Une locataire a signé un contrat de bail en février 2017 pour un loyer mensuel de 600 euros.

Dès l’entrée en jouissance du bien, l’état du logement était particulièrement mauvais comme le soulève un rapport de l’ASBL CAFA d’octobre de la même année (infiltrations d’eau sur les murs ; effondrement plafond ; traces d’humidité et taux d’humidité de 100 sur une échelle de 0 à 100 ; carton faisant office de vitre dans le séjour ; Chaudière Vaillant dans la salle de bain dont la buse d’évacuation des gaz brûlés qui mène vers l’extérieur colmatée par de la mousse et dont la conformité n’est pas certaine, etc.).

Si la locataire avait connaissance de l’état du bien, le bailleur avait promis d’effectuer les travaux nécessaires à sa mise en conformité.

La locataire soutient devant la justice de paix la nullité du bail et réclament plusieurs indemnités (indemnité pour rupture fautive, indemnité de relocation, etc.).

Dans son raisonnement, la juge de paix rappelle que le bailleur a mis en location le bien en contrariété avec la réglementation urbanistique et les exigences minimales d’habilités prévues notamment par le Code bruxellois du logement.

Le bail était donc nul puisque « les lieux loués, dès le départ, n’auraient pu faire l’objet d’une mise en location pour un logement à titre de résidence principale ».

En conséquence, la juge, d’un accord avec les parties semble-t-il, fixe l’indemnité d’occupation symbolique à 300 euros/mois.

La décision initiale du juge de paix dans cette même affaire est aussi disponible ici.

Un contrat de location a été signé par les parties en juin 2006 pour un loyer fixé à 595,00 euros par mois.

Le locataire a rencontré plusieurs problèmes pour obtenir de l’eau chaude (rapport de Renova Bulex qui explique notamment que la chaudière est défectueuse et se trouve dans une chambre non ventilée avec des problèmes de sécurité avec « danger de mort » qui ont justifié la fermeture du robinet de gaz).

Bien que le juge conteste la position du locataire rapportant l’inertie totale du bailleur dans le dossier, celui-ci estime que la prise de connaissance des problèmes d’évacuation et de refoulement du gaz « (…) aurait dû amener (le bailleur) à s’enquérir sans délai de la sécurité de l’installation. Le dysfonctionnement en cause est en effet un dysfonctionnement grave sur le plan de la sécurité de la chaudière, installée dans la chambre à coucher, et dépourvue d’un système d’aération conforme. Les conséquences d’une intoxication au monoxyde de carbone peuvent en effet être catastrophiques et entrainer des lésions corporelles parfois fatales ».

Le juge estima dès lors le trouble de jouissance établi et estime que ce trouble « (…) sera adéquatement indemnisé par une somme de 25 pourcents du montant du loyer ».

Un contrat de bail a été conclu entre les parties en avril 2010 pour un loyer de 425 euros par mois.

La locataire a subi dès son entrée en jouissance des lieux, différents troubles relatifs au chauffage ou à l’absence de parlophone fonctionnel.

D’autres problèmes apparaissent en cours de bail comme l’extinction intempestive du chauffe-eau.

Le juge de paix accorde une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 1/3 des loyers rappelant toutefois qu’ « (…) il ne faut pas oublier que pendant un rude hiver un manque de chauffage rend les lieux  totalement inutilisables et qu’en principe aucun loyer n’est dû pendant la durée de l’hiver ».

Les parties ont conclu un bail de résidence principale le 1^er juillet 2013.

Le loyer était fixé à 650 euros par mois.

Les locataires rapportent plusieurs problèmes apparus dès leur entrée en jouissance des lieux. Plusieurs intervenants publics en ont constaté l’existence (absence d’installation d’un convecteur à gaz dans l’annexe (froide) et des traces d’un ancien dégât des eaux, étroitesse du logement (1 chambre pour trois adultes), présence d’une baignoire dans la cuisine, une chaudière dysfonctionnante, absence de chauffage, absence de détecteur de fumée dans le logement ou encore moisissure au plafond).

Après un effondrement partiel du toit en décembre 2016, le service hygiène de la commune de Saint-Gilles a exhorté le bailleur à effectuer les travails nécessaires.

Par courrier recommandé, les locataires avaient mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux nécessaires et annonçaient la retenue du loyer.

Dans leurs demandes reconventionnelles, à titre principal, les locataires sollicitaient de la justice de paix que les loyers soient réduits de 150 euros par mois à dater de la signature du contrat de bail au 1.07.2013 pour loyer déraisonnable et de 100 euros par mois à dater du 01.12.2016 en raison des troubles de jouissance. Ils sollicitaient également une indemnité de 9000 euros pour préavis contraire à l’article 237 du Code bruxellois du logement.

Concernant la réduction des loyers pour loyer déraisonnable, la justice de paix s’appuie sur les travaux parlementaires pour faire droit à la demande des locataires de réduire le loyer pour loyer déraisonnable au vu des caractéristiques du bien.

Quant aux troubles de jouissance, la justice de paix valide la demande des locataires en diminution de 100 euros par mois du loyer en raison des troubles de jouissances rencontrés du 01.12.2016 jusqu’à leur départ en juin 2018, les troubles de jouissance ayant été fort pénibles après le sinistre du mois de décembre 2016.

Concernant enfin, la validité du congé, la justice de paix a estimé que celui-ci était irrégulier, le bailleur n’ayant pas respecté le moment auquel il pouvait donner un congé pour travaux, mais il n’a pas non plus justifié de leur montant.

Le bailleur est dès lors redevable de 18 mois de loyers.

Il s’agit d’une action introduite par le locataire, qui avait déjà quitté le logement et trouvé ailleurs.

La DIRL émet une interdiction immédiate de mise en location, citant des convecteurs pas en ordre, un chauffe-eau dysfonctionnel, etc.

Le juge prononce la nullité du bail, vu que les problèmes structurels existaient dès la conclusion du bail, et ordonne la restitution de l’ensemble des loyers payés, avec une indemnité d’occupation à payer par le locataire au bailleur.

Le juge confirme par ailleurs l’exception d’inexécution exercée par le locataire, considérant que celui-ci pouvait bien l’invoquer vu l’état du bien.

Lors d’une descente sur les lieux du juge de Paix le 20 avril 2010 dans le cadre d’un conflit locatif, la locataire a mis en exergue la non-conformité de l’installation électrique. Les défauts relevés sont de nature telle qu’il est probable qu’ils existaient au moment de la prise de possession des lieux sauf en ce qui concerne l’état de certaines prises de courant. Toutefois, le juge de paix relève que si la locataire produit un procès-verbal d’examen de l’installation électrique du 24 octobre 2008 dressé par la firme Vinçotte selon lequel « l’installation n’est pas conforme », elle ne dit pas l’avoir communiqué au bailleur en l’invitant à faire le nécessaire et ne prétend pas que, dans ce cas, le bailleur n’aurait pas réagi ou aurait refusé d’effectuer les travaux de mise aux normes de l’installation. Selon le juge, c’est donc en parfaite connaissance de cause que la locataire a renoncé, fût-ce tacitement, à se prévaloir des défaillances de l’installation électrique.

Elle n’était donc pas dans les conditions pour suspendre le paiement de son loyer (exception d’inexécution). Dans la foulée, le juge de Paix rappelle quelques conditions générales relatives à l’exception d’inexécution.

L’exception d’inexécution, en matière de contrats synallagmatiques parmi lesquels le « contrat de bail », est un principe général de droit (Cass. (1^ère ch.), 6 mars 1986, R.C.J.B., 1990, p. 559, note).

Sa mise en œuvre suppose tout d’abord le respect du principe de proportionnalité entre les manquements imputés au cocontractant d’une part et l’inexécution opposée d’autre part ; il doit en effet y avoir un équilibre entre les obligations réciproques non exécutées.

Pour pouvoir prétendre, sous le couvert de ce principe, cesser tout paiement de loyers, le locataire doit être en mesure d’établir que toute jouissance des lieux est devenue impossible ; en toute hypothèse, le locataire doit apporter la preuve de ses griefs quant à la perte de jouissance du bien et ou, tout au moins, justifier de leur vraisemblance ainsi que de l’imputabilité, fût-elle partielle, de la défaillance à son co-contractant. Ensuite, le locataire a l’obligation d’adresser sinon une mise en demeure, à tout le moins un avertissement au bailleur quant à la situation dont il se plaint et qui le priverait partiellement ou totalement de la jouissance du bien loué afin que ce dernier puisse prendre les dispositions utiles et nécessaires pour mettre fin au trouble.

Face à l’inertie éventuelle du bailleur, dûment informé de la situation, il appartient au locataire de prendre les dispositions qui s’imposent afin de faire constater les manquements, de préférence de manière contradictoire. Autrement dit, l’exception d’inexécution ne peut se transformer en un acte de justice privée ou être une manière d’échapper à ses obligations.

En conclusion, lorsque le locataire fait état de la non-conformité de l’installation électrique pour suspendre le paiement du loyer, il doit communiquer au bailleur le procès-verbal d’examen de l’installation électrique et le mettre en demeure à faire le nécessaire, avant tout exercice de l’exception d’inexécution. Sans cela, cette dernière sera invalidée par le juge.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 184)

Résumé général

Dans cette affaire, la commune de Baelen a sollicité l’expulsion de deux membres de la communauté des gens du voyage qui occupaient, sans droit ni titre, un terrain communal à Membach, anciennement toléré jusqu’aux inondations de juillet 2021. Malgré plusieurs tentatives de relogement par la commune, les défendeurs sont revenus sur le site, invoquant une autorisation verbale et un droit au logement adapté à leur mode de vie. La commune, invoquant le danger en cas de crues et les directives environnementales, a demandé leur expulsion immédiate sous peine d’astreinte. Le tribunal a jugé l’action recevable et partiellement fondée, ordonnant l’expulsion des défendeurs mais accordant un délai de cinq mois avant l’exécution de la mesure, et reconnaissant l’obligation pour la commune de leur proposer un terrain adapté avec les raccordements nécessaires. Cette décision illustre un équilibre entre le respect de la sécurité publique et la prise en compte du droit au logement des minorités mobiles, tout en encadrant strictement les conditions d’occupation du domaine public.

Résumé des faits

À la suite des inondations de juillet 2021, un terrain communal de Baelen auparavant occupé par trois familles de gens du voyage a été évacué. Deux familles ont été relogées, mais une troisième, composée des défendeurs, est revenue s’y installer contre l’avis du Bourgmestre. Bien qu’ayant conservé leur adresse administrative sur le terrain, ils y ont réinstallé leur caravane plusieurs mois après l’évacuation, refusant les solutions de relogement proposées par la commune. Une mise en demeure leur a été envoyée, restée sans réponse, ce qui a conduit à la saisine du juge de paix.

Arguments des parties

La commune de Baelen a demandé l’expulsion des défendeurs sous huit jours, la possibilité de recourir à la force publique et la mise à leur charge des frais de justice, arguant du danger en cas de nouvelle inondation, du non-respect des propositions de relogement, et de l’occupation illégale des parcelles. Elle a également évoqué la circulaire sur la constructibilité en zones inondables, interdisant toute nouvelle installation, même temporaire.

Les défendeurs ont contesté l’expulsion, affirmant qu’un accord datant de 2003 leur permettait de rester sur place. Ils ont invoqué leur droit au logement, leur mode de vie spécifique lié à leur appartenance à la communauté des gens du voyage, et ont demandé, à titre subsidiaire, que la commune leur propose un nouveau terrain adapté et raccordé aux services de base. À défaut, ils sollicitaient un délai de six mois pour quitter les lieux.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord rappelé que l’occupation initiale reposait sur une convention provisoire conclue en 2002, tolérée pendant près de vingt ans. Toutefois, les inondations de 2021 ont radicalement modifié la situation, rendant les lieux inadaptés et dangereux pour toute réinstallation. Il a estimé que la commune était fondée à mettre fin à la tolérance et à exiger l’expulsion, notamment au vu des normes de sécurité publique et des directives urbanistiques. Toutefois, le juge a aussi souligné que les défendeurs, membres d’une communauté vulnérable, bénéficient d’un droit au logement effectif et adapté. Il en découle une obligation pour la commune de proposer un hébergement approprié, même en cas d’expulsion. Enfin, le juge a retenu l’argument de proportionnalité et a suspendu l’exécution de l’expulsion pour une durée de cinq mois, afin de permettre aux défendeurs de se reloger dignement.

Décision du tribunal

Le tribunal a déclaré la demande recevable et en grande partie fondée. Il a ordonné l’expulsion des défendeurs, mais a suspendu l’exécution de la mesure pendant cinq mois à compter de la signification du jugement. Il a condamné les défendeurs à une astreinte de 100 euros par jour s’ils ne libèrent pas les lieux passé ce délai. Il a également imposé à la commune de proposer un terrain apte à accueillir les défendeurs avec les raccordements essentiels (eau, électricité, gestion des déchets). Les frais de justice ont été mis à la charge des défendeurs, mais l’indemnité de procédure a été réduite à 250 euros en raison de leur statut d’aide juridique de deuxième ligne.

Un contrat de bail a été conclu entre les parties en 2012 pour un loyer de 500 euros.

La DIRL a visité les lieux en juin 2018 constatant d’importants problèmes de sécurité (stabilité du bâtiment, électricité, gaz, chauffage), de salubrité (parasites, ventilation de base, châssis) et d’équipements élémentaires (eau chaude, installation sanitaire) contraire aux dispositions du Code bruxellois du Logement.

Vu lesdits constats, le juge de paix estime les troubles de jouissance équivalentes à 40% des loyers dus.

Résumé général

Par son arrêt n° 63/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté les recours introduits par plusieurs associations de propriétaires contre l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 octobre 2022. Cette ordonnance limitait temporairement l’indexation des loyers des logements peu performants énergétiquement (certificats PEB E, F, G ou absence de certificat). Les requérants invoquaient une atteinte au droit de propriété, une discrimination injustifiée, une atteinte à la sécurité juridique et une incompétence de la Région bruxelloise pour légiférer en la matière. La Cour a reconnu que la mesure constituait une ingérence dans le droit de propriété, mais a jugé cette ingérence justifiée, temporaire, proportionnée et conforme à l’objectif d’intérêt général : protéger les locataires face à la crise énergétique et inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique des logements. Elle a donc rejeté l’ensemble des moyens invoqués. Cet arrêt confirme la compétence des Régions pour réglementer l’indexation des loyers dans le cadre de leur politique du logement et de l’énergie, et valide l’usage du certificat PEB comme critère objectif de différenciation.

Résumé des faits

Le 13 octobre 2022, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance modifiant temporairement les règles d’indexation des loyers pour les logements peu performants en énergie. L’indexation était réduite à 50 % pour les logements de classe E et interdite pour ceux de classe F, G ou sans certificat. Plusieurs associations de propriétaires (S, V …) et un particulier ont introduit deux recours en annulation devant la Cour constitutionnelle. Ils contestaient la compétence de la Région et les effets discriminatoires et disproportionnés de cette mesure.

Arguments des parties

Les requérants ont soutenu :

• que la Région bruxelloise n’était pas compétente pour légiférer sur l’indexation des loyers, qui relèverait du droit civil fédéral et de la politique des prix de l’énergie,
• que le critère du certificat PEB était flou, inégalitaire et peu fiable,
• que la mesure portait atteinte au droit de propriété (article 16 de la Constitution et article 1er du 1er Protocole CEDH),
• qu’elle violait les principes d’égalité et de non-discrimination (articles 10 et 11 de la Constitution), notamment entre bailleurs, entre locataires privés et sociaux, et entre propriétaires-occupants et bailleurs,
• et qu’elle portait atteinte à la sécurité juridique et aux attentes légitimes des propriétaires.

Les gouvernements régionaux (Bruxelles, Wallonie, Flandre) et le Parlement bruxellois ont défendu la mesure comme étant justifiée par l’urgence, proportionnée, conforme aux compétences régionales et fondée sur un critère objectif et fonctionnel (PEB).

Raisonnement du tribunal

La Cour a d’abord confirmé que :

• la compétence en matière de baux d’habitation (y compris l’indexation des loyers) a bien été transférée aux Régions depuis la 6e réforme de l’État,
• le certificat PEB constitue un critère objectif, pertinent et vérifiable,
• la mesure poursuivait deux objectifs légitimes : protéger les locataires contre la flambée des prix de l’énergie et encourager la rénovation énergétique du parc locatif,
• la limitation d’indexation était temporaire (12 mois), proportionnelle à la classe énergétique du logement, et n’affectait pas la valeur nominale du loyer,
• les bailleurs pouvaient facilement obtenir un certificat et avaient accès à des aides à la rénovation,
• il n’y avait pas de discrimination illégitime ni d’atteinte à la sécurité juridique justifiant une annulation.

Elle a donc rejeté l’ensemble des moyens comme infondés.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle :

• rejette les deux recours en annulation,
• confirme la constitutionnalité de l’ordonnance bruxelloise du 13 octobre 2022,
• valide la compétence régionale pour encadrer l’indexation des loyers selon la performance énergétique des logements,
• et entérine l’usage du certificat PEB comme critère réglementaire et politique

En octobre 2019, un bailleur introduit une requête demandant le constat de la résiliation du bail pour cause de caducité à la suite de la décision de la DIRL du 25 juillet 2018 et, par conséquent, l’expulsion de la locataire. La DIRL avait, en effet, prononcé une interdiction immédiate d’occupation après une plainte de la locataire en mai 2018 pour plusieurs motifs (mauvaise évacuation des gaz brûlés du chauffe-eau, absence de ventilation dans la pièce où se trouvent les compteurs gaz, absence de raccordement à la terre de certaines prises, etc.).

Après avoir constaté que le logement était bien « impropre à la location » sur base notamment du rapport de la DIRL, le Juge de paix se refuse à prononcer la nullité du bail vieux de 20 ans au motif que ce constat unilatéral est établi plus de 18 ans après sa conclusion et que rien n’indique dans le dossier que les constatations de la DIRL existaient depuis septembre 2000.

Il fait toutefois droit à l’argument de la caducité sur base des principes généraux du droit des obligations.

Le juge choisit la date du rapport de la DIRL, le 25 juillet 2018, comme date certaine de la caducité du bail.

Il en déduit, conformément au droit commun, que les loyers postérieurs à cette date doivent être restitués.

Concernant la période antérieure au 25 juillet 2018, la locataire peut prétendre à une indemnité pour trouble de jouissance.

En l’espèce en effet, le juge se réfère à un message électronique du 28 août 2017 faisant état non seulement d’écoulements d’eau fort étendus mais également d’odeur d’urine, le tout ayant finalement abouti à l’effondrement du plafond et estime que le trouble de jouissance moyen puisse être évalué « très modérément » à 50 pourcents du loyer.

L’indemnité d’occupation remplaçant le paiement du loyer depuis le 25 juillet 2018 (à la suite de la caducité du bail) ne s’élèvera donc également qu’à 50 pourcents de la valeur du loyer.

En décembre 2013, les parties ont conclu un contrat de bail de résidence principale (appartement au deuxième étage).

La locataire reprochait à la société bailleresse l’insalubrité des lieux loués.

Plusieurs logements de l’immeuble ont fait l’objet de visites de l’Inspection de l’Observatoire du Logement de la commune d’Etterbeek et de la DIRL à la suite de plaintes de plusieurs locataires. Ces institutions publiques ont constaté l’existence de rongeurs dans les caves et l’appartement de la locataire ou encore la présence d’humidité d’infiltration dans le logement.

En septembre 2018, le bourgmestre adopta un arrêté déclarant l’immeuble temporairement inhabitable jusqu’à assainissement et mise en conformité des lieux (installation d’un détecteur de fumée dans chaque pièce reliant les chambres à coucher à la porte de sortie du logement ; réhabiliter les installations électriques domestiques ; solutionner les problèmes d’humidité ; étanchéité des châssis).

Dans son jugement, le juge a tout d’abord fait application de l’article 249, §4, du Code bruxellois du logement : « lorsque la non-conformité du bien est décrétée par la Direction de l’Inspection du Logement, le bail s’y rapportant conclu antérieurement à l’interdiction est caduc de plein droit » et n’exclut pas la résolution du bail aux torts d’une partie.

Après avoir rappelé les constats de la DIRL (installation électrique et distribution de gaz dangereuse, champignons, etc.), le juge a estimé que : « ces normes qualitatives ont été enfreintes parce que le bailleur a manqué à son obligation d’effectuer les réparations d’entretien autre que locatives. Le bailleur doit par ailleurs garantie au preneur pour tous les vices ou défauts qui empêchent l’usage ».

Quant à l’indemnité pour trouble de jouissance, le juge octroi une indemnité équivalente à 50 pourcents du montant du loyer « l’appartement étant dans un état important d’insalubrité et de dangerosité ».

Il rappelle par ailleurs que la caducité de la plainte ne rétroagit pas au moment de la plainte mais à la date de l’interdiction émise par la DIRL.

Il condamne également le bailleur aux frais de déménagement évalué ex aequo et bono à 640 euros.

Un contrat de bail a été conclu entre les parties en février 2017. Le loyer était fixé à la somme de 600 euros.

En septembre 2017, un délégué du service communal est descendu sur les lieux et a constaté un certain nombre d’infractions du bien dans les communs et les parties privatives (effondrement potentiel du balcon, absence de lumière dans certaines pièces, etc.).

Ces constats ont obligé la justice de paix (juridiction de première instance) à prononcer la nullité absolue du bail, une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 50 pourcents du loyer normalement dû et à une indemnité de déménagement outre des dommages et intérêts pour un montant de 1800 euros.

Le juge d’appel a confirmé le raisonnement du juge de paix.

Mr Z. était locataire depuis 2013 d’un appartement à Evere, via un bail de 9 ans. Mr Z. conteste l’indexation du loyer, en évoquant notamment l’insalubrité et l’illégalité de son logement.

En mars 2017, l’appartement est mis en vente. Et c’est à ce même instant que le locataire reproche, auprès du bailleur, les défauts suivants à son logement : humidité depuis plusieurs années, charge exclusive de l’électricité des communs alors qu’il y a plusieurs locataires, installation non conforme de la chaudière et pression sur lui alors qu’il tente de faire valoir ses droits.

En mai 2017, le bailleur diligente la procédure d’arbitrage[1] pour l’obtention de la résolution du bail aux torts du locataire : défauts d’entretien et sur-occupation du bien lui sont reprochés.

La sentence arbitrale du 24 juillet 2017 est rendue par défaut, avec pour verdict le bail résolu aux torts du locataire. La sentence est rendue exécutoire par ordonnance du 27.07.2017.

Le 17.08.2017, la DIRL prononce une interdiction immédiate de location du logement litigieux, après avoir constaté notamment les vices suivants : dangerosité des installations électriques et des appareils raccordés à l’installation de gaz, manque de détecteurs de fumée ; présence d’humidité ascensionnelle permanente entrainant des contaminations fongiques, absence d’éclairage naturel direct dans une des chambres,…

Mr Z. demande donc l’annulation de la sentence arbitrale., sur pied de l’article 1717, § 3, b, ii, du Code jud. pour contrariété à l’ordre public. Il reproche à l’arbitre de ne pas avoir soulevé d’office la violation à l’ordre public du fait du non respect par les bailleurs des règles urbanistiques et des exigences minimales d’habitabilité.

Pour rappel, les articles 1131 et 1133 du Code Civil stipulent respectivement :

• « L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »
• « La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public. »

 L’article 1108 précise que l’une des 4 conditions de la validité du contrat est qu’il doit avoir une cause licite.

Les normes de sécurité, de salubrité et d’équipement fixées par le Code Bruxellois du Logement sont d’ordre public, dès lors qu’elles concrétisent le droit à un logement décent consacré par l’article 23 de la constitution.

Ainsi, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles a déjà notamment statué que :

« L’affectation au logement des lieux litigieux aménagés sans permis d’urbanisme et au mépris des normes minimales d’habitabilité, est non conforme à l’ordre public. Cette affectation est par conséquent, dans le chef de M. et Mme B.-R., une cause illicite. Il s’ensuit que le contrat de bail du 2 juin 2003 conclu entre M. et Mme B.-R. et Mme M. est nul de nullité absolue. Cette sanction est applicable alors même que Mme M. ignorait le mobile illicite de M. et Mme B.-R. »[2].

L’arbitre, à l’instar du juge, ont l’obligation de mettre d’office en œuvre les violations de l’ordre public. In casu, l’arbitre a prononcé une sentence dont les effets sont contraires à l’ordre public. Elle doit être annulée.

Et le juge in casu d’ajouter : « le fait que Mr Z. n’ait pas explicitement soulevé la question de la nullité du contrat de bail devant l’arbitre n’a aucune incidence, puisqu’il appartenait à ce dernier de soulever cette question d’office et tirer les conséquences juridiques des éléments de fait à lui soumis ».

[1] Rappelons qu’aujourd’hui, tant en Flandre, qu’en Wallonie et en Région bruxelloise, il a été déterminé qu’une clause d’arbitrage incluse dans un contrat de bail d’habitation n’est pas valable . Cela ne signifie pas que les parties ne peuvent plus choisir l’arbitrage : cela demeure possible s’il y a un accord à ce sujet après la naissance du litige. Les parties doivent alors conclure une convention d’arbitrage distincte.

[2] Trib, Bruxelles, 30 juin 2011, R.G.D.C., 2013, p.241 et la note de Nicolas Bernard

Cette décision concerne un cas d’insalubrité. En cas de fortes pluies, l’eau s’infiltrait dans l’appartement des locataires. Ces infiltrations étaient à l’origine d’humidité persistante dans le logement ainsi que de détériorations des murs.

Les locataires dénoncent également un problème de perméabilité des châssis du salon. Ce problème est dû à la vétusté des châssis.

Le juge considère que le bien loué aux locataires ne respecte pas les exigences élémentaires en matière de salubrité et que cette situation ne leur est pas imputable, puisqu’ils ont dûment averti le bailleur (une Agence Immobilière Sociale).

Le juge condamne l’AIS au paiement d’indemnités pour trouble de jouissance.

Dans un jugement du 26 novembre 2024, le juge de Paix du 1^er canton de Schaerbeek donne raison au locataire et condamne la propriétaire à lui verser des indemnités.

Le rapport transmis par le Centre d’Appui SocialEnergie, en soutien au locataire, a été déterminant pour emporter la conviction du juge.

Dans cette affaire, le juge rappelle que l’article 1719 de l’ancien Code civil prévoit que le bailleur est obligé d’entretenir le logement loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant toute la durée du bail.

Or, le juge constate qu’il ressort de l’examen attentif des pièces et des échanges entre les parties tout au long du bail, que la propriétaire a manqué à ses devoirs premiers d’entretenir le bien loué comme il se doit. Selon le juge, quelles que soient les explications données, il est objectivement établi sur base des pièces :

• qu’au moins durant les 5 dernières années de l’occupation, les locataires ont subi systématiquement des infiltrations importantes dans l’appartement, et ce à chaque fois qu’il y avait de fortes pluies ;
• que selon l’état des lieux d’entrée de 2015 les châssis de l’appartement étaient déjà vétustes ;
• que le bien se trouvait en fin de bail dans un état de vétusté et de délabrement général, souvent d’ordre structurel.

Le juge ajoute ici que 2 rapports descriptifs de l’état de l’appartement en fin de bail, établis respectivement par le Centre d’Appui Social Energie et par un expert immobilier en attestent pleinement, en précisant ceci : « S’il est vrai que ces rapports n’ont pas été établis de manière contradictoire, force est de constater que ces rapports, provenant de deux organismes différents, se rejoignent dans leurs constats et ne font que confirmer la teneur de nombre d’autres pièces dans le dossier, rendant leur contenu hautement crédible. Ils relèvent, outre l’état général du logement, l’insuffisance des corps de chauffe, l’appartement n’étant équipé que de deux radiateurs, insuffisance encore renforcée par le simple vitrage dans une partie de l’appartement et la vétusté des châssis ; que les locataires ne pourraient être tenus pour responsables des manquements structurels relevés ci-dessus ».

Le tribunal en conclut que, si l’état du bien pouvait encore être qualifié d’acceptable en début de bail (2015), la propriétaire a gravement manqué à son devoir d’entretien général du bien loué en cours de bail. De ce fait, elle a empêché ses locataires – qui, de leur côté, se sont visiblement toujours acquittés correctement de leurs obligations de paiement – de jouir paisiblement de ce bien.

Le jugement prononce la rupture du bail aux torts de la propriétaire et la condamne à verser aux locataires une indemnité de 3 mois de loyer, somme que le juge qualifie de « très modérée eu égard aux troubles vécus ».

Dans plusieurs décisions, parmi lesquelles celles-ci, la Section d’administration du Conseil d’Etat a jugé que l’expulsion – pour cause d’insalubrité – est constitutive d’un préjudice grave et difficilement réparable au cas où l’éviction ne s’accompagnerait pas d’un relogement. Elle a ordonné, par conséquent, la suspension des arrêtés litigieux[1].

L’article 12 du Code bruxellois du logement prévoit une obligation de relogement uniquement si l’arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre est pris en exécution d’une décision d’interdiction de louer de la DIRL.

Mais, selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, lorsque le bourgmestre ferme un logement pour cause d’insalubrité, il doit s’être enquis au préalable des solutions de relogement des intéressés[2].

[1] Voy. notamment C.E. (XIIIe ch. réf.), 23 septembre 1999, Jadoul, n°82.382, Amén., 2000, p. 196, note N. VAN DAMME,et A.P.T., 1999/1, p. 74, note M. QUINTIN ; C.E. (XIIIe ch. réf.), 27 mars 2002, Rosier, n°105.215, Echos log., 2002, p. 69 ; C.E. (XIIIe ch. réf.), 12 février 2003, Leroy et Postiau, n°115.808, Echos log., 2003, p. 80, note L. THOLOMÉ ; C.E. (XIIIe ch. réf.), 9 novembre 2001, Kocyigit, n°100.705, Echos log., 2002, p. 72 et suivantes.

[2] Pour plus d’explications, voy. pp. 45 et s. de l’étude suivante : https://www.ccc-ggc.brussels/sites/default/files/documents/graphics/rapports-externes/juridique-expulsions_fr.pdf. Voy. aussi N. BERNARD, « Motivation et conséquences sur le plan administratif d’un arrêté d’inhabitabilité », in La lutte contre les logements insalubres à Bruxelles, sous la direction de N. BERNARD et G. DE PAUW, Bruxelles, Bruylant, 2004, p. 94 et suivantes.)

Résumé général

Dans son arrêt n° 64/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté un recours en annulation introduit par plusieurs associations de propriétaires et deux particuliers contre le décret wallon du 19 octobre 2022. Ce décret limitait temporairement l’indexation des loyers selon la performance énergétique des logements (certificats PEB). Le recours invoquait notamment une atteinte au droit de propriété, une discrimination, une méconnaissance de la sécurité juridique et une incompétence de la Région wallonne. La Cour a reconnu que les mesures portaient atteinte aux intérêts des propriétaires, mais a jugé que cette atteinte était proportionnée à un objectif d’intérêt général : protéger les locataires contre la flambée des prix de l’énergie et inciter à la rénovation énergétique. Elle a estimé que la Région wallonne était compétente pour adopter ces règles dans le cadre de sa politique du logement. Ce jugement confirme la possibilité pour les Régions de moduler l’indexation des loyers à des fins environnementales et sociales, en s’appuyant sur des critères comme le PEB, malgré leurs imperfections.

Résumé des faits

Le décret du 19 octobre 2022 prévoyait :

• une indexation limitée à 75 % pour les logements PEB D,
• à 50 % pour les PEB E,
• aucune indexation pour les PEB F, G ou sans certificat,
• avec application rétroactive à partir du 1er novembre 2022.

Plusieurs associations (S, V) et des propriétaires individuels ont contesté cette mesure, qui touchait environ 75 % des logements wallons.

Arguments des parties

Les requérants faisaient valoir :

• que la Région wallonne n’était pas compétente pour modifier l’équilibre contractuel du droit civil fédéral ;
• que le critère du PEB était imprécis, instable, discriminant et peu fiable ;
• que le décret violait les articles 10, 11 et 16 de la Constitution, ainsi que l’article 1er du Protocole 1 CEDH ;
• qu’il portait une atteinte disproportionnée à la sécurité juridique et aux attentes légitimes des bailleurs.

Le Gouvernement wallon a défendu :

• sa compétence en matière de bail d’habitation et de logement,
• la nécessité et l’urgence des mesures dans un contexte de crise énergétique,
• la pertinence du PEB comme outil réglementaire reconnu au niveau européen.

Raisonnement du tribunal

La Cour a confirmé :

• que la Région wallonne est bien compétente pour réguler les baux d’habitation, y compris l’indexation,
• que le critère PEB est objectif, même s’il n’est pas parfait,
• que les différences de traitement entre logements selon leur performance énergétique sont justifiées,
• que les mesures sont proportionnées : elles sont limitées dans le temps, ciblées, et permettent une adaptation après amélioration du PEB,
• que les locataires sont plus affectés par l’explosion des coûts énergétiques et méritaient protection,
• que les bailleurs ne sont pas privés de leur droit de propriété, mais subissent une régulation de l’usage de leur bien, compatible avec la CEDH,
• qu’il n’y a pas de traitement inégal entre propriétaires selon leur type de bien ou leur ancienneté de bail.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle :

• rejette intégralement le recours,
• confirme la validité constitutionnelle du décret wallon du 19 octobre 2022,
• reconnaît la légitimité d’une modulation de l’indexation des loyers en fonction de critères énergétiques dans un contexte de crise.

Résumé général

Dans son arrêt n° 32/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté majoritairement un recours introduit par deux associations de propriétaires (S et V) demandant l’annulation du décret flamand du 3 octobre 2022. Ce décret limitait temporairement l’indexation des loyers pour les logements peu performants énergétiquement (D, E, F ou sans certificat PEB), en réponse à la crise énergétique. Les requérants contestaient la compétence de la Région flamande, le respect du droit civil fédéral, le principe d’égalité et la protection du droit de propriété. La Cour a validé l’essentiel des mesures décrétales, estimant qu’elles respectaient le principe de proportionnalité, qu’elles poursuivaient un objectif légitime d’intérêt général (logement abordable, incitation à la rénovation), et qu’elles étaient justifiées par l’urgence de la situation énergétique. Toutefois, la Cour a annulé partiellement l’article 2 du décret, en ce qu’il excluait injustement les baux étudiants de plus d’un an du champ d’application de la mesure, créant ainsi une discrimination. Cette décision consacre la légitimité d’une intervention régionale ciblée et temporaire sur les loyers, dans un objectif social et environnemental.

Résumé des faits

Deux associations de bailleurs ont introduit un recours en annulation contre un décret flamand limitant l’indexation des loyers entre octobre 2022 et septembre 2023. Ce décret instaurait un gel total ou partiel de l’indexation pour les logements sans certificat PEB ou avec un label D à F, dans le but de protéger les locataires face à l’explosion des coûts énergétiques. Les requérants estimaient que cette mesure portait atteinte à la sécurité juridique, au droit de propriété, et à leur liberté contractuelle, et qu’elle instaurait des discriminations injustifiées.

Arguments des parties

Les requérants soutenaient :

• que la Région flamande avait outrepassé ses compétences (matière relevant du droit civil fédéral),
• que le décret violait le principe d’égalité entre bailleurs, locataires, logements privés et sociaux, ou selon les labels PEB,
• que le certificat PEB était un critère trop imprécis,
• que la mesure portait atteinte au droit de propriété (article 1er du Protocole additionnel à la CEDH),
• qu’elle était disproportionnée et rétroactive sans période transitoire.

Les Gouvernements flamand, bruxellois et wallon défendaient la mesure, insistant sur son objectif de politique de logement, son urgence, et sa compatibilité avec les compétences régionales.

Raisonnement du tribunal

La Cour a jugé que :

• la Région flamande est compétente pour réglementer les baux d’habitation et leurs modalités d’indexation, même si cela déroge au droit civil fédéral,
• le critère fondé sur le label PEB est objectif et pertinent pour différencier les logements selon leur performance énergétique,
• la mesure poursuivait un double objectif légitime (protection du locataire et incitation à la rénovation),
• les différences de traitement entre bailleurs, entre locataires, ou selon les types de contrats, sont généralement justifiées par les objectifs poursuivis et la situation d’urgence,
• toutefois, l’exclusion des baux étudiants de plus d’un an constituait une discrimination non justifiée et a donc été partiellement annulée.

La Cour a écarté les autres griefs, jugeant que la mesure était proportionnée, temporaire et justifiée, et qu’elle ne portait pas atteinte au droit de propriété au sens de la Constitution ou de la CEDH.

Décision du tribunal

La Cour :

• annule partiellement l’article 2 du décret flamand du 3 octobre 2022 en ce qu’il exclut les baux étudiants de longue durée du champ d’application,
• rejette le recours pour le surplus,
• refuse de maintenir les effets des dispositions annulées, estimant que l’annulation partielle n’affecte pas la sécurité juridique.

Résumé général

Dans cette décision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a statué sur un litige opposant la société SRL V à plusieurs anciens locataires d’un immeuble insalubre situé à Schaerbeek. La société, propriétaire depuis 2019, avait engagé une procédure d’expulsion pour occupation sans droit ni titre. Toutefois, les défendeurs ont prouvé l’existence de baux (écrits ou tacites), reconnus par le tribunal, même si ceux-ci ont été déclarés nuls pour illégalité urbanistique. Le tribunal a retenu que les locataires avaient payé leurs loyers, subi un trouble de jouissance important, et, pour certains, vécu dans des conditions de logement inacceptables. Il a condamné la société à verser des indemnités pour le trouble de jouissance et les frais de relogement, mais a rejeté les demandes d’indemnisation pour expulsion sauvage, estimant que les chambres des défendeurs n’avaient pas été directement concernées par les démolitions. Cette décision met en lumière la nécessité pour les bailleurs d’assurer la conformité urbanistique et la salubrité des logements sous peine de nullité du bail et de devoir assumer les conséquences financières.

Résumé des faits

La société V est propriétaire depuis 2019 d’un immeuble transformé en chambres d’étudiants sans permis d’urbanisme. Plusieurs occupants, dont les défendeurs, y résidaient depuis plusieurs années. En 2022, après une tentative d’expulsion brutale et des démolitions dans l’immeuble, la société a saisi la justice pour obtenir un ordre de déguerpissement. Parallèlement, les locataires ont introduit des demandes reconventionnelles pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, la nullité des baux, et des indemnités.

Arguments des parties

La société V affirmait que les défendeurs occupaient les lieux sans titre, ne payaient pas de loyer, et demandaient leur expulsion ainsi que le paiement d’arriérés de loyers.
Les défendeurs, représentés par avocat, soutenaient au contraire avoir conclu des baux avec la société ou ses représentants, avoir payé des loyers, et dénonçaient un logement indigne, des expulsions illégales, et des troubles de jouissance. Ils demandaient le remboursement des loyers, une indemnité pour logement insalubre, une indemnité de relogement et, pour certains, une réparation pour expulsion sauvage.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord reconnu l’existence de baux, appuyée par des documents, paiements, et échanges entre les parties. Il a constaté que les logements n’étaient pas conformes aux normes urbanistiques, rendant les baux nuls dès leur origine. Toutefois, les loyers ayant bien été payés, aucune dette locative ne pouvait être retenue contre les défendeurs. Le juge a ensuite établi, sur base des rapports de l’Inspection régionale du logement et de sa propre visite, que les lieux ne respectaient pas les normes minimales de sécurité et de salubrité. Il a donc estimé que les locataires avaient subi un trouble de jouissance, évalué à 175 € par mois d’occupation.

Il a rejeté les demandes pour expulsion sauvage, estimant que les défendeurs n’avaient pas été directement affectés par les démolitions des chambres situées à l’arrière. Il a en revanche accordé une indemnité de relogement forfaitaire de 450 € à chacun des défendeurs.
Enfin, il a débouté V de sa demande reconventionnelle pour loyers impayés, en l’absence de preuves et au vu de son comportement fautif.

Décision du tribunal

Le juge de paix a :

• Déclaré nuls les baux pour illégalité urbanistique.
• Rejeté les demandes de V pour arriérés de loyers.
• Condamné V à verser :
  • 6.125 € à K,  F et R, et 3.500 € à C pour troubles de jouissance.
  • 450 € à chacun des quatre pour frais de relogement.
• Rejeté les demandes pour expulsion sauvage.
• Condamné V aux frais de procédure (4.500 €).
• Déclaré le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Les parties ont conclu un contrat de sous-location en avril 2018.

Le locataire principal s’était engagé au moment de la prise de cours du bail d’effectuer des travaux afin de ne plus devoir traverser le logement du sous-locataire pour accéder au sien.

Il n’a pourtant jamais effectué lesdits travaux outre l’existence d’importants troubles.

Dans ce cadre, le CAFA a notamment dressé un rapport en février 2019 faisant état de plusieurs manquements qui rendaient le logement non conforme aux normes obligatoires du Code bruxellois du logement : absence de détecteur de fumée, réseau électrique non conforme et vétuste, déjections de rongeurs, condensations, etc.

Comme le soulève d’emblée la juge de paix de Saint-Gilles, « force est de constater que le logement ne correspondait, dès la mise en location, pas aux normes élémentaires de salubrité, sécurité et d’équipement (…), ni aux normes d’habitabilité (…), ce qui ressort des rapports établis par le CAFA et la DIRL, l’usage privatif du logement n’étant pas garanti ».

Après avoir rappelé le caractère d’ordre public des normes prévues par le Code bruxellois du logement la juge estime que le bien étant, dès le départ, impropre à la mise en location, le bail doit être considéré comme nul, de nullité absolue.

La juge de paix octroie donc une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

Quant à la demande du bailleur concernant une indemnité d’occupation, la juge de paix estime, au vu de ce qui précède, que celle-ci peut être fixée ex aequo et bono à 250 euros/mois soit 50 pourcents du loyer demandé, « le bailleur ne pouvant aucunement profiter du fait qu’il a mis en location un bien ne correspondant pas aux prescrits légaux ».

Alors que le demandeur sollicitait que la provision soit adaptée à son décompte réel de charges, le Tribunal – après avoir rappelé les règles en matière de provisions et de décomptes de charge (art 30 à 32 de l’Arrêté du 26 septembre 1996 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public) – a considéré que la provision pouvait être adaptée non pas en fonction de la consommation réelle des occupants d’un immeuble pris individuellement, mais en fonction de la consommation réelle de la totalité des occupants de l’immeuble, au motif qu’en matière de logement social, c’est l’intérêt collectif auquel il faut veiller et non l’intérêt individuel de chaque occupant.

Le Tribunal rappelle aussi les règles de répartition des charges locatives entre locataires. Ainsi, l’arrêté précité, à travers ses articles 28 et 29, listent les charges locatives et déterminent celles qui sont réparties de manière égale entre locataires et comment répartir les charges (eau, gaz et électricité) selon qu’il y a ou pas de compteur individuel (charges liées au logement individuel et charges liées au commun).

Plus précisément, l’article 29, § 2, 2° dispose que s’il n’existe qu’un compteur collectif, la consommation est répartie comme suit:
«   – 80% sont répartis sur base de la superficie des logements ou sur base du relevé des appareils de mesurage individuel;
– 20% sont répartis de manière également entre le nombre de logements ».

En l’espèce, la société de logements sociaux ne dispose que d’un compteur collectif d’eau et a indiqué répartir le montant de la consommation totale en tenant compte du nombre d’occupants par appartement et de la présence d’une machine à laver et/ou d’un lave-vaisselle. Elle expose que compte tenu de ces informations, chaque locataire se voit attribuer un coefficient et que la facture est répartie comme suit : montant total de l’immeuble x coefficient du logement/coefficient total de l’immeuble. Le tribunal demande sur ce point de plus amples informations aux fins de vérifier si ce système est conforme à l’article 29, § 2, 2° de l’arrêté de 1996.

Après avoir constaté qu’un arrangement à l’amiable n’était plus possible, un locataire a demandé au tribunal l’annulation du contrat de location depuis le début de la période de location en raison de divers vices graves et dangereux constatés dans le logement ainsi que le remboursement de tous les loyers payés. Dans sa demande reconventionnelle, le bailleur demande la résolution du contrat et une indemnité d’occupation.

Une fonctionnaire de l’administration du logement a visité le logement. Son rapport fait mention de 70 infractions. Sont notamment mentionnés: un danger d’électrocution, d’incendie et d’explosion, des problèmes d’humidité et une aération insuffisante. L’inaptitude et l’insalubrité du logement sont mises en évidence dans un avis remis au bourgmestre. L’insalubrité a été déclarée sur décision du bourgmestre.

Le tribunal estime que les normes minimales de qualité inhérentes à la location d’un logement n’ont pas été respectées et qu’un risque concret et réel de sécurité et de santé existe (art. 5 Code flamand du Logement). Étant donné qu’aucune réconciliation ne semble possible et vu l’avis du bourgmestre, le contrat locatif a été déclaré nul depuis le début de sa prise d’effet et le bailleur doit rembourser les loyers payés. La demande de résolution est sans objet étant donné que le contrat locatif a été frappé de nullité. Il n’existe pas davantage de droit à une indemnité d’occupation.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 190)

La décision concerne un bail signé en janvier 2007. L’action est introduite par le locataire, qui avait déjà quitté le logement et trouvé ailleurs.

Plusieurs soucis sont mentionnés depuis juillet 2014 : une panne d’électricité dans le logement (avec une demande du locataire de remise en conformité des installations électriques), des problèmes de sécurité, de salubrité (humidité et ventilation de base) et d’équipements de base (eau chaude et froide, installations sanitaires, électriques et de chauffage).

La DIRL émet une interdiction immédiate de mise en location en octobre 2014.

Le juge prononce la nullité du bail, vu que les problèmes structurels existaient dès la conclusion du bail : le bailleur savait ou devait savoir que le bien n’était pas conforme à une mise en location, et le fait que la locataire n’ait pas dûment averti le bailleur dès le départ ne change rien (vu que dès le départ le bien n’aurait pas dû faire l’objet d’une mise en location).

Pour le juge, il faut tenir compte de l’état du bien pour fixer l’indemnité d’occupation, sans quoi rien ne découragerait le bailleur d’agir comme il l’a fait.

Résumé général

Dans ce jugement, la justice de paix a déclaré nul ab initio le contrat de bail conclu entre un bailleur, et un couple de locataires, au motif que le bien loué (un studio sous combles à Schaerbeek) n’était pas reconnu comme logement par l’urbanisme et ne répondait pas aux normes minimales de salubrité et d’habitabilité. Malgré les tentatives du bailleur de justifier la régularité du logement et de réclamer des indemnités pour loyers impayés, dommages et préavis, le tribunal a rejeté l’essentiel de ses demandes, retenant notamment un trouble de jouissance prolongé en raison d’infiltrations et de défauts structurels non réparés pendant plus de deux ans. La justice a également écarté l’état des lieux unilatéral établi par un expert, n’ayant pas été réalisé de manière contradictoire. Le bailleur a été condamné à restituer une partie de la garantie locative, à verser 3.800 € d’indemnité pour trouble de jouissance, ainsi qu’à supporter la totalité des frais de justice. Cette décision met en évidence les conséquences juridiques sévères pour un bailleur qui met en location un bien sans autorisation urbanistique et en violation des normes de salubrité.

Résumé des faits

En mars 2020, un bail est signé entre Monsieur (bailleur) et un couple (locataires) pour un studio situé sous les combles d’un immeuble à Schaerbeek. Le bail, initialement d’un an, est prolongé tacitement en l’absence de préavis. Dès novembre 2020, les locataires signalent des infiltrations d’eau. Malgré plusieurs échanges, les réparations ne sont effectuées que tardivement, et des travaux intérieurs ne sont jamais réalisés. En septembre 2022, le bailleur envoie un préavis et introduit une action en justice pour valider la fin du bail et obtenir paiement de loyers, indemnités et dégâts. Les locataires contestent et introduisent une demande reconventionnelle, invoquant la nullité du bail, des troubles de jouissance et la restitution de la garantie locative.

Arguments des parties

Le bailleur réclame près de 6.500 € : loyers de février à avril 2023, indemnité de préavis, dégâts locatifs (basés sur un état des lieux unilatéral), et la libération de la garantie locative. Il conteste la nullité du bail et affirme avoir tenté de régulariser la situation.

Les locataires demandent la nullité du bail, la restitution des loyers (27.000 €), une indemnité de 3.800 € pour trouble de jouissance, et la restitution complète de la garantie locative. Ils invoquent le caractère non autorisé du logement en urbanisme, sa surface insuffisante et les nuisances non réparées.

Raisonnement du tribunal

Le juge constate que :

• Le studio n’était pas reconnu comme logement autonome en urbanisme.
• Sa surface de 18,5 m² est inférieure à la norme minimale de 28 m² pour deux personnes.
• Aucune autorisation n’a été apportée, et des preuves montrent que le bailleur a sciemment aménagé et loué un logement illégal.
• Le rapport de la DIRL confirme l’insalubrité : infiltrations non réparées, ventilation défectueuse, matériaux de piètre qualité.

Le tribunal déclare donc le bail nul ab initio, au titre de l’article 5.62 du Code civil. Il considère que les loyers versés ne peuvent être remboursés pour éviter un enrichissement sans cause, mais accorde une indemnité de 3.800 € pour trouble de jouissance, calculée à 125 €/mois pendant 28 mois. L’état des lieux unilatéral du bailleur est écarté au profit d’un état contradictoire établi avec une ASBL, ne retenant qu’un poste de dommage matériel de 500 € (meuble abîmé). Le tribunal écarte également les demandes d’indemnité de préavis, considérant que les locataires ont quitté les lieux volontairement sans donner suite au congé.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• Déclare le bail nul ab initio pour absence de permis d’urbanisme et non-respect des normes de salubrité.
• Condamne le bailleur à verser 3.800 € aux locataires pour trouble de jouissance.
• Ne retient que 500 € de dégâts locatifs, à imputer sur la garantie.
• Ordonne la restitution de 1.000 € de garantie locative, majorée des intérêts légaux.
• Rejette toutes les autres demandes du bailleur.
• Condamne le bailleur à tous les frais de justice, dont 1.350 € d’indemnité de procédure.
• Déclare le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Résumé général

Dans ce litige opposant deux particuliers à la société V, le juge de paix a été saisi pour déterminer la validité d’un bail de location portant sur une chambre dans un immeuble à Ixelles.

Monsieur Y, principal demandeur, a contesté la légalité du bail en alléguant qu’il avait été conclu dans un contexte de vulnérabilité et dans des conditions indignes, demandant son annulation et une série d’indemnités.

Le tribunal a jugé qu’il n’existait pas d’éléments suffisants pour prouver une situation de vulnérabilité ou une cause illicite, mais a constaté que le logement ne respectait pas les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Le bail a donc été déclaré nul pour cette raison.

Le demandeur ne peut toutefois pas prétendre au remboursement des loyers, car il a volontairement continué à occuper les lieux pendant plusieurs mois. Le second demandeur, Monsieur T, n’ayant pas de lien locatif, a vu sa demande de dommages rejetée. La demande reconventionnelle de V a également été écartée.

Cette décision met en lumière l’importance du respect des conditions de logement décent dans la validité d’un bail, tout en rappelant que l’annulation d’un contrat n’ouvre pas automatiquement droit à remboursement.

Résumé des faits

Par une convention signée le 5 novembre 2020, la société V a donné en location à Monsieur Y une chambre dans un immeuble à Ixelles. À l’expiration du contrat initial d’un an, le locataire est resté dans les lieux sans opposition, ce qui a converti le bail en un bail de neuf ans. Par la suite, Monsieur Y a saisi la justice pour en contester la légalité. Il a été rejoint dans sa démarche par Monsieur T, qui affirmait avoir occupé temporairement les lieux.

Arguments des parties

Monsieur Y a plaidé la nullité du contrat de bail au motif qu’il aurait été conclu dans un contexte abusif, soulignant une volonté du bailleur de tirer profit de sa supposée vulnérabilité. Il a réclamé le remboursement de 10.000 euros de loyers, une indemnité de 7.200 euros et 3.600 euros au titre de relogement. À titre subsidiaire, il demandait des mesures d’instruction visant à obtenir des documents de la commune et de la police. La société V a nié tout abus et contesté les paiements en espèces. Elle a introduit une demande reconventionnelle pour obtenir le paiement de loyers qu’elle estimait impayés.
Monsieur T, quant à lui, affirmait avoir occupé les lieux temporairement pour aider les autres occupants et protéger les biens de son ami. Il demandait des dommages et intérêts en lien avec des menaces subies.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord écarté l’argument de la vulnérabilité du demandeur, relevant que celui-ci disposait d’un titre de séjour régulier et ne produisait aucune preuve de pression ou de contrainte. En revanche, il a constaté que le logement ne répondait pas aux critères légaux de salubrité et d’habitabilité. Sur ce fondement, le tribunal a prononcé la nullité du bail. Concernant la demande de remboursement des loyers, le juge a considéré que Monsieur Y avait volontairement occupé les lieux, ce qui démontrait qu’il y trouvait un avantage, même après l’expiration du bail initial. Faute de preuve claire sur les paiements, il n’y avait pas lieu à restitution. Quant à la demande de Monsieur T, elle a été rejetée faute de preuve d’un préjudice personnel réel. Le juge a enfin rejeté la demande reconventionnelle de V, soulignant qu’elle n’avait jamais réclamé les loyers avant la procédure, et que le bail était de toute manière nul.

Décision du tribunal

Le tribunal a déclaré nul le bail ayant lié Monsieur Y à la société V. Il a rejeté la demande de remboursement des loyers ainsi que celle de dommages et intérêts formulée par Monsieur T. Il a également rejeté la demande reconventionnelle de V au motif qu’elle ne démontrait pas être créancière. Le tribunal a réservé sa décision sur les autres demandes, notamment celles liées à une éventuelle indemnité de relogement.

La décision concerne un bail signé en octobre 2015. Des soucis d’humidité sont soulevés dès janvier 2016 par le locataire, qui porte plainte à la commune et à la DIRL. Toutes deux confirment ces problèmes d’humidité, et la DIRL évoque aussi des problèmes liés à l’installation électrique et à la présence de rongeurs, entre autres.

En avril 2017, la Cellule Régionale d’Intervention en Pollution Intérieure (CRIPI) ratifie l’insalubrité du logement. Une attestation médicale confirme que l’asthme du locataire a été aggravé par l’humidité dans le logement.

En novembre 2017, l’électricité est coupée. Le locataire, sa compagne et leur bébé ne peuvent plus se chauffer ni cuisiner.

Le bailleur tente d’imputer l’humidité des lieux à un problème de comportement des locataires, alors que les fenêtres, non ouvrables, rendaient la ventilation impossible.

La DIRL émet une interdiction immédiate de mise en location.

Le juge prononce la nullité du bail, vu que les problèmes structurels existaient dès la conclusion du bail, et ordonne la restitution de l’ensemble des loyers payés avec une indemnité d’occupation à payer par le locataire au bailleur.

Résumé général

Dans ce jugement, la société J SRL, propriétaire d’un immeuble, a obtenu l’expulsion d’un collectif de femmes sans abri occupant illégalement le bâtiment. L’immeuble, anciennement un hôtel et actuellement à l’état de projet de rénovation, avait été investi par une trentaine de femmes en situation de grande précarité, sans titre ni droit, après que les serrures eurent été forcées. La société avait initialement obtenu une ordonnance d’expulsion en référé, mais celle-ci a été annulée à la suite d’une tierce-opposition. Elle a alors introduit une action au fond devant le juge de paix, qui a reconnu l’occupation sans droit, mais a accordé un délai d’un mois avant l’expulsion, en raison des circonstances exceptionnelles (présence d’enfants, précarité extrême). Le tribunal a rejeté la demande d’astreinte, autorisé la désignation d’un expert pour évaluer les dégâts, et a condamné solidairement les occupantes aux dépens. Ce jugement montre que le droit de propriété l’emporte juridiquement sur le droit au logement, mais que le juge peut moduler l’exécution de l’expulsion pour raisons humanitaires.

Résumé des faits

La SRL J, propriétaire du bâtiment, découvre le 18 janvier 2024 que celui-ci est occupé sans autorisation. Une plainte est déposée. Une ordonnance d’expulsion est obtenue en référé le 23 janvier, mais annulée le 5 février après tierce-opposition. L’occupation est revendiquée par un collectif de femmes sans-papiers, ayant installé leur domicile dans le bâtiment. Le 1er mars 2024, J introduit une citation devant le juge de paix en vue d’obtenir une expulsion par voie ordinaire.

Arguments des parties

La société J demandait au juge :

• de constater l’occupation sans droit ni titre,
• d’ordonner l’expulsion avec effet sous huit jours,
• de prévoir une astreinte de 250 €/jour,
• de désigner un expert pour évaluer les dégâts,
• de condamner solidairement les occupantes aux frais de justice.

Les occupantes, assistées d’un avocat, reconnaissaient leur occupation illégale mais invoquaient :

• leur extrême précarité,
• l’absence de toute solution de relogement,
• leur comportement respectueux des lieux,
• le droit au logement et la dignité humaine (article 23 de la Constitution),
  et demandaient à pouvoir rester six mois supplémentaires dans les lieux.

Raisonnement du tribunal

Le juge a constaté :

• que les occupantes reconnaissent l’illégalité de leur présence,
• que l’article 23 de la Constitution ne permet pas de s’installer sans autorisation dans un bien privé,
• que la société J n’abuse pas de son droit de propriété et a un intérêt légitime à récupérer l’immeuble (documents administratifs, risques juridiques et financiers),
• qu’un projet de rénovation est en cours, même s’il n’est pas imminent.

Toutefois, en raison de la situation humaine très précaire (certaines femmes sont accompagnées d’enfants), le juge a estimé qu’un délai d’un mois avant exécution de l’expulsion était justifié, pour permettre aux intéressées de chercher une solution. Il a refusé d’ordonner une astreinte. Il a désigné un expert judiciaire pour estimer les dégâts, avec provision de 1.210 € à charge de J.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• constate l’occupation sans titre ni droit,
• ordonne l’expulsion des occupantes, exécutable un mois après la signification,
• rejette la demande d’astreinte,
• désigne un expert judiciaire pour évaluer les éventuels dégâts dans l’immeuble,
• condamne solidairement les défenderesses aux dépens, pour un total de 1.240,88 €,
• condamne également 30 défenderesses au droit de mise au rôle de 50 € chacune.

Un contrat de bail a été conclu entre les parties en octobre 2011 pour un loyer de 635 euros par mois.

En justice, la locataire invoque l’absence de radiateur fonctionnel pendant 6 ans, la défectuosité des parlophones, de la sonnette et de l’ouvre-porte ainsi que la vétusté de la chaudière.

Si le juge réduit cette période à 3 mois en raison de l’absence de preuve suffisante, elle octroie une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 1 mois de loyer.

La décision concerne une convention d’occupation précaire requalifiée en bail de résidence principale.

Le juge prononce la nullité du bail avec restitution des loyers versés. Il n’y a pas d’indemnités d’occupation versées, en vertu de l’adage « nul ne peut profiter de sa propre turpitude ».

Résumé général

Par son arrêt n° 65/2024, la Cour constitutionnelle rejette plusieurs recours en annulation visant la loi du 19 décembre 2022 relative aux secondes primes fédérales d’électricité et de gaz. Ces recours émanaient de particuliers se chauffant exclusivement à l’électricité, ainsi que de résidents en habitat collectif (notamment en centres de soins résidentiels), qui dénonçaient une inégalité de traitement dans l’octroi de ces primes. Les requérants estimaient que l’exclusion des ménages sans contrat individuel d’énergie, ou ceux utilisant exclusivement l’électricité pour se chauffer, était discriminatoire. La Cour a toutefois jugé que les catégories concernées n’étaient pas traitées de manière inconstitutionnelle. Elle reconnaît que les différences de traitement sont basées sur des critères objectifs et proportionnés aux objectifs socio-économiques du législateur, notamment la nécessité de répondre rapidement à la crise énergétique. Elle souligne que les bénéficiaires exclus sont indirectement confrontés à la hausse des prix, mais de manière atténuée via les dispositifs collectifs. L’arrêt met en lumière la large marge d’appréciation du législateur dans les politiques de crise, même en cas d’inégalités apparentes, dès lors qu’elles reposent sur une justification raisonnable et un objectif légitime.

Résumé des faits

À la suite de la hausse brutale des prix de l’énergie, le législateur belge a adopté deux lois (octobre et décembre 2022) pour accorder des primes forfaitaires aux ménages. Plusieurs personnes physiques et associations ont contesté la constitutionnalité de ces mesures, notamment l’absence d’aide équivalente pour les ménages chauffés uniquement à l’électricité ou vivant en habitat collectif sans contrat personnel de fourniture d’énergie.

Arguments des parties

Les requérants ont invoqué une violation des articles 10 et 11 de la Constitution (égalité et non-discrimination), ainsi que des traités internationaux. Ils dénoncent des différences de traitement injustifiées :

– entre ménages se chauffant au gaz/gasoil/propane et ceux à l’électricité,

– entre titulaires de contrats individuels et résidents de centres collectifs,

– entre personnes âgées/handicapées et les autres, en raison d’une discrimination indirecte fondée sur la situation ou le handicap.

Ils soutiennent que les primes devraient être accordées en fonction de la consommation ou des coûts réellement supportés.

Le Conseil des ministres a rétorqué que les critères utilisés sont objectifs, simples et permettent une mise en œuvre rapide, visant à toucher un maximum de bénéficiaires dans le cadre des compétences fédérales. Il ajoute que les bénéficiaires exclus sont en partie protégés via d’autres dispositifs ou aides indirectes.

Raisonnement du tribunal

La Cour a d’abord statué sur la recevabilité des recours : certains ont été rejetés faute d’intérêt direct, mais d’autres ont été jugés recevables, notamment ceux émanant de personnes vivant dans des centres de soins. Sur le fond, elle reconnaît que des différences de traitement existent mais les estime justifiées par le contexte de crise et la nécessité d’une réponse rapide. Elle rappelle que le législateur dispose d’une large marge d’appréciation en matière socio-économique. Pour les ménages se chauffant uniquement à l’électricité, la Cour note que bien qu’ils ne reçoivent pas autant d’aides que d’autres, ils bénéficient d’autres mesures (TVA réduite, etc.). Quant aux résidents de centres collectifs, la Cour considère qu’ils ne supportent pas directement les coûts énergétiques, ceux-ci étant intégrés dans le tarif journalier, souvent régulé. L’éventuelle discrimination indirecte fondée sur l’âge ou le handicap est jugée justifiée par des raisons impérieuses d’intérêt général.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle rejette tous les recours. Elle conclut que les dispositions attaquées de la loi du 19 décembre 2022 ne violent pas les principes d’égalité et de non-discrimination et qu’aucune des catégories concernées n’a subi une atteinte injustifiée à ses droits. Les mesures contestées sont jugées constitutionnellement valables dans le cadre des politiques d’urgence adoptées face à la crise énergétique.

Résumé général

Dans cette affaire, Monsieur Mohammed a saisi la Justice de paix du canton d’Ixelles afin que soit reconnue l’existence d’un contrat de bail entre lui-même et la société V, portant sur une chambre située dans un immeuble à Ixelles. La société défenderesse contestait l’existence d’un tel bail, soutenant qu’il ne s’agissait que d’une convention d’occupation précaire. Le tribunal, malgré l’absence d’écrit, a estimé qu’un bail avait bien été conclu au vu de plusieurs éléments : mise à disposition des lieux, reconnaissance d’une convention par la défenderesse, et preuve d’au moins un paiement. Le juge a donc reconnu l’existence d’un bail entre les parties, tout en réservant sa décision quant à la validité du logement au regard des normes de salubrité. Il a également donné acte d’un accord transactionnel conclu entre le locataire et les deux sociétés qui ont ultérieurement acquis l’immeuble. Cette décision illustre qu’un bail peut être reconnu sur la base de faits et de comportements, même en l’absence d’un contrat écrit, et met en lumière la limite de l’argument d’occupation précaire lorsqu’il n’est pas documenté.

Résumé des faits

Monsieur M occupait une chambre dans un immeuble situé à Ixelles. Il affirme qu’un bail a été conclu entre lui et la société V, bien qu’aucun contrat écrit n’ait été signé. La société nie cette relation contractuelle, parlant d’une simple convention d’occupation précaire. Deux autres sociétés, Souverain Invest et E, ont par la suite acquis l’immeuble et sont intervenues volontairement à la procédure.

Arguments des parties

La partie demanderesse, Monsieur F, soutient qu’il a conclu un bail avec la société V et demande au tribunal de constater son existence, conformément à l’article 218 du Code bruxellois du logement. Il invoque notamment l’usage des lieux, le paiement d’un loyer, et sollicite également l’assistance judiciaire pour les mesures d’instruction. La société V, pour sa part, nie avoir conclu un contrat de bail avec le demandeur et parle d’une occupation précaire. Elle se fonde sur l’absence d’écrit, de mise en demeure, d’état des lieux et de garantie locative pour appuyer sa position.

Raisonnement du tribunal

Le tribunal observe que l’absence de contrat écrit, de garantie locative ou d’état des lieux n’empêche pas de qualifier une relation juridique de bail si des éléments matériels permettent d’établir l’existence d’une convention de location. Il relève que V elle-même a reconnu dans ses écritures qu’il existait une convention d’occupation. En l’absence de preuve que cette convention était de nature précaire, et compte tenu de la mise à disposition des lieux et d’un paiement effectué, le juge conclut qu’un bail a été établi entre les parties. Il souligne que si le propriétaire avait réellement voulu établir une occupation précaire, il aurait fait signer un document en ce sens. Concernant les conditions d’habitabilité du logement, le juge note que des doutes subsistent sur la conformité des lieux, et il réserve donc son appréciation sur ce point.

Décision du tribunal

Le juge de paix reconnaît l’existence d’un contrat de bail entre Monsieur F et la société V, sur base de l’article 218 du Code bruxellois du logement. Il renvoie l’affaire au rôle pour statuer sur les autres demandes de Monsieur F ainsi que sur la demande reconventionnelle de V. Enfin, le juge donne acte de l’accord transactionnel intervenu entre Monsieur F et les sociétés S et E, nouvellement propriétaires de l’immeuble.

Une locataire se voit accorder une réduction de loyer au motif que le certificat PEB du bien loué ne lui a pas été présenté lors de la conclusion du bail. Elle argumente qu’elle ne s’attendait pas à devoir assumer des charges d’énergie si importantes et estime que si le certificat PEB lui avait été présenté elle aurait mieux pu se rendre compte de l’état du logement et des installations de chauffage. Elle demande donc une réduction de loyer avec effet rétroactif, visant à compenser le surplus de consommation de chauffage.

Il faut noter que la locataire a ici utilisé le principe d’exception d’inexécution avant de se présenter devant la justice. Cela signifie qu’elle a d’initiative réduit le montant du loyer qu’elle payait à son propriétaire et ce en l’absence de tout jugement. Ce principe ne doit être utilisé qu’avec précaution et en respectant certaines conditions.

Dans sa décision rendue le 19 décembre 2013, le Juge de Paix de Sprimont juge que la non production du certificat PEB au moment de la conclusion du bail n’entraîne pas une nullité absolue du bail, mais bien une nullité relative qui, en fonction de la situation et des conséquences de ce manquement, peut autoriser le locataire à demander soit la résolution du contrat de bail aux torts du bailleur, soit le paiement de dommages-intérêts sous forme d’une réduction de loyer.

A l’occasion de cette jurisprudence, il faut rappeler que dans le but de préserver l’environnement, les Régions ont mis en place un processus de certification qui découle de la directive européenne 2002/91/CE[1]. Les certificats énergétiques, plus connus comme Certificats PEB (Performance Energétique du Bâtiment), sont désormais obligatoires pour toute vente ou location d’un bien immeuble ou d’habitation individuelle.

L’objectif concret est de donner, notamment aux locataires, une visibilité détaillée sur la consommation énergétique du bien qu’ils habitent. C’est une carte d’identité énergétique du bâtiment et de la consommation qu’il génère.  En bref, un locataire sera intéressé par un bien où il aura moins de charges de gaz et électricité.

Pour les logements sis à Bruxelles, et ce en application de l’ « Arrêté du 17 février 2011 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif au certificat PEB établi par un certificateur pour [les unités PEB Habitations individuelles] » (inclus aujourd’hui dans le COBRACE), le certificat PEB doit obligatoirement être transmis aux locataires au moment de la conclusion du bail, et ce depuis le 1^er novembre 2011.

Le certificat PEB doit être établi avant la publication de l’annonce immobilière, et les annonces immobilières doivent indiquer le niveau de performance énergétique du bâtiment.

Il importe encore de souligner qu’en Région Bruxelloise, le bailleur ne respectant pas ses obligations en termes de certification à l’occasion d’une transaction immobilière risque des sanctions pénales. La sanction se limite cependant généralement à une amende administrative perçue par Bruxelles Environnement et dont le montant varie entre 62,5 € et 625 €.

^[1]  L’objectif initial de la certification PEB a été de répondre aux exigences du protocole de Kyoto qui vise à réduire l’impact du réchauffement climatique auquel l’Union européenne s’efforce de répondre. Le certificat permet de repérer les pertes d’énergies et de pouvoir y remédier pour optimiser sa consommation et contribuer ainsi à la réduction de CO2.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 137)

Résumé général

Dans cette affaire, le juge de paix de Schaerbeek a constaté que la bailleresse avait manqué à ses obligations essentielles d’entretien et de salubrité pendant plusieurs années, causant un trouble de jouissance grave aux locataires. Bien que le bail ait pris fin par un congé régulier au 31 mars 2024, les locataires ont sollicité et obtenu la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur, invoquant des infiltrations persistantes, un chauffage insuffisant et un état général de vétusté structurelle du logement. Le tribunal a jugé ces griefs fondés, a accordé une indemnité de rupture de 1.950 € aux locataires, a ordonné la restitution intégrale de la garantie locative, et a condamné la bailleresse à 1.000 € de frais de procédure. Cette décision illustre qu’un congé de bail, même régulier, n’empêche pas un locataire de faire constater rétroactivement la responsabilité du bailleur lorsque les conditions de logement ont été indignes.

Résumé des faits

Le litige concerne un bail d’habitation principal conclu en avril 2015, reconduit tacitement pour neuf ans. Le loyer mensuel s’élevait à 650 €, avec 100 € de charges. Une garantie de 1.300 € avait été constituée. La bailleresse a notifié un congé valable pour le 31 mars 2024. Les locataires, faute de solution de relogement, sont restés dans les lieux jusqu’au 29 juillet 2024, avec l’accord d’un délai de grâce accordé par le juge. La bailleresse a réclamé une indemnité d’occupation et des indemnités pour procédure abusive. Les locataires ont introduit une demande reconventionnelle pour obtenir la résolution du bail aux torts du bailleur et le remboursement de la garantie.

Arguments des parties

La bailleresse demandait :

• le paiement d’une indemnité d’occupation de 713,11 €,
• une indemnité de 3.500 € pour procédure vexatoire,
• le rejet de la demande reconventionnelle.

Les locataires demandaient :

• la résolution du bail aux torts du bailleur,
• une indemnité équivalente à trois mois de loyer (1.950 €),
• la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €,
• et une indemnité de procédure de 1.800 €.

Raisonnement du tribunal

Le juge a constaté que :

• Le congé de fin de bail était régulier, mais cela n’empêchait pas de constater un trouble grave de jouissance.
• Des infiltrations importantes, effondrements partiels de plafonds, chauffage insuffisant, et vétusté avancée des châssis ont été prouvés par photos, témoignages et rapports d’expertise (Centre d’Appui Social Énergie, expert immobilier).
• La bailleresse n’a pas remédié efficacement à ces problèmes pendant plusieurs années, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations (article 1719 ancien Code civil, articles 5.90 et 5.91 nouveau Code civil).
• Le fait que les locataires aient sollicité un maintien dans les lieux par nécessité n’enlève rien à la réalité des troubles subis.
• La demande d’indemnité pour procédure vexatoire de la bailleresse est rejetée comme infondée.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• Prononce la résolution du bail aux torts de la bailleresse.
• Condamne la bailleresse à verser 1.950 € aux locataires à titre d’indemnité de rupture.
• Ordonne la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €, avec intérêts.
• Condamne la bailleresse à payer 1.000 € au titre d’indemnité de procédure.
• Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
• Déclare le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Résumé général

Dans cette décision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a reconnu la responsabilité de la société SRL V pour avoir logé plusieurs personnes dans un immeuble gravement insalubre et pour les avoir expulsées de manière brutale et illégale. Les trois demandeurs, sans titre de séjour mais occupant les lieux en vertu de baux verbaux ou informels, avaient vécu dans des conditions précaires (installations électriques et sanitaires défaillantes, présence de nuisibles, absence de chauffage, etc.) avant que certaines de leurs chambres ne soient démolies sans avertissement. Le tribunal a constaté l’existence de baux, leur nullité pour cause urbanistique, mais a reconnu que les loyers avaient bien été payés. Il a condamné la société à verser des indemnités pour trouble de jouissance, expulsion sauvage, et frais de relogement, tout en rejetant les demandes reconventionnelles de loyers impayés. Cette décision marque une reconnaissance claire des droits des occupants précaires à un logement décent et à une protection contre les pratiques abusives de propriétaires agissant hors cadre légal.

Résumé des faits

Les trois demandeurs occupaient depuis plusieurs mois des chambres situées dans un immeuble vétuste à Schaerbeek, propriété de la SRL V. Certains y résidaient depuis 2019. Le bâtiment avait été transformé illégalement en logements étudiants sans permis d’urbanisme. En avril-mai 2022, la société a procédé à des démolitions internes et à l’expulsion de plusieurs occupants sans décision de justice. Une enquête administrative a ensuite établi l’insalubrité du lieu. Les demandeurs ont introduit une action pour faire reconnaître leurs droits et obtenir réparation.

Arguments des parties

Les demandeurs invoquaient un trouble de jouissance grave, des conditions de logement indignes, et une expulsion violente. Ils demandaient la restitution des loyers perçus, des indemnités pour les troubles subis et le remboursement des frais de relogement.

La société V soutenait que les demandeurs occupaient illégalement les lieux, sans baux réguliers, et réclamait, à titre reconventionnel, le paiement de loyers qu’elle estimait impayés depuis 2019 à 2022.

Raisonnement du tribunal

Le juge a reconnu que :

• Les baux étaient valablement établis, y compris à titre verbal, sur base de nombreux éléments concordants.
• Ces baux étaient nuls ab initio en raison de l’absence de permis d’urbanisme pour un usage résidentiel, mais cela n’exclut pas le droit à une indemnisation.
• Les demandeurs ont bien payé leurs loyers, même en l’absence de preuves écrites, étant donné la gestion informelle imposée par le bailleur.
• Les conditions de logement étaient indignes au vu des constats d’inspection : humidité, parasites, installations défectueuses, sécurité absente.
• L’expulsion brutale de certains locataires, sans décision judiciaire, constitue une violation manifeste de leurs droits.

La demande de restitution intégrale des loyers a été écartée pour éviter un enrichissement sans cause, mais des indemnités pour trouble de jouissance et expulsion sauvage ont été accordées.

Décision du tribunal

La SRL V a été condamnée à verser :

• 4.375 € à L pour trouble de jouissance, 900 € pour expulsion sauvage, 450 € pour relogement.
• 1.225 € à A pour trouble de jouissance, 1.980 € pour expulsion sauvage, 450 € pour relogement.
• 875 € à T pour trouble de jouissance, 450 € pour relogement (pas d’expulsion reconnue).

La demande de la société V de récupérer des arriérés de loyers a été rejetée. Elle a été condamnée aux frais de procédure pour un total de 3.772 €, et le jugement a été déclaré exécutoire par provision.

Dans ce dossier, il ressort des inspections et rapports administratifs que l’installation électrique et l’installation de distribution de gaz de l’immeuble est dangereuse. Le logement est, par ailleurs, affecté d’une humidité permanente qui occasionne des détériorations visibles sur les murs. Enfin, le logement et les communs présentent des attaques par champignons et rongeurs, dangereux pour la santé des habitants.

Pour le Juge, la violation des normes de salubrité (arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003) est causée par un défaut de réparations de la part du bailleur, ce que justifie la résolution du bail aux torts de celui-ci. Une indemnité pour trouble de jouissance, équivalente à la moitié du loyer, est accordée dès lors à la locataire.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 185)

Alors que les locataires sont cités devant le juge de paix par leur bailleur qui réclame leur expulsion, ceux-ci dénoncent le fait que rapidement après l’entrée dans les lieux, ils ont eu à se plaindre de problèmes de dysfonctionnements structurels de chauffage et d’alimentation en eau chaude.

A l’aide d’une asbl qui connaissait bien la situation, ils ont écrit au propriétaire en vue de l’enjoindre à exécuter les travaux nécessaires en remplaçant notamment la chaudière. Ce courrier n’a connu aucune suite. Durant toute la durée du bail, le bailleur réagissait sporadiquement aux interpellations des preneurs, en faisant des réparations sommaires, mais la plus grande partie du temps le système de chauffage et d’eau chaude était dysfonctionnel.

Le juge fixe une indemnité pour trouble de jouissance à hauteur de 20 % du loyer, jusqu’à la réparation du trouble.

En l’espèce, le locataire fait grief au bailleur d’avoir tardé à faire réparer la chaudière et de l’avoir laissé sans chauffage et sans eau chaude pendant plusieurs mois.

La panne de la chaudière devait être réparée par le bailleur, s’agissant d’une défectuosité grave et non imputable à un défaut d’entretien par le locataire.

Selon le juge, il ne peut toutefois être considéré que le bailleur aurait négligé ses obligations. En effet, il résulte des pièces que dès qu’il a été prévenu par son locataire, il a fait appel à un chauffagiste, qui est intervenu quelques jours après la panne. Le processus de réparation a pris du temps et n’a pas été efficace. Il a fallu changer des pièces et, au final, remplacer la chaudière deux mois plus tard. Selon le juge, il ne peut toutefois être fait grief au bailleur d’avoir tenté de faire réparer la chaudière avant d’envisager son remplacement, dès lors que cette chaudière était relativement récente (cinq ans).

Le bailleur avait, par ailleurs, également fourni des radiateurs électriques au locataire.

En conclusion et selon le juge, le bailleur n’a pas commis de manquement d’une gravité suffisante pour justifier la rupture du bail à ses torts. Le locataire n’était quant à lui pas fondé à quitter le bien d’autorité en cours de réparations. Le bail doit dès lors être résolu à ses torts (le locataire va devoir payer une indemnité de résiliation), mais le loyer sera réduit à proportion du trouble de jouissance ainsi subi, à savoir de 50 % pendant deux mois.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 183)

Un contrat de bail a été signé par les parties en octobre 2008.

En décembre 2015, la locataire s’est plainte d’odeurs nauséabondes issues de l’appartement du dessous et de poils de chien dans les escaliers.

Un des services de la commune d’Evere a visité le bien en 2016 en épinglant divers problèmes d’humidité (wc et douche), chute d’une partie du plafond, présence de nuisibles ou encore l’état déplorable du hall d’immeuble.

Ces constats se sont empirés et le bourgmestre a prononcé un arrêté d’inhabitabilité en octobre 2016.

Sur accord des parties, le juge a octroyé une indemnité pour trouble de jouissance de 50 pourcents du loyer et octroie une indemnité de résolution fautive équivalente à 3 mois de loyers mais refuse d’octroyer une indemnisation de déménagement faute de pièces probantes.