Logement – Recours possibles
Mis à jour le : 20/09/2016
En cas de non-respect des obligations de l’une ou l’autre partie, certaines procédures doivent être respectées et certaines questions peuvent être posées. La première étape pour régler un désaccord concernant un logement est de s’adresser directement au gestionnaire de celui-ci. Pour savoir à qui adresser la plainte, lire ces pages.
Vous trouverez ci-dessous les questions fréquemment posées lorsqu’un litige se présente concernant le logement:
Est-il possible de suspendre le paiement du loyer?
Oui, il est théoriquement possible pour le locataire de suspendre le paiement du loyer tant que le propriétaire n’effectue pas les travaux : ce non-paiement des loyers est appelée «exception d’inexécution ».
Cette possibilité doit être utilisée avec beaucoup de prudence. Ainsi, le locataire doit avoir préalablement
mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux dans un délai raisonnable
Cette possibilité de suspension du paiement des loyers doit être utilisée avec prudence puisque le juge pourrait considérer que qu’il s’agit d’une mesure disproportionnée par rapport aux inconvénients causés par le refus de faire les travaux.
On conseille au locataire qui souhaite suspendre le paiement du loyer de garder le montant de ceux-ci sur un compte en attendant la décision de justice1.
En revanche, il n’existe aucune décision de justice favorable au non-paiement des charges.
[1] A été jugée proportionnée la suspension des paiements du loyer par le preneur alors que les lieux loués étaient dans un état de délabrement important et que le bailleur ne donnait pas suite aux mises en demeure sommant de procéder à la réparation des lieux, Civ. Bruxelles, 28 mars 1996, T. app., 2002, liv. 4, p. 39.
Le propriétaire peut-il refuser d'effectuer les travaux en cas de non-paiement des loyer?
Oui, il est théoriquement possible pour le propriétaire de refuser d’effectuer les travaux nécessaires lorsque le locataire ne paye pas ses loyers.
Mais,le juge saisi par un locataire mécontent pourrait considérer que le fait de ne pas effectuer les travaux est une mesure disproportionnée par rapport au non-paiement du loyer et condamner le propriétaire.
De plus, l’exception d’inexécution utilisée ici par le propriétaire (à savoir, le fait de ne pas effectuer les travaux) ne peut constituer une voie de fait1.
Par exemple, le propriétaire décide de suspendre la fourniture de gaz ou d’électricité car le locataire ne paie plus son loyer. Le propriétaire commet une voie de fait et peut être condamné par le juge de paix.
[1] La voie de fait c’est l’acte qui ne peut manifestement s’autoriser d’aucune justification légale ou encore l’acte par lequel on empêche l’exercice d’un droit évident. Autrement dit, on parlera de « voie de fait » lorsqu’on est face à une illégalité flagrante
Le propriétaire peut-il puiser des sommes sur la garantie locative du locataire
La réponse à cette question est nuancée.
La garantie locative protège le propriétaire lorsque le locataire manque partiellement ou totalement à ses obligations (en causant des dégâts au logement, par exemple)1.
A la fin du bail, la garantie et les intérêts sont rendus au locataire, après déduction éventuelle de certains frais au bénéfice du propriétaire. La banque ne peut rembourser cette garantie que si elle reçoit un accord écrit dans lequel le locataire et le propriétaire déclarent que le bail est terminé, l’un et l’autre s’étant acquitté de toutes leurs obligations. Cette déclaration peut être une simple lettre ou un formulaire spécifique que vous pouvez demander auprès de l’institution financière.
En cas de désaccord, l’état des lieux peut aider à trancher la question et indiquer la responsabilité des parties, chiffrer les dégâts à charge des locataires et retenir une partie de cette somme sur la garantie locative au bénéfice du propriétaire.
En cas de désaccord persistant sur les montants à mettre à charge du locataire et à puiser sur sa garantie locative, seul le Juge de paix pourra trancher.
[1] La plupart des contrats prévoient que le locataire doit constituer une garantie locative. Cette garantie n’est pas imposée par la loi. Elle n’est donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit.
Le locataire ou le propriétaire peut-il saisir le Juge de Paix?
Si le propriétaire ne remplit pas son obligation d’entretien, le locataire peut saisir le Juge de paix pour demander :
- l’exécution forcée de l’obligation d’entretien par le propriétaire
- ou l’autorisation d’effectuer lui-même les travaux aux frais du propriétaire1
- ou la résolution du bail pour inexécution fautive du bailleur2. Le juge conserve un large pouvoir d’appréciation et ne prononcera la résolution du bail que si le manquement le justifie.
De plus, le locataire peut toujours demander au Juge de paix des dommages et intérêts à charge du propriétaire. Dans ce cas, il doit prouver qu’il n’a pas pu profiter pleinement du bien loué car le propriétaire n’a pas rempli son obligation d’entretien.
Si le locataire ne remplit pas ses obligations dont celle d’entretien du bien ou de paiement du loyer, le bailleur peut saisir le Juge de paix pour demander :
- le paiement des arriérés de loyer : jusqu’à cinq ans auparavant3. Il en va de même en cas de non-paiement des charges: l’action se prescrit par cinq ans à partir de la présentation du décompte du propriétaire.
- l’expulsion du locataire
- la résolution du bail avec paiement de dommages et intérêts. Le juge de paix a un large pouvoir d’appréciation et ne prononcera la résolution que si les manquements du preneur sont graves (retards réguliers dans le paiement ou non-paiement du loyer injustifié pendant une certaine période,…).
[1] Art. 1144 du Code civ.
[2] Art.1184 du Code civ.
[3] Art. 2277 du Code civ.
