Type-de-categorie de la section relations propriétaire-locataire
Publié le: 14/02/2024
Après avoir constaté qu’un arrangement à l’amiable n’était plus possible, un locataire a demandé au tribunal l’annulation du contrat de location depuis le début de la période de location en raison de divers vices graves et dangereux constatés dans le logement ainsi que le remboursement de tous les loyers payés. Dans sa demande reconventionnelle, le bailleur demande la résolution du contrat et une indemnité d’occupation.
Une fonctionnaire de l’administration du logement a visité le logement. Son rapport fait mention de 70 infractions. Sont notamment mentionnés: un danger d’électrocution, d’incendie et d’explosion, des problèmes d’humidité et une aération insuffisante. L’inaptitude et l’insalubrité du logement sont mises en évidence dans un avis remis au bourgmestre. L’insalubrité a été déclarée sur décision du bourgmestre.
Le tribunal estime que les normes minimales de qualité inhérentes à la location d’un logement n’ont pas été respectées et qu’un risque concret et réel de sécurité et de santé existe (art. 5 Code flamand du Logement). Étant donné qu’aucune réconciliation ne semble possible et vu l’avis du bourgmestre, le contrat locatif a été déclaré nul depuis le début de sa prise d’effet et le bailleur doit rembourser les loyers payés. La demande de résolution est sans objet étant donné que le contrat locatif a été frappé de nullité. Il n’existe pas davantage de droit à une indemnité d’occupation.
DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 190)
Publié le: 14/02/2024
Les parties ont conclu un bail de résidence principale le 1er juillet 2013.
Le loyer était fixé à 650 euros par mois.
Les locataires rapportent plusieurs problèmes apparus dès leur entrée en jouissance des lieux. Plusieurs intervenants publics en ont constaté l’existence (absence d’installation d’un convecteur à gaz dans l’annexe (froide) et des traces d’un ancien dégât des eaux, étroitesse du logement (1 chambre pour trois adultes), présence d’une baignoire dans la cuisine, une chaudière dysfonctionnante, absence de chauffage, absence de détecteur de fumée dans le logement ou encore moisissure au plafond).
Après un effondrement partiel du toit en décembre 2016, le service hygiène de la commune de Saint-Gilles a exhorté le bailleur à effectuer les travails nécessaires.
Par courrier recommandé, les locataires avaient mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux nécessaires et annonçaient la retenue du loyer.
Dans leurs demandes reconventionnelles, à titre principal, les locataires sollicitaient de la justice de paix que les loyers soient réduits de 150 euros par mois à dater de la signature du contrat de bail au 1.07.2013 pour loyer déraisonnable et de 100 euros par mois à dater du 01.12.2016 en raison des troubles de jouissance. Ils sollicitaient également une indemnité de 9000 euros pour préavis contraire à l’article 237 du Code bruxellois du logement.
Concernant la réduction des loyers pour loyer déraisonnable, la justice de paix s’appuie sur les travaux parlementaires pour faire droit à la demande des locataires de réduire le loyer pour loyer déraisonnable au vu des caractéristiques du bien.
Quant aux troubles de jouissance, la justice de paix valide la demande des locataires en diminution de 100 euros par mois du loyer en raison des troubles de jouissances rencontrés du 01.12.2016 jusqu’à leur départ en juin 2018, les troubles de jouissance ayant été fort pénibles après le sinistre du mois de décembre 2016.
Concernant enfin, la validité du congé, la justice de paix a estimé que celui-ci était irrégulier, le bailleur n’ayant pas respecté le moment auquel il pouvait donner un congé pour travaux, mais il n’a pas non plus justifié de leur montant.
Le bailleur est dès lors redevable de 18 mois de loyers.
Publié le: 14/02/2024
Dans ce dossier, il ressort des inspections et rapports administratifs que l’installation électrique et l’installation de distribution de gaz de l’immeuble est dangereuse. Le logement est, par ailleurs, affecté d’une humidité permanente qui occasionne des détériorations visibles sur les murs. Enfin, le logement et les communs présentent des attaques par champignons et rongeurs, dangereux pour la santé des habitants.
Pour le Juge, la violation des normes de salubrité (arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003) est causée par un défaut de réparations de la part du bailleur, ce que justifie la résolution du bail aux torts de celui-ci. Une indemnité pour trouble de jouissance, équivalente à la moitié du loyer, est accordée dès lors à la locataire.
DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 185)
Publié le: 14/02/2024
Lors d’une descente sur les lieux du juge de Paix le 20 avril 2010 dans le cadre d’un conflit locatif, la locataire a mis en exergue la non-conformité de l’installation électrique. Les défauts relevés sont de nature telle qu’il est probable qu’ils existaient au moment de la prise de possession des lieux sauf en ce qui concerne l’état de certaines prises de courant. Toutefois, le juge de paix relève que si la locataire produit un procès-verbal d’examen de l’installation électrique du 24 octobre 2008 dressé par la firme Vinçotte selon lequel « l’installation n’est pas conforme », elle ne dit pas l’avoir communiqué au bailleur en l’invitant à faire le nécessaire et ne prétend pas que, dans ce cas, le bailleur n’aurait pas réagi ou aurait refusé d’effectuer les travaux de mise aux normes de l’installation. Selon le juge, c’est donc en parfaite connaissance de cause que la locataire a renoncé, fût-ce tacitement, à se prévaloir des défaillances de l’installation électrique.
Elle n’était donc pas dans les conditions pour suspendre le paiement de son loyer (exception d’inexécution). Dans la foulée, le juge de Paix rappelle quelques conditions générales relatives à l’exception d’inexécution.
L’exception d’inexécution, en matière de contrats synallagmatiques parmi lesquels le « contrat de bail », est un principe général de droit (Cass. (1ère ch.), 6 mars 1986, R.C.J.B., 1990, p. 559, note).
Sa mise en œuvre suppose tout d’abord le respect du principe de proportionnalité entre les manquements imputés au cocontractant d’une part et l’inexécution opposée d’autre part ; il doit en effet y avoir un équilibre entre les obligations réciproques non exécutées.
Pour pouvoir prétendre, sous le couvert de ce principe, cesser tout paiement de loyers, le locataire doit être en mesure d’établir que toute jouissance des lieux est devenue impossible ; en toute hypothèse, le locataire doit apporter la preuve de ses griefs quant à la perte de jouissance du bien et ou, tout au moins, justifier de leur vraisemblance ainsi que de l’imputabilité, fût-elle partielle, de la défaillance à son co-contractant. Ensuite, le locataire a l’obligation d’adresser sinon une mise en demeure, à tout le moins un avertissement au bailleur quant à la situation dont il se plaint et qui le priverait partiellement ou totalement de la jouissance du bien loué afin que ce dernier puisse prendre les dispositions utiles et nécessaires pour mettre fin au trouble.
Face à l’inertie éventuelle du bailleur, dûment informé de la situation, il appartient au locataire de prendre les dispositions qui s’imposent afin de faire constater les manquements, de préférence de manière contradictoire. Autrement dit, l’exception d’inexécution ne peut se transformer en un acte de justice privée ou être une manière d’échapper à ses obligations.
En conclusion, lorsque le locataire fait état de la non-conformité de l’installation électrique pour suspendre le paiement du loyer, il doit communiquer au bailleur le procès-verbal d’examen de l’installation électrique et le mettre en demeure à faire le nécessaire, avant tout exercice de l’exception d’inexécution. Sans cela, cette dernière sera invalidée par le juge.
DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 184)
Publié le: 14/02/2024
En l’espèce, le locataire fait grief au bailleur d’avoir tardé à faire réparer la chaudière et de l’avoir laissé sans chauffage et sans eau chaude pendant plusieurs mois.
La panne de la chaudière devait être réparée par le bailleur, s’agissant d’une défectuosité grave et non imputable à un défaut d’entretien par le locataire.
Selon le juge, il ne peut toutefois être considéré que le bailleur aurait négligé ses obligations. En effet, il résulte des pièces que dès qu’il a été prévenu par son locataire, il a fait appel à un chauffagiste, qui est intervenu quelques jours après la panne. Le processus de réparation a pris du temps et n’a pas été efficace. Il a fallu changer des pièces et, au final, remplacer la chaudière deux mois plus tard. Selon le juge, il ne peut toutefois être fait grief au bailleur d’avoir tenté de faire réparer la chaudière avant d’envisager son remplacement, dès lors que cette chaudière était relativement récente (cinq ans).
Le bailleur avait, par ailleurs, également fourni des radiateurs électriques au locataire.
En conclusion et selon le juge, le bailleur n’a pas commis de manquement d’une gravité suffisante pour justifier la rupture du bail à ses torts. Le locataire n’était quant à lui pas fondé à quitter le bien d’autorité en cours de réparations. Le bail doit dès lors être résolu à ses torts (le locataire va devoir payer une indemnité de résiliation), mais le loyer sera réduit à proportion du trouble de jouissance ainsi subi, à savoir de 50 % pendant deux mois.
DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 183)
Publié le: 14/02/2024
Le pourvoi en cassation est dirigé, par un locataire, contre un jugement rendu le 24 octobre 2003 par le juge de paix du second canton de Verviers, statuant en dernier ressort.
Le locataire, présent à l’audience devant le Juge de Paix, n’avait pas contesté que durant les années 1998, 1999, 2000 et 2001, il avait bel et bien consommé de l’eau en provenance de la SWDE., et qu’il avait payé, sans discuter, les sommes qui lui étaient réclamées pour cette consommation. Sa contestation a été émise pour la première fois lorsque la société de logement social lui a réclamé une importante somme de régularisation : il a alors demandé de se voir rembourser la totalité des sommes qu’il avait payées, estimant qu’il appartient à la société de logement social de démontrer la quantité d’eau qu’il a effectivement consommée, et de facturer en conséquence. A titre préliminaire, le juge de paix avait jugé que le mode de répartition des consommations d’eau, en fonction de la superficie des appartements, telle que pratiquée par la société en question, n’est ni conforme au contrat de bail ni conforme à la législation qui s’impose à elle. Toutefois, le juge de paix n’a, au final, pas donné raison au locataire, estimant notamment qu’il appartenait à ce dernier de prouver les sommes qu’il aurait indûment versées.
Saisie d’un recours par le locataire, la Cour de cassation rappelle qu’en vertu de l’article 1728ter, §1er, alinéas 1er à 3, du Code civil, les frais et charges imposés au locataire doivent correspondre à des dépenses réelles, sauf dans le cas, étranger à l’espèce, où il a été expressément convenu qu’ils sont fixés forfaitairement. Il importe, par ailleurs, que ces frais et charges soient mentionnés dans un compte distinct et que les documents établissant ces dépenses soient produits.
La Cour de cassation ajoute qu’en vertu de l’article 1728quater, §1er, alinéa 1er, du Code civil, les sommes que le locataire aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande.
La Cour de cassation précise enfin qu’il ressort des articles 1728ter, §2, et 1728quater, §2, précités que ces dispositions sont impératives en faveur du locataire, et que ce dernier ne peut, dès lors, y renoncer valablement lorsque le bail est en cours : autrement dit, le fait qu’il ait payé des sommes ne peut signifier qu’il renonce à en réclamer le remboursement.
En conclusion, la Cour de cassation casse le jugement du Juge de paix, pour le motif suivant : en décidant de déclarer non fondée la demande du locataire en remboursement des sommes versées pour ses consommations d’eau, au motif que, selon l’article 1315 du Code civil, il appartient au demandeur de démontrer le caractère indu des montants payés sans aucune réserve de sa part, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision. En effet, ce jugement viole les principes de répartition de la charge de la preuve. C’est à la société de logement social de prouver ce qui est dû, et à rembourser mécaniquement le trop perçu.
DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 182)
Publié le: 14/02/2024
Alors que les locataires sont cités devant le juge de paix par leur bailleur qui réclame leur expulsion, ceux-ci dénoncent le fait que rapidement après l’entrée dans les lieux, ils ont eu à se plaindre de problèmes de dysfonctionnements structurels de chauffage et d’alimentation en eau chaude.
A l’aide d’une asbl qui connaissait bien la situation, ils ont écrit au propriétaire en vue de l’enjoindre à exécuter les travaux nécessaires en remplaçant notamment la chaudière. Ce courrier n’a connu aucune suite. Durant toute la durée du bail, le bailleur réagissait sporadiquement aux interpellations des preneurs, en faisant des réparations sommaires, mais la plus grande partie du temps le système de chauffage et d’eau chaude était dysfonctionnel.
Le juge fixe une indemnité pour trouble de jouissance à hauteur de 20 % du loyer, jusqu’à la réparation du trouble.
Publié le: 01/02/2024
Cette décision concerne un cas d’insalubrité. En cas de fortes pluies, l’eau s’infiltrait dans l’appartement des locataires. Ces infiltrations étaient à l’origine d’humidité persistante dans le logement ainsi que de détériorations des murs.
Les locataires dénoncent également un problème de perméabilité des châssis du salon. Ce problème est dû à la vétusté des châssis.
Le juge considère que le bien loué aux locataires ne respecte pas les exigences élémentaires en matière de salubrité et que cette situation ne leur est pas imputable, puisqu’ils ont dûment averti le bailleur (une Agence Immobilière Sociale).
Le juge condamne l’AIS au paiement d’indemnités pour trouble de jouissance.
Publié le: 01/02/2024
La décision concerne une convention d’occupation précaire requalifiée en bail de résidence principale.
Le juge prononce la nullité du bail avec restitution des loyers versés. Il n’y a pas d’indemnités d’occupation versées, en vertu de l’adage « nul ne peut profiter de sa propre turpitude ».
Publié le: 01/02/2024
La décision concerne un bail signé en octobre 2015. Des soucis d’humidité sont soulevés dès janvier 2016 par le locataire, qui porte plainte à la commune et à la DIRL. Toutes deux confirment ces problèmes d’humidité, et la DIRL évoque aussi des problèmes liés à l’installation électrique et à la présence de rongeurs, entre autres.
En avril 2017, la Cellule Régionale d’Intervention en Pollution Intérieure (CRIPI) ratifie l’insalubrité du logement. Une attestation médicale confirme que l’asthme du locataire a été aggravé par l’humidité dans le logement.
En novembre 2017, l’électricité est coupée. Le locataire, sa compagne et leur bébé ne peuvent plus se chauffer ni cuisiner.
Le bailleur tente d’imputer l’humidité des lieux à un problème de comportement des locataires, alors que les fenêtres, non ouvrables, rendaient la ventilation impossible.
La DIRL émet une interdiction immédiate de mise en location.
Le juge prononce la nullité du bail, vu que les problèmes structurels existaient dès la conclusion du bail, et ordonne la restitution de l’ensemble des loyers payés avec une indemnité d’occupation à payer par le locataire au bailleur.
Publié le: 01/02/2024
La décision concerne un bail signé en janvier 2007. L’action est introduite par le locataire, qui avait déjà quitté le logement et trouvé ailleurs.
Plusieurs soucis sont mentionnés depuis juillet 2014 : une panne d’électricité dans le logement (avec une demande du locataire de remise en conformité des installations électriques), des problèmes de sécurité, de salubrité (humidité et ventilation de base) et d’équipements de base (eau chaude et froide, installations sanitaires, électriques et de chauffage).
La DIRL émet une interdiction immédiate de mise en location en octobre 2014.
Le juge prononce la nullité du bail, vu que les problèmes structurels existaient dès la conclusion du bail : le bailleur savait ou devait savoir que le bien n’était pas conforme à une mise en location, et le fait que la locataire n’ait pas dûment averti le bailleur dès le départ ne change rien (vu que dès le départ le bien n’aurait pas dû faire l’objet d’une mise en location).
Pour le juge, il faut tenir compte de l’état du bien pour fixer l’indemnité d’occupation, sans quoi rien ne découragerait le bailleur d’agir comme il l’a fait.
Publié le: 01/02/2024 - Mis à jour le : 01/02/2024
Il s’agit d’une action introduite par le locataire, qui avait déjà quitté le logement et trouvé ailleurs.
La DIRL émet une interdiction immédiate de mise en location, citant des convecteurs pas en ordre, un chauffe-eau dysfonctionnel, etc.
Le juge prononce la nullité du bail, vu que les problèmes structurels existaient dès la conclusion du bail, et ordonne la restitution de l’ensemble des loyers payés, avec une indemnité d’occupation à payer par le locataire au bailleur.
Le juge confirme par ailleurs l’exception d’inexécution exercée par le locataire, considérant que celui-ci pouvait bien l’invoquer vu l’état du bien.
