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de la section jurisprudence

Décision encourageante relative à l’application de la grille des loyers

Publié le: 19/06/2019 - Mis à jour le : 27/06/2019

Grille des loyers : son application par la Juge de Paix de Saint-Gilles

Jugement prometteur du 15 janvier 2019 !¹

Dans cette affaire, les locataires – parties défenderesses (car les locataires ont été cités en justice par le propriétaire du fait d’arriérés de loyers) – sollicitent la réduction de leur loyer de 150€/mois, à dater de la signature du contrat de bail, et ce en application notamment de l’article 3 du Code bruxellois du Logement. Les locataires ont obtenu gain de cause pour les raisons expliquées ci-après. C’est pourquoi nous invitons les travailleurs sociaux à tester les loyers de leurs usagers et, le cas échéant, à agir pour en solliciter la réduction.

La demande initiale

Dans cette affaire, les locataires, cités en justice par le propriétaire du fait d’arriérés de loyers, sollicitent une réduction sur leur loyer de 150€/mois, à dater de la signature du contrat de bail. Ils font notamment référence à l’application de l’article 3 du Code bruxellois du Logement. Cette disposition, entrée en vigueur le 8 juillet 2013,  précise – de façon essentielle – que : « Chacun a droit à un logement décent. Il convient à cette fin de favoriser la mise à disposition d’un logement conforme aux règles de qualité (sécurité, salubrité et équipement), abordable financièrement, procurant une sécurité d’occupation, adapté au handicap, jouissant d’un climat intérieur sain, pourvu d’une bonne performance énergétique, connecté à des équipements collectifs et outres services d’intérêt général (notamment, écoles, crèches, centres culturels, commerces et loisirs). Il appartient aux pouvoirs publics, entre autres, de créer les conditions nécessaires à la réalisation de ce droit fondamental » (c’est nous qui soulignons). Dans leurs conclusions écrites, les locataires rappellent également que les travaux parlementaires, ayant précédé l’adoption de cette disposition, précisent qu’ «il est à espérer qu’avec l’adoption de ce nouveau texte, les bruxellois trouvent davantage de nouveaux logements de qualité mais à prix abordables, y compris dans les logements du domaine privé » (Doc A-355/2 – 2012/2013 de la RBC, p. 38).

A l’appui de leur demande, les locataires font parallèlement référence :

  • à l’article 225 du Code bruxellois du Logement, applicable aux baux en cours au 1er janvier 2018, prévoyant désormais que « Le Gouvernement arrête une grille indicative de référence des loyers à laquelle pourront se référer les parties sans que cela ne constitue une contrainte supplémentaire pour le propriétaire. Cette grille de loyers est construite sur la base de critères internes et externes du logement tels que sa localisation, sa superficie habitable, ou le nombre de pièces existantes. Le Gouvernement peut également prévoir que les loyers qui ressortent de cette grille soient majorés ou minorisés en fonction d’autres critères comme la présence d’éléments de confort ou d’inconfort particulier. Elle est aisément accessible au public. »
  • aux arrêtés d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017 et du 10 novembre 2017 instaurant une grille indicative en référence des loyers2. L’annexe de ce dernier arrêté prévoit, en outre, la « majoration ou minoration du loyer en fonction d’attributs du logement: ces loyers peuvent être majorés ou minorés d’une somme forfaitaire, compte tenu de la présence d’éléments de confort ou d’inconfort particulier;

Pour la majoration des loyers, les critères retenus sont:

  • la présence d’une deuxième salle de bain;
  • la présence d’un garage;
  • la présence d’un espace de rangement;
  • un haut degré de performance énergétique;

Pour la minoration des loyers, les critères retenus sont:

  • la présence des convecteurs (au lieu d’un système de chauffage central);
  • l’absence d’outils de régulation thermique (thermostat ou vannes thermostatiques);
  • l’absence d’espaces récréatifs (terrasse, jardin, cour ou balcon);
  • un faible niveau de performance énergétique.»

Concrètement, les locataires à la cause ont procédé à l’évaluation de leur loyer sur la base de l’outil mis à disposition par la Région Bruxelloise3, en ayant pris en considération, dans le quartier Hôtel des Monnaies, un appartement « une chambre » datant d’avant 2000, d’une superficie de 64m2 et sans double vitrage, pour aboutir ainsi à un loyer qui devrait – en application de la grille indicative – se situer entre 380,60€ et 495,80€.

Les locataires en déduisent, à juste titre, que le loyer réclamé par leur propriétaire à raison de 650€/mois était hors proportion par rapport au loyer de référence, compte tenu des caractéristiques du bien loué, excédant ainsi le loyer indicatif d’environ 33%.

Ils proposent dès lors – très raisonnablement – de ramener le loyer réclamé au montant de 500€/mois, ce qui représente encore toujours un loyer plus élevé que celui découlant de la grille indicative, mais plus raisonnable et proportionné par rapport aux caractéristiques du bien. De plus, cette proposition de 500€ ne tient même pas compte des critères de minoration qui pourraient être pris en considération dans le cas d’espèce (la présence de convecteurs, l’absence d’espaces récréatifs (tels qu’une terrasse, un jardin, un balcon ou une cour), le simple vitrage,…).

La décision du juge

La justice de Paix de Saint-Gilles donne raison aux locataires et condamne, par jugement du 15 janvier 2019, le propriétaire au remboursement de loyers trop perçus « tenant compte de la réduction de loyer de 150€/mois à dater de la signature du contrat (…) pour loyer excessif (déraisonnable) (…)».

Comme les locataires l’y avaient invitée, la Juge de Paix, pour aboutir à un tel verdict, est revenue aux sources, en décortiquant les débats parlementaires ayant entouré l’adoption de la grille des loyers.

La juge fait dès lors état de débats parlementaires en Commission Logement du Parlement de la Région Bruxelles-Capitale lors desquels, la Ministre du logement en exercice, en réponse aux questions des partis francophones, précisa en effet que : « sur la portée de cette grille, il s’agit d’un premier pas. (…) un premier pas peut-être encore vers une utilisation par les juges amenés à s’en emparer dans des cas où il serait fait état de loyers abusifs. Évidemment, je ne puis m’engager pour eux sur ce dernier aspect étant donné que cela ne fait pas partie du giron des compétences régionales, et qu’il y a lieu de respecter la séparation des pouvoirs. Mais il est logique de penser que la nouvelle grille pourra constituer une balise supplémentaire dans l’évaluation faite par tout juge, ou même, médiateur ou arbitre amené à agir dans le cadre d’un conflit locatif »4.

Une parlementaire y précisait à son tour que : « La grille indicative des loyers est un outil attendu dans notre politique régionale du logement. Je pense qu’il faut que nous nous réjouissions d’abord de son arrivée. C’est aussi un outil qui deviendra plus ou moins utile en fonction de la manière dont les uns et les autres vont s’en emparer. Je pense évidemment aux locataires et aux bailleurs, mais aussi aux associations, aux juges de paix et aux autres acteurs du secteur. (…) »5 Cette oratrice précisait encore en la Commission que : « (…) Je souhaiterais également rappeler tout l’attachement que mon groupe porte à la grille de référence des loyers, premier pas important vers une régulation des loyers. Aussi indicative soit elle, elle permettra, en l’état actuel du code, à des justices de paix de statuer sur le caractère raisonnable ou non d’un loyer. Nos travaux en témoigneront et j’espère que ceux-ci serviront de base à une nouvelle jurisprudence qui permette de limiter les abus manifestes dont certains bruxellois sont victimes. (…) »6

A la même occasion, un autre orateur y ajouta : «  (…) Je ne vais pas m’attarder plus longuement sur tous les points, mais l’un d’entre eux mérite d’être soulevé : celui du loyer raisonnable. Le logement est droit fondamental et à ce point prégnant qu’il ne peut être laissé à la seule détermination du marché. Dans cet esprit, le gouvernement est dans l’obligation d’être attentif aux loyers démesurés demandés par certains propriétaires (…) »7.

La Ministre du logement en exercice, en réponse à certaines questions, précisa ensuite que : « (…) la grille a d’abord et avant tout, je le répète, une portée informative générale. Il s’agit donc d’un outil destiné à donner à tous une idée générale de ce que serait un loyer médian pour un bien répondant aux mêmes caractéristiques générales. Mais pas particulières ! Il ne faut donc pas trop vite confondre, selon moi, loyer indicatif de référence et loyer raisonnable ! Il est dès lors pour moi inenvisageable que la grille serve à déterminer dans tous les cas ce que serait un loyer raisonnable ou non. Bien entendu, il faut lutter contre les loyers abusifs ! Bien entendu, le marché est sous tension, et spécialement dons certains secteurs. Mais donner de l’information, une information objective, claire et transparente, à l’ensemble du public, locataires comme bailleurs, me semble déjà être une première étape que personne n’a jusqu’ici eu le courage ou la détermination de franchir alors pourtant qu’elle est déjà à même, selon moi de mettre à plat pas mal de croyances et de tensions évitables concernant la hauteur supposée excessive ou faible d’un loyer. Pour autant, et vous le souligniez M. Maron, la juge de paix est déjà habilité à corriger les loyers excessifs. Rien n’empêche ce dernier de se saisir de ce nouvel outil, mais il devrait selon moi toujours le faire au cas par cas, toujours en lien avec les nombres caractéristiques non prises en compte par la grille, assez logiquement d’ailleurs si l’on veut éviter un outil impraticable, incompréhensible ou basé sur des données peu solides. Les médiateurs ou les arbitres pourront d’ailleurs faire de même. Vous souhaitiez donner des armes aux locataires, M. Maron. Moi également ! Je reprends ici textuellement ce que je vous disais déjà le 15 décembre à ce propos : «  Si ces locataires « victimes » de loyers excessifs sont très certainement une majorité à en être parfaitement conscients, cet outil leur permettra néanmoins et surtout d’effectuer une première vérification de la hauteur de cet excès et de décider de la suite à y donner.  C’est cela qui est important : donner directement du pouvoir aux gens et non systématiquement agir en leur nom. (…) »8 ; « il est inopportun de cadrer l’utilisation que les juges de paix feront de la grille. Ce n’est pas de la compétence de la Région ni même nécessaire : selon la Ministre, il est au contraire utile que les juges conservent une marge de manoeuvre pour adapter leur approche du loyer au cas par cas. En effet, de nombreux éléments, non pris en compte dans la grille, peuvent justifier un dépassement : il n’est pas possible de tout calculer à l’euro près et d’intégrer tous les facteurs. (…) »9.

La Juge de Paix a logiquement déduit de ces travaux parlementaires, que l’intention du législateur est que la grille de référence des loyers ait une portée informative envers bailleurs, locataires, juges de paix et autres acteurs du secteur, pour des baux déjà contractés (« tous locataire sur lequel pèse un loyer manifestement déraisonnable ») et futurs, et de fournir aux juges un outil pour décider d’un éventuel excès en leur laissant une marge d’appréciation.

Il faut également en déduire, selon la Juge, que le législateur a aussi voulu permettre au locataire ayant déjà contracté un bail d’évaluer par la suite le montant du loyer par rapport à sa (non-)conformité avec la grille des loyers, même si elle est indicative, car ce n’est souvent qu’en habitant le bien (et non pas lors de la première visite préalable), que le locataire constate les manquements.

En décider autrement aurait pour conséquence que le but poursuivi par les nouvelles dispositions du Code bruxellois du logement seraient vidées de tout sens.

***

Nous invitons dès lors les travailleurs sociaux à tester les loyers de leurs usagers et le cas échéant, à agir pour obtenir leur réduction. Il faut toujours garder à l’esprit notamment que l’absence d’un système de chauffage central ou d’outils de régulation thermique (thermostat ou vannes thermostatiques), ainsi que le faible niveau de performance énergétique devraient conduire à une baisse du loyer si celui-ci excède celui prévu par la grille.

[1] J.P. Saint-Gilles, 15 janvier 2019, n°RG 18A699, inédit. Pour consulter le jugement, cliquez ici.
[2] D’autres grilles avaient déjà été établies préalablement :
– La grille « Picqué » établie vers 2012 quand la Région bruxelloise ne disposait pas encore de la compétence sur les baux à loyer et dans le but d’accorder une réduction fiscale (précompte immobilier) aux bailleurs qui conformaient leurs loyers aux valeurs locatives moyennes telles qu’appliquées sur le marché bruxellois;
– La (première) grille « Fremault » élaborée vers 2013 quand la Région bruxelloise ne disposait toujours pas de la compétence sur les baux à loyer et c’est cette dernière qui a, moyennant certaines modifications, été adoptée par la suite par la Région bruxelloise.
[3] https://loyers.brussels/
[4]Compte rendu intégral des interpellations et des questions, Commission du Logement, réunion du jeudi 13.12.2016, C.R.l. COM 2016-2017), n°35, p.28 (nous soulignons).
[5] Op cit., p 39. (nous soulignons)
[6] Compte rendu intégral de la Séance plénière du mardi 18.07.17 du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, C.R.l N°37 – Session 2016-2017, p. 45-46 (nous soulignons).
[7] Op cit.,p. 50. (nous soulignons)
[8] Session Ordinaire du 06.07.17 du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, A-488/2 – 2016/2017, p. 49. (nous soulignons)
[9] Op cit., p. 112. (nous soulignons)

Recours contre une décision du CPAS de refuser la prise en charge de dettes énergétiques

Publié le: 26/03/2019 - Mis à jour le : 28/03/2019

Tribunal du Travail Bruxelles, 26 janvier 2019

Madame introduit une demande de prise en charge de factures d’arriérés de charges d’électricité pour un montant de 8.800€ dont 5.400€ en principal. Elle a des allocations de chômage et vit avec son fils majeur qui n’a aucun revenu.

Le CPAS refuse estimant qu’il n’appartient pas à la collectivité de prendre en charge ces factures et invite le fils de l’intéressée à introduire une demande de RIS au taux cohabitant.

Devant le Tribunal, outre la prise en charge des factures avec intérêts et frais, il est demandé de condamner le CPAS sous forme d’une guidance budgétaire et d’un suivi par le service de médiation de dettes du CPAS.

Le Tribunal rappelle que l’aide sociale ne peut pas servir au remboursement des dettes sauf si l’existence de ces dettes est de nature à empêcher la personne de mener une vie conforme à la dignité humaine.

Le Tribunal estime que cette dette ne met pas en péril le droit à la dignité dès lors que l’intéressée a un plan de paiement de 20€ par mois avec l’huissier et que si cette dette faisait l’objet d’une exécution forcée, cela ne mettrait pas en cause son accès au logement ou aux soins de santé.

Le Tribunal considère que les débats démontrent que Madame est totalement dépassée par sa situation financière avec une accumulation de dettes (les arriérés d’électricité et d’autres dettes). Il estime dès lors qu’il est indispensable que Madame bénéficie d’une guidance budgétaire et d’un accompagnement pour introduire une procédure en règlement collectif de dettes. Le CPAS est condamné dans ce sens.

Ce jugement est intéressant dans la mesure où très souvent, on ne raisonne qu’en termes d’aide financière.

>lire la décision dans son entièreté

Décision relative aux frais de justice

Publié le: 11/02/2019 - Mis à jour le : 12/02/2019

Justice de Paix Auderghem, 26 juillet 2018

Il s’agit d’un litige opposant MEGA à un client. MEGA demande la condamnation du client au paiement de 124,05€ (+ les intérêts contractuels au taux légal sur le somme de 1.234,11€ à dater de la citation), ainsi que de 192,02€ au titre de clause pénale. MEGA réclame aussi l’autorisation que le GRD interrompe la fourniture d’électricité ainsi que l’autorisation de résilier le contrat.

Le client conteste être redevable des frais de citation car l’article 25octies, §2 de l’Ordonnance Electricité prévoit la faculté, pour la partie demanderesse, d’introduire une procédure par requête. Le juge rejette ce moyen de défense au motif que ledit article prévoit la faculté (« peut ») d’introduire sa demande via requête.

D’autres juges ont déjà accepté ce moyen de défense, en diminuant les frais d’introduction de la demande au montant de la requête, estimant qu’en introduisant l’affaire par citation, la partie demanderesse a choisi la voie la plus chère et donc la plus préjudiciable à la partie défenderesse¹.

Le client demande une diminution de la dette de 15% au minimum au motif que MEGA n’a pas averti le CPAS de la signification de la citation à l’encontre du client et n’a, de ce fait, pas respecté les obligations de l’article 25octies, §3 de l’Ordonnance Electricité. Le juge rejette ce moyen de défense au motif qu’il s’agit d’une « obligation sociale » qui n’a aucune incidence sur les consommations d’électricité réclamées.

Il est regrettable que le juge ne sanctionne pas le non-respect d’obligations de service public des fournisseurs. En effet, dans ce cas, le CPAS n’a pas été informé de la dette, ce qui est évidemment préjudiciable pour le client.

Le juge estime, par contre, que le fournisseur doit être débouté de sa demande de condamner le client au paiement de 192,02€ au titre de clause pénale. En effet, l’article VI.83, 17° du Code de droit économique dispose que sont réputées abusives les clauses qui prévoient le paiement d’une indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge du fournisseur qui n’exécute pas les siennes. En l’absence de cette réciprocité, le juge a estimé cette clause abusive et a débouté le fournisseur sur ce point.

Le client a demandé des termes et délais, auxquels le juge a fait droit, en l’autorisant à s’acquitter du montant des condamnations par versements de 25€ par mois.

En outre, en cas de non-paiement à une échéance, le juge autorise le fournisseur à exiger la totalité de la somme restant due, autorise le fournisseur à résilier le contrat de fourniture d’électricité et autorise le GRD à interrompre l’alimentation en électricité et ce dès la signification du jugement.

On constate ici que le client (débiteur) ne peut pas faire appel de la décision (le montant réclamé est inférieur à 1.860€) et que le fait qu’il se soit rendu à l’audience ne lui a pas été favorable (car l’indemnité de procédure pour un jugement « par défaut » est l’indemnité la plus basse, à savoir le « montant minimum ». Or ici, le juge a choisi d’appliquer le « montant de base ». Il faut savoir que le juge aurait pu décider d’appliquer le montant minimum dans le cas présent).

» lire la décision dans son entièreté

[1] http://www.jpfontaineleveque.be/archives/1707
« Les frais de citation Il est essentiel de maîtriser le coût des procédures et d’entendre non seulement le point de vue des professionnels – un risque de sujétion même involontaire au corporatisme n’est jamais exclu – mais aussi celui des usagers (F. Erdman et G. de Leval, Les dialogues Justice, p. 130).
En conséquence, lorsqu’une partie préfère recourir à la citation plutôt qu’à la requête contradictoire, alors que ce mode d’introduction est expressément prévu dans la matière concernée, elle ne pourra récupérer, au titre des dépens, que la différence entre le coût de la citation et celui de la requête sauf si le demandeur peut démontrer que la citation était préférable en l’espèce, quod non (voir J.-F. Van Drooghenbroeck, note sous Trib. jeun. Bruxelles, 28 janvier 1997, J.T., 1997, pp. 237 et s., qui cite G. de Leval, “L’introduction de la demande in le Nouveau droit judiciaire privé”, Dossier du J.T., 1995, p. 45, note 16 à propos de la matière du louage: “L’esprit du Code judiciaire est orienté vers une limitation des frais, dès lors les dépens, qui sont la conséquence du choix de la citation doivent être retenus contre le demandeur, sauf s’il démontre qu’une citation était préférable dans le cas d’espèce” et citations) (voy. aussi J.P. Grâce-Hollogne, 29 mai 2001, sommaire, J.L.M.B., 2001, p. 1720. »

Décision relative à la facturation tardive (facture de clôture)

Publié le: 24/04/2018 - Mis à jour le : 27/11/2018

Justice de Paix, Ixelles, 31 janvier 2018 (le texte intégral du jugement)

Ce jugement, obtenu dans un dossier dans lequel InforGaz Elec est intervenu, concerne la facturation tardive par le fournisseur, après une fin de contrat.

Mme O. avait un contrat de fourniture avec Electrabel de janvier 2013 au 8 février 2013. Electrabel a bien pris acte de la volonté de Mme O. de changer de fournisseur au 8 février 2013 et l’a informée qu’une facture de clôture lui serait envoyée sous peu, sur la base de son relevé d’index.

La facture de clôture est parvenue à Mme O. le 10 mars 2015, soit plus de deux ans après la fin de contrat. Electrabel a justifié son retard de facturation par un problème informatique (pour lequel le fournisseur n’apporte pas de preuves).

Mme O. a contesté ladite facture et Electrabel a accepté de réduire la facture de 10% à titre de geste commercial et de permettre à Mme O. de payer en 12 mensualités.

Le Service de Médiation de l’Energie a également été consulté dans ce dossier et a remis une recommandation selon laquelle Electrabel devait annuler sa facturation.

Electrabel a assigné Mme O. devant de Juge de Paix.

Mme O. soutenait que la dette était prescrite (prescription d’un an) mais, suite à l’ajout d’un alinéa dans l’article 2277 du Code Civil, le Tribunal a estimé que la prescription de 5 ans était d’application et que donc, en l’espèce, la dette n’était pas prescrite.

Ensuite, Mme O. a invoqué le fait que la facturation de clôture devait être établie dans un délai de 6 semaines suivant le changement de fournisseur, conformément, notamment, à l’article 25 quattuordecies de l’Ordonnance du 19 juillet 2001 relative à l’organisation du marché de l’électricité en Région de Bruxelles-Capitale. Le fournisseur ayant très largement dépassé ce délai, elle estime qu’il ne pouvait plus en exiger le paiement.

Le Tribunal considère que l’article 25 quattuordecies de l’Ordonnance est clair : il existe une obligation des fournisseurs de fournir à leurs clients une facture de clôture dans les 6 semaines suivant le changement de fournisseur (délai prévu par la loi donc contraignant).

Le Tribunal a aussi insisté sur le fait que l’Accord « le consommateur dans le marché libre de l’électricité et du gaz » prévoit ce même délai.

Electrabel estime qu’il n’y a pas de sanction prévue au dépassement de ce délai et qu’il s’agit d’un « délai d’ordre » et, par ailleurs, que Mme O. était informée qu’une facture aurait dû lui parvenir et qu’elle aurait pu s’en inquiéter.

Le Tribunal insiste fermement sur le fait qu’il convient de ne pas inverser les rôles et qu’il n’existe aucune obligation de la sorte à charge du client et que le manque de rappel de sa part ne constitue pas un manque de bonne foi dans le chef de Mme O.

Par ailleurs, Le Tribunal relève le fait que le Service de Médiation de l’Energie a fait référence dans son avis à l’article 145 du Règlement technique, qui limite le droit pour le consommateur de demander rectification des données de comptage et de la facturation à 2 ans.

Le Tribunal estime que le fait de ne pas facturer dans les 6 semaines suivant la fin de contrat et de facturer à une période où le consommateur n’a plus de possibilité de contestation constitue une pratique commerciale déloyale.

De ce fait, le Tribunal considère la demande d’Electrabel non fondée et déboute le fournisseur, en mettant à sa charge tous les frais et l’indemnité de procédure.

Décisions relatives au délai de prescription en cas de consommation hors-contrat

Publié le: 13/03/2018 - Mis à jour le : 08/01/2019

Tribunal de commerce francophone de Bruxelles (16e chambre) – 26 septembre 2017

G. a consommé de l’énergie de manière irrégulière ou illicite car les compteurs ont été manipulés. La première facture émise après le constat de manipulation des compteurs date du 28/01/2016 et la citation a été introduite le 18/08/2016.

Le tribunal a estimé que la prescription d’un an, visée par l’article 2272 du Code civil, ne pouvait d’office pas s’appliquer car les conditions ne sont pas remplies.

Pour ce qui concerne la prescription de 5 ans de l’article 2277 du Code civil, le juge a rappelé que cet article a été complété par un 2e alinéa visant spécifiquement la fourniture d’énergie. A cette occasion, le tribunal a exposé des points que le Code civil ne précise pas mais qui ont été exprimés lors des travaux préparatoires de cette législation¹ :

  • le point de départ du délai de prescription est la date d’échéance des factures.
  • la nouvelle disposition ne s’applique qu’aux fournitures licites et exclut donc les fournitures qui résultent d’une consommation irrégulière (manipulation de compteur ou consommation non couverte par un contrat ou une obligation légale). Donc, le droit commun (article 2262bis, §1er, al.1er du Code civil) continue de régir la prescription de ces créances.

Le juge estime alors que dans le cas concret, la prescription qui s’applique est la prescription de droit commun (article 2262bis du Code civil), à savoir 10 ans.

Il ajoute que, même si l’on avait considéré que la prescription de 5 ans s’appliquait, l’action n’aurait pas été prescrite car le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à l’échéance de la facture datant de début 2016.

» lire la décision au complet

[1] Projet de loi portant simplification, harmonisation, informatisation et modernisation de dispositions de droit civil et de procédure civile ainsi que du notariat, et portant diverses mesures en matière de justice, Exposé des motifs, Doc. Parl., Ch. repr., sess. 2016/2017, n°2259/001, pp.25-29.

Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, section civile (1e chambre) – 8 novembre 2017

A. est propriétaire de plusieurs immeubles qu’il met en location. Sibelga a constaté une consommation de gaz illicite (car absence de contrat au moment de la consommation) pour un des logements sont A est propriétaire.

Le juge a suivi la thèse défendue par Sibelga, à savoir :

  • que le délai de prescription applicable est celui visé à l’article 2262bis du Code civil (droit commun : 10 ans)
  • que le délai de prescription commence à courir le lendemain du jour où la créance est née, soit le lendemain du jour où la facture est établie.

Le juge estime que l’action de Sibelga n’a pas pour objet le paiement d’arriérés de consommation de gaz (comme c’est le cas lorsqu’il y a un contrat) mais le paiement d’une indemnité réparant le préjudice subi à la suite d’un prélèvement illicite d’énergie.

Il a été jugé que rien ne permettait d’affirmer que A était de mauvaise foi et qu’il y avait lieu de lui accorder des termes et délais.

Les montants dus par A. dépassaient les 16000 EUR et il proposait de les payer à raison de 350 EUR/mois. Le Tribunal a tranché en accordant des termes et délais mais à concurrence de 1200 EUR/mois.

» lire la décision au complet

Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, section civile (11e chambre) – 19 septembre 2017

La SCRL O est propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs logements qu’elle met en location. Ainsi, Monsieur P. a loué un appartement d’août 2007 à août 2009 pour lequel le bail précise que le loyer a été fixé « toutes charges comprises ».

En septembre 2008, Sibelga constate que le compteur du logement affichait un index de 2992 alors que ce compteur était censé être inactif puisqu’aucun contrat de fourniture n’avait été conclu. Au départ du locataire, l’index s’élevait à 4988.

Sibelga s’est tournée contre la SCRL O, qui a soutenu que le logement loué à Monsieur P. depuis août 2007. Sibelga a alors adressé une facture à la SCRL O pour la période du 07/02/2006 au 01/08/2007 et à Monsieur P. pour la période du 01/08/2007 au 11/08/2009 (au prorata).

Ensuite, Monsieur P. a transmis son bail à Sibelga, qui s’est retourné intégralement vers la SPRL O (le bail indiquant « loyer, charges comprises »).

Le juge estime qu’actuellement, les activités de réseau (transport et distribution) sont clairement séparées des activités de production et de fourniture et que Sibelga n’assume plus le rôle de fournisseur depuis 2007. Sibelga, en qualité de GRD, a donc une relation de nature réglementaire avec les utilisateurs du réseau. Lorsqu’il n’y a pas de contrat de fourniture, le compteur est en principe scellé et le client final ne peut en principe pas prélever de l’énergie sur le réseau, sauf s’il brise les scellés.

Ce n’est que lorsque Sibelga constate une consommation sans contrat de fourniture que Sibelga peut en mettre le coût à charge du propriétaire de l’immeuble ou du client final s’il est identifié.

Le juge estime que le délai de prescription visé à l’article 2277 du Code civil (5 ans) ne s’applique pas car Sibelga n’agit pas comme « fournisseur » d’énergie, dont la dette croît de manière périodique sur la base d’un contrat. L’action de Sibelga est donc prescrite par 10 ans sur la base du droit commun (article 2262 bis du Code civil) car il s’agit d’une action personnelle.

Le délai de prescription a commencé à courir au moment où Sibelga a eu connaissance de sa créance, càd lors des relevés des 10/09/2008 et 11/08/2009 (et non pas lors de l’émission de la facture).

Le tribunal se prononce ensuite sur le fondement de la demande de Sibelga, qu’il estime fondée.

Pour finir, le tribunal a estimé que le bail entre la SCRL O et Monsieur P. établissait à suffisance que l’entièreté de la dette incombait à la SCRL O, qui est condamnée à payer l’entièreté de la dette ainsi que les dépens.

» lire la décision au complet

Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, section civile (11e chambre) – 03 octobre 2016

Monsieur et Madame étaient locataires d’un appartement depuis le 01/06/2005.

Sibelga a constaté (à une date non précisée) que le compteur de ce logement avait enregistré une consommation électrique alors même qu’aucun contrat d’a été conclu pour ce point de fourniture.

Le 05/04/2011, Sibelga a adressé à Monsieur et Madame une facture de 8.977,18€ pour la période du 01/10/2006 au 01/12/2008.

Le juge estime qu’actuellement, les activités de réseau (transport et distribution) sont clairement séparées des activités de production et de fourniture et que Sibelga n’assume plus le rôle de fournisseur depuis 2007.

Sibelga, en qualité de GRD, a donc une relation de nature réglementaire avec les utilisateurs du réseau.Lorsqu’il n’y a pas de contrat de fourniture, le compteur est en principe scellé et le client final ne peut en principe pas prélever de l’énergie sur le réseau, sauf s’il brise les scellés.

Ce n’est que lorsque Sibelga constate une consommation sans contrat de fourniture que Sibelga peut en mettre le coût à charge du propriétaire de l’immeuble ou du client final s’il est identifié.

Monsieur et Madame soutiennent que le juge de paix est compétent pour connaître de l’affaire. Le juge estime que Sibelga n’agissant pas comme fournisseur, on ne se trouve pas dans le cadre de l’article 591 du Code judiciaire et que donc le tribunal de première instance est compétent pour connaître de l’affaire.

Concernant le délai de prescription, le juge estime que le délai de prescription visé à l’article 2277 du Code civil (5 ans) ne s’applique pas car Sibelga n’agit pas comme « fournisseur » d’énergie, dont la dette croît de manière périodique sur la base d’un contrat.

L’action de Sibelga est donc prescrite par 10 ans sur la base du droit commun (article 2262 bis du Code civil) car il s’agit d’une action personnelle.

Il n’est pas déterminé à quel moment Sibelga a eu connaissance de sa créance (constat de l’anomalie du compteur ou de la consommation hors contrat), mais le juge estime que le début de la période de consommation se situe le 01/10/2006 (date du début de la période couverte par la facture de Sibelga) et que la demande, introduite par citation du 24/12/2014, n’est donc pas prescrite.

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Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, section civile (8e chambre) – 29 septembre 2017

Monsieur W. est propriétaire d’un logement depuis le 01/12/2004. Le logement a été inoccupé puis Monsieur W. a fait procéder à l’ouverture du compteur de gaz le 28/11/2012.

Ensuite, Sibelga a contacté Monsieur W. le 19/02/2013 expliquant avoir constaté une consommation antérieure à l’ouverture du compteur de 38.918m³ du 22/11/2006 au 28/11/2012 et lui a dressé une facture de 48.764,23€.

Monsieur W. a contesté la consommation facturée hors contrat car le logement était inoccupé et que durant cette période, Sibelga a procédé à des travaux de remplacement des canalisations de la rue et de l’immeuble et a installé un compteur défectueux, remplacé ultérieurement, sans aucun constat. Ce que Sibelga conteste.

Le juge estime que la demande n’est pas prescrite car en l’espèce, la facturation ne s’est pas établie sur la base d’un contrat mais sur la base d’un règlement technique pour consommation hors contrat, lequel utilise le terme « indemnité » et donc la prescription en vigueur serait à tout le moins celle de l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil (5 ans). La demande n’est pas prescrite.

Le juge estime que Sibelga n’apporte pas de preuves suffisantes de la consommation hors contrat (et le bris de scellés) qu’elle avance et déclare la demande Sibelga non fondée.

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Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, section civile (8e chambre) – 29 septembre 2017

Sibelga a détecté une consommation d’énergie sur un compteur alors qu’aucun contrat avec un fournisseur d’énergie n’était conclu et ce du 10/11/2011 au 25/05/2012. Monsieur L. habitait à cette adresse à cette période mais il affirme avoir souscrit un contrat avec Electrabel par téléphone. Il a d’ailleurs reçu une facture intermédiaire pour juin 2012. Il est vrai que le contrat a tardé à démarrer, Electrabel ayant dû envoyer plusieurs rappels à Monsieur L. pour qu’il renvoie le talon réponse signé.

Fin juin 2012, Monsieur L. a reçu une facture de Sibelga de 3.363,15€ pour consommation sans contrat de fourniture.

Le juge estime que la demande n’est pas prescrite car en l’espèce, la facturation ne s’est pas établie sur la base d’un contrat mais sur la base d’un règlement technique pour consommation hors contrat, lequel utilise le terme « indemnité » et donc la prescription en vigueur serait à tout le moins celle de l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil (5 ans). La demande n’est pas prescrite.

Le juge estime que Sibelga n’apporte pas de preuves suffisantes de la consommation hors contrat qu’elle avance et que Monsieur L. démontre par contre la réalité de son contrat de fourniture.

Le juge déclare la demande Sibelga non fondée.

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Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, section civile (78e chambre) – 31 octobre 2017

Monsieur S. est propriétaire d’un immeuble et a souscrit un contrat de fourniture d’énergie en 2013. Le technicien de Sibelga, devant accéder à son immeuble pour des raisons techniques, a constaté que des anomalies concernant les compteurs d’électricité et de gaz (scellés manquants, notamment). Sibelga a ensuite relevé les index desdits compteurs le 6 mars 2014 puis a établi une facture de plus de 17.000€ (pour la période du 14/11/2008 au 17/12/2013) à charge de Monsieur S., à la suite du constat de fraude dressé précédemment.

Monsieur S. a contesté fermement avoir commis une fraude ou une manipulation des compteurs.

Le juge estime que la relation entre le GRD et les utilisateurs du réseau est de nature réglementaire (et pas contractuelle) car c’est, en effet, sur la base des règlements techniques en vigueur que Sibelga réclame le paiement des consommations prélevées en fraude.

Pour ce qui concerne le délai de prescription, le juge considère que le délai de prescription prévu par le nouvel alinéa 2 de l’article 2277 du Code civil ne s’applique pas à la consommation illicite d’énergie. De plus, Sibelga n’agissant pas comme fournisseur d’énergie, cet article ne pourrait trouver à s’appliquer dans le cas d’espèce.

Le juge estime que le délai de prescription est à trouver dans l’article 2262bis du Code civil, en son §1er, alinéa 2, visant une « action en réparation d’un dommage fondée sur une responsabilité extracontractuelle », qui « se prescrit par cinq ans à dater du jour qui suit celui où la personne lésée a eu connaissance du dommage ou de son aggravation  et de l’identité de son responsable ».

Le tribunal considère que Sibelga a pris connaissance de son dommage et de l’identité du responsable le jour du constat d’anomalie, soit le 17/12/2013. Sibelga ayant introduit son action le 18/10/2016, elle n’est pas prescrite.

Le tribunal vérifie chaque élément composant la créance réclamée par Sibelga (17.538,73€) et conclut que la créance s’élève à 14.494,82€. Monsieur S. est condamné au paiement de cette créance et Sibelga est débouté pour ce qui concerne le surplus (la différence entre 14.484,82€ et la créance initialement réclamée).

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Justice de paix Forest –  6 mars 2018

Mme B. a habité un appartement du 01/09/2008 au 01/09/2011. Le 13/08/2010, Sibelga a constaté une consommation d’énergie hors contrat pour la période du 15/01/2009 au 13/08/2010 et, le 04/12/2012, Sibelga a émis une facture pour cette consommation, à charge de Mme B. Le 10/01/2017, la citation introduisant l’affaire en justice a été signifiée à Mme B.

Le juge estime que la prescription de 5 ans prévue à l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil s’applique en cas de consommation hors contrat. En effet, la consommation hors contrat est illicite et occasionne un dommage à Sibelga, pour lequel le règlement technique fixe la manière de calculer l’indemnité pour réparer ce dommage. Ceci ne fait pas disparaitre le mécanisme de la responsabilité, qui est, dans ce cas, dite « objective ». Il est admis par la doctrine que la prescription quinquennale prévue par l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil s’applique également en matière de responsabilité objective.

Le délai de prescription commence à courir à partir du jour où la personne lésée a eu connaissance du dommage, soit ici, le 13/08/2010. La citation ayant été signifiée plus de 6 ans plus tard, la demande est considérée comme prescrite (en l’absence de tout acte interrompant la prescription).

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Décision relative à l’absence de certificat PEB au moment de la conclusion du bail

Publié le: 16/02/2017

Justice de paix, Sprimont, 19 décembre 2013

Une locataire se voit accorder une réduction de loyer au motif que le certificat PEB du bien loué ne lui a pas été présenté lors de la conclusion du bail. Elle argumente qu’elle ne s’attendait pas à devoir assumer des charges d’énergie si importantes et estime que si le certificat PEB lui avait été présenté elle aurait mieux pu se rendre compte de l’état du logement et des installations de chauffage. Elle demande donc une réduction de loyer avec effet rétroactif, visant à compenser le surplus de consommation de chauffage.

Il faut noter que la locataire a ici utilisé le principe d’exception d’inexécution avant de se présenter devant la justice. Cela signifie qu’elle a d’initiative réduit le montant du loyer qu’elle payait à son propriétaire et ce en l’absence de tout jugement. Ce principe ne doit être utilisé qu’avec précaution et en respectant certaines conditions. Plus d’informations à propos du principe d’inexécution sur cette page.

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Décision relative aux obligations du CPAS en matière de guidance budgétaire

Publié le: 10/06/2016 - Mis à jour le : 03/01/2017

Cour du Travail de Bruxelles – 17 février 2011 – n°RG 2009/AB/052114

La personne endettée demandait que ses très lourdes factures énergétiques puissent être prises en charge par le CPAS, sous forme d’aide non remboursable. Le CPAS estimait pour sa part que les revenus de la personne étaient largement suffisants pour permettre l’apurement des arriérés. La Cour rappelle au CPAS les missions spécifiques qui lui sont confiées concernant les dettes énergétiques telles que « la mission de guidance et d’aide sociale financière dans le cadre de la fourniture d’énergie aux personnes les plus démunies ». La Cour juge que la situation de la personne, marquée par la croissance importante et inexpliquée de ses consommations, justifie d’autant plus la mise en place au plus tôt de la guidance budgétaire souhaitée par elle. La Cour rappelle que la volonté du législateur est que la guidance et les plans de paiement prennent en compte toutes les créances afin de résoudre de manière globale les situations d’endettement, et de permettre à la personne de repartir sur la base d’une situation saine ; la Cour ajoute que dans l’aide à accorder par le C.P.A.S., le législateur incluait l’éventualité du « placement d’appareils plus sûrs et plus respectueux de l’environnement ». Enfin, la Cour estime que l’aide sociale du CPAS consistant en la prise en charge de l’arriéré, doit être en partie non remboursable et en partie remboursable.

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Décision relative à la prise en charge des factures par le CPAS

Publié le: 10/06/2016 - Mis à jour le : 27/09/2016

Tribunal du travail de Bruxelles (13e chambre) – 13/12/2009 – R.G. N° 9638/09-9639/09-9640/09

Obligation pour le CPAS de prendre en charge les factures, au motif de la dignité humaine

Mme Y conteste 3 décisions du CPAS refusant de prendre en charge via le Fonds Energie un arriéré de loyers, un arriéré de factures de consommations de gaz et d’électricité et un arriéré de factures de consommations d’eau. Selon le CPAS, Mme doit d’abord s’adresser à son ex compagnon pour obtenir une contribution alimentaire, introduire une requête en règlement collectif de dettes (au lieu de faire supporter ses dettes par la collectivité) et solliciter un plan d’apurement auprès des fournisseurs. Sur la base du budget de Mme (691.46 euros pour elle et ses 4 enfants), le tribunal considère « qu’il n’est pas possible de vivre dignement avec 4.60 euros par jour tout en étant soumis à une limitation de consommation d’électricité de 1380 watts et au risque de voire purement et simplement résilier l’abonnement de gaz. ». Il condamne donc le CPAS au paiement de l’ensemble des dettes.

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Tribunal du travail de Liège (3e chambre) – 27/04/2009 –  R.G. N° : 379.195

Aide financière conditionnée à un règlement collectif de dette

Mme P porte plainte contre le CPAS qui n’accepte pas de prendre en charge l’ensemble de ses dettes énergie. Le tribunal rejette la demande de Mme P, car considère qu’en l’absence de tout effort personnel de Mme (non introduction d’un règlement collectif de dettes), la réponse à sa situation d’endettement ne se trouve pas dans la prise en charge récurrente de ses factures d’énergie par le CPAS. Selon le tribunal, il faut privilégier une approche globale du problème d’endettement.

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Décisions relatives aux décompte de charges

Publié le: 10/06/2016 - Mis à jour le : 27/09/2016

Le Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles a rendu le 23/10/2014 un jugement intéressant concernant la provision pour charges locatives en matière de logement social1.

Alors que le demandeur sollicitait que la provision soit adaptée à son décompte réel de charges, le Tribunal – après avoir rappelé les règles en matière de provisions et de décomptes de charge (art 30 à 32 de l’Arrêté du 26 septembre 1996 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public) – a considéré que la provision pouvait être adaptée non pas en fonction de la consommation réelle des occupants d’un immeuble pris individuellement, mais en fonction de la consommation réelle de la totalité des occupants de l’immeuble, au motif qu’en matière de logement social, c’est l’intérêt collectif auquel il faut veiller et non l’intérêt individuel de chaque occupant.

Le Tribunal rappelle aussi les règles de répartition des charges locatives entre locataires. Ainsi, l’arrêté précité, à travers ses articles 28 et 29, listent les charges locatives et déterminent celles qui sont réparties de manière égale entre locataires et comment répartir les charges (eau, gaz et électricité) selon qu’il y a ou pas de compteur individuel (charges liées au logement individuel et charges liées au commun).

Plus précisément, l’article 29, § 2, 2° dispose que s’il n’existe qu’un compteur collectif, la consommation est répartie comme suit:
«   – 80% sont répartis sur base de la superficie des logements ou sur base du relevé des appareils de mesurage individuel;
– 20% sont répartis de manière également entre le nombre de logements ».

En l’espèce, la société de logements sociaux ne dispose que d’un compteur collectif d’eau et a indiqué répartir le montant de la consommation totale en tenant compte du nombre d’occupants par appartement et de la présence d’une machine à laver et/ou d’un lave-vaisselle. Elle expose que compte tenu de ces informations, chaque locataire se voit attribuer un coefficient et que la facture est répartie comme suit : montant total de l’immeuble x coefficient du logement/coefficient total de l’immeuble. Le tribunal demande sur ce point de plus amples informations aux fins de vérifier si ce système est conforme à l’article 29, § 2, 2° de l’arrêté de 1996.

[1] Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, 16ème chambre, 23/10/2014, n°R.G. 13/3503/A.

Décision relative à l’octroi du statut de client protégé

Publié le: 10/06/2016 - Mis à jour le : 24/06/2019

Justice de Paix de Forest – 14/07/14 – R.G. N° 14A31

Dans ce jugement, le Juge autorise la coupure, après l’écoulement d’un délai d’un mois, à condition que l’usager n’ai pas, entre-temps, payé les sommes dues ou n’ai pas obtenu le statut de client protégé. On peut clairement déduire de cette décision que le statut de client protégé peut être demandé jusqu’à ce que la résolution du contrat de fourniture soit « irréversible », à savoir jusqu’à ce que le jugement prononçant la résolution soit coulé en force de chose jugée (c’est-à-dire que plus aucun recours n’est possible contre cette décision)

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Décisions relative à la prescription de la dette énergie

Publié le: 10/06/2016 - Mis à jour le : 11/01/2017

Cours de cassation, 8 janvier 2015

Jusqu’à ce jour, il était quasi systématiquement confirmé par la jurisprudence que les factures d’énergie se prescrivent par  5 ans sur la base de l’article 2277 du Code civil. Certains juges très isolés réduisaient cette durée de prescription, en invoquant d’autres raisonnements juridiques (bases légales alternatives, notion d’abus de droit,…).

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour de cassation a toutefois considéré  que les factures énergétiques se prescrivent en un an sur la base de l’article 2272 du code civil. L’invocation de cet arrêt récent est très favorable aux consommateurs, dès lors qu’il empêche une accumulation considérable de la dette.

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J.P d’Auderghem, juin 2016

Le juge avalise ici la prescription en un an. Notons que dans cette affaire, le fournisseur a fait appel de la décision.

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Décisions prononçant la coupure de gaz et/ou d’électricité à défaut d’apurement de la dette

Publié le: 10/06/2016 - Mis à jour le : 11/01/2017

J.P. du 3e Canton de Bruxelles, 22 mai 2013, n° R.G. 13A919

Le demandeur en justice est Electrabel Customer Solutions S.A. La partie défenderesse, à savoir le consommateur, sollicite des termes et délais pour s’acquitter de ses dettes d’énergie. Le juge estime que le client endetté se trouve dans la situation de l’article 1244 Code civil1 – « débiteur malheureux et de bonne foi – et donc que des facilités de paiement doivent lui être accordées.

Le jugement, dans son dispositif, prévoit classiquement les modalités suivantes :

  • Entérinement d’un plan de paiement
  • Clause selon laquelle à défaut d’un versement à son échéance, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible sans mise en demeure préalable
  • Clause additionnelle selon laquelle, à défaut de paiement à l’échéance prévue, le fournisseur d’énergie est autorisé à résilier le contrat et à faire procéder par le gestionnaire du réseau, un mois après la signification (= remise du jugement par huissier au consommateur endetté et condamné à payer) du présent jugement, à la coupure de gaz et d’électricité

J.P. 3e Canton de Bruxelles, 4 avril 2012, n° R.G. 12A761.

A nouveau, le demandeur en justice est Electrabel Customer Solutions S.A. En l’espèce, le consommateur fait défaut, à savoir il ne se présente pas à l’audience. En conséquence, il est condamné à payer l’entièreté de la somme sans plan de paiement.

Le jugement prévoit une clause finale selon laquelle, le fournisseur d’énergie est autorisé à résilier le contrat et à faire procéder par le gestionnaire du réseau, un mois après la signification (= remise du jugement par huissier au consommateur endetté et condamné à payer) du présent jugement, à la coupure de gaz et d’électricité.

[1] « Le débiteur ne peut forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette même divisible.Le juge peut néanmoins, nonobstant toute clause contraire, eu égard à la situation des parties, en usant de ce pouvoir avec une grande réserve et en tenant compte des délais dont le débiteur a déjà usé, accorder des délais modérés pour le paiement et faire surseoir aux poursuites, même si la dette est constatée par un acte authentique, autre qu’un jugement ».