Insalubrité : caducité du bail suite au constat de la DIRL, octroi d’une indemnité au locataire et remboursement des loyers perçus
CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2020 
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En octobre 2019, un bailleur introduit une requête demandant le constat de la résiliation du bail pour cause de caducité à la suite de la décision de la DIRL du 25 juillet 2018 et, par conséquent, l’expulsion de la locataire. La DIRL avait, en effet, prononcé une interdiction immédiate d’occupation après une plainte de la locataire en mai 2018 pour plusieurs motifs (mauvaise évacuation des gaz brûlés du chauffe-eau, absence de ventilation dans la pièce où se trouvent les compteurs gaz, absence de raccordement à la terre de certaines prises, etc.).
Après avoir constaté que le logement était bien « impropre à la location » sur base notamment du rapport de la DIRL, le Juge de paix se refuse à prononcer la nullité du bail vieux de 20 ans au motif que ce constat unilatéral est établi plus de 18 ans après sa conclusion et que rien n’indique dans le dossier que les constatations de la DIRL existaient depuis septembre 2000.
Il fait toutefois droit à l’argument de la caducité sur base des principes généraux du droit des obligations.
Le juge choisit la date du rapport de la DIRL, le 25 juillet 2018, comme date certaine de la caducité du bail.
Il en déduit, conformément au droit commun, que les loyers postérieurs à cette date doivent être restitués.
Concernant la période antérieure au 25 juillet 2018, la locataire peut prétendre à une indemnité pour trouble de jouissance.
En l’espèce en effet, le juge se réfère à un message électronique du 28 août 2017 faisant état non seulement d’écoulements d’eau fort étendus mais également d’odeur d’urine, le tout ayant finalement abouti à l’effondrement du plafond et estime que le trouble de jouissance moyen puisse être évalué « très modérément » à 50 pourcents du loyer.
L’indemnité d’occupation remplaçant le paiement du loyer depuis le 25 juillet 2018 (à la suite de la caducité du bail) ne s’élèvera donc également qu’à 50 pourcents de la valeur du loyer.
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