Bij de DGHI

De DGHI heeft als taak om:

• klachten over woningen te behandelen en daaruit voortvloeiend onderzoek uit te voeren. De conclusies van het onderzoek kunnen tot een verhuurverbod leiden, waarbij de huurders of bewoners verplicht worden om te verhuizen;
• conformiteitsattesten af te leveren als dit gevraagd wordt.

Voordat er een beroep gedaan wordt op de diensten van de DGHI wordt aanbevolen dat de aanvrager eerst alle stappen ten aanzien van de eigenaar onderneemt (schriftelijk verzoek en ingebrekestelling). De procedures van de DGHI kunnen de relatie tussen huurder en verhuurder namelijk ernstig onder druk zetten. Bovendien bestaat het risico dat de verhuurder geen woning meer heeft als de DGHI een verhuurverbod uitspreekt.

Ontvankelijkheidsvoorwaarden

1. Voorwaarden met betrekking tot de aanvrager:
   • De aanvrager kan de huurder (natuurlijke persoon) zijn, waarbij het ook om huurders van sociale woningen en buitenlandse huurders kan gaan (ongeacht hun verblijfsstatus in België), maar ook een gemeente, een OCMW of een vzw die zich inzet voor huisvesting.
   • De aanvrager moet de volledige en actuele gegevens van de eigenaar bezorgen, bij voorkeur in de vorm van een kopie van de huurovereenkomst.
2. Voorwaarden met betrekking tot de woning:
   • De woning moet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest liggen.
   • De woning moet gebreken vertonen ten opzichte van de normen in de Brusselse Huisvestingscode.

Klacht indienen

Om klacht in te dienen, kan de huurder:

• het klachtenformulier invullen. Dit kan ook via de informatiekiosken aan het onthaal van de Gewestelijke Overheidsdienst Brussel: Iris Tower, Sint-Lazarusplein 2, 1035 Brussel, geopend van 8 tot 16 uur. De medewerkers ter plaatse kunnen helpen bij het invullen van het formulier;
• ofwel een klacht indienen per post of online.

Het is echter beter om langs te gaan tijdens de openingsuren. Zo kan de persoon in kwestie de context uitleggen en zoveel mogelijk inlichtingen en verduidelijkingen geven. Daarnaast kunnen de ambtenaren van de DGHI op die manier de procedure en de gevolgen ervan toelichten en de nodige informatie verzamelen voor het goede verloop van het dossier.

Het indienen van een klacht

• De betrokkene moet alle nodige informatie kunnen verstrekken om het statuut van huurder zo nauwkeurig mogelijk vast te stellen (kopie van de huurovereenkomst, betaalbewijzen van de huur van de voorbije maanden, enz.). Dit is geen verplichting, maar wel uiterst wenselijk om een procedure te kunnen opstarten. De persoon moet ook de volledige en actuele gegevens van de verhuurder kunnen verstrekken. Dit laatste is van cruciaal belang aangezien de DGHI de verhuurder per aangetekend schrijven moet kunnen informeren over het huisbezoek.
• De klacht kan na de indiening niet meer ingetrokken worden.
• Het dossier wordt onmiddellijk ingevoerd, waarna de betrokkene een ontvangstbevestiging ontvangt.
• Het indienen van een klacht is gratis.

De persoon ontvangt op het huisadres een aangetekend schrijven met de datum van het inspectiebezoek.

Het indienen van een klacht per post

De persoon moet een brief (bij voorkeur aangetekend) versturen met daarin:

• de gegevens van de woning en de verhuurder;
• de gebreken aan de woning;
• een kopie van de huurovereenkomst en de betaalbewijzen van de huur, of, bij gebrek aan deze documenten, elk ander tastbaar bewijs van bewoning.

De verstuurde en ondertekende brief volstaat om klacht in te dienen (er bestaat geen specifiek wettelijk formulier).

De betrokkene ontvangt een ontvangstbevestiging. Het dossier wordt toegewezen aan een inspecteur. Die legt een datum voor het inspectiebezoek vast en verstuurt een aangetekende brief naar de betrokkene en de eigenaar.

Bewijzen van de huur
Bij gebrek aan een huurovereenkomst kan het bestaan van de huur aangetoond worden aan de hand van betaalbewijzen van het huurbedrag. Als ook die niet aangeleverd kunnen worden, aanvaarden de diensten van de DGHI ook andere bewijzen van bewoning, zoals verbruiksfacturen of het bewijs van opening van tellers, al bieden dergelijke bewijzen minder rechtszekerheid bij eventuele betwisting door de verhuurder.

Bezoek aan de woning

Na de indiening van de klacht organiseert de DGHI een bezoek aan de woning. Daarbij zijn er twee mogelijke gevallen:

De DGHI kan het bezoek uitvoeren

Het bezoek vindt plaats als de betrokkene (of een gemachtigde naaste) de ambtenaren kan binnenlaten om de woning te bezoeken:

• Het bezoek vindt plaats binnen drie tot vier maanden na indiening van de klacht.
  Deze termijn kan variëren volgens de middelen en de werklast van de ambtenaren maar ook naargelang de periode (‘s winters duurt het vaak langer doordat het aantal klachten dan hoger ligt).

• De huurder moet tijdens het bezoek aanwezig zijn.
  Als dat niet lukt, moet de huurder zich laten vertegenwoordigen door een derde, die een machtiging moet ondertekenen. De inspecteur van de DGHI controleert tijdens het bezoek of de woning en de gemeenschappelijke ruimten aan de Huisvestingscode voldoen.
  De inspecteurs van de Gewestelijke Inspectiedienst kunnen de woning bezoeken tussen 8 en 20 uur om te controleren of deze aan alle eisen op het vlak van veiligheid, gezondheid en uitrusting voldoet.
  De huurder en verhuurder moeten minstens één week op voorhand per aangetekende brief op de hoogte gebracht zijn van het bezoek.
  Er wordt een proces-verbaal opgesteld van het onderzoek, dat bij het dossier gevoegd wordt.

• Vervolgens stelt de inspecteur van de DGHI een verslag op.
  Dit verslag, dat binnen de zestig dagen opgesteld wordt, vormt een bindend besluit. Het wordt naar de verhuurder gestuurd, met een kopie naar de huurder, de eiser en de gemeente. Als een van de partijen een beroep doet op een advocaat, ontvangt ook die een kopie. Bij een eventueel verhuurverbod ontvangt ook het OCMW een kopie.

De DGHI kan het bezoek niet uitvoeren[1]

Als er bij gebrek aan instemming door de huurder geen bezoek aan de woning kan plaatsvinden, mogen de inspecteurs van de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie (DGHI) de woning enkel betreden met goedkeuring door de politierechtbank en na indiening van de nodige bewijzen en motivaties.

Als de inspectie van de woning niet kon plaatsvinden omdat de inspecteurs van de Gewestelijke Huisvestingsinspectie de woning niet konden betreden vanwege het gedrag van de verhuurder, en als het bezoek na een waarschuwing op eigen initiatief van de DGHI georganiseerd wordt, wordt aangenomen dat de woning niet voldoet aan de eisen op het vlak van veiligheid, gezondheid en uitrusting. In dit geval brengt de Gewestelijke Huisvestingsinspectie de verhuurder op de hoogte dat de woning niet meer verhuurd mag worden.

De verhuurder, huurder en bewoner moeten alle nodige informatie verstrekken voor een vlot verloop van het onderzoek. Als de verhuurder na twee verzoeken door de Gewestelijke Huisvestingsinspectie geen medewerking verleent, kan aangenomen worden dat de woning niet aan de eisen op het vlak van veiligheid, gezondheid en uitrusting voldoet. In dit geval brengt de Gewestelijke Huisvestingsinspectie de verhuurder op de hoogte dat de woning niet meer verhuurd mag worden.

Anders gezegd: als de inspecteurs van de DGHI geen bezoek konden uitvoeren omdat ze de woning niet konden betreden, verschilt het verloop van het proces naargelang het feit of deze onmogelijkheid te wijten is aan de huurder of aan de eigenaar:

1. Het bezoek kon niet plaatsvinden door de huurder.
   Ongewettigde afwezigheid of weigering om de deur te openen. Het dossier wordt geseponeerd, ongeacht het type dossier.
2. Het bezoek kon niet plaatsvinden door de verhuurder.
   Fysiek verzet tegen het inspectiebezoek. In dit geval wordt er een verhuurverbod opgelegd (conform artikel 13 van de ordonnantie). Als de verhuurder duidelijk druk uitvoert op de huurder om het bezoek niet te laten plaatsvinden, wordt dezelfde procedure gevolgd. De reacties van de verhuurder moeten daarbij wel duidelijk en aantoonbaar zijn (brieven, politieverslag, enz.).

Het gebeurt echter zelden dat er een verhuurverbod uitgevoerd wordt op basis van het gedrag van de verhuurder (één geval per jaar). De DGHI blijft zeer voorzichtig in dit soort beslissingen, aangezien een verhuurverbod uiterst ongunstig kan zijn voor de huurder zelf.

[1] Artikel 7 van de Brusselse Huisvestingscode.

Een verslag van de DGHI heeft bepaalde gevolgen. Er zijn verschillende situaties mogelijk:

1. Ingebrekestelling van de verhuurder met de verplichting om werkzaamheden uit te voeren.

Als het onderzoek aantoont dat de woning niet (meer) aan de vereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en uitrusting voldoet.

• De ingebrekestelling wordt binnen zestig dagen na het woningbezoek per aangetekend schrijven naar de verhuurder gestuurd door de bekeurende diensten van de DGHI. De huurder en de burgemeester van de gemeente waar de woning zich bevindt, ontvangen een kopie van de ingebrekestelling.[2]
• De werken moeten binnen twaalf maanden na de ingebrekestelling aangevat en afgerond worden. Op basis van een verzoek door de verhuurder vóór het einde van de initiële termijn kan deze termijn met maximaal twaalf maanden verlengd worden. Vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden, die door de Gewestelijke Huisvestingsinspectie vastgesteld worden, moet daarbij gerechtvaardigd zijn door omstandigheden buiten de wil van de verhuurder om[3].
  Als de werkzaamheden niet binnen de vooropgestelde termijn uitgevoerd worden, heeft de verantwoordelijke ambtenaar van de Gewestelijke Huisvestingsinspectie naargelang het aantal, het type en de ernst van de tijdens het onderzoek vastgestelde gebreken de keuze uit de volgende opties:
  • De ambtenaar kan de verhuurder informeren dat de woning niet meer verhuurd mag worden.
  • Als de door de onderzoeker vastgestelde gebreken van gering belang zijn en enkel verholpen kunnen worden door werkzaamheden die onevenredig zijn ten aanzien van het beoogde doel, kan de ambtenaar verklaren dat de woning aan de eisen op het vlak van veiligheid, gezondheid en uitrusting voldoet.

2. Verhuurverbod

In de volgende gevallen kan een verhuurverbod opgelegd worden voor een woning:

• Als de woning gezondheids- en veiligheidsrisico’s voor de bewoners inhoudt. In dit geval gaat het verbod onmiddellijk in.
• Als de woning na twaalf maanden na de ingebrekestelling nog altijd niet aan de vereisten voldoet.

De DGHI gaat als volgt te werk:

• De DGHI kan de verhuurder tijdens het inspectiebezoek onmiddellijk informeren dat de woning niet meer verhuurd mag worden. Als er voor de woning een verklaring of conformiteitscertificaat afgeleverd werd, worden deze onmiddellijk opgeschort.
• De verhuurder, de eventuele huurder, het OCMW en de burgemeester van de gemeente waar de woning zich bevindt, worden op de hoogte gebracht van het verhuurverbod. De burgemeester van de gemeente moet erover waken dat dit verbod gerespecteerd wordt, nadat eerst alle herhuisvestingsopties voor de betrokken personen onderzocht werden.
• De woning mag enkel opnieuw verhuurd worden als de verhuurder:
  • de nodige werken uitvoert en ervoor zorgt dat de woning opnieuw aan de normen van de huisvestingscode voldoet;
  • van de DGHI het attest van de conformiteitscontrole ontvangt, na een inspectiebezoek om de staat van de woning te controleren.

Mogelijk beroep tegen het verhuurverbod[4]
Zowel de huurder als de verhuurder kan beroep aantekenen tegen een beslissing van de DGHI. Alle details staan in de beslissingen die de DGHI na het inspectiebezoek uitvaardigt. Het beroep moet binnen dertig dagen per aangetekende brief ingediend worden bij de gemachtigde ambtenaar. Deze spreekt zich binnen dertig dagen na ontvangst van het beroep uit en kan een nieuw onderzoek gelasten. In dat geval wordt de termijn met dertig dagen verlengd. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door een andere inspecteur van de Gewestelijke Huisvestingsinspectie. De dienst van de DGHI deelt het resultaat van het onderzoek mee aan de gemachtigde ambtenaar en aan de aanvragende partij. Bij gebrek aan een beslissing binnen dertig dagen wordt het verhuurverbod bevestigd.

3. Administratieve boete voor de eigenaar

De DGHI kan de verhuurder verplichten tot het betalen van een administratieve boete van 2.000 tot 25.000 euro per verhuurd goed. Het bedrag varieert volgens het aantal vastgestelde inbreuken en de ernst ervan[5]. Bij herhaling door dezelfde verhuurder binnen de twee jaar na een beslissing tot zo’n administratieve boete kunnen de bedragen verdubbeld worden. De boete kan gecombineerd worden met de twee andere bovengenoemde maatregelen (ingebrekestelling om werken uit te voeren of verhuurverbod).

De DGHI kan deze administratieve boete in twee afzonderlijke situaties opleggen aan de verhuurder.

1. De verhuurder verhuurt de woning zonder dat die aan de minimumeisen op het vlak van veiligheid, gezondheid en uitrusting voldoet zoals bepaald door de Huisvestingscode, waarbij de inbreuk tijdens een huisbezoek naar behoren vastgesteld werd door de diensten van de DGHI.
2. De verhuurder blijft een woning verhuren terwijl er voordien een verhuurverbod opgelegd werd naar aanleiding van een bezoek door de diensten van de DGHI of als gevolg van een besluit van de burgemeester.

Voordat de boete definitief opgelegd wordt, krijgt de verhuurder de kans om bij de diensten van de DIRL de eigen argumenten toe te lichten.

Mogelijk beroep tegen de administratieve boete voor de eigenaar[6]
De verhuurder heeft vanaf de kennisgeving van de boete twee weken de tijd om een opschortend beroep in te dienen voor de gemachtigde ambtenaar, die zich binnen dertig dagen na de ontvangst van het beroep moet uitspreken. Bij gebrek aan een beslissing binnen deze termijn wordt het verhuurverbod bevestigd.

[2] Artikel 7, §3 van de Brusselse Huisvestingscode.

[3] Artikel 7, §3, vierde lid van de Brusselse Huisvestingscode.

[4] Artikel 9, §3 van de Brusselse Huisvestingscode.

[5] Artikel 10, §2 van de Brusselse Huisvestingscode.

[6] Artikel 10, §3 van de Brusselse Huisvestingscode.