Faq de la section logement

Publié le: 30/10/2025 - Mis à jour le : 30/10/2025

Le « moratoire hivernal » interdit les expulsions de logements publics et privés donnés en location entre le 1er novembre et le 15 mars, en Région de Bruxelles-Capitale, depuis 2023. Cette période correspond aux mois les plus froids, durant lesquels une expulsion pourrait avoir des conséquences humaines graves.

Le moratoire hivernal sur les expulsions couvre la période du 1^er novembre au 15 mars.
La trêve hivernale sur la fourniture d’énergie couvre, elle, la période du 1^er octobre au 31 mars.

Seule l’exécution de l’expulsion est suspendue : le juge de paix peut décider de l’expulsion et l’huissier peut la signifier pendant cette période. Elle n’aura juste pas lieu avant le 16 mars.

Une « indemnité d’occupation » équivalente au loyer est due au propriétaire. En cas de non-paiement par le locataire, le bailleur peut demander une indemnisation au Fonds budgétaire régional de solidarité. Cette indemnisation couvre la période pendant laquelle l’expulsion aurait dû être exécutée sans le moratoire.

Exceptions au moratoire

Le juge de paix peut autoriser une expulsion pendant le moratoire. Dans ce cas, il doit motiver spécialement sa décision. Il ne peut le faire que dans les cas suivants :

• Le locataire a déjà quitté le logement ou a trouvé une solution de relogement.
• Le bien présente un danger pour la santé ou la sécurité.
• Le comportement du locataire met en péril les personnes ou les biens.
• Le bailleur doit reprendre possession du logement pour une situation de force majeure. Par exemple, il doit y habiter et n’a pas d’autre logement disponible.

Mise en cause du moratoire et réponse de la Cour constitutionnelle

Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires avait introduit un recours contre l’ordonnance, en invoquant, entre autres, une atteinte excessive au droit de propriété. Certaines juridictions de paix avaient aussi soulevé des questions préjudicielles à la Cour constitutionnelle.

La Cour constitutionnelle a rejeté ces arguments et a conclu que les mesures permettaient d’éviter des situations contraires à la dignité humaine. Cet objectif a été considéré comme légitime et les mesures pertinentes et pas disproportionnées.

La Cour a donc confirmé la validité juridique du moratoire hivernal, mettant fin aux incertitudes qui planaient depuis son adoption.

Qu’en est-il en Wallonie et en Flandre ?

En Wallonie, un moratoire hivernal existe pour les logements sociaux uniquement. Cette règle s’appliquait à Bruxelles aussi jusqu’en 2023, où le moratoire a été élargi à tous les logements donnés en location.

En Flandre, aucun moratoire hivernal n’est prévu.

Squat et expulsion en hiver
Les squats et les occupations précaires ne sont pas visés par le moratoire hivernal. Un juge peut par contre suspendre l’expulsion des occupants si il estime que la remise à la rue des occupants n’est pas la meilleure option.
C’est le cas dans ce jugement du 21 octobre 2024 du Tribunal de Première instance francophone de Bruxelles.

Publié le: 14/10/2025 - Mis à jour le : 28/10/2025

Le moment de l’installation dans un nouveau logement est un moment crucial pour éviter des malentendus et conflits entre le propriétaire et le locataire au cours du bail. Pour prévenir ces risques, voici quelques conseils à transmettre à vos bénéficiaires.

Au moment où on s’installe dans un nouveau logement, il faut s’informer sur comment sont gérées les installations, notamment de chauffage, d’eau froide et chaude et de cuisine.

Plusieurs documents donnent des informations importantes :

1. Le contrat de location

Il explique comment sont organisées les charges[1]. Plusieurs options :

• Compteur individuel : le locataire signe un contrat avec un fournisseur et lui paie directement.
  C’est obligatoire pour l’électricité.
• Forfait à payer au propriétaire : un montant mensuel fixe, en plus du loyer.
  Pas de lien avec les consommations réelles.
• Provisions à payer au propriétaire : un montant provisoire (une « avance »). Une fois par an, un décompte de charges est établi et on paie la différence ou on récupère de l’argent, en fonction des consommations réelles.

2. L’état des lieux

Il décrit l’état des pièces et, ce qui nous intéresse particulièrement, l’état des appareils techniques. Dans les grandes lignes, le locataire a l’obligation d’entretenir les appareils mais le propriétaire doit les changer/réparer si ils sont trop vieux et abimés (vétustes). L’état des lieux peut constituer une base intéressante pour déterminer l’état des appareils en début de bail.

Nous organisons des formations gratuites pour comprendre les obligations du propriétaire et celles du locataire. Inscrivez-vous à notre newsletter pour être toujours au courant des prochaines dates.

L’état des lieux ou la remise des clés peuvent être l’occasion de poser toutes ses questions sur les installations techniques : est-ce que la cuisinière, le chauffage, l’eau chaude fonctionnent au gaz ou à l’électricité ou peut-être au mazout ?

3. Le relevé des compteurs

Pour pouvoir calculer la consommation du nouveau locataire, il faut un point de repère. Prendre une photo des compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz le jour où on reçoit les clés de l’appartement permet de se mettre d’accord. C’est aussi toujours mieux de noter les index dans l’état des lieux.

Ça peut être des compteurs commerciaux (Sibelga ou Vivaqua) ou des compteurs de passage (marque Ista, Techem ou Aquatel).

Les compteurs commerciaux se trouvent souvent à la cave. Dans ce cas-là, il faut bien vérifier qu’ils sont en ordre. Il doit y avoir des scellés : un scellé de Sibelga (en vert sur la photo) et un ou plusieurs scellés “d’état” plus discrets, généralement en plomb ou en plastique.
Ces scellés sont présents pour garantir à Sibelga qu’aucune tentative d’atteinte n’a été faite au compteur. Il est impossible d’ouvrir le compteur sans briser au moins un de ces scellés.
Si les scellés ont été cassés, il faut contacter directement Sibelga. Sinon, on peut se faire accuser de fraude. Ça peut coûter très cher : un tarif plus élevé que les tarifs commerciaux + des frais forfaitaires.

Quand on déménage, il faut prévenir le fournisseur qu’on quitte un appartement pour arriver dans un autre. Trop souvent, des locataires oublient de finaliser le contrat à l’adresse précédente. Les consommations ultérieures (de nouveaux locataires, de travaux, etc.) sont alors facturées au nom des personnes qui ont quitté l’appartement car les compteurs sont toujours à leur nom.

4. Le document de reprise des énergies

C’est le document-type utilisé pour transmettre les informations aux fournisseurs.
Attention, il y en a deux :

• Le formulaire de déménagement pour Vivaqua, le gestionnaire du réseau d’eau, à remplir en ligne. Pour avoir toutes les informations au moment de l’encodage, vous pouvez vous baser sur le formulaire pdf.
• Le document de reprise des énergies pour le ou les fournisseurs d’électricité et de gaz. C’est dans ce document qu’on doit avoir choisi un fournisseur pour ses compteurs individuels.

Cette facilitation visuelle vous aidera à leur expliquer et à penser à tout.

[1] L’article 218 du Code Bruxellois du Logement précise des mentions obligatoires du contrat : compteur individuel ou collectif, provisions pour charges ou forfait, comment sont calculées les charges, références des compteurs.

Publié le: 14/10/2025 - Mis à jour le : 28/10/2025

Avoir un accès à un logement décent et abordable financièrement est un droit mentionné dans de nombreux textes, de la Déclaration universelle des droits de l’Homme au Code bruxellois du Logement.

Depuis le 1er mai 2025, à Bruxelles, il est interdit de pratiquer un loyer abusif. Pour le déterminer, on prend en compte le loyer de référence.

Loyer de référence

Pour tenter de réguler les loyers, la Région a mis en place une grille des loyers, il y a plus de 10 ans, qui a été modifiée et mise à jour plusieurs fois depuis. C’est un calcul qui se base sur plusieurs caractéristiques du bien loué, qui augmentent ou baissent le loyer de référence :

• La localisation
• L’état (rénové ? avec du double vitrage ?)
• La superficie habitable
• Le nombre de pièces
• La présence d’éléments de confort ou d’inconfort particuliers :
  • Chauffage central
  • Régulation thermique (thermostat, vannes thermostatiques, …)
  • Espaces récréatifs (terrasse, jardin, …)
  • Faible niveau de performance énergétique
  • Deuxième salle de bain, garage, rangement

Le site loyers.brussels propose un test pour déterminer ce loyer de référence. Il est mis à jour chaque année.

Ce loyer de référence doit être mentionné dans le contrat de bail.

Le loyer est-il « abusif » ?

Un loyer est présumé « abusif » dans deux cas :

1. Le loyer dépasse de 20% le loyer de référence.
   Des éléments de qualité spécifiques au logement ou à son environnement peuvent cependant justifier ce loyer plus élevé et donc lever la présomption.
2. Le loyer ne dépasse pas de 20% le loyer de référence mais il possède des défauts de qualité spécifiques au logement ou à son environnement.

Quelques exemples de défauts de qualité qui peuvent mener à qualifier d’abusif un loyer qui ne dépasse pas de 20 % le loyer de référence :
– pas de salle de bain séparée ou celle-ci est accessible par les parties communes
– pas de cuisine équipée
– pas de système de chauffage et d’eau chaude,
– pas de compteurs individuels
– pas de parlophone ou d’ascenseur pour les logements situés au 4e étage ou plus
– pas de boîte aux lettres individuelle
– pas de raccordement pour une machine à laver.

L’asbl Loyers négociés propose une brochure qui permet d’analyser le logement pour remplir ensuite la grille des loyers sur loyers.brussels.

Si le logement connaît des problèmes d’insalubrité et de troubles de jouissance, d’autres leviers peuvent être activés, le premier étant le Juge de Paix. Un rapport de visite d’un service associatif est souvent la première étape dans ce type de cas.

Comment faire baisser un loyer abusif ?

Seul le Juge de Paix peut obliger le ou la propriétaire à adapter son loyer.

La Commission Paritaire Locative (CPL) joue néanmoins un rôle important dans le processus. Elle peut donner un avis sur la justesse du loyer et, si elle est d’avis qu’il faut réviser le loyer, proposer une conciliation entre les deux parties pour étudier la réduction du loyer.

Le Juge de Paix peut aussi solliciter l’avis de la CPL avant de statuer.

L’avantage de faire appel d’abord à la CPL est que son avis est gratuit et est théoriquement rendu dans les deux mois de l’introduction de la demande.

Plus d’informations sur le fonctionnement de la CPL dans cette brochure.
Pour d’informations pour introduire une demande d’avis sur ce site.
Toutes les informations détaillées sur le processus dans cette présentation.

Préparer son dossier

Il est important de bien préparer le dossier pour la CPL. Un dossier bien complet comprend entre autres

• le contrat de bail comprenant le loyer
• la superficie du bien, qui est mentionnée par exemple sur le certificat PEB
• des photos générales de l’appartement, qui permettent de voir son état
• des photos des défauts de qualité mis en cause
• la mention du loyer de référence.

Il est à noter que les balises sont larges pour constituer le dossier pour un bénéficiaire : « toute personne qui a un intérêt » est autorisée à accompagner un ou une locataire. Un CPAS qui est appelé à apurer une dette de loyers et qui estime que celui-ci entre dans les critères d’un loyer abusif peut par exemple demander un avis de la CPL.

Certaines associations ont une connaissance plus approfondie de la procédure. Citons entre autres Convivence, Loyers Négociés, Wuune.

Dans les faits, qui réussit à faire baisser son loyer ?

Dans les faits, les logements abordables manquent à Bruxelles, où les 61% de locataires sont en concurrence forte. Le rapport de force propriétaire-locataire ne pousse donc pas à faire valoir ses droits en tant que locataire.

Au moment d’écrire ces lignes, un peu plus de 15 décisions ont été diffusées par la CPL. La majorité des avis estime que le loyer n’est pas abusif. Plusieurs mentionnent que les membres de la CPL n’ont pas pu prendre une décision à l’unanimité quant au caractère abusif du loyer. Seules deux décisions estiment que le loyer n’est pas raisonnable. Dans les deux cas, il est fait mention de défauts de qualité.

Ces deux décisions ont chacune été suivies d’une invitation à une conciliation. Une seule des deux a été acceptée par les deux parties, qui se sont accordées sur un nouveau loyer. L’autre a été refusée par le bailleur. L’avis sera néanmoins présenté devant le juge de paix.

La baisse de loyer consentie n’est applicable qu’à partir d’une date précise et pas de la date de signature du bail. Pour des informations précises, consulter ce document, slide 25 pour la conciliation via la CPL et slide 43 en cas de passage devant le Juge de Paix.

On remarque donc que faire appel à la CPL n’est pas un outil-miracle pour l’accessibilité des loyers à Bruxelles. L’existence de la CPL et l’interdiction de proposer des loyers abusifs permettent néanmoins de contre-argumenter dans le cas où un locataire serait traîné devant le juge de paix pour loyers impayés par exemple.

Il est très habituel que le Juge de Paix baisse le loyer pour troubles de jouissance avec effet rétroactif dès la date de début du trouble, si le propriétaire en a été informé et si le locataire n’est pas la cause du trouble.

Une des décisions de la CPL mentionne le rapport réalisé par l’ASBL « Convivence » concernant le logement. Les rapports de visite des associations sont souvent des pièces qui sont largement prises en compte par les juges de paix également. Ils ajoutent de la crédibilité aux dossiers.
Le Centre d’Appui SocialEnergie se tient à votre disposition pour des visites à domicile concernant l’eau et l’énergie. Pour faire appel gratuitement à nos services, contactez-nous au 02 526 03 00 ou par e-mail à socialenergie@fdss.be.

Publié le: 27/06/2017 - Mis à jour le : 28/10/2025

La fermeture des compteurs gaz-électricité n’est facturée au consommateur que dans le cas d’une « End of contract »* (fin de contrat). Dans les autres cas (déménagement, fermeture ordonnée par le juge de paix, MOZA ou pour des raisons de sécurité), la fermeture ne sera pas facturée au consommateur.

Qu’est-ce qu’une fermeture dans le cadre d’une « fin de contrat »?

A Bruxelles, les contrats d’énergie sont toujours des contrats à durée déterminée, de minimum trois ans (obligation pour le fournisseur) même si un client peut changer de fournisseur à tout moment.

Au terme d’un contrat, le fournisseur (ou le consommateur) dispose du droit de ne pas renouveler le contrat d’énergie. Si le consommateur ne signe pas un contrat avec un autre fournisseur commercial, une procédure de fermeture de compteur sera lancée.

Procédure :

1. le fournisseur prévient le consommateur que son contrat ne sera pas renouvelé, au moins un mois avant la date de fin du contrat.
2. le fournisseur demande à Sibelga une fermeture de compteurs pour « End of contract », au minimum 28 jours avant la date prévue de fermeture.
3. Sibelga prévient le consommateur concerné par courrier (par lettre ordinaire, ainsi que par lettre recommandée avec accusé de réception) que son compteur sera fermé s’il ne trouve pas un nouveau fournisseur (ou s’il n’a pas prolongé son contrat avec son fournisseur d’énergie actuel). Si le consommateur signe un contrat avec un nouveau fournisseur, ce dernier confirme le contrat. Si le contrat est accepté, la procédure de coupure est interrompue et le compteur ne sera pas fermé.

« End of contract » et délais de préavis

Il convient d’être vigilant aux délais dans lesquels vous souscrivez un nouveau contrat dans le cadre de cette procédure d’ « End of contract ». Le nouveau contrat doit impérativement débuter au plus tard à la date de coupure prévue dans le cadre du dossier « End of contract ».

Exemple : votre contrat se termine le 30 juin 2017. Le 16 juin 2017, vous souscrivez un contrat chez un nouveau fournisseur. Etant donné le délai de résiliation d’un mois, le nouveau contrat ne débutera que le 16 juillet 2017. Il est donc important de signaler au nouveau fournisseur que votre ancien fournisseur a débuté une procédure d’ « End of contract », pour que votre nouveau fournisseur puisse demander à Sibelga un « supplier switch after end of contract »* et ainsi éviter la fermeture du compteur.

Voici les délais communiqués par Sibelga concernant un « Supplier Switch After End of Contract » : le nouveau fournisseur doit demander la reprise du point de fourniture au plus tard 7 jours à l’avance et avec une date d’effet au plus tard à la date prévue dans le « dossier End Of Contract »

* End of contract et supplier switch after end of contract sont les termes officiels utilisés par Sibelga

Publié le: 31/05/2016 - Mis à jour le : 28/10/2025

• Relever les index le soir, avant d’aller se coucher. Le lendemain, au réveil, sans avoir utilisé aucun appareil, reprendre à nouveau l’index. S’il n’est pas identique à celui de la veille, il se peut qu’il y ait une fuite quelque part.
• Faire la chasse aux appareils énergivores. Certains équipements consomment énormément pour fonctionner.
• Il se peut qu’il y ait une erreur administrative dans les relevés d’index ou d’instruments de mesure(report de chiffre incorrect, index estimé, …). Il est important d’être présent lors du relevé d’index et de procéder au relevé en même temps que le technicien. En cas d’erreur, prendre contact avec le fournisseur ou le gestionnaire de logement pour demander la rectification des données.
• Relever les index régulièrement permet de suivre l’évolution de sa consommation.
• Contrôler et entretenir régulièrement les installations permet de faire des économies d’énergie.

Pour une information plus détaillée, lire cette page.