Auprès de la DIRL

La DIRL a pour mission :

• de traiter les plaintes relatives au logement et réaliser les enquêtes qui en résultent. Les conclusions de l’enquête peuvent entraîner une interdiction de location et obliger les locataires ou les occupants à déménager.
• sur demande, de délivrer les attestations de conformité.

Avant de recourir aux services de la DIRL, il est vivement conseillé au demandeur d’épuiser toutes les démarches envers le propriétaire jusqu’à leur terme (demande écrite et mise en demeure). En effet, les procédures de la DIRL peuvent  détériorer les relations entre le bailleur et le locataire.

Conditions de recevabilité

1. Le demandeur :

• peut être le locataire (personne physique), en ce compris les locataires de logements sociaux et les locataires étrangers, quel que soit leur statut de résidence en Belgique, une commune, un CPAS ou une ASBL œuvrant à l’insertion du logement.
• doit fournir les coordonnées complètes et actuelles du propriétaire, de préférence sous forme d’une copie du contrat de bail.

2. Le bien :

• le logement doit être situé sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale
• le logement doit présenter des manquements par rapport aux normes du Code bruxellois du Logement.

Dépôt de la plainte

Pour porter plainte, le locataire peut soit :

• se rendre aux permanences de la DIRL
• introduire une plainte par courrier

Cependant, il est préférable de se rendre à la permanence car la personne peut expliquer le contexte et donner le maximum de renseignements, de précisions. Les agents de la DIRL peuvent également expliciter la procédure et ses effets ainsi que récolter des informations pour la bonne suite du dossier.

Dépôt d’une plainte lors de la permanence

La personne doit se rendre aux locaux de la DIRL (guichets de la Région, CCN, Gare du Nord, Rue du Progrès n°80). La permanence n’est ouverte qu’en matinée entre 9h et midi (attente et ticket). La personne est reçue par un agent qui l’écoute et la renseigne.

• La personne doit pouvoir fournir toutes les informations permettant d’établir avec le plus de certitude son statut de locataire (copie de son contrat de bail, preuves de paiement du loyer des derniers mois, etc.). Il ne s’agit pas d’une obligation, mais c’est hautement souhaitable pour que la procédure puisse aboutir. La personne doit pouvoir également fournir les coordonnées complètes et actuelles du bailleur. Ce dernier point est crucial car les services de la DIRL doivent pouvoir prévenir le bailleur par courrier recommandé de la visite du logement.
• La personne dépose sa plainte sur un document fourni sur place. Une fois la plainte déposée, elle ne peut plus être retirée.
• Le dossier est directement encodé et un accusé de réception est directement remis à la personne.
• La personne doit régler sur place un montant de 25 euros  pour les frais administratifs. Cette somme lui sera ultérieurement remboursée si sa plainte est fondée.

La personne reçoit à son domicile le courrier recommandé fixant la date de la visite d’inspection.

Dépôt d’une plainte par courrier

La personne doit envoyer un courrier (de préférence par recommandé), contenant :

• les coordonnées du logement et du bailleur
• les défauts présents dans le logement
• une copie du contrat de bail et les preuves de paiement de loyer ; voire, à défaut de ces documents, toute autre preuve tangible d’occupation des lieux

Le courrier envoyé et signé suffit pour constituer le dépôt de la plainte (il n’existe aucun formulaire légal dédié à cet effet).

La personne reçoit un accusé de réception lui demandant d’effectuer le versement des 25 euros de frais administratifs. Dès réception du montant, le dossier sera attribué à un inspecteur qui fixera la date de la visite d’inspection et enverra un courrier recommandé  à la personne ainsi qu’au propriétaire.

Preuves de la location 
A défaut de copie du contrat de bail, des preuves de paiement d’un loyer permettent d’établir l’actualité du bail. A défaut, les services de la DIRL acceptent d’autres preuves d’occupation des lieux (telles les factures de consommation, la preuve d’ouverture des compteurs, etc.), mais ces preuves sont plus fragiles face une contestation du bailleur.

Visite du logement

Suite au dépôt de la plainte, la DIRL réalise une visite du logement. Deux cas peuvent se présenter :

La DIRL peut réaliser la visite

La visite a lieu si la personne (ou un proche muni d’une procuration) est présente pour accueillir les agents et leur permettre l’accès au logement :

• la visite a lieu dans un délai approximatif de 8 semaines suivant le dépôt de la plainte.
  Ce délai peut varier en fonction des moyens et de la charge de travail des agents ainsi qu’en fonction de la période (les délais tendent à être plus long l’hiver, période plus propice aux plaintes).

• le locataire doit être présent pendant la visite.
  A défaut de ne pouvoir être présent, il peut se faire représenter par un tiers à condition de signer une procuration. Lors de la visite, l’inspecteur de la DIRL vérifie si le logement et les communs utiles à son usage sont conformes au Code du Logement.

• l’inspecteur de la DIRL établi ensuite un rapport.
  Il ne s’agit pas seulement d’un rapport mais d’une décision contraignante dans ses effets. Le rapport est rédigé dans un délai de maximum 60 jours. Il s’adresse au bailleur, mais une copie est envoyée au locataire, au plaignant et à la commune. Si l’une des parties a fait appel à un avocat, ce dernier recevra aussi une copie. Enfin, en cas d’interdiction de mise en location, le CPAS reçoit également une copie.

La DIRL ne peut pas réaliser la visite

Si les agents-inspecteurs de la DIRL n’ont pas pu réaliser la visite une première fois faute d’avoir pu entrer dans le logement, ils entreprennent une deuxième tentative. Si cette dernière est aussi infructueuse, la suite du processus diffère selon que la faute incombe au locataire ou au propriétaire :

1. La faute incombe au locataire.
   Absence ou refus d’ouvrir. Le dossier est classé sans suite et ce quel que soit le type de dossier.
2. La faute incombe au bailleur.
   Opposition physique à la visite d’inspection. Dans ce cas, le logement est frappé de l’interdiction de mise en location (conformément à l’article 13 de l’ordonnance). La même procédure est suivie lorsque le bailleur fait pression de manière évidente sur le locataire pour que la visite ne puisse avoir lieu. Cependant, il faut que les réactions du bailleur soient manifestes et démontrables (courriers, rapport de police,…).

Il n’en reste pas moins que les interdictions de mise en location en raison du comportement du bailleur sont très rares (un cas par an). La DIRL reste très prudente face à ce type de décision puisque l’interdiction de mise en location peut clairement nuire au locataire.

Un rapport établi par la DIRL porte à conséquences. Différentes situations peuvent se présenter :

1. Mise en demeure du bailleur de réaliser des travaux

Si l’enquête démontre que le logement ne respecte pas ou plus les exigences de salubrité, de sécurité et d’équipement.

• La mise en demeure est envoyée au bailleur par lettre recommandée adressée par les autorités verbalisantes de la DIRL, dans un délai de 60 jours à dater de la visite d’enquête. Une copie du courrier de mise en demeure est adressée au locataire et au bourgmestre de la commune où se trouve le logement.
• Les travaux doivent débuter et se terminer endéans un délai de 8 mois à dater de la mise en demeure. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les temps impartis, le logement est frappé de l’interdiction de mise en location. L’attestation et certificat de conformité sont refusés et le cas échéant retirés.

2. Interdiction de location

Un logement est frappé d’une interdiction de location soit s’il :

• présente des risques pour la sécurité et la santé des occupants
• n’est pas conforme au terme du délai de 8 mois suivant une mise en demeure

La DIRL procède de la manière suivante :

• Lors de la visite d’enquête la DIRL peut directement notifier au bailleur l’interdiction de mise en location. Si le logement fait l’objet d’une attestation ou d’un certificat de conformité ils sont immédiatement suspendus.
• L’interdiction de location est notifiée au bailleur, au locataire éventuel, au CPAS et au bourgmestre de la commune où est situé le logement. Le bourgmestre de la commune est tenu de veiller à l’exécution de cette interdiction, après avoir examiné toute les possibilités de relogement des personnes.
• Le logement peut être remis en location uniquement si le bailleur :
  • réalise les travaux nécessaires et remet le logement en ordre conformément aux normes du Code du Logement.
  • obtient de la DIRL l’attestation de contrôle de conformité, après une visite d’enquête de vérification de l’état du logement.

Recours possible par rapport à l’interdiction de mise en location
Les possibilités de recours à l’encontre d’une décision de la DIRL sont ouvertes tant au bailleur qu’au locataire. Tous les détails pratiques figurent dans les décisions de la DIRL suite à la visite d’inspection. Les recours sont introduits auprès du Fonctionnaire délégué par courrier recommandé et dans un délai de 30 jours. Il se prononce dans les 30 jours à dater de la réception du recours. Il peut ordonner une nouvelle enquête. Dans ce cas, ce délai est prolongé de 30 jours. Cette enquête est effectuée par un autre agent-inspecteur du Service de la DIRL. Le résultat de l’enquête est communiqué par le service de la DIRL au Fonctionnaire délégué ainsi qu’au demandeur. A défaut de décision dans ce délai de 30 jours, la décision de refus est confirmée.

3. Amende administrative au propriétaire

La DIRL peut imposer au bailleur de payer une amende administrative s’élevant à un montant compris entre 3.000 et 25.000 euros par logement loué. La somme due varie en fonction du nombre et de la gravité des infractions constatées.  En cas de récidive d’un même bailleur, dans les deux ans qui suivent une décision infligeant une telle amende administrative, les montants peuvent être doublés. L’amende est cumulable aux deux effets précités (mise en demeure et interdiction de location.

La DIRL peut imposer cette amende administrative au bailleur dans 4 situations distinctes.

1. Le bailleur met un logement en location alors qu’il ne répond pas aux exigences minimales de sécurité et de salubrité et d’équipement fixées par le code du logement et que l’infraction est dûment constatée par les services de la DIRL lors d’une visite du logement.
2. Le bailleur met un petit logement en location (28 m² ou moins) ou un meublé sans au préalable réaliser la demande obligatoire d’une attestation de conformité.
3. Le bailleur, lors de sa demande d’attestation de conformité, a fait une déclaration qui s’avère inexacte ou non sincère.
4. Le bailleur continue à mettre un logement en location, alors que la mise en location a été préalablement interdite par une visite des services de la DIRL ou par un arrêté du Bourgmestre.

Le bailleur est entendu par les services de la DIRL, pour faire valoir ses arguments avant l’imposition définitive de l’amende.

Recours possible par rapport à l’amende administrative demandée au propriétaire
Dans les 15 jours à dater de la notification de l’amende, le bailleur dispose d’un recours suspensif, devant le Fonctionnaire délégué, qui se prononce dans les 30 jours à dater de la réception du recours. A défaut de décision dans ce délai, l’imposition de l’amende administrative est confirmée.