châssis.

    Le juge considère que le bien loué aux locataires ne respecte pas les exigences élémentaires en matière de salubrité et que cette situation ne leur est pas imputable, puisqu’ils ont dûment averti le bailleur (une Agence Immobilière Sociale).

    Le juge condamne l’AIS au paiement d’indemnités pour trouble de jouissance.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2022 Tags :

  • Interdiction d’expulsion pour cause d’insalubrité en l’absence de solution de relogement

    Dans plusieurs décisions, parmi lesquelles celles-ci, la Section d’administration du Conseil d’Etat a jugé que l’expulsion – pour cause d’insalubrité – est constitutive d’un préjudice grave et difficilement réparable au cas où l’éviction ne s’accompagnerait pas d’un relogement. Elle a ordonné, par conséquent, la suspension des arrêtés litigieux[1].

    L’article 12 du Code bruxellois du logement prévoit une obligation de relogement uniquement si l’arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre est pris en exécution d’une décision d’interdiction de louer de la DIRL.

    Mais, selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, lorsque le bourgmestre ferme un logement pour cause d’insalubrité, il doit s’être enquis au préalable des solutions de relogement des intéressés[2].

    [1] Voy. notamment C.E. (XIIIe ch. réf.), 23 septembre 1999, Jadoul, n°82.382, Amén., 2000, p. 196, note N. VAN DAMME,et A.P.T., 1999/1, p. 74, note M. QUINTIN ; C.E. (XIIIe ch. réf.), 27 mars 2002, Rosier, n°105.215, Echos log., 2002, p. 69 ; C.E. (XIIIe ch. réf.), 12 février 2003, Leroy et Postiau, n°115.808, Echos log., 2003, p. 80, note L. THOLOMÉ ; C.E. (XIIIe ch. réf.), 9 novembre 2001, Kocyigit, n°100.705, Echos log., 2002, p. 72 et suivantes.

    [2] Pour plus d’explications, voy. pp. 45 et s. de l’étude suivante : https://www.ccc-ggc.brussels/sites/default/files/documents/graphics/rapports-externes/juridique-expulsions_fr.pdf. Voy. aussi N. BERNARD, « Motivation et conséquences sur le plan administratif d’un arrêté d’inhabitabilité », in La lutte contre les logements insalubres à Bruxelles, sous la direction de N. BERNARD et G. DE PAUW, Bruxelles, Bruylant, 2004, p. 94 et suivantes.)

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2003 Tags :

  • L’octroi du statut de client protégé reste possible jusqu’au jugement définitif

    Dans ce jugement, le Juge autorise la coupure, après l’écoulement d’un délai d’un mois, à condition que l’usager n’ai pas, entre-temps, payé les sommes dues ou n’ai pas obtenu le statut de client protégé. On peut clairement déduire de cette décision que le statut de client protégé peut être demandé jusqu’à ce que la résolution du contrat de fourniture soit « irréversible », à savoir jusqu’à ce que le jugement prononçant la résolution soit coulé en force de chose jugée (c’est-à-dire que plus aucun recours n’est possible contre cette décision).

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    CATÉGORIE : Client protégé > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2014 Tags :

  • La clause pénale et les intérêts de retard prévus dans les conditions générales sont nuls car non-réciproques

    Le juge estime qu’aucune indemnité ou clause pénale n’est due au fournisseur car les conditions générales ne sont pas conformes à la règlementation. En effet, les mentions des conditions générales relatives à ces indemnités ou clause pénale ne prévoient pas une indemnité du même ordre à charge du fournisseur qui ne remplirait pas ses obligations et ne sont donc pas réciproques, ce qui amène à les considérer comme nulles.

    Le juge cite de la doctrine estimant que les intérêts conventionnels (prévus par convention – dans les conditions générales par exemple) sont en réalité une clause pénale. Et nous rappelons que les intérêts de retard et la clause pénale ne peuvent avoir pour finalité de réparer/compenser le même dommage.

    Pour un rappel des notions d’intérêts de retard et de clause pénale, voyez également notre juri-fiche sur le sujet des frais pouvant être réclamés au client.

    En fin de compte, le juge n’accorde au fournisseur que le bénéfice d’intérêts de retard (judiciaires) au taux légal, depuis la mise en demeure.

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    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2014 Tags :

  • La clause pénale prévue dans les conditions générales est nulle car non-réciproque

    Le client conteste la facturation d’une clause pénale d’un montant de 126,50€ par le fournisseur, au motif que les conditions générales (version 2015, année de conclusion du contrat) ne la prévoyaient pas.

    Le Service fédéral de Médiation de l’Energie (SME) constate que le fournisseur n’apporte pas la preuve que le client a accepté et confirmé les conditions générales reprenant l’application d’une clause pénale.

    Le SME estime qu’aucune indemnité ou clause pénale n’est due au fournisseur car les conditions générales ne sont pas conformes à la règlementation. En effet, les mentions des conditions générales relatives à ces indemnités ou clause pénale ne prévoient pas une indemnité du même ordre à charge du fournisseur qui ne remplirait pas ses obligations et ne sont donc pas réciproques, ce qui amène à les considérer comme nulles.

    Le SME va plus loin en précisant qu’en cas de doute sur le sens d’une clause, celle-ci doit être interprétée en faveur du consommateur.

    Pour un rappel de la notion de clause pénale, voyez également notre juri-fiche sur le sujet des frais pouvant être réclamés au client.

    Un accord amiable n’ayant pu être trouvé avec le fournisseur, le SME a émis une recommandation.

    Le SME a ainsi recommandé l’annulation de tous les frais (frais administratifs, clause pénale, dommage et intérêts, etc.) facturés au client.

    Le fournisseur a refusé de suivre cette recommandation. Le SME a affirmé maintenir sa position.

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    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Service fédéral de Médiation de l'Energie Année : 2020 Tags :

  • La consommation suite à une manipulation du compteur doit être objectivée

    Sibelga repère une manipulation du compteur et facture à l’occupante des lieux la consommation non mesurée.

    Le tribunal estime que la manipulation du compteur est suffisamment démontrée par Sibelga : il y a eu un bris de scellés, des traces de manipulation sont visibles et il y a de la poussière sur le disque. Madame a occupé les lieux durant toute la période de consommation non mesurée.

    Cependant, Sibelga facture à Madame la consommation non mesurée sur la base de l’historique de consommation du compteur durant une période de 4 mois en plein hiver. Le tribunal trouve que Sibelga ne justifie pas à suffisance pourquoi elle a choisi de prendre cet historique comme référence plutôt que d’utiliser la méthode du quatre-vingtième centile, tel que stipulé dans le Règlement technique de Sibelga.

    Sibelga doit établir sur base de critères objectifs la consommation d’électricité qui résulte de la manipulation du compteur.

    Le tribunal note par ailleurs que pendant toute la période de consommation non mesurée des techniciens de Sibelga sont passés relever le compteur à 5 reprises sans jamais remarquer la manipulation, qui était cependant clairement visible.

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2022 Tags :

  • La redevance fixe considérée par le juge comme une indemnité de rupture déguisée

    Ces décisions de deux juges de paix wallons ratifient la position du Médiateur fédéral par rapport à la facturation de la redevance fixe par année de contrat entamée sur une base forfaitaire. Pour rappel, cette facturation a été jugée par le Médiateur comme étant une forme d’indemnité de rupture déguisée interdite par la loi, et ce « quel que soit son nom, et quelle que soit la manière dont ces indemnités sont communiquées, établies dans les conditions contractuelles ou portées en compte sur la facture d’énergie ».

    Ainsi, le juge de paix de Fléron estime que cette redevance, bien que prévue dans les conditions générales, « pose problème car il s’agit bel et bien d’une indemnité de résiliation de contrat déguisée », vu que son application contrevient aux dispositions qui permettent aux clients de mettre fin à tout moment à un contrat d’énergie moyennant un délai de préavis d’un mois.

    Pour sa part, le juge de paix de Wavre (1er canton) reproduit littéralement l’avis du Médiateur fédéral et conclut que « la pratique commerciale dont [le fournisseur] sollicite aujourd’hui la validation est contraire à la loi », rejetant la demande du fournisseur sur ce point.

    Rappelons que, en octobre 2021 et dans le cadre de l’accord budgétaire fédéral, le gouvernement fédéral a annoncé son intention d’interdire la facturation de la redevance fixe sur une base forfaitaire pour les contrats d’énergie à prix variable.

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    CATÉGORIE : Pratiques déloyales > Résiliation sans frais VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2021 Tags :

  • La société de logement social doit prouver ce qui est dû et rembourser mécaniquement le trop perçu

    Le pourvoi en cassation est dirigé, par un locataire, contre un jugement rendu le 24 octobre 2003 par le juge de paix du second canton de Verviers, statuant en dernier ressort.

    Le locataire, présent à l’audience devant le Juge de Paix, n’avait pas contesté que durant les années 1998, 1999, 2000 et 2001, il avait bel et bien consommé de l’eau en provenance de la SWDE., et qu’il avait payé, sans discuter, les sommes qui lui étaient réclamées pour cette consommation. Sa contestation a été émise pour la première fois lorsque la société de logement social lui a réclamé une importante somme de régularisation : il a alors demandé de se voir rembourser la totalité des sommes qu’il avait payées, estimant qu’il appartient à la société de logement social de démontrer la quantité d’eau qu’il a effectivement consommée, et de facturer en conséquence. A titre préliminaire, le juge de paix avait jugé que le mode de répartition des consommations d’eau, en fonction de la superficie des appartements, telle que pratiquée par la société en question, n’est ni conforme au contrat de bail ni conforme à la législation qui s’impose à elle. Toutefois, le juge de paix n’a, au final, pas donné raison au locataire, estimant notamment qu’il appartenait à ce dernier de prouver les sommes qu’il aurait indûment versées.

    Saisie d’un recours par le locataire, la Cour de cassation rappelle qu’en vertu de l’article 1728ter, §1er, alinéas 1er à 3, du Code civil, les frais et charges imposés au locataire doivent correspondre à des dépenses réelles, sauf dans le cas, étranger à l’espèce, où il a été expressément convenu qu’ils sont fixés forfaitairement. Il importe, par ailleurs, que ces frais et charges soient mentionnés dans un compte distinct et que les documents établissant ces dépenses soient produits.

    La Cour de cassation ajoute qu’en vertu de l’article 1728quater, §1er, alinéa 1er, du Code civil, les sommes que le locataire aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande.

    La Cour de cassation précise enfin qu’il ressort des articles 1728ter, §2, et 1728quater, §2, précités que ces dispositions sont impératives en faveur du locataire, et que ce dernier ne peut, dès lors, y renoncer valablement lorsque le bail est en cours : autrement dit, le fait qu’il ait payé des sommes ne peut signifier qu’il renonce à en réclamer le remboursement.

    En conclusion, la Cour de cassation casse le jugement du Juge de paix, pour le motif suivant : en décidant de déclarer non fondée la demande du locataire en remboursement des sommes versées pour ses consommations d’eau, au motif que, selon l’article 1315 du Code civil, il appartient au demandeur de démontrer le caractère indu des montants payés sans aucune réserve de sa part, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision. En effet, ce jugement viole les principes de répartition de la charge de la preuve. C’est à la société de logement social de prouver ce qui est dû, et à rembourser mécaniquement le trop perçu.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 182)

    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Eau TYPE : Justice Année : 2005 Tags :

  • Le CPAS doit individualiser l’aide sociale en fonction des besoins de la personne

    Il n’appartient pas aux personnes de qualifier leur demande d’aide auprès du CPAS. Saisi d’une demande, le CPAS – et le juge en cas de contestation – doit examiner celle-ci d’abord au regard de la législation relative au droit à l’intégration sociale, puis, si celle-ci s’avère non applicable, au regard de la législation relative à l’aide sociale.

    L’individualisation de l’aide sociale en fonction de l’évaluation des besoins est le principe fondamental à la base de la loi organique des CPAS : si la situation ne permet pas à une personne de mener une vie conforme à la dignité humaine, elle a droit à une aide sociale, en application de la loi du 8 juillet 1976.

    C’est un rappel de principes de base mais qu’il est bon de se souvenir pour ne pas avoir peur de solliciter exactement ce qu’il faut et ne pas se cantonner à la qualification de la demande du demandeur d’aide sociale ou aux termes parfois restreints d’une décision.

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    CATÉGORIE : CPAS VECTEUR : Autres TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Le CPAS doit payer les arriérés et octroyer une guidance budgétaire

    La personne endettée demandait que ses très lourdes factures énergétiques puissent être prises en charge par le CPAS, sous forme d’aide non remboursable. Le CPAS estimait pour sa part que les revenus de la personne étaient largement suffisants pour permettre l’apurement des arriérés. La Cour rappelle au CPAS les missions spécifiques qui lui sont confiées concernant les dettes énergétiques telles que « la mission de guidance et d’aide sociale financière dans le cadre de la fourniture d’énergie aux personnes les plus démunies ». La Cour juge que la situation de la personne, marquée par la croissance importante et inexpliquée de ses consommations, justifie d’autant plus la mise en place au plus tôt de la guidance budgétaire souhaitée par elle. La Cour rappelle que la volonté du législateur est que la guidance et les plans de paiement prennent en compte toutes les créances afin de résoudre de manière globale les situations d’endettement, et de permettre à la personne de repartir sur la base d’une situation saine ; la Cour ajoute que dans l’aide à accorder par le C.P.A.S., le législateur incluait l’éventualité du « placement d’appareils plus sûrs et plus respectueux de l’environnement ». Enfin, la Cour estime que l’aide sociale du CPAS consistant en la prise en charge de l’arriéré, doit être en partie non remboursable et en partie remboursable.

    Source : Energie Info Wallonie

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    CATÉGORIE : CPAS VECTEUR : Autres TYPE : Justice Année : 2011 Tags :

  • Le CPAS doit prendre en charge les factures au motif de la dignité humaine

    Mme Y conteste 3 décisions du CPAS refusant de prendre en charge via le Fonds Energie un arriéré de loyers, un arriéré de factures de consommations de gaz et d’électricité et un arriéré de factures de consommations d’eau. Selon le CPAS, Mme doit d’abord s’adresser à son ex compagnon pour obtenir une contribution alimentaire, introduire une requête en règlement collectif de dettes (au lieu de faire supporter ses dettes par la collectivité) et solliciter un plan d’apurement auprès des fournisseurs. Sur la base du budget de Mme (691,46€ pour elle et ses 4 enfants), le tribunal considère « qu’il n’est pas possible de vivre dignement avec 4,60€ par jour tout en étant soumis à une limitation de consommation d’électricité de 1380 watts et au risque de voire purement et simplement résilier l’abonnement de gaz. ». Il condamne donc le CPAS au paiement de l’ensemble des dettes.

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    CATÉGORIE : CPAS VECTEUR : Autres TYPE : Justice Année : 2009 Tags :

  • Le CPAS doit prendre en charge les factures intermédiaires et arriérés

    Un Monsieur, marié et père de deux enfants de bas-âge, est en incapacité de travail suite à un accident du travail et perçoit des indemnités de la mutuelle. Il demande la condamnation du CPAS à la prise en charge de factures intermédiaires de gaz et d’électricité jusqu’à ce qu’il emménage dans son nouvel appartement (143,4 euros, gaz et électricité confondus). Il demande aussi que le CPAS soit condamné à lui octroyer une aide sociale sous la forme de la prise en charge de « l’ensemble des arriérés de gaz électricité de la famille après de Lampiris » (2465,4 euros). Ces aides avaient été refusées par le CPAS litigieux, estimant que l’état de besoin n’était pas rencontré.

    Le Tribunal rappelle, s’appuyant sur une doctrine autorisée, que « le critère de la dignité humaine et la nécessité d’une appréciation individualisée des situations autorisent à s’écarter de toute référence à un autre régime ou de tout barème ».

    Le Tribunal du travail donne raison sur l’ensemble aux requérants considérant qu’« en cas de non-paiement de ces arriérés et des factures mensuelles, il existe un risque que la famille, déjà soumise à un limiteur de puissance, se voit couper l’électricité et le gaz, ce qui créerait une situation contraire à la dignité humaine ».

    Le Tribunal conclura en déclarant que « cette prise en charge doit s’accompagner d’une guidance sociale et budgétaire, telle que prévue par la loi du 4 septembre 2002, afin d’éviter à l’avenir pareil endettement quant à des postes aussi fondamentaux que les frais d’énergie ».

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    CATÉGORIE : CPAS VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2018 Tags :

  • Le CPAS doit proposer une guidance budgétaire et un accompagnement

    Madame introduit une demande de prise en charge de factures d’arriérés de charges d’électricité pour un montant de 8.800€ dont 5.400€ en principal. Elle a des allocations de chômage et vit avec son fils majeur qui n’a aucun revenu.

    Le CPAS refuse estimant qu’il n’appartient pas à la collectivité de prendre en charge ces factures et invite le fils de l’intéressée à introduire une demande de RIS au taux cohabitant.

    Devant le Tribunal, outre la prise en charge des factures avec intérêts et frais, il est demandé de condamner le CPAS sous forme d’une guidance budgétaire et d’un suivi par le service de médiation de dettes du CPAS.

    Le Tribunal rappelle que l’aide sociale ne peut pas servir au remboursement des dettes sauf si l’existence de ces dettes est de nature à empêcher la personne de mener une vie conforme à la dignité humaine.

    Le Tribunal estime que cette dette ne met pas en péril le droit à la dignité dès lors que l’intéressée a un plan de paiement de 20€ par mois avec l’huissier et que si cette dette faisait l’objet d’une exécution forcée, cela ne mettrait pas en cause son accès au logement ou aux soins de santé.

    Le Tribunal considère que les débats démontrent que Madame est totalement dépassée par sa situation financière avec une accumulation de dettes (les arriérés d’électricité et d’autres dettes). Il estime dès lors qu’il est indispensable que Madame bénéficie d’une guidance budgétaire et d’un accompagnement pour introduire une procédure en règlement collectif de dettes. Le CPAS est condamné dans ce sens.

    Ce jugement est intéressant dans la mesure où très souvent, on ne raisonne qu’en termes d’aide financière.

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    CATÉGORIE : CPAS VECTEUR : Autres TYPE : Justice Année : 2018 Tags :

  • Le fournisseur doit établir une facture de clôture dans les six semaines

    Mme O. avait un contrat de fourniture avec Electrabel de janvier 2013 au 8 février 2013. Electrabel a bien pris acte de la volonté de Mme O. de changer de fournisseur au 8 février 2013 et l’a informée qu’une facture de clôture lui serait envoyée sous peu, sur la base de son relevé d’index.

    La facture de clôture est parvenue à Mme O. le 10 mars 2015, soit plus de deux ans après la fin de contrat. Electrabel a justifié son retard de facturation par un problème informatique (pour lequel le fournisseur n’apporte pas de preuves).

    Mme O. a contesté ladite facture et Electrabel a accepté de réduire la facture de 10% à titre de geste commercial et de permettre à Mme O. de payer en 12 mensualités.

    Le Service de Médiation de l’Energie a également été consulté dans ce dossier et a remis une recommandation selon laquelle Electrabel devait annuler sa facturation.

    Electrabel a assigné Mme O. devant de Juge de Paix.

    Mme O. soutenait que la dette était prescrite (prescription d’un an) mais, suite à l’ajout d’un alinéa dans l’article 2277 du Code Civil, le Tribunal a estimé que la prescription de 5 ans était d’application et que donc, en l’espèce, la dette n’était pas prescrite.

    Ensuite, Mme O. a invoqué le fait que la facturation de clôture devait être établie dans un délai de 6 semaines suivant le changement de fournisseur, conformément, notamment, à l’article 25 quattuordecies de l’Ordonnance du 19 juillet 2001 relative à l’organisation du marché de l’électricité en Région de Bruxelles-Capitale. Le fournisseur ayant très largement dépassé ce délai, elle estime qu’il ne pouvait plus en exiger le paiement.

    Le Tribunal considère que l’article 25 quattuordecies de l’Ordonnance est clair : il existe une obligation des fournisseurs de fournir à leurs clients une facture de clôture dans les 6 semaines suivant le changement de fournisseur (délai prévu par la loi donc contraignant).

    Le Tribunal a aussi insisté sur le fait que l’Accord « le consommateur dans le marché libre de l’électricité et du gaz » prévoit ce même délai.

    Electrabel estime qu’il n’y a pas de sanction prévue au dépassement de ce délai et qu’il s’agit d’un « délai d’ordre » et, par ailleurs, que Mme O. était informée qu’une facture aurait dû lui parvenir et qu’elle aurait pu s’en inquiéter.

    Le Tribunal insiste fermement sur le fait qu’il convient de ne pas inverser les rôles et qu’il n’existe aucune obligation de la sorte à charge du client et que le manque de rappel de sa part ne constitue pas un manque de bonne foi dans le chef de Mme O.

    Par ailleurs, Le Tribunal relève le fait que le Service de Médiation de l’Energie a fait référence dans son avis à l’article 145 du Règlement technique, qui limite le droit pour le consommateur de demander rectification des données de comptage et de la facturation à 2 ans.

    Le Tribunal estime que le fait de ne pas facturer dans les 6 semaines suivant la fin de contrat et de facturer à une période où le consommateur n’a plus de possibilité de contestation constitue une pratique commerciale déloyale.

    De ce fait, le Tribunal considère la demande d’Electrabel non fondée et déboute le fournisseur, en mettant à sa charge tous les frais et l’indemnité de procédure.

    Source : Infor GazElec

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    CATÉGORIE : Facturation > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2018 Tags :

  • Le fournisseur doit respecter la date de mise en service prévue par le futur client

    Le 29 juin 2021, le Service des Litiges de Brugel rendait trois décisions rappelant notamment l’obligation pour le fournisseur, à qui était formulé des demandes de contrats par des utilisateurs dont les compteurs étaient scellés, de respecter au mieux la date de mise en service telle que prévue par les futurs clients, et non pas la première date soi-disant possible. En l’espèce, le fournisseur MEGA avait refusé, dans les trois litiges, de faire entrer le contrat en vigueur à la date souhaitée par les utilisateurs concernés, en appliquant abusivement le délai strict de trois semaines.

    Voir notre analyse complète ici.

    Source : Infor GazElec

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    CATÉGORIE : Délais > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2021 Tags :

  • Le fournisseur envoie la correspondance à l’ancienne adresse de son client alors qu’il connait son adresse actuelle

    Le fournisseur d’électricité demande le paiement d’un solde impayé pour la fourniture d’électricité et la résiliation du contrat ainsi que l’autorisation de déconnexion du réseau par le gestionnaire en raison du non-paiement du client.

    Le juge de paix statue en l’absence du client. Il vérifie d’abord s’il y a non-paiement : il constate que le fournisseur d’électricité prend deux fois en compte le solde impayé et décide de réduire le montant à allouer.

    Le juge de paix rejette ensuite la demande de résiliation du contrat. Il constate que le fournisseur d’électricité a envoyé la correspondance à l’ancienne adresse de son client, alors qu’il connaissait son adresse actuelle. Dans ces conditions, le fournisseur n’est pas en mesure de démontrer qu’il a respecté la procédure prévue aux articles 25ter à 25septies de l’ordonnance du 19 juillet 2001 relative à l’organisation du marché de l’électricité en Région de Bruxelles-Capitale.

    Le juge de paix partage les frais de justice entre les deux parties.

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    CATÉGORIE : Facturation > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2021 Tags :

  • Le fournisseur ne peut pas exiger des documents supplémentaires pour faire offre, à l’exception de la carte d’identité

    Un fournisseur adresse à une cliente une demande d’informations complémentaires afin de lui proposer un contrat d’énergie. Notamment, il réclame une photocopie de la carte d’identité de la cliente et du document qui contient toutes les informations reprises sur la puce (notamment son adresse) ou, en l’absence de ces documents, une copie du contrat de bail, de l’acte d’achat, du certificat de domiciliation, etc., et ce sous peine d’annuler sa demande d’offre.

    Vu que la plaignante ne lui fait parvenir ces documents, le fournisseur lance une procédure MOZA (prévue pour les cas où il y a une consommation pour laquelle il n’existe aucun contrat enregistré, plus d’informations sur notre site) auprès de Sibelga qui se traduit dans la fermeture des compteurs d’électricité et de gaz.

    Le Service des Litiges de Brugel rappelle que, selon les ordonnances, un fournisseur ne peut refuser de faire offre que dans les cas où un client ou un ancien client n’aurait pas apuré entièrement ses dettes envers le fournisseur ou ne respecterait pas le plan d’apurement éventuellement conclu.

    A l’exception de la carte d’identité du demandeur ou de tout document équivalent, le fournisseur ne peut pas exiger d’autres documents pour faire offre.

    La plaignante peut prétendre à une indemnité forfaitaire journalière de 125 euros par jour jusqu’à la demande de rétablissement des énergies, dès lors que la fermeture des compteurs résulte d’une violation par le fournisseur d’énergie des prescriptions des ordonnances électricité et gaz, notamment l’obligation de faire offre dans les dix jours ouvrables suivant la demande de la plaignante.

    Vous pouvez consulter également la décision R2018-051 du Service des Litiges de Brugel dans le même sens.

    Source : Infor GazElec

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    CATÉGORIE : Pratiques déloyales > Refus de faire offre VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2018 Tags :

  • Le fournisseur peut modifier le tarif contractuel, mais il doit informer le client de manière transparente et compréhensible

    Monsieur conclut un contrat de fourniture de gaz à prix fixe et pour une durée indéterminée avec un fournisseur.

    Un an après, suite à une information du fournisseur concernant un changement d’acompte, Monsieur remarque que le tarif du contrat est passé de prix fixe à prix variable et que la durée du contrat est désormais d’un an. Il n’a pas explicitement accepté ces modifications. Le fournisseur estime avoir agi dans le respect de ses conditions générales et de la législation en vigueur.

    Monsieur introduit une plainte auprès du Service des Litiges de Brugel.

    Le Service des Litiges considère que les ordonnances électricité et gaz prescrivent que les fournisseurs sont tenus de conclure des contrats de fourniture de minimum trois ans mais que cette disposition n’implique pas que, au cours de ces trois années, le fournisseur ne puisse modifier les termes et conditions du contrat, à condition de respecter les dispositions légales prévues dans les propres ordonnances.

    Il faut donc différencier la durée du contrat de fourniture, qui doit être de trois ans minimum, et la durée d’application d’un certain tarif, qui dépend des conditions du contrat.

    Par contre, le Service des Litiges rappelle que les fournisseurs ont l’obligation d’informer correctement leurs clients de toute intention de modifier les termes et conditions de leurs contrats. Cette information doit être communiquée de manière transparente et compréhensible, ce qui requiert une communication proactive : « le fournisseur ne peut se contenter d’une mention sur une facture, mais doit attirer l’attention de son client sur la modification en cause et sur son droit de dénoncer le contrat ».

    Dans le cas d’espèce, Monsieur a été informé de la modification tarifaire via une mention au bas de ses factures d’acompte. Le fournisseur n’a donc pas respecté cette obligation imposée par l’ordonnance gaz.

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    CATÉGORIE : Pratiques déloyales > Tarifs VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2022 Tags :

  • Le juge déclare illégale une clause pénale non-réciproque et octroie un plan de paiement de 25 euros par mois

    Il s’agit d’un litige opposant MEGA à un client. MEGA demande la condamnation du client au paiement de 124,05€ (+ les intérêts contractuels au taux légal sur le somme de 1.234,11€ à dater de la citation), ainsi que de 192,02€ au titre de clause pénale. MEGA réclame aussi l’autorisation que le GRD interrompe la fourniture d’électricité ainsi que l’autorisation de résilier le contrat.

    Le client conteste être redevable des frais de citation car l’article 25octies, §2 de l’Ordonnance Electricité prévoit la faculté, pour la partie demanderesse, d’introduire une procédure par requête. Le juge rejette ce moyen de défense au motif que ledit article prévoit la faculté (« peut ») d’introduire sa demande via requête.

    D’autres juges ont déjà accepté ce moyen de défense, en diminuant les frais d’introduction de la demande au montant de la requête, estimant qu’en introduisant l’affaire par citation, la partie demanderesse a choisi la voie la plus chère et donc la plus préjudiciable à la partie défenderesse.

    Le client demande une diminution de la dette de 15% au minimum au motif que MEGA n’a pas averti le CPAS de la signification de la citation à l’encontre du client et n’a, de ce fait, pas respecté les obligations de l’article 25octies, §3 de l’Ordonnance Electricité. Le juge rejette ce moyen de défense au motif qu’il s’agit d’une « obligation sociale » qui n’a aucune incidence sur les consommations d’électricité réclamées.

    Il est regrettable que le juge ne sanctionne pas le non-respect d’obligations de service public des fournisseurs. En effet, dans ce cas, le CPAS n’a pas été informé de la dette, ce qui est évidemment préjudiciable pour le client.

    Le juge estime, par contre, que le fournisseur doit être débouté de sa demande de condamner le client au paiement de 192,02€ au titre de clause pénale. En effet, l’article VI.83, 17° du Code de droit économique dispose que sont réputées abusives les clauses qui prévoient le paiement d’une indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge du fournisseur qui n’exécute pas les siennes. En l’absence de cette réciprocité, le juge a estimé cette clause abusive et a débouté le fournisseur sur ce point.

    Le client a demandé des termes et délais, auxquels le juge a fait droit, en l’autorisant à s’acquitter du montant des condamnations par versements de 25€ par mois.

    En outre, en cas de non-paiement à une échéance, le juge autorise le fournisseur à exiger la totalité de la somme restant due, autorise le fournisseur à résilier le contrat de fourniture d’électricité et autorise le GRD à interrompre l’alimentation en électricité et ce dès la signification du jugement.

    On constate ici que le client (débiteur) ne peut pas faire appel de la décision (le montant réclamé est inférieur à 1.860€) et que le fait qu’il se soit rendu à l’audience ne lui a pas été favorable (car l’indemnité de procédure pour un jugement « par défaut » est l’indemnité la plus basse, à savoir le « montant minimum ». Or ici, le juge a choisi d’appliquer le « montant de base ». Il faut savoir que le juge aurait pu décider d’appliquer le montant minimum dans le cas présent).

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    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Plan de paiement > Pratiques déloyales > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2018 Tags :

  • Le passage devant le juge de paix reste obligatoire avant la coupure même si la personne n’est pas inscrite au Registre national

    Madame souscrit un contrat d’énergie avec un fournisseur. Le fournisseur lance à un certain moment une procédure MOZA (prévue pour les cas où il y a une consommation pour laquelle il n’existe aucun contrat enregistré, plus d’informations sur notre site). Selon le fournisseur, cette procédure fait suite à plusieurs courriers de rappel et de mise en demeure. Suite au MOZA, Sibelga ferme et scelle les compteurs d’électricité et de gaz. Le fournisseur se justifie en disant que son huissier de justice n’avait pas trouvé le client dans les fichiers du Registre national et que la seule manière d’arrêter la procédure était d’envoyer une attestation de résidence.

    Le Service des Litiges rappelle que les protections légales liées à la procédure de coupure, et notamment l’autorisation obligatoire du juge de paix, s’appliquent lorsque la personne prouve, par toute voie de droit, que l’énergie a été consommée pour sa résidence principale ou pour une utilisation principalement domestique. Cela n’est pas conditionné à l’inscription dans le Registre national : tout client résidentiel qui dispose d’un contrat de fourniture avec un fournisseur bénéficie de cette protection. Le fournisseur devra indemniser la plaignante selon les provisions des ordonnances électricité et gaz.

    La protection contre la coupure s’applique lorsque l’énergie est consommée pour une résidence principale ou pour une utilisation principalement domestique, indépendamment de si la personne est inscrite ou non au Registre national.

    Vous pouvez consulter également la décision R2018-021 du Service des Litiges de Brugel dans le même sens.

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    CATÉGORIE : Procédure de coupure > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2018 Tags :

  • Le plafond de 55 euros pour les frais de recouvrement et administratifs s’applique dans les cas de cession de créance

    Cette longue décision traite de rectification de la facturation mais également des frais de recouvrement facturés en cas de cession de créance. C’est sur ce deuxième aspect que nous allons nous focaliser.

    Le fournisseur a facturé 37,5€ de frais de recouvrement et administratifs, avant de transmettre le dossier pour recouvrement à une société spécialisée, qui a elle-même également facturé d’autres frais (15€ de frais administratifs et 793,45€ au titre de clause pénale).

    Lorsqu’il est demandé au fournisseur de réduire les frais totaux de recouvrement et administratifs à 55€ comme le précise la loi (articles 25 sexies, §2 de l’ordonnance électricité et 20 quater, §1er de l’ordonnance gaz), il répond que la société de recouvrement fixe elle-même ses frais et qu’il n’intervient pas dans ceux-ci.

    Le Service des Litiges précise qu’en vertu des articles 25 sexies, §1, 3e alinéa de l’ordonnance électricité et 20quater, §1, 4ealinéa de l’ordonnance gaz, en cas de cession de créance, le cessionnaire (la société de recouvrement qui rachète la dette) reste tenu par les mêmes obligations que le cédant (le fournisseur), y compris celles fixées par les ordonnances gaz et électricité (notamment sur le plafonnement des frais de recouvrement et administratifs).

    A notre avis, Brugel commet une erreur juridique dans cette décision en parlant de « cession de créance ». Il s’agit plutôt ici d’une délégation de la procédure de recouvrement à un mandataire (huissier ou société de recouvrement), mais pas d’une cession de créance au sens juridique du terme.

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    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2019 Tags :

  • Le plafond de 55 euros pour les frais de recouvrement et administratifs s’applique en phase de recouvrement amiable

    Ayant des retards de paiement, le client ne comprend pas ce qui lui est facturé. Il consulte alors Infor Gaz Elec, qui demande un décompte détaillé des sommes dues au fournisseur et qui constate que les frais portés en compte dépassent le plafond de 55€ prévu par les textes légaux (articles 25 sexies, §2 de l’Ordonnance Electricité et 20 quater, §1er de l’Ordonnance Gaz). Il est demandé au fournisseur de limiter des frais au plafond autorisé. Celui-ci refuse, disant que ce montant n’est réduit à 55€ que lors de l’introduction des dossiers en justice.

    Le Service des litiges rappelle que le plafond de 55€ s’applique pour les frais de recouvrement et administratifs en phase de recouvrement amiable (et donc non judiciaire) et que cela n’a aucun sens de réduire ces frais lors de l’introduction du dossier en justice ; il faut les réduire avant cela. En effet, une procédure de recouvrement (à laquelle s’applique le plafond de 55€) débute par l’envoi d’un rappel et prend fin soit lors de l’apurement complet de la dette (solde revenu à zéro), soit par l’introduction du dossier en justice.

    A l’analyse du dossier, le Service des litiges constate que deux procédures de recouvrement existent. Une première, qui s’est clôturée par l’apurement de la dette (compte client revenu à zéro) et pour laquelle les frais portés en compte n’ont pas dépassé le plafond de 55€. Après cela, quand le client a eu des retards de paiement, une seconde procédure de recouvrement a débuté (application d’un nouveau plafond de 55€) durant laquelle le fournisseur a facturé 8 rappels (7,5€) et 3 mises en demeure (15€), soit un total de 105€ (dépassant largement le plafond légal).

    En conséquence, les frais de recouvrement portés de compte doivent être réduits au montant maximal autorisé, soit 55€.

    Dans le même sens, et pour une explication plus détaillée, vous pouvez consulter également la décision R2017-059 du Service des Litiges de Brugel.

    Source : Infor GazElec

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    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2020 Tags :

  • Le tarif social doit être appliqué rétroactivement depuis le moment où le bénéficiaire remplissait les conditions

    Madame découvre en 2014 qu’elle peut déjà prétendre depuis 2009 à l’application du tarif social pour l’électricité et le gaz naturel grâce à une allocation pour aide aux personnes âgées en faveur de sa mère qui loge sous son toit.

    Madame demande donc à son fournisseur de rectifier la facturation pour sa consommation passée au tarif social depuis 2009. Le fournisseur lui indique être prêt à rectifier la facturation maximum 5 ans en arrière, mais pas au-delà des 5 ans.

    Le Service fédéral de Médiation de l’Energie rappelle que la réglementation applicable ne prescrit aucune restriction dans le temps et considère qu’une telle rectification doit être effectuée depuis le moment où Madame remplissait les conditions pour prétendre à ce droit.

    Le fournisseur d’énergie n’a pas suivi la recommandation du Service de Médiation de l’Energie.

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    CATÉGORIE : Protection > Tarif social VECTEUR : Energie TYPE : Service fédéral de Médiation de l'Energie Année : 2016 Tags :

  • Les constats des agents de Sibelga n’ont pas une force probante spéciale

    Le tribunal décide que les constats des agents de Sibelga n’ont pas une force probante spéciale et que Sibelga doit établir la preuve de la manipulation du compteur par d’autres moyens. Le tribunal estime dès lors qu’un constat unilatéral d’un agent de Sibelga dans un rapport n’est pas suffisant pour prouver la fraude : il doit être confirmé par d’autres éléments probants.

    Voir notre analyse complète ici.

    Source : Infor GazElec

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2021 Tags :

  • Les factures d’énergie se prescrivent en un an

    Jusqu’à ce jour, il était quasi systématiquement confirmé par la jurisprudence que les factures d’énergie se prescrivent par 5 ans sur la base de l’article 2277 du Code civil. Certains juges très isolés réduisaient cette durée de prescription, en invoquant d’autres raisonnements juridiques (bases légales alternatives, notion d’abus de droit,…).

    Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour de cassation a toutefois considéré que les factures énergétiques se prescrivent en un an sur la base de l’article 2272 du code civil. L’invocation de cet arrêt récent est très favorable aux consommateurs, dès lors qu’il empêche une accumulation considérable de la dette.

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    CATÉGORIE : Prescription > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2015 Tags :

  • Les fournisseurs ne peuvent pas conclure de contrats professionnels pour les parties privatives des immeubles des clients résidentiels

    Un fournisseur notifie la résiliation d’un contrat professionnel de fourniture conclu par un syndic au nom d’une petite copropriété de trois appartements, ce qui devrait entraîner la coupure des livraisons d’électricité et de gaz pour tout l’immeuble. Ces trois appartements sont occupés par des personnes physiques qui y ont établi leur résidence principale.

    Le Service des Litiges rappelle dans sa décision que, selon les ordonnances électricité et gaz, un client professionnel est un client final rapportant la preuve qu’il utilise l’électricité ou le gaz fourni pour un usage professionnel, ce qui n’est pas le cas ici. Bien au contraire, les mesures de protection prévues par ces ordonnances pour les clients résidentiels doivent s’appliquer, y compris l’autorisation nécessaire du juge de paix avant de procéder à une coupure.

    Les fournisseurs ne peuvent pas conclure de contrats professionnels de fourniture d’électricité ni de gaz avec les syndics d’immeubles pour les parties privatives des immeubles des clients résidentiels.

    Dès lors, le fournisseur doit remplacer au plus vite les contrats professionnels de fourniture par des nouveaux contrats résidentiels.

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    CATÉGORIE : Procédure de coupure > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2019 Tags :

  • Les frais totaux de recouvrement et administratifs ne peuvent pas excéder 55 euros

    Le client reçoit une facture de son fournisseur et, ensuite, une facture d’un partenaire de recouvrement (agissant pour le compte du fournisseur). Cette dernière facture reprend le solde dû au fournisseur (comprenant déjà 7,5€ de frais de rappel et 15€ de frais de mise en demeure), augmenté d’une clause pénale (55€) et des intérêts (0,81 et 0,59€).

    Le Service des litiges rappelle le contenu des articles 25 sexies, §2 de l’Ordonnance Electricité et 20 quater, §1er de l’Ordonnance Gaz, qui précisent que les frais totaux de recouvrement et administratifs ne peuvent excéder 55€. Il est donc demandé au fournisseur de plafonner les frais de recouvrement en déduisant de la clause pénale les 7,5 et 15€ de frais de rappel et de mise en demeure, antérieurement facturés, afin de ne pas dépasser le plafond légal de 55€.

    Le Service des Litiges précise qu’étant donné que la facturation reprend le gaz et l’électricité sur une même facture, le plafond de 55€ s’applique une seule fois, à l’ensemble des sommes dues. Le plafond s’établit par source d’énergie uniquement dans le cas où le gaz et l’électricité font l’objet de facturations distinctes.

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    CATÉGORIE : Clause pénale et frais de recouvrement > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2020 Tags :

  • Limitation de la facturation de la consommation réelle à 2 années

    La cliente n’a pas reçu de facture de décompte annuel entre 2012 et 2017 car aucun relevé annuel d’index n’a été établi. Mme a payé toutes les factures mensuelles d’acompte.

    Ce n’est que lorsqu’elle a changé de fournisseur en 2017 que les index ont été relevés et envoyés par Sibelga et qu’elle a reçu une facture de son nouveau fournisseur reprenant sa consommation réelle.

    La facturation visait, erronément, une période de consommation en 2017. La cliente a contesté et expliqué qu’elle n’avait jamais refusé l’accès à ses compteurs depuis 2012 et qu’elle n’avait jamais reçu de courrier recommandé de Sibelga demandant à avoir accès aux compteurs.

    Par l’intermédiaire d’InforGaz Elec, une plainte a été déposée auprès du Service des litiges de Brugel. Brugel ayant jugé que le plafond maximal de 55€ de frais avait été dépassé mais également que Sibelga avait manqué à son devoir d’information de la cliente sur les conséquences d’absence, plusieurs années de suite, de relevés d’index (article 225, §5 du Règlement technique Electricité et son équivalent en Gaz). Le service des litiges a également demandé que la consommation soit mieux répartie sur les différentes années.

    L’affaire a ensuite fini devant les tribunaux. La Cour d’Appel a demandé un avis à Brugel, car elle estimait nécessaire d’avoir la position de Brugel sur le point central de savoir si la consommation de la cliente pouvait être rectifiée sur 2 ou 5 années.

    Ainsi, Brugel a estimé que le principe était de rectifier sur deux ans et que les hypothèses de rectification sur 5 ans devaient être interprétées strictement car elles reviennent à utiliser la voie la plus préjudiciable pour le client. Dans le cas présent, il est estimé que les torts sont partagés (la cliente aurait pu se rendre compte que les index n’étaient pas relevés et qu’elle ne recevait pas de facture annuelle, mais Sibelga aurait dû aller vers la cliente pour demander l’accès aux compteurs, comme le permet la législation). Et donc, rectifier la consommation sur 5 années constituerait un abus de droit.

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    CATÉGORIE : Consommation estimée > GRD VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2020 Tags :

  • Logement insalubre dès la mise en location : octroi d’une indemnité au locataire et nullité du bail

    Les parties ont conclu un contrat de sous-location en avril 2018.

    Le locataire principal s’était engagé au moment de la prise de cours du bail d’effectuer des travaux afin de ne plus devoir traverser le logement du sous-locataire pour accéder au sien.

    Il n’a pourtant jamais effectué lesdits travaux outre l’existence d’importants troubles.

    Dans ce cadre, le CAFA a notamment dressé un rapport en février 2019 faisant état de plusieurs manquements qui rendaient le logement non conforme aux normes obligatoires du Code bruxellois du logement : absence de détecteur de fumée, réseau électrique non conforme et vétuste, déjections de rongeurs, condensations, etc.

    Comme le soulève d’emblée la juge de paix de Saint-Gilles, « force est de constater que le logement ne correspondait, dès la mise en location, pas aux normes élémentaires de salubrité, sécurité et d’équipement (…), ni aux normes d’habitabilité (…), ce qui ressort des rapports établis par le CAFA et la DIRL, l’usage privatif du logement n’étant pas garanti ».

    Après avoir rappelé le caractère d’ordre public des normes prévues par le Code bruxellois du logement la juge estime que le bien étant, dès le départ, impropre à la mise en location, le bail doit être considéré comme nul, de nullité absolue.

    La juge de paix octroie donc une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

    Quant à la demande du bailleur concernant une indemnité d’occupation, la juge de paix estime, au vu de ce qui précède, que celle-ci peut être fixée ex aequo et bono à 250 euros/mois soit 50 pourcents du loyer demandé, « le bailleur ne pouvant aucunement profiter du fait qu’il a mis en location un bien ne correspondant pas aux prescrits légaux ».

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2019 Tags :

  • Logement social : les provisions peuvent être adaptées en fonction de la consommation réelle de la totalité des occupants de l’immeuble

    Alors que le demandeur sollicitait que la provision soit adaptée à son décompte réel de charges, le Tribunal – après avoir rappelé les règles en matière de provisions et de décomptes de charge (art 30 à 32 de l’Arrêté du 26 septembre 1996 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public) – a considéré que la provision pouvait être adaptée non pas en fonction de la consommation réelle des occupants d’un immeuble pris individuellement, mais en fonction de la consommation réelle de la totalité des occupants de l’immeuble, au motif qu’en matière de logement social, c’est l’intérêt collectif auquel il faut veiller et non l’intérêt individuel de chaque occupant.

    Le Tribunal rappelle aussi les règles de répartition des charges locatives entre locataires. Ainsi, l’arrêté précité, à travers ses articles 28 et 29, listent les charges locatives et déterminent celles qui sont réparties de manière égale entre locataires et comment répartir les charges (eau, gaz et électricité) selon qu’il y a ou pas de compteur individuel (charges liées au logement individuel et charges liées au commun).

    Plus précisément, l’article 29, § 2, 2° dispose que s’il n’existe qu’un compteur collectif, la consommation est répartie comme suit:
    «   – 80% sont répartis sur base de la superficie des logements ou sur base du relevé des appareils de mesurage individuel;
    – 20% sont répartis de manière également entre le nombre de logements ».

    En l’espèce, la société de logements sociaux ne dispose que d’un compteur collectif d’eau et a indiqué répartir le montant de la consommation totale en tenant compte du nombre d’occupants par appartement et de la présence d’une machine à laver et/ou d’un lave-vaisselle. Elle expose que compte tenu de ces informations, chaque locataire se voit attribuer un coefficient et que la facture est répartie comme suit : montant total de l’immeuble x coefficient du logement/coefficient total de l’immeuble. Le tribunal demande sur ce point de plus amples informations aux fins de vérifier si ce système est conforme à l’article 29, § 2, 2° de l’arrêté de 1996.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2014 Tags :

  • Loi Tommelein et recueil des données énergétiques

    La Cour Constitutionnelle s’est prononcée sur le recours en annulation partielle de la loi du 13 mai 2016 « modifiant la loi-programme (I) du 29 mars 2012 concernant le contrôle de l’abus d’adresses fictives par les bénéficiaires de prestations sociales, en vue d’introduire la transmission systématique de certaines données de consommation de sociétés de distribution d’eau et de gestionnaire de réseaux de distribution de gaz et électricité vers la BCSS améliorant le datamining et le datamatching dans la lutte contre la fraude sociale », introduit par l’a.s.b.l. Ligue des Droits de l’Homme.

    Dans le cadre de son plan de lutte contre la fraude sociale, le secrétaire d’Etat Bart Tommelein avait transmis, en 2015, une note de politique générale à la Chambre, mettant singulièrement l’accent sur « la volonté de s’en prendre  (…) aux assurés sociaux malhonnêtes »[1]. Celle-ci prévoyait, entre autres, un renforcement des contrôles des allocataires sociaux qui déclarent vivre seuls, par le recueil de leurs données de consommation énergétique (eau, gaz, électricité). Le Centre d’Appui SocialEnergie s’était vivement opposé à ce projet de loi[2].

    Les griefs formulés par l’a.s.b.l. Ligue des Droits de l’Homme contre la loi du 13 mai 2016 concernaient principalement la compatibilité, avec le droit au respect de la vie privée, de divers aspects du système « push » et du « data mining » envisagé.

    La Cour constitutionnelle a malheureusement estimé les griefs de l’a.s.b.l. Ligue des Droits de l’Homme non fondés en ce qui concerne la violation du droit au respect de la vie privée, tel qu’il est garanti par l’article 22 de la Constitution, combiné avec l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, avec l’article 17 du Pacte international relatif aux droits civils et politiques et avec les articles 7 et 8 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne.

    [1]  B. TOMMELEIN, Note de politique générale – Fraude sociale, Ch. Repr., session 2014-2015, doc. 54-0588/030, p. 3.

    [2] Voy. les articles auxquels cette page renvoie : https://www.socialenergie.be/fr/la-chasse-illusoire-des-consommations-suspectes/

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    CATÉGORIE : Administration publique VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2018 Tags :

  • Lors de la fin du statut de client protégé, le fournisseur applique de nouvelles conditions tarifaires

    Madame conclut un contrat de fourniture de gaz et d’électricité pour une durée de 3 ans et à prix fixe. Deux ans après, Madame obtient le statut de client protégé pour l’électricité et le gaz. Elle apure ensuite ses dettes et perd ainsi le statut de client protégé.

    Quelques jours avant la perte de ce statut, Madame reçoit de son fournisseur commercial un document qui explique que ses contrats d’énergie vont reprendre. Les conditions tarifaires en annexe clarifient qu’il s’agit de nouveaux contrats de trois ans avec des conditions tarifaires adaptées à la hausse.

    Madame dépose une plainte auprès du Service des Litiges arguant que les contrats initiaux ne sont pas terminés et qu’il n’y a donc pas de raison d’en conclure de nouveaux. En effet, il restait respectivement 94 et 354 jours aux contrats d’électricité et de gaz de la plaignante avant qu’ils soient suspendus.

    Le Service des Litiges rappelle que, selon les ordonnances électricité et gaz, dès qu’il a remboursé la totalité de sa dette en respectant le plan d’apurement, le ménage n’est plus reconnu comme client protégé et la suspension du contrat conclu avec le fournisseur commercial prend fin.

    Pour le Service des Litiges, il ne peut être déduit du texte de cette disposition que la fourniture doive se faire aux mêmes conditions qu’initialement prévues. Dès lors, il est possible pour un fournisseur de modifier les conditions du contrat proposé après la fin de la suspension de celui-ci.

    Il considère donc qu’ « il s’agit de tenir compte de la charge qu’engendrerait, pour les fournisseurs, une obligation de reprendre les contrats aux mêmes conditions qu’avant sa suspension. En effet, certains clients bénéficient du statut de client protégé pour une très longue période. Il en résulte qu’il n’est pas toujours possible pour le fournisseur de proposer un de ses anciens tarifs, tant le marché de l’énergie évolue, en particulier ces derniers temps ».

    Le Service des Litiges évoque aussi la disposition des ordonnances électricité et gaz selon laquelle un fournisseur peut modifier les termes et conditions de ses contrats pour autant qu’il respecte une série de conditions légales. Ainsi, toute modification du prix non-contractuelle doit également être portée à la connaissance des clients en temps utile, et en tout cas avant la fin de la période de facturation normale suivant l’entrée en vigueur de l’augmentation. Les clients sont libres de dénoncer le contrat s’ils n’en acceptent pas les nouvelles conditions.

    Dans le cas d’espèce, le Service des Litiges considère que cette disposition a été respectée. Quant à la circonstance que ce sont des nouveaux contrats de trois ans qui ont été adressés à la plaignante, le Service note qu’il s’agit de la liberté commerciale du fournisseur de proposer des contrats à des clients potentiels.

    Le Service relève néanmoins les problèmes de communication d’Engie dans le traitement de ce dossier : « il s’agirait en effet d’être plus clair sur les choix dont disposent les clients qui perdent le statut de client protégé. En l’espèce, Engie aurait dû indiquer à la plaignante que si elle refusait l’offre de nouveaux contrats, les contrats initiaux seraient réactivés, bien qu’à un tarif actualisé ».

    La plainte de Madame est déclarée non fondée.

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    CATÉGORIE : Client protégé > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2022 Tags :

  • L’accès à une eau potable sûre n’est pas un droit directement protégé par l’article 8 CEDH

    Dans un arrêt du 10 mars 2020, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la requête de personnes vivant dans des campements non autorisés de Roms en Slovénie.

    Les requérants reprochaient à l’État de ne pas leur avoir fourni d’accès à l’eau et à l’assainissement en violation des dispositions des articles 3 (traitements inhumains), 8 (respect de la vie privée) et 14 (discrimination) de la Convention.

    La Cour rejette la requête. Elle relève (au point 116) que l’accès à une eau potable sûre n’est pas en tant que tel un droit protégé par l’article 8 de la Convention.

    Cet arrêt nous semble important car il illustre l’importance de notre combat pour l’accès à l’eau en tant que droit fondamental et besoin de base, ainsi que la nécessité de sa reconnaissance en tant que tel dans la Constitution belge (voir notre mémorandum fédéral pour les élections 2024).

    Voir ce commentaire plus large sur le droit fondamental à l’eau.

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    CATÉGORIE : Protection VECTEUR : Eau TYPE : Justice Année : 2020 Tags :

  • Nullité du bail car danger d’électrocution, d’incendie et d’explosion

    Après avoir constaté qu’un arrangement à l’amiable n’était plus possible, un locataire a demandé au tribunal l’annulation du contrat de location depuis le début de la période de location en raison de divers vices graves et dangereux constatés dans le logement ainsi que le remboursement de tous les loyers payés. Dans sa demande reconventionnelle, le bailleur demande la résolution du contrat et une indemnité d’occupation.

    Une fonctionnaire de l’administration du logement a visité le logement. Son rapport fait mention de 70 infractions. Sont notamment mentionnés: un danger d’électrocution, d’incendie et d’explosion, des problèmes d’humidité et une aération insuffisante. L’inaptitude et l’insalubrité du logement sont mises en évidence dans un avis remis au bourgmestre. L’insalubrité a été déclarée sur décision du bourgmestre.

    Le tribunal estime que les normes minimales de qualité inhérentes à la location d’un logement n’ont pas été respectées et qu’un risque concret et réel de sécurité et de santé existe (art. 5 Code flamand du Logement). Étant donné qu’aucune réconciliation ne semble possible et vu l’avis du bourgmestre, le contrat locatif a été déclaré nul depuis le début de sa prise d’effet et le bailleur doit rembourser les loyers payés. La demande de résolution est sans objet étant donné que le contrat locatif a été frappé de nullité. Il n’existe pas davantage de droit à une indemnité d’occupation.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 190)

    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2008 Tags :

  • Nullité du bail car le bailleur aurait dû savoir que le logement était non-conforme

    La décision concerne un bail signé en janvier 2007. L’action est introduite par le locataire, qui avait déjà quitté le logement et trouvé ailleurs.

    Plusieurs soucis sont mentionnés depuis juillet 2014 : une panne d’électricité dans le logement (avec une demande du locataire de remise en conformité des installations électriques), des problèmes de sécurité, de salubrité (humidité et ventilation de base) et d’équipements de base (eau chaude et froide, installations sanitaires, électriques et de chauffage).

    La DIRL émet une interdiction immédiate de mise en location en octobre 2014.

    Le juge prononce la nullité du bail, vu que les problèmes structurels existaient dès la conclusion du bail : le bailleur savait ou devait savoir que le bien n’était pas conforme à une mise en location, et le fait que la locataire n’ait pas dûment averti le bailleur dès le départ ne change rien (vu que dès le départ le bien n’aurait pas dû faire l’objet d’une mise en location).

    Pour le juge, il faut tenir compte de l’état du bien pour fixer l’indemnité d’occupation, sans quoi rien ne découragerait le bailleur d’agir comme il l’a fait.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2018 Tags :

  • Nullité du bail suite à des problèmes sérieux d’humidité

    La décision concerne un bail signé en octobre 2015. Des soucis d’humidité sont soulevés dès janvier 2016 par le locataire, qui porte plainte à la commune et à la DIRL. Toutes deux confirment ces problèmes d’humidité, et la DIRL évoque aussi des problèmes liés à l’installation électrique et à la présence de rongeurs, entre autres.

    En avril 2017, la Cellule Régionale d’Intervention en Pollution Intérieure (CRIPI) ratifie l’insalubrité du logement. Une attestation médicale confirme que l’asthme du locataire a été aggravé par l’humidité dans le logement.

    En novembre 2017, l’électricité est coupée. Le locataire, sa compagne et leur bébé ne peuvent plus se chauffer ni cuisiner.

    Le bailleur tente d’imputer l’humidité des lieux à un problème de comportement des locataires, alors que les fenêtres, non ouvrables, rendaient la ventilation impossible.

    La DIRL émet une interdiction immédiate de mise en location.

    Le juge prononce la nullité du bail, vu que les problèmes structurels existaient dès la conclusion du bail, et ordonne la restitution de l’ensemble des loyers payés avec une indemnité d’occupation à payer par le locataire au bailleur.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2018 Tags :

  • Obligation de fournir un décompte détaillé des charges pourvu de tous justificatifs

    Le bailleur demande la résolution du contrat de bail à titre d’arriérés de loyers et de charges.

    Le locataire avait retenu 10 % du loyer pour trouble de jouissance et contestait certains montants réclamés à titre de charges locatives : il demande d’ailleurs la restitution de sommes pour lesquelles il n’y a aucun justificatif.

    Parmi les troubles soulevés par la locataire, il faut relever le manque d’eau chaude en cuisine et dans la salle de bain, ainsi que l’absence de chauffage dès le mois de janvier 2009. Ces troubles sont non sérieusement contestés par la demanderesse, ni en ce qui concerne leur intensité, ni leur origine, ni leur durée.

    Le juge considère que c’est à bon droit que le locataire a retenu 100 euros/mois, vu qu’elle en avait averti le bailleur qui n’a pas sérieusement contesté les reproches avancés.

    Quant au décompte des charges, le juge rappelle qu’« il faut pour commencer que la demanderesse soumette à la défenderesse le décompte détaillé des charges – pourvu de tous justificatifs ». Il poursuite en rappelant que « ce sont uniquement les factures d’entretien des appareils, tel que les ascenseurs ou la chaudière, qui sont à charge du locataire. Les dépannages – qui ne sont pas à considérer comme un entretien – ne le sont pas, sauf à démontrer, ce que la demanderesse ne fait pas, une faute dans le chef de la défenderesse lors de l’utilisation de ces appareils ».

    Le juge dit qu’il n’y a pas de quoi donner droit à la demande de résiliation, avalise la retenue des 10 % de loyers et condamne le bailleur à restituer toutes les provisions payées pour la période dépourvue de tout justificatif, à défaut pour elle de produire le relevé de charges et pièces justificatives y liées.

    Il faut rappeler ici que la Cour de cassation avait déjà quant à elle précisé, dans un arrêt du 28 avril 2005, que « le preneur pouvait réclamer remboursement  de sommes payées sans justificatifs des dépenses réelles et ce, même si il les payées sans réserves : ce n’est pas au locataire à établir le caractère indu de ces paiements, mais au bailleur à en fournir le justificatif »[1].

    Ultérieurement, le juge de paix de Hamoir a également rappelé, dans un jugement du 9 août 2012, que le locataire a le droit de recevoir un compte distinct précisant les charges dues. Selon le juge, dans ce décompte doivent au moins figurer les éléments suivants : description de la dépense, prix unitaire du produit ou du service facturé, quantités ou proportions mises à charge du locataire, imputation des provisions déjà versées. La preuve des consommations réelles incombe au propriétaire. Le propriétaire doit fournir une copie des documents justificatifs des sommes qu’il réclame. Le juge de paix ajoute que ces dispositions sont impératives (c.-à-d. que les parties ne peuvent pas y déroger) de sorte que toute clause contraire est considérée comme nulle.

    [1] B. Louveaux, Droit du bail. Bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale, Bruxelles, Larcier2018, p.772 ; Cass. (1ère ch.), 5 septembre 2005, www.juridat.be, C040134F

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : TYPE : Justice Année : 2010 Tags :

  • Obligations d’entretien d’un boiler : le propriétaire responsable d’une fuite

    Les parties ont conclu un contrat de bail non résidentiel portant sur un entresol.

    Le bail a pris cours le 15 juillet 2010 pour se terminer de plein droit le 14 juillet 2011. Aucune des parties n’a pourtant mis fin au bail de sorte que celui-ci s’est prolongé après le délai initial.

    Le bailleur sollicite de la Justice de paix d’Etterbeek qu’elle condamne le locataire au paiement d’une somme de 9.130, 26 euros pour une consommation d’eau entre mai 2011 et mai 2012.

    Selon le bailleur, un défaut d’entretien du boiler aurait permis au calcaire de s’agréger entrainant une fuite d’eau continue.

    Le bailleur impute cette dépense à 95 % au locataire se basant sur une attestation d’un plombier.

    La justice de paix refuse pourtant son argumentaire, et déboute le propriétaire, en estimant que rien ne permet d’octroyer cette consommation uniquement au locataire et qu’une expertise judiciaire était essentielle pour déterminer les responsabilités individuelles.

    Elle écarte, en outre, le fait que le locataire ne produit pas d’attestation d’entretien puisque le bailleur n’en a pas présentée lors de la conclusion du contrat.

    Elle explique, enfin, que l’installation d’un adoucisseur d’eau était la seule possibilité de préserver les installations du calcaire et qu’une telle précaution incombait au bailleur, aucune obligation contractuelle imposant au locataire de retirer manuellement le dépôt dudit calcaire.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Eau > Logement TYPE : Justice Année : 2013 Tags :

  • Octroi d’une indemnité pour cause d’absence de radiateur dans le logement

    Un contrat de bail a été conclu entre les parties en octobre 2011 pour un loyer de 635 euros par mois.

    En justice, la locataire invoque l’absence de radiateur fonctionnel pendant 6 ans, la défectuosité des parlophones, de la sonnette et de l’ouvre-porte ainsi que la vétusté de la chaudière.

    Si le juge réduit cette période à 3 mois en raison de l’absence de preuve suffisante, elle octroie une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 1 mois de loyer.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2020 Tags :

  • Pas d’indemnité d’occupation car « nul ne peut profiter de sa propre turpitude »

    La décision concerne une convention d’occupation précaire requalifiée en bail de résidence principale.

    Le juge prononce la nullité du bail avec restitution des loyers versés. Il n’y a pas d’indemnités d’occupation versées, en vertu de l’adage « nul ne peut profiter de sa propre turpitude ».

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2022 Tags :

  • Pour le CPAS, la référence au RIS pour évaluer l’état de besoin a une valeur purement indicative

    Le ménage en cause est composé des deux parents et de trois enfants (8 à 13 ans). Madame a de gros problèmes de santé en raison d’une polyarthrose. Elle bénéficie d’une petite allocation pour personne handicapée. Le cadet des enfants est très lourdement handicapé : nécessité d’une chaise roulante, d’un lit d’hôpital… Il bénéficie d’allocations familiales majorées dont les deux tiers sont versés à l’internat où il est accueilli en semaine.

    Au moment de la demande, les revenus sont supérieurs au RIS + allocations familiales. Le CPAS estime dès lors ne pas devoir intervenir. Il reconnaît un déficit budgétaire mais estime que ces personnes doivent s’adapter aux nouvelles conditions financières dues à la perte d’emploi de Monsieur.

    Les demandeurs expliquent être devant de grosses difficultés : il leur faut un logement adapté et il n’est pas simple d’en trouver un moins cher, ils ont dû acheter une voiture neuve pour bénéficier de son aménagement par l’AWIPH…

    « En matière d’aide sociale financière, le respect de la dignité humaine est traditionnellement apprécié sous l’angle de l’état de besoin et fréquemment par référence aux barèmes d’autres prestations sociales, au premier rang desquelles le revenu d’intégration.

    Cette référence n’est cependant nullement obligatoire et n’a qu’une valeur purement indicative ».

    En l’espèce, la Cour considère que le montant des dépenses est justifié objectivement. Elle confirme le jugement ayant condamné le CPAS à une aide financière de 500 € par mois mais complète le dispositif en invitant les parties à mettre sur pied des mesures de guidance budgétaire et notamment la recherche d’un logement moins onéreux.

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    CATÉGORIE : CPAS VECTEUR : Autres TYPE : Justice Année : 2016 Tags :

  • Prescription de 10 ans pour la consommation hors contrat d’énergie (1)

    Monsieur et Madame étaient locataires d’un appartement depuis le 01/06/2005.

    Sibelga a constaté (à une date non précisée) que le compteur de ce logement avait enregistré une consommation électrique alors
    même qu’aucun contrat d’a été conclu pour ce point de fourniture.

    Le 05/04/2011, Sibelga a adressé à Monsieur et Madame une facture de 8.977,18€ pour la période du 01/10/2006 au 01/12/2008.

    Le juge estime qu’actuellement, les activités de réseau (transport et distribution) sont clairement séparées des activités de production
    et de fourniture et que Sibelga n’assume plus le rôle de fournisseur depuis 2007.

    Sibelga, en qualité de GRD, a donc une relation de nature réglementaire avec les utilisateurs du réseau.Lorsqu’il n’y a pas de contrat de
    fourniture, le compteur est en principe scellé et le client final ne peut en principe pas prélever de l’énergie sur le réseau, sauf s’il brise
    les scellés.

    Ce n’est que lorsque Sibelga constate une consommation sans contrat de fourniture que Sibelga peut en mettre le coût à charge du
    propriétaire de l’immeuble ou du client final s’il est identifié.

    Monsieur et Madame soutiennent que le juge de paix est compétent pour connaître de l’affaire. Le juge estime que Sibelga n’agissant
    pas comme fournisseur, on ne se trouve pas dans le cadre de l’article 591 du Code judiciaire et que donc le tribunal de première
    instance est compétent pour connaître de l’affaire.

    Concernant le délai de prescription, le juge estime que le délai de prescription visé à l’article 2277 du Code civil (5 ans) ne s’applique
    pas car Sibelga n’agit pas comme « fournisseur » d’énergie, dont la dette croît de manière périodique sur la base d’un contrat.

    L’action de Sibelga est donc prescrite par 10 ans sur la base du droit commun (article 2262 bis du Code civil) car il s’agit d’une action
    personnelle.

    Il n’est pas déterminé à quel moment Sibelga a eu connaissance de sa créance (constat de l’anomalie du compteur ou de la
    consommation hors contrat), mais le juge estime que le début de la période de consommation se situe le 01/10/2006 (date du début de
    la période couverte par la facture de Sibelga) et que la demande, introduite par citation du 24/12/2014, n’est donc pas prescrite.

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD > Prescription > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2016 Tags :

  • Prescription de 10 ans pour la consommation hors contrat d’énergie (2)

    La SCRL O est propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs logements qu’elle met en location. Ainsi, Monsieur P. a loué un
    appartement d’août 2007 à août 2009 pour lequel le bail précise que le loyer a été fixé « toutes charges comprises ».

    En septembre 2008, Sibelga constate que le compteur du logement affichait un index de 2992 alors que ce compteur était censé être
    inactif puisqu’aucun contrat de fourniture n’avait été conclu. Au départ du locataire, l’index s’élevait à 4988.

    Sibelga s’est tournée contre la SCRL O, qui a soutenu que le logement loué à Monsieur P. depuis août 2007. Sibelga a alors adressé une
    facture à la SCRL O pour la période du 07/02/2006 au 01/08/2007 et à Monsieur P. pour la période du 01/08/2007 au 11/08/2009 (au
    prorata).

    Ensuite, Monsieur P. a transmis son bail à Sibelga, qui s’est retourné intégralement vers la SPRL O (le bail indiquant « loyer, charges
    comprises »).

    Le juge estime qu’actuellement, les activités de réseau (transport et distribution) sont clairement séparées des activités de production
    et de fourniture et que Sibelga n’assume plus le rôle de fournisseur depuis 2007. Sibelga, en qualité de GRD, a donc une relation de
    nature réglementaire avec les utilisateurs du réseau. Lorsqu’il n’y a pas de contrat de fourniture, le compteur est en principe scellé et le
    client final ne peut en principe pas prélever de l’énergie sur le réseau, sauf s’il brise les scellés.

    Ce n’est que lorsque Sibelga constate une consommation sans contrat de fourniture que Sibelga peut en mettre le coût à charge du
    propriétaire de l’immeuble ou du client final s’il est identifié.

    Le juge estime que le délai de prescription visé à l’article 2277 du Code civil (5 ans) ne s’applique pas car Sibelga n’agit pas comme
    « fournisseur » d’énergie, dont la dette croît de manière périodique sur la base d’un contrat. L’action de Sibelga est donc prescrite par
    10 ans sur la base du droit commun (article 2262 bis du Code civil) car il s’agit d’une action personnelle.

    Le délai de prescription a commencé à courir au moment où Sibelga a eu connaissance de sa créance, càd lors des relevés des
    10/09/2008 et 11/08/2009 (et non pas lors de l’émission de la facture).

    Le tribunal se prononce ensuite sur le fondement de la demande de Sibelga, qu’il estime fondée.

    Pour finir, le tribunal a estimé que le bail entre la SCRL O et Monsieur P. établissait à suffisance que l’entièreté de la dette incombait à
    la SCRL O, qui est condamnée à payer l’entièreté de la dette ainsi que les dépens.

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD > Prescription > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Prescription de 10 ans pour la consommation hors contrat d’énergie (3)

    A. est propriétaire de plusieurs immeubles qu’il met en location. Sibelga a constaté une consommation de gaz illicite (car absence de
    contrat au moment de la consommation) pour un des logements sont A est propriétaire.

    Le juge a suivi la thèse défendue par Sibelga, à savoir :

    • que le délai de prescription applicable est celui visé à l’article 2262bis du Code civil (droit commun : 10 ans)
    • que le délai de prescription commence à courir le lendemain du jour où la créance est née, soit le lendemain du jour où la facture est
      établie.

    Le juge estime que l’action de Sibelga n’a pas pour objet le paiement d’arriérés de consommation de gaz (comme c’est le cas lorsqu’il y
    a un contrat) mais le paiement d’une indemnité réparant le préjudice subi à la suite d’un prélèvement illicite d’énergie.

    Il a été jugé que rien ne permettait d’affirmer que A était de mauvaise foi et qu’il y avait lieu de lui accorder des termes et délais.

    Les montants dus par A. dépassaient les 16000 EUR et il proposait de les payer à raison de 350 EUR/mois. Le Tribunal a tranché en
    accordant des termes et délais mais à concurrence de 1200 EUR/mois.

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD > Prescription > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Prescription de 10 ans pour la consommation hors contrat d’énergie (4)

    Les défendeurs ont loué un logement pour lequel ils ont conclu un contrat de fourniture d’énergie, qui a été résilié environ une année plus tard. Ils ont continué à consommer de l’énergie durant 1 an et 9 mois avant de conclure un contrat auprès d’un autre fournisseur. Durant cette période, les défendeurs ont consommé de l’énergie, sans la payer. Le gestionnaire de réseau se retourne donc contre eux pour obtenir le paiement de cette consommation.

    Le juge estime que le délai de prescription visé à l’article 2277, alinéa2 du Code civil (1 an) ne s’applique pas.

    La prescription en vigueur serait à tout le moins celle de l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil (5 ans). La demande n’est pas prescrite.

    car Sibelga n’agit pas comme « fournisseur » d’énergie, dont la dette croît de manière périodique sur la base d’un contrat. L’action de Sibelga est donc prescrite par 10 ans sur la base du droit commun (article 2262 bis du Code civil) car il s’agit d’une action personnelle.

    Le délai de prescription a commencé à courir au moment où Sibelga a eu connaissance de sa créance, càd lors des relevés des 10/09/2008 et 11/08/2009 (et non pas lors de l’émission de la facture).

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 25)

    CATÉGORIE : Prescription > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2016 Tags :

  • Prescription de 5 ans pour la consommation hors contrat d’énergie (1)

    Monsieur S. est propriétaire d’un immeuble et a souscrit un contrat de fourniture d’énergie en 2013. Le technicien de Sibelga, devant
    accéder à son immeuble pour des raisons techniques, a constaté que des anomalies concernant les compteurs d’électricité et de gaz
    (scellés manquants, notamment). Sibelga a ensuite relevé les index desdits compteurs le 6 mars 2014 puis a établi une facture de plus
    de 17.000€ (pour la période du 14/11/2008 au 17/12/2013) à charge de Monsieur S., à la suite du constat de fraude dressé
    précédemment.

    Monsieur S. a contesté fermement avoir commis une fraude ou une manipulation des compteurs.

    Le juge estime que la relation entre le GRD et les utilisateurs du réseau est de nature réglementaire (et pas contractuelle) car c’est, en
    effet, sur la base des règlements techniques en vigueur que Sibelga réclame le paiement des consommations prélevées en fraude.

    Pour ce qui concerne le délai de prescription, le juge considère que le délai de prescription prévu par le nouvel alinéa 2 de l’article 2277
    du Code civil ne s’applique pas à la consommation illicite d’énergie. De plus, Sibelga n’agissant pas comme fournisseur d’énergie, cet
    article ne pourrait trouver à s’appliquer dans le cas d’espèce.

    Le juge estime que le délai de prescription est à trouver dans l’article 2262bis du Code civil, en son §1er, alinéa 2, visant une « action en
    réparation d’un dommage fondée sur une responsabilité extracontractuelle », qui « se prescrit par cinq ans à dater du jour qui suit celui
    où la personne lésée a eu connaissance du dommage ou de son aggravation et de l’identité de son responsable ».

    Le tribunal considère que Sibelga a pris connaissance de son dommage et de l’identité du responsable le jour du constat d’anomalie,
    soit le 17/12/2013. Sibelga ayant introduit son action le 18/10/2016, elle n’est pas prescrite.

    Le tribunal vérifie chaque élément composant la créance réclamée par Sibelga (17.538,73€) et conclut que la créance s’élève à
    14.494,82€. Monsieur S. est condamné au paiement de cette créance et Sibelga est débouté pour ce qui concerne le surplus (la
    différence entre 14.484,82€ et la créance initialement réclamée).

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD > Prescription > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Prescription de 5 ans pour la consommation hors contrat d’énergie (2)

    Sibelga a détecté une consommation d’énergie sur un compteur alors qu’aucun contrat avec un fournisseur d’énergie n’était conclu et
    ce du 10/11/2011 au 25/05/2012. Monsieur L. habitait à cette adresse à cette période mais il affirme avoir souscrit un contrat avec
    Electrabel par téléphone. Il a d’ailleurs reçu une facture intermédiaire pour juin 2012. Il est vrai que le contrat a tardé à démarrer,
    Electrabel ayant dû envoyer plusieurs rappels à Monsieur L. pour qu’il renvoie le talon réponse signé.

    Fin juin 2012, Monsieur L. a reçu une facture de Sibelga de 3.363,15€ pour consommation sans contrat de fourniture.

    Le juge estime que la demande n’est pas prescrite car en l’espèce, la facturation ne s’est pas établie sur la base d’un contrat mais sur la
    base d’un règlement technique pour consommation hors contrat, lequel utilise le terme « indemnité » et donc la prescription en vigueur
    serait à tout le moins celle de l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil (5 ans). La demande n’est pas prescrite.

    Le juge estime que Sibelga n’apporte pas de preuves suffisantes de la consommation hors contrat qu’elle avance et que Monsieur L.
    démontre par contre la réalité de son contrat de fourniture.

    Le juge déclare la demande Sibelga non fondée.

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD > Prescription > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Prescription de 5 ans pour la consommation hors contrat d’énergie (3)

    Mme B. a habité un appartement du 01/09/2008 au 01/09/2011. Le 13/08/2010, Sibelga a constaté une consommation d’énergie hors
    contrat pour la période du 15/01/2009 au 13/08/2010 et, le 04/12/2012, Sibelga a émis une facture pour cette consommation, à charge
    de Mme B. Le 10/01/2017, la citation introduisant l’affaire en justice a été signifiée à Mme B.

    Le juge estime que la prescription de 5 ans prévue à l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil s’applique en cas de consommation
    hors contrat. En effet, la consommation hors contrat est illicite et occasionne un dommage à Sibelga, pour lequel le règlement
    technique fixe la manière de calculer l’indemnité pour réparer ce dommage. Ceci ne fait pas disparaitre le mécanisme de la
    responsabilité, qui est, dans ce cas, dite « objective ». Il est admis par la doctrine que la prescription quinquennale prévue par l’article
    2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil s’applique également en matière de responsabilité objective.

    Le délai de prescription commence à courir à partir du jour où la personne lésée a eu connaissance du dommage, soit ici, le 13/08/2010.
    La citation ayant été signifiée plus de 6 ans plus tard, la demande est considérée comme prescrite (en l’absence de tout acte
    interrompant la prescription).

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD > Prescription > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2016 Tags :

  • Prescription de 5 ans pour la consommation hors contrat d’énergie (4)

    Monsieur W. est propriétaire d’un logement depuis le 01/12/2004. Le logement a été inoccupé puis Monsieur W. a fait procéder à
    l’ouverture du compteur de gaz le 28/11/2012.

    Ensuite, Sibelga a contacté Monsieur W. le 19/02/2013 expliquant avoir constaté une consommation antérieure à l’ouverture du
    compteur de 38.918m³ du 22/11/2006 au 28/11/2012 et lui a dressé une facture de 48.764,23€.

    Monsieur W. a contesté la consommation facturée hors contrat car le logement était inoccupé et que durant cette période, Sibelga a
    procédé à des travaux de remplacement des canalisations de la rue et de l’immeuble et a installé un compteur défectueux, remplacé
    ultérieurement, sans aucun constat. Ce que Sibelga conteste.

    Le juge estime que la demande n’est pas prescrite car en l’espèce, la facturation ne s’est pas établie sur la base d’un contrat mais sur la
    base d’un règlement technique pour consommation hors contrat, lequel utilise le terme « indemnité » et donc la prescription en vigueur
    serait à tout le moins celle de l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil (5 ans). La demande n’est pas prescrite.

    Le juge estime que Sibelga n’apporte pas de preuves suffisantes de la consommation hors contrat (et le bris de scellés) qu’elle avance
    et déclare la demande Sibelga non fondée.

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD > Prescription > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Réduction de loyer avec effet rétroactif dû à l’absence du certificat PEB

    Une locataire se voit accorder une réduction de loyer au motif que le certificat PEB du bien loué ne lui a pas été présenté lors de la conclusion du bail. Elle argumente qu’elle ne s’attendait pas à devoir assumer des charges d’énergie si importantes et estime que si le certificat PEB lui avait été présenté elle aurait mieux pu se rendre compte de l’état du logement et des installations de chauffage. Elle demande donc une réduction de loyer avec effet rétroactif, visant à compenser le surplus de consommation de chauffage.

    Il faut noter que la locataire a ici utilisé le principe d’exception d’inexécution avant de se présenter devant la justice. Cela signifie qu’elle a d’initiative réduit le montant du loyer qu’elle payait à son propriétaire et ce en l’absence de tout jugement. Ce principe ne doit être utilisé qu’avec précaution et en respectant certaines conditions.

    Dans sa décision rendue le 19 décembre 2013, le Juge de Paix de Sprimont juge que la non production du certificat PEB au moment de la conclusion du bail n’entraîne pas une nullité absolue du bail, mais bien une nullité relative qui, en fonction de la situation et des conséquences de ce manquement, peut autoriser le locataire à demander soit la résolution du contrat de bail aux torts du bailleur, soit le paiement de dommages-intérêts sous forme d’une réduction de loyer.

    A l’occasion de cette jurisprudence, il faut rappeler que dans le but de préserver l’environnement, les Régions ont mis en place un processus de certification qui découle de la directive européenne 2002/91/CE[1]. Les certificats énergétiques, plus connus comme Certificats PEB (Performance Energétique du Bâtiment), sont désormais obligatoires pour toute vente ou location d’un bien immeuble ou d’habitation individuelle.

    L’objectif concret est de donner, notamment aux locataires, une visibilité détaillée sur la consommation énergétique du bien qu’ils habitent. C’est une carte d’identité énergétique du bâtiment et de la consommation qu’il génère.  En bref, un locataire sera intéressé par un bien où il aura moins de charges de gaz et électricité.

    Pour les logements sis à Bruxelles, et ce en application de l’ « Arrêté du 17 février 2011 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif au certificat PEB établi par un certificateur pour [les unités PEB Habitations individuelles] » (inclus aujourd’hui dans le COBRACE), le certificat PEB doit obligatoirement être transmis aux locataires au moment de la conclusion du bail, et ce depuis le 1er novembre 2011.

    Le certificat PEB doit être établi avant la publication de l’annonce immobilière, et les annonces immobilières doivent indiquer le niveau de performance énergétique du bâtiment.

    Il importe encore de souligner qu’en Région Bruxelloise, le bailleur ne respectant pas ses obligations en termes de certification à l’occasion d’une transaction immobilière risque des sanctions pénales. La sanction se limite cependant généralement à une amende administrative perçue par Bruxelles Environnement et dont le montant varie entre 62,5 € et 625 €.

    [1]  L’objectif initial de la certification PEB a été de répondre aux exigences du protocole de Kyoto qui vise à réduire l’impact du réchauffement climatique auquel l’Union européenne s’efforce de répondre. Le certificat permet de repérer les pertes d’énergies et de pouvoir y remédier pour optimiser sa consommation et contribuer ainsi à la réduction de CO2.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 137)

    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2013 Tags :

  • Refus d’une allocation malgré l’autorisation à consulter les bases de données

    Monsieur introduit une demande d’allocation de relogement auprès de l’administration bruxelloise.

    Sa demande est refusée car il manquait une attestation d’un CPAS prouvant que l’épouse de Monsieur ne percevait aucune aide de leur part. Monsieur avait pourtant déposé toute une série de documents attestant de la modicité de ses revenus, ainsi qu’une déclaration sur l’honneur de son épouse sur le fait qu’elle ne percevait aucun revenu.

    Monsieur conteste le refus de l’administration en soutenant que celle-ci aurait dû consulter les bases de données numérisées pour se procurer ce document. Le formulaire de demande d’allocations prévoyait en effet une clause autorisant l’administration à consulter ces bases de données.

    Le juge donne raison à Monsieur.

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    CATÉGORIE : Administration publique VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2022 Tags :

  • Sibelga n’a pas agi de manière diligente et ne peut donc pas appliquer le tarif majoré

    Fin 2018, la plaignante a reçu de Sibelga une facture de plus de 58.000€ pour consommation non mesurée de septembre 2009 à août 2014, alors qu’elle n’habitait plus à l’adresse depuis fin 2013. Sibelga ensuite revu sa facturation pour ne porter que sur la réelle période d’occupation.

    Le Service des Litiges constate que Sibelga a accédé chaque année aux compteurs pour les relever, entre 2009 et 2018, la consommation étant nulle à chaque fois.

    Jusqu’en 2014, il y avait un contrat sur le point de fourniture. Ensuite, un autre client a pris un contrat « bâtiment vide », qui aurait pu expliquer une consommation nulle.

    Le Service des litiges estime que Sibelga n’a pas respecté ses obligations reprises dans l’article 4 du Règlement Technique, qui sont d’agir dans l’intérêt de l’usager.

    Brugel estime que comme Sibelga n’a pas respecté l’article 4, même s’il a été porté atteinte au compteur, il ne peut appliquer un tarif supérieur au tarif par défaut.

    Sibelga a facturé la consommation pour la période litigieuse à l’occupant connu, indépendamment chercher à savoir si la plaignante était l’auteur de la manipulation et en cela, a respecté l’article 210, §2 du Règlement Technique.

    Le Service des Litiges estime que Sibelga ne pouvait pas facturer plus de 5 années avant le constat de manipulation (12 mars 2018), en application de l’article 264,§2 du Règlement Technique, ce qui limite la consommation facturée à quelques mois en 2013.

    Source : Infor GazElec

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    CATÉGORIE : Consommation non mesurée, fraude et tarif majoré > GRD VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2020 Tags :

  • Trouble de jouissance car défaut de réparations de la part du bailleur

    Dans ce dossier, il ressort des inspections et rapports administratifs que l’installation électrique et l’installation de distribution de gaz de l’immeuble est dangereuse. Le logement est, par ailleurs, affecté d’une humidité permanente qui occasionne des détériorations visibles sur les murs. Enfin, le logement et les communs présentent des attaques par champignons et rongeurs, dangereux pour la santé des habitants.

    Pour le Juge, la violation des normes de salubrité (arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003) est causée par un défaut de réparations de la part du bailleur, ce que justifie la résolution du bail aux torts de celui-ci. Une indemnité pour trouble de jouissance, équivalente à la moitié du loyer, est accordée dès lors à la locataire.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 185)

    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2021 Tags :

  • Trouble de jouissance car système de chauffage et d’eau chaude dysfonctionnel

    Alors que les locataires sont cités devant le juge de paix par leur bailleur qui réclame leur expulsion, ceux-ci dénoncent le fait que rapidement après l’entrée dans les lieux, ils ont eu à se plaindre de problèmes de dysfonctionnements structurels de chauffage et d’alimentation en eau chaude.

    A l’aide d’une asbl qui connaissait bien la situation, ils ont écrit au propriétaire en vue de l’enjoindre à exécuter les travaux nécessaires en remplaçant notamment la chaudière. Ce courrier n’a connu aucune suite. Durant toute la durée du bail, le bailleur réagissait sporadiquement aux interpellations des preneurs, en faisant des réparations sommaires, mais la plus grande partie du temps le système de chauffage et d’eau chaude était dysfonctionnel.

    Le juge fixe une indemnité pour trouble de jouissance à hauteur de 20 % du loyer, jusqu’à la réparation du trouble.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2023 Tags :

  • Trouble de jouissance reconnu mais bail résolu aux torts du locataire

    En l’espèce, le locataire fait grief au bailleur d’avoir tardé à faire réparer la chaudière et de l’avoir laissé sans chauffage et sans eau chaude pendant plusieurs mois.

    La panne de la chaudière devait être réparée par le bailleur, s’agissant d’une défectuosité grave et non imputable à un défaut d’entretien par le locataire.

    Selon le juge, il ne peut toutefois être considéré que le bailleur aurait négligé ses obligations. En effet, il résulte des pièces que dès qu’il a été prévenu par son locataire, il a fait appel à un chauffagiste, qui est intervenu quelques jours après la panne. Le processus de réparation a pris du temps et n’a pas été efficace. Il a fallu changer des pièces et, au final, remplacer la chaudière deux mois plus tard. Selon le juge, il ne peut toutefois être fait grief au bailleur d’avoir tenté de faire réparer la chaudière avant d’envisager son remplacement, dès lors que cette chaudière était relativement récente (cinq ans).

    Le bailleur avait, par ailleurs, également fourni des radiateurs électriques au locataire.

    En conclusion et selon le juge, le bailleur n’a pas commis de manquement d’une gravité suffisante pour justifier la rupture du bail à ses torts. Le locataire n’était quant à lui pas fondé à quitter le bien d’autorité en cours de réparations. Le bail doit dès lors être résolu à ses torts (le locataire va devoir payer une indemnité de résiliation), mais le loyer sera réduit à proportion du trouble de jouissance ainsi subi, à savoir de 50 % pendant deux mois.

    DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 183)

    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2017 Tags :

  • Troubles de jouissance du logement : octroi d’une indemnité au locataire

    Un contrat de bail a été signé par les parties en octobre 2008.

    En décembre 2015, la locataire s’est plainte d’odeurs nauséabondes issues de l’appartement du dessous et de poils de chien dans les escaliers.

    Un des services de la commune d’Evere a visité le bien en 2016 en épinglant divers problèmes d’humidité (wc et douche), chute d’une partie du plafond, présence de nuisibles ou encore l’état déplorable du hall d’immeuble.

    Ces constats se sont empirés et le bourgmestre a prononcé un arrêté d’inhabitabilité en octobre 2016.

    Sur accord des parties, le juge a octroyé une indemnité pour trouble de jouissance de 50 pourcents du loyer et octroie une indemnité de résolution fautive équivalente à 3 mois de loyers mais refuse d’octroyer une indemnisation de déménagement faute de pièces probantes.

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    CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2019 Tags :

  • Un contrat de fourniture à des fins domestiques conclu par une asbl est qualifié de contrat professionnel

    Une asbl proposant des services sociaux avec hébergement conclut plusieurs contrats professionnels pour la fourniture des locataires des immeubles occupés par l’asbl, à des fins domestiques.

    L’asbl décide de changer de fournisseur et se voit facturer des frais liés à une rupture unilatérale et anticipée du contrat. Ce montant est facturé sur la base des conditions générales applicables au contrat et acceptées par l’asbl.

    L’asbl considère que le fournisseur n’était pas en droit de qualifier les contrats litigieux en contrats professionnels, vu que, selon les ordonnances électricité et gaz, un client professionnel est un client final rapportant la preuve qu’il consomme l’énergie pour un usage professionnel, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

    Pour rappel, les ordonnances électricité et gaz interdisent les frais liés à une rupture du contrat seulement pour les clients résidentiels.

    Le Service des Litiges constate que l’indemnité de rupture n’est pas adressée aux ménages qui consomment effectivement l’énergie, mais bien à l’asbl, seule cliente reconnue par le fournisseur sur la base du contrat conclu. Il considère donc que le contrat souscrit est bien un contrat de nature professionnelle et que, à ce titre, la mesure de protection visant à pouvoir changer de fournisseur sans frais n’est pas applicable.

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    CATÉGORIE : Protection > Résiliation sans frais VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2022 Tags :

  • Un fournisseur condamné pour démarchage illégal

    Un client a été victime d’un démarchage abusif de la part de Lampiris. Le fournisseur poursuit ensuite le client en justice pour des sommes impayées. Dans un jugement riche d’enseignements, le Juge de Paix déclare inexistant le contrat qui lie le client à Lampiris et dispense le client de payer les arriérés de fourniture d’énergie. Le contrat liant précédemment le client à Engie est, par ailleurs, restauré. C’est donc comme si le contrat avec Lampiris n’avait jamais existé.

    Voir notre analyse complète ici.

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    CATÉGORIE : Démarchage > Pratiques déloyales VECTEUR : Energie TYPE : Justice Année : 2019 Tags :

  • Un fournisseur ne peut pas céder une obligation de service public à une société de recouvrement

    Un client souscrit un contrat de fourniture d’électricité et de gaz auprès d’un fournisseur. Ce client se trouve subséquemment dans un processus de règlement collectif de dettes, y compris pour ses dettes énergétiques. Le fournisseur cède la créance à une société de recouvrement. Le client demande au fournisseur d’annuler sa demande à Sibelga d’application du tarif majoré, mais celui-ci refuse au motif qu’il ne gère plus la dette du client vu la cession de créance.

    Pour le Service des Litiges, les obligations du fournisseur relatives à la protection du client protégé sont des obligations de service public imposées par les ordonnances bruxelloises. Dans le cadre d’une cession de créance, un fournisseur ne peut pas céder une obligation de service public à un autre organisme non légalement désigné par l’Ordonnance Electricité ou l’Ordonnance Gaz. Or, il est évident que la société de recouvrement, qui n’est pas un fournisseur, ne peut pas reprendre les obligations propres liées aux activités de fourniture.

    Les obligations de service public prévues par les Ordonnances Electricité et Gaz restent dès lors à charge du fournisseur cédant lors d’une cession de créance.

    De plus, pour le Service des Litiges, la cession de créance ne peut pas avoir pour conséquence de nuire au débiteur ou d’aggraver sa situation. Par conséquent, le débiteur a le droit d’opposer au cessionnaire toutes les exceptions dont il disposait envers le cédant au moment de la cession.

    Source : Infor GazElec

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    CATÉGORIE : Client protégé > Protection VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2015 Tags :

  • Un fournisseur ne peut pas exiger d’un client qu’il lui transmette ses index afin de lui faire offre

    Un fournisseur demande à une cliente de lui transmettre ses relevés de compteurs afin de donner suite à sa demande de contrat. Le fournisseur communique après à la cliente que son contrat est en ordre, mais il n’effectue pas les démarches nécessaires auprès de Sibelga, ce qui amène à la fermeture des compteurs. Devant le Service des Litiges de Brugel, le fournisseur invoque le fait que le manque de transmission des relevés par la cliente lui empêchait de conclure un contrat avec celle-ci.

    Le Service des Litiges rappelle dans sa décision que, en l’absence de relevé contradictoire ou de communication de l’index par le nouvel occupant, le gestionnaire du réseau de distribution estime les index. L’absence de communication de l’index par la cliente au fournisseur d’énergie ne dispense pas ce dernier de respecter son obligation de faire offre.

    Un fournisseur d’énergie ne peut donc exiger d’un client qu’il lui transmette ses index afin de lui faire offre.

    La plaignante peut prétendre à une indemnité forfaitaire de 125€ par jour, vu que la fermeture des compteurs résulte d’une violation par le fournisseur d’énergie des prescriptions des ordonnances électricité et de gaz, notamment l’obligation de faire offre dans les dix jours ouvrables suivant la demande.

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    CATÉGORIE : Pratiques déloyales > Refus de faire offre VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2020 Tags :

  • Un fournisseur ne peut pas exiger le document de reprise des énergies pour faire offre

    Un client introduit une demande d’offre de contrat de fourniture en électricité via l’application en ligne d’un fournisseur, en précisant le code EAN du compteur. Le fournisseur demande plusieurs fois au client par mail et par téléphone de confirmer le code EAN du compteur, ce que le client fait quelques semaines plus tard. Le fournisseur demande ensuite au client de fournir le document de reprise des énergies, que le client transmet plusieurs jours après.

    Le fournisseur n’effectue pas les démarches nécessaires à temps auprès de Sibelga, ce qui amène à la fermeture du compteur. Devant le Service des Litiges de Brugel, le fournisseur invoque le fait que le manque de confirmation du code EAN et de transmission du document de reprise des énergies par le client ont été la cause de ce retard.

    Le Service des Litiges rappelle dans sa décision que, selon l’ordonnance électricité, le fournisseur doit proposer un contrat dans les 10 jours ouvrables suivant la date de la demande en ligne.

    Le Service des Litiges constate aussi que le code EAN repris sur cette demande en ligne était correct et que le document de reprise des énergies ne constitue pas un document indispensable à l’émission d’une offre de contrat de fourniture.

    Le fournisseur n’a pas donc respecté son obligation légale de faire offre dans les 10 jours ouvrables. Il n’a pas respecté non plus son obligation légale de commencer la livraison d’électricité dans un délai de maximum trois semaines à compter de la date de la demande.

    Le plaignant peut donc prétendre à une indemnité forfaitaire mensuelle de 100€ vu le refus de faire offre et aussi à une indemnité forfaitaire journalière de 125€ vu que la fermeture des compteurs résulte d’une violation par le fournisseur d’énergie des prescriptions de l’ordonnance électricité.

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    CATÉGORIE : Pratiques déloyales > Refus de faire offre VECTEUR : Energie TYPE : Service des Litiges de Brugel Année : 2019 Tags :