Type-de-categorie de la section loyers abusifs

Publié le: 04/06/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Dans son arrêt n° 64/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté un recours en annulation introduit par plusieurs associations de propriétaires et deux particuliers contre le décret wallon du 19 octobre 2022. Ce décret limitait temporairement l’indexation des loyers selon la performance énergétique des logements (certificats PEB). Le recours invoquait notamment une atteinte au droit de propriété, une discrimination, une méconnaissance de la sécurité juridique et une incompétence de la Région wallonne. La Cour a reconnu que les mesures portaient atteinte aux intérêts des propriétaires, mais a jugé que cette atteinte était proportionnée à un objectif d’intérêt général : protéger les locataires contre la flambée des prix de l’énergie et inciter à la rénovation énergétique. Elle a estimé que la Région wallonne était compétente pour adopter ces règles dans le cadre de sa politique du logement. Ce jugement confirme la possibilité pour les Régions de moduler l’indexation des loyers à des fins environnementales et sociales, en s’appuyant sur des critères comme le PEB, malgré leurs imperfections.

Résumé des faits

Le décret du 19 octobre 2022 prévoyait :

• une indexation limitée à 75 % pour les logements PEB D,
• à 50 % pour les PEB E,
• aucune indexation pour les PEB F, G ou sans certificat,
• avec application rétroactive à partir du 1er novembre 2022.

Plusieurs associations (S, V) et des propriétaires individuels ont contesté cette mesure, qui touchait environ 75 % des logements wallons.

Arguments des parties

Les requérants faisaient valoir :

• que la Région wallonne n’était pas compétente pour modifier l’équilibre contractuel du droit civil fédéral ;
• que le critère du PEB était imprécis, instable, discriminant et peu fiable ;
• que le décret violait les articles 10, 11 et 16 de la Constitution, ainsi que l’article 1er du Protocole 1 CEDH ;
• qu’il portait une atteinte disproportionnée à la sécurité juridique et aux attentes légitimes des bailleurs.

Le Gouvernement wallon a défendu :

• sa compétence en matière de bail d’habitation et de logement,
• la nécessité et l’urgence des mesures dans un contexte de crise énergétique,
• la pertinence du PEB comme outil réglementaire reconnu au niveau européen.

Raisonnement du tribunal

La Cour a confirmé :

• que la Région wallonne est bien compétente pour réguler les baux d’habitation, y compris l’indexation,
• que le critère PEB est objectif, même s’il n’est pas parfait,
• que les différences de traitement entre logements selon leur performance énergétique sont justifiées,
• que les mesures sont proportionnées : elles sont limitées dans le temps, ciblées, et permettent une adaptation après amélioration du PEB,
• que les locataires sont plus affectés par l’explosion des coûts énergétiques et méritaient protection,
• que les bailleurs ne sont pas privés de leur droit de propriété, mais subissent une régulation de l’usage de leur bien, compatible avec la CEDH,
• qu’il n’y a pas de traitement inégal entre propriétaires selon leur type de bien ou leur ancienneté de bail.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle :

• rejette intégralement le recours,
• confirme la validité constitutionnelle du décret wallon du 19 octobre 2022,
• reconnaît la légitimité d’une modulation de l’indexation des loyers en fonction de critères énergétiques dans un contexte de crise.

Publié le: 04/06/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Par son arrêt n° 63/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté les recours introduits par plusieurs associations de propriétaires contre l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 octobre 2022. Cette ordonnance limitait temporairement l’indexation des loyers des logements peu performants énergétiquement (certificats PEB E, F, G ou absence de certificat). Les requérants invoquaient une atteinte au droit de propriété, une discrimination injustifiée, une atteinte à la sécurité juridique et une incompétence de la Région bruxelloise pour légiférer en la matière. La Cour a reconnu que la mesure constituait une ingérence dans le droit de propriété, mais a jugé cette ingérence justifiée, temporaire, proportionnée et conforme à l’objectif d’intérêt général : protéger les locataires face à la crise énergétique et inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique des logements. Elle a donc rejeté l’ensemble des moyens invoqués. Cet arrêt confirme la compétence des Régions pour réglementer l’indexation des loyers dans le cadre de leur politique du logement et de l’énergie, et valide l’usage du certificat PEB comme critère objectif de différenciation.

Résumé des faits

Le 13 octobre 2022, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance modifiant temporairement les règles d’indexation des loyers pour les logements peu performants en énergie. L’indexation était réduite à 50 % pour les logements de classe E et interdite pour ceux de classe F, G ou sans certificat. Plusieurs associations de propriétaires (S, V …) et un particulier ont introduit deux recours en annulation devant la Cour constitutionnelle. Ils contestaient la compétence de la Région et les effets discriminatoires et disproportionnés de cette mesure.

Arguments des parties

Les requérants ont soutenu :

• que la Région bruxelloise n’était pas compétente pour légiférer sur l’indexation des loyers, qui relèverait du droit civil fédéral et de la politique des prix de l’énergie,
• que le critère du certificat PEB était flou, inégalitaire et peu fiable,
• que la mesure portait atteinte au droit de propriété (article 16 de la Constitution et article 1er du 1er Protocole CEDH),
• qu’elle violait les principes d’égalité et de non-discrimination (articles 10 et 11 de la Constitution), notamment entre bailleurs, entre locataires privés et sociaux, et entre propriétaires-occupants et bailleurs,
• et qu’elle portait atteinte à la sécurité juridique et aux attentes légitimes des propriétaires.

Les gouvernements régionaux (Bruxelles, Wallonie, Flandre) et le Parlement bruxellois ont défendu la mesure comme étant justifiée par l’urgence, proportionnée, conforme aux compétences régionales et fondée sur un critère objectif et fonctionnel (PEB).

Raisonnement du tribunal

La Cour a d’abord confirmé que :

• la compétence en matière de baux d’habitation (y compris l’indexation des loyers) a bien été transférée aux Régions depuis la 6e réforme de l’État,
• le certificat PEB constitue un critère objectif, pertinent et vérifiable,
• la mesure poursuivait deux objectifs légitimes : protéger les locataires contre la flambée des prix de l’énergie et encourager la rénovation énergétique du parc locatif,
• la limitation d’indexation était temporaire (12 mois), proportionnelle à la classe énergétique du logement, et n’affectait pas la valeur nominale du loyer,
• les bailleurs pouvaient facilement obtenir un certificat et avaient accès à des aides à la rénovation,
• il n’y avait pas de discrimination illégitime ni d’atteinte à la sécurité juridique justifiant une annulation.

Elle a donc rejeté l’ensemble des moyens comme infondés.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle :

• rejette les deux recours en annulation,
• confirme la constitutionnalité de l’ordonnance bruxelloise du 13 octobre 2022,
• valide la compétence régionale pour encadrer l’indexation des loyers selon la performance énergétique des logements,
• et entérine l’usage du certificat PEB comme critère réglementaire et politique

Publié le: 04/06/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Dans son arrêt n° 32/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté majoritairement un recours introduit par deux associations de propriétaires (S et V) demandant l’annulation du décret flamand du 3 octobre 2022. Ce décret limitait temporairement l’indexation des loyers pour les logements peu performants énergétiquement (D, E, F ou sans certificat PEB), en réponse à la crise énergétique. Les requérants contestaient la compétence de la Région flamande, le respect du droit civil fédéral, le principe d’égalité et la protection du droit de propriété. La Cour a validé l’essentiel des mesures décrétales, estimant qu’elles respectaient le principe de proportionnalité, qu’elles poursuivaient un objectif légitime d’intérêt général (logement abordable, incitation à la rénovation), et qu’elles étaient justifiées par l’urgence de la situation énergétique. Toutefois, la Cour a annulé partiellement l’article 2 du décret, en ce qu’il excluait injustement les baux étudiants de plus d’un an du champ d’application de la mesure, créant ainsi une discrimination. Cette décision consacre la légitimité d’une intervention régionale ciblée et temporaire sur les loyers, dans un objectif social et environnemental.

Résumé des faits

Deux associations de bailleurs ont introduit un recours en annulation contre un décret flamand limitant l’indexation des loyers entre octobre 2022 et septembre 2023. Ce décret instaurait un gel total ou partiel de l’indexation pour les logements sans certificat PEB ou avec un label D à F, dans le but de protéger les locataires face à l’explosion des coûts énergétiques. Les requérants estimaient que cette mesure portait atteinte à la sécurité juridique, au droit de propriété, et à leur liberté contractuelle, et qu’elle instaurait des discriminations injustifiées.

Arguments des parties

Les requérants soutenaient :

• que la Région flamande avait outrepassé ses compétences (matière relevant du droit civil fédéral),
• que le décret violait le principe d’égalité entre bailleurs, locataires, logements privés et sociaux, ou selon les labels PEB,
• que le certificat PEB était un critère trop imprécis,
• que la mesure portait atteinte au droit de propriété (article 1er du Protocole additionnel à la CEDH),
• qu’elle était disproportionnée et rétroactive sans période transitoire.

Les Gouvernements flamand, bruxellois et wallon défendaient la mesure, insistant sur son objectif de politique de logement, son urgence, et sa compatibilité avec les compétences régionales.

Raisonnement du tribunal

La Cour a jugé que :

• la Région flamande est compétente pour réglementer les baux d’habitation et leurs modalités d’indexation, même si cela déroge au droit civil fédéral,
• le critère fondé sur le label PEB est objectif et pertinent pour différencier les logements selon leur performance énergétique,
• la mesure poursuivait un double objectif légitime (protection du locataire et incitation à la rénovation),
• les différences de traitement entre bailleurs, entre locataires, ou selon les types de contrats, sont généralement justifiées par les objectifs poursuivis et la situation d’urgence,
• toutefois, l’exclusion des baux étudiants de plus d’un an constituait une discrimination non justifiée et a donc été partiellement annulée.

La Cour a écarté les autres griefs, jugeant que la mesure était proportionnée, temporaire et justifiée, et qu’elle ne portait pas atteinte au droit de propriété au sens de la Constitution ou de la CEDH.

Décision du tribunal

La Cour :

• annule partiellement l’article 2 du décret flamand du 3 octobre 2022 en ce qu’il exclut les baux étudiants de longue durée du champ d’application,
• rejette le recours pour le surplus,
• refuse de maintenir les effets des dispositions annulées, estimant que l’annulation partielle n’affecte pas la sécurité juridique.

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 12/02/2026

Les parties ont conclu un bail de résidence principale le 1^er juillet 2013.

Le loyer était fixé à 650 euros par mois.

Les locataires rapportent plusieurs problèmes apparus dès leur entrée en jouissance des lieux. Plusieurs intervenants publics en ont constaté l’existence (absence d’installation d’un convecteur à gaz dans l’annexe (froide) et des traces d’un ancien dégât des eaux, étroitesse du logement (1 chambre pour trois adultes), présence d’une baignoire dans la cuisine, une chaudière dysfonctionnante, absence de chauffage, absence de détecteur de fumée dans le logement ou encore moisissure au plafond).

Après un effondrement partiel du toit en décembre 2016, le service hygiène de la commune de Saint-Gilles a exhorté le bailleur à effectuer les travails nécessaires.

Par courrier recommandé, les locataires avaient mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux nécessaires et annonçaient la retenue du loyer.

Dans leurs demandes reconventionnelles, à titre principal, les locataires sollicitaient de la justice de paix que les loyers soient réduits de 150 euros par mois à dater de la signature du contrat de bail au 1.07.2013 pour loyer déraisonnable et de 100 euros par mois à dater du 01.12.2016 en raison des troubles de jouissance. Ils sollicitaient également une indemnité de 9000 euros pour préavis contraire à l’article 237 du Code bruxellois du logement.

Concernant la réduction des loyers pour loyer déraisonnable, la justice de paix s’appuie sur les travaux parlementaires pour faire droit à la demande des locataires de réduire le loyer pour loyer déraisonnable au vu des caractéristiques du bien.

Quant aux troubles de jouissance, la justice de paix valide la demande des locataires en diminution de 100 euros par mois du loyer en raison des troubles de jouissances rencontrés du 01.12.2016 jusqu’à leur départ en juin 2018, les troubles de jouissance ayant été fort pénibles après le sinistre du mois de décembre 2016.

Concernant enfin, la validité du congé, la justice de paix a estimé que celui-ci était irrégulier, le bailleur n’ayant pas respecté le moment auquel il pouvait donner un congé pour travaux, mais il n’a pas non plus justifié de leur montant.

Le bailleur est dès lors redevable de 18 mois de loyers.

Publié le: 27/07/2022 - Mis à jour le : 12/02/2026

Une locataire se voit accorder une réduction de loyer au motif que le certificat PEB du bien loué ne lui a pas été présenté lors de la conclusion du bail. Elle argumente qu’elle ne s’attendait pas à devoir assumer des charges d’énergie si importantes et estime que si le certificat PEB lui avait été présenté elle aurait mieux pu se rendre compte de l’état du logement et des installations de chauffage. Elle demande donc une réduction de loyer avec effet rétroactif, visant à compenser le surplus de consommation de chauffage.

Il faut noter que la locataire a ici utilisé le principe d’exception d’inexécution avant de se présenter devant la justice. Cela signifie qu’elle a d’initiative réduit le montant du loyer qu’elle payait à son propriétaire et ce en l’absence de tout jugement. Ce principe ne doit être utilisé qu’avec précaution et en respectant certaines conditions.

Dans sa décision rendue le 19 décembre 2013, le Juge de Paix de Sprimont juge que la non production du certificat PEB au moment de la conclusion du bail n’entraîne pas une nullité absolue du bail, mais bien une nullité relative qui, en fonction de la situation et des conséquences de ce manquement, peut autoriser le locataire à demander soit la résolution du contrat de bail aux torts du bailleur, soit le paiement de dommages-intérêts sous forme d’une réduction de loyer.

A l’occasion de cette jurisprudence, il faut rappeler que dans le but de préserver l’environnement, les Régions ont mis en place un processus de certification qui découle de la directive européenne 2002/91/CE[1]. Les certificats énergétiques, plus connus comme Certificats PEB (Performance Energétique du Bâtiment), sont désormais obligatoires pour toute vente ou location d’un bien immeuble ou d’habitation individuelle.

L’objectif concret est de donner, notamment aux locataires, une visibilité détaillée sur la consommation énergétique du bien qu’ils habitent. C’est une carte d’identité énergétique du bâtiment et de la consommation qu’il génère.  En bref, un locataire sera intéressé par un bien où il aura moins de charges de gaz et électricité.

Pour les logements sis à Bruxelles, et ce en application de l’ « Arrêté du 17 février 2011 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif au certificat PEB établi par un certificateur pour [les unités PEB Habitations individuelles] » (inclus aujourd’hui dans le COBRACE), le certificat PEB doit obligatoirement être transmis aux locataires au moment de la conclusion du bail, et ce depuis le 1^er novembre 2011.

Le certificat PEB doit être établi avant la publication de l’annonce immobilière, et les annonces immobilières doivent indiquer le niveau de performance énergétique du bâtiment.

Il importe encore de souligner qu’en Région Bruxelloise, le bailleur ne respectant pas ses obligations en termes de certification à l’occasion d’une transaction immobilière risque des sanctions pénales. La sanction se limite cependant généralement à une amende administrative perçue par Bruxelles Environnement et dont le montant varie entre 62,5 € et 625 €.

^[1]  L’objectif initial de la certification PEB a été de répondre aux exigences du protocole de Kyoto qui vise à réduire l’impact du réchauffement climatique auquel l’Union européenne s’efforce de répondre. Le certificat permet de repérer les pertes d’énergies et de pouvoir y remédier pour optimiser sa consommation et contribuer ainsi à la réduction de CO2.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 137)