Faq van de sectie woning

Kan men in de winter uit zijn woning worden gezet?

Geplaatst op: 30/10/2025 - Bijgewerkt op: 10/12/2025

Een wintermoratorium, wat is dat precies?

Het wintermoratorium verbiedt sinds 2023 dat huurders tussen 1 november en 15 maart uit hun huis gezet kunnen worden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit verbod is van toepassing op zowel publieke als private huurwoningen. Een uithuiszetting kan in deze koudste maanden van het jaar ernstige menselijke gevolgen hebben.

Het wintermoratorium op uithuiszettingen geldt voor de periode van 1 november tot 15 maart.
Daarnaast is er de winterstop voor het afsluiten van de energietoevoer, die van 1 november tot 31 maart loopt.

De onderbreking van de uithuiszetting slaat enkel op de uitvoering ervan: een vrederechter kan tijdens deze periode perfect besluiten tot een uithuiszetting en ook de gerechtsdeurwaarder kan deze betekenen. De uithuiszetting zelf kan echter pas op 16 maart plaatsvinden.

De huurder is aan de eigenaar een ‘bezettingsvergoeding’ verschuldigd, die overeenstemt met het huurbedrag. Als de huurder deze vergoeding niet betaalt, kan de verhuurder een schadevergoeding aanvragen bij het gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit. Deze schadevergoeding dekt de periode waarin de uithuiszetting plaatsgevonden zou hebben als er geen moratorium bestond.

Uitzonderingen op het moratorium

De vrederechter kan tijdens het moratorium een uithuiszetting toestaan, maar moet daarbij de beslissing uitdrukkelijk motiveren. Dit is enkel toegestaan in de volgende gevallen:

De huurder woont niet meer in de woning of heeft een oplossing gevonden in de vorm van nieuwe huisvesting.
Het pand houdt een gezondheids- of veiligheidsgevaar in.
Het gedrag van de huurder vormt een gevaar voor mensen of goederen.
De verhuurder moet de woning opnieuw in bezit nemen wegens overmacht, bijvoorbeeld omdat de verhuurder er zelf moet intrekken en geen andere woning ter beschikking heeft.

Moratorium ter discussie gesteld en reactie van het Grondwettelijk Hof

Het Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires had beroep aangetekend tegen de ordonnantie, mede onder het mom van een grove schending van het recht op eigendom. Ook hadden bepaalde vrederechters prejudiciële vragen voor het Grondwettelijk Hof.

Het Hof heeft deze argumenten verworpen en geconcludeerd dat er dankzij deze maatregelen situaties vermeden kunnen worden die de menselijke waardigheid aantasten. Deze doelstelling werd als legitiem beschouwd en de maatregelen als pertinent en niet buitenproportioneel.

Daarmee bevestigde het Hof de juridische geldigheid van het wintermoratorium en maakte het een einde aan de onzekerheid die sinds de goedkeuring ervan bestond.

Hoe zit het in Vlaanderen en Wallonië?

In Wallonië bestaat er enkel een wintermoratorium voor sociale woningen. Tot en met 2023 gold deze regel ook in Brussel, waar het moratorium uitgebreid werd naar alle huurwoningen.

In Vlaanderen bestaat er geen wintermoratorium.

Kraakpanden en uithuiszettingen in de winter
Het wintermoratorium geldt niet voor krakers en precaire bewoningen.
Een vrederechter kan wel de uithuiszetting van de bewoners opschorten wanneer die van mening is dat het niet aangewezen is om de ‘bewoners’ op straat te zetten.
Dat was bijvoorbeeld het geval in dit vonnis van 21 oktober 2024 van de Franstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel.

Verhuizing: waarop moet je letten?

Geplaatst op: 14/10/2025 - Bijgewerkt op: 21/01/2026

De intrek in een nieuwe woning is een cruciaal moment om misverstanden en conflicten tussen huurder en eigenaar te vermijden tijdens de duur van de huurovereenkomst. Daarom geven we een aantal tips die je met je begunstigden kan delen om deze risico’s te vermijden.

Wanneer je als huurder naar een nieuwe woning verhuist, moet je een goed beeld krijgen van de werking van de installaties. Denk bijvoorbeeld aan verwarming, warm en koud water en de keuken.

Er zijn een aantal documenten die belangrijke informatie bevatten:

1. De huurovereenkomst

Deze bepaalt wie welke kosten draagt[1]. Er zijn verschillende opties:

Individuele meter: de huurder sluit een contract met een leverancier en betaalt de facturen rechtstreeks aan die leverancier.
Voor elektriciteit is dit verplicht.
Forfait te betalen aan de eigenaar: een vast maandelijks bedrag boven op de huur.
Dit bedrag staat los van het werkelijke verbruik.
Provisies te betalen aan de eigenaar: een voorlopig bedrag (of voorschot). Eén keer per jaar wordt er een kostenafrekening gemaakt, waarna het verschil op basis van het werkelijke verbruik (terug)betaald wordt.

2. Plaatsbeschrijving

Deze beschrijft de toestand van elke ruimte van de woning. In ons geval speelt vooral de toestand van technische apparatuur een rol. In grote lijnen staat de huurder in voor het onderhoud van de apparaten en moet de eigenaar ze vervangen/herstellen als ze te oud en versleten zijn. De plaatsbeschrijving vormt een interessante basis om te weten in welke toestand de apparaten zich aan het begin van de huurovereenkomst bevinden.

Onze gratis opleidingen (verstrekt in het Frans) geven een duidelijk beeld van de verplichtingen van huurder en eigenaar. Schrijf je in voor onze nieuwsbrief om op de hoogte te blijven van de data van onze volgende opleidingen.

De plaatsbeschrijving of overhandiging van de sleutels is een goede gelegenheid om vragen over de technische installaties te stellen: werken het fornuis, de verwarming en het warm water op gas, op elektriciteit of misschien op stookolie?

3. Het opnemen van de meterstanden

De huidige meterstand wordt gebruikt om het verbruik van de nieuwe huurder te meten. Door bij de overhandiging van de sleutels een foto van de water-, elektriciteits- en gasmeter te nemen, vermijd je discussies achteraf. Tip: noteer deze meterstanden in de plaatsbeschrijving.

Het kan om commerciële meters (Sibelga of Vivaqua) of om doorstroommeters (van Ista, Techem of Aquatel) gaan.

De commerciële meters bevinden zich meestal in de kelder. Ga na of ze in orde zijn. Ze moeten verzegeld zijn: een zegel van Sibelga (in het groen op de foto) en een of meerdere discretere ‘staatszegels’, meestal van lood of plastic.
Dankzij deze zegels is Sibelga zeker dat er niet met de meter ‘geknoeid’ werd. Het is niet mogelijk om de meter te openen zonder minstens een van de zegels af te breken.
Als de zegels kapot zijn, neem dan onmiddellijk contact op met Sibelga. Anders riskeer je beschuldigd te worden van fraude. De kosten kunnen in dat geval hoog oplopen, omdat er een hoger tarief dan de commerciële tarieven toegepast wordt en er forfaitaire kosten aangerekend worden.

Bij een verhuizing moet je de leverancier laten weten dat je uit je woning trekt en in een andere intrekt. Het gebeurt regelmatig dat huurders het contract op hun vorige adres vergeten stop te zetten. Bijgevolg blijven de meters op hun naam staan en wordt later verbruik (door nieuwe huurders, werken, enz.) dus nog altijd aan hen gefactureerd.

4. Het energieovernamedocument

Dit is een standaarddocument waarmee je bepaalde gegevens aan de leveranciers doorgeeft.
Let op, er zijn twee verschillende documenten:

Het verhuisformulier voor waternetbeheerder Vivaqua, dat online ingevuld moet worden. Om zeker te zijn dat je bij de indiening van dit formulier over de juiste informatie beschikt, kan je je baseren op het pdf-formulier.
Het energieovernamedocument voor de gas- of elektriciteitsleverancier(s). In dit document moet je een leverancier voor de individuele meters kiezen.

Deze visuele facilitatie (in het Frans) geeft een handig overzicht van belangrijke informatie en zaken die je niet mag vergeten.

[1] Artikel 218 van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt wat er wettelijk in de overeenkomst moet staan: een individuele of collectieve meter, provisies voor kosten of forfait, hoe de kosten berekend worden, alsook de referenties van de meters.

Te hoge huur: kan je een aanpassing vragen?

Geplaatst op: 14/10/2025 - Bijgewerkt op: 21/01/2026

Het recht op waardige en betaalbare huisvesting staat in tal van teksten beschreven, van de universele verklaring van de rechten van de mens tot de Brusselse Huisvestingscode.

Sinds 1 mei 2025 zijn overdreven hoge huurprijzen verboden in Brussel. Om te bepalen of een huurprijs te hoog is, wordt gekeken naar de referentiehuurprijs.

Referentiehuurprijs

Om de huurprijzen te reguleren, stelde het Gewest ruim tien jaar geleden een overzicht van de huurprijzen op, dat sindsdien regelmatig aangepast en bijgewerkt werd. Deze berekening is gebaseerd op een aantal factoren die de referentiehuurprijzen in positieve of negatieve zin beïnvloeden:

De ligging
De staat (al dan niet gerenoveerd, met of zonder dubbel glas, …)
De bewoonbare oppervlakte
Het aantal kamers
De aanwezigheid van voorzieningen die het comfort gunstig of ongunstig beïnvloeden:
- Centrale verwarming
- Temperatuurregeling (thermostaat, thermostatische kranen, …)
- Ontspanningsruimten (terras, tuin, …)
- Lage energieprestatiescore
- Tweede badkamer, garage, bergruimte

Op de website huurprijzen.brussels vind je een test om de referentiehuurprijs te bepalen. Deze wordt elk jaar bijgewerkt.

Deze referentiehuurprijs moet vermeld staan in de huurovereenkomst.

Wanneer is er sprake van een ‘onredelijke’ huurprijs?

Een huurprijs wordt in twee gevallen als ‘onredelijk’ beschouwd:

De huurprijs ligt 20% boven de referentiehuurprijs.
Soms kan deze hogere huurprijs echter gerechtvaardigd worden door kwaliteitselementen die eigen zijn aan de woning of de omgeving, waardoor de term ‘onredelijk’ niet meer van toepassing is.
De huurprijs ligt binnen de vork van 20% boven de referentiehuurprijs, maar de woning of omgeving vertoont specifieke kwaliteitsgebreken.

Enkele voorbeelden van gebreken waardoor een huurprijs als onredelijk kan worden bestempeld als die minder dan 20% boven de referentiehuurprijs ligt:
– geen aparte badkamer of een badkamer die enkel toegankelijk is via de gemeenschappelijke delen
– geen uitgeruste keuken
– geen verwarming of warm water
– geen individuele meters
– geen parlofoon of lift voor woningen op de vierde verdieping of hoger
– geen individuele brievenbus
– geen aansluiting voor een wasmachine

De vzw ‘Loyers négociés’ lanceerde een brochure waarmee je de woning kan analyseren. Zo kan je vervolgens de tabel op huurprijzen.brussels invullen.

Als de woning problemen heeft die de woning onbewoonbaar maken of het goede gebruik ervan in de weg staan, zijn er nog andere opties, zoals de vrederechter. Een bezoekverslag door een woonvereniging vormt daarbij meestal de eerste stap.

Hoe kan je een onredelijke huurprijs laten aanpassen?

Een eigenaar kan enkel door de vrederechter verplicht worden om de huurprijs te verlagen.

Maar ook de Paritaire Huurcommissie (PHC of CPL in het Frans) speelt hierbij een belangrijke rol en kan een advies uitbrengen over de huurprijs. Als de commissie vindt dat de huurprijs aangepast moet worden, kan ze een verzoening tussen beide partijen voorstellen, met als doel een verlaging van de huurprijs te bespreken.

Alvorens uitspraak te doen, kan de vrederechter ook het advies van de PHC inwinnen.

Het voordeel van de PHC is dat haar advies gratis is en in theorie binnen de twee maanden na de aanvraag uitgebracht wordt.

In deze brochure vind je meer informatie over de werking van de PHC.
Meer informatie om een adviesaanvraag in te dienen op deze website vind je hier.
Alle informatie over het proces vind je in deze presentatie.

Een dossier voorbereiden

Het is belangrijk om het dossier voor de PHC goed voor te bereiden. Een volledig dossier omvat onder andere:

de huurovereenkomst met de huurprijs;
de oppervlakte van het pand, die bijvoorbeeld op het EPB-certificaat vermeld staat;
algemene foto’s van het appartement, op basis waarvan de staat vastgesteld kan worden;
foto’s van de kwaliteitsgebreken in kwestie;
vermelding van de referentiehuurprijs.

Weet dat er voor de voorbereiding van het dossier een beroep gedaan kan worden op verschillende partijen en dat de huurder vergezeld mag worden door ‘elke betrokken persoon’. Zo kan ook een OCMW advies vragen aan de PHC, bijvoorbeeld als het een huurschuld moet aanzuiveren en van mening is dat er sprake is van een onredelijke huur.

Sommige verenigingen hebben een zeer grondige kennis van de procedure, denk bijvoorbeeld aan Convivence-Samenleven, Loyers Négociés en Wuune.

Wie slaagt erin de huurprijs te laten zakken?

61% van de Brusselse huurders vist in dezelfde vijver van woningen, waardoor de stad te weinig betaalbare woningen telt. Door de scheve machtsverhouding tussen eigenaars en huurders is het voor die laatsten moeilijk om hun rechten te laten gelden.

Toen dit artikel geschreven werd, heeft de PHC iets meer dan 15 beslissingen uitgebracht, waarbij er in meeste gevallen geen sprake was van een onredelijke huurprijs. In verschillende gevallen bereikten de leden van de PHC geen unanimiteit over het onredelijke karakter van de huurprijs. In slechts twee beslissingen werd de huurprijs als onredelijk beschouwd. In beide gevallen werd er verwezen naar kwaliteitsgebreken

en volgde er een uitnodiging tot verzoening. Dit voorstel werd slechts in één geval door beide partijen aanvaard, die vervolgens wel overeenstemming bereikten over een nieuwe huurprijs. In het andere geval ging de verhuurder niet in op het voorstel tot verzoening, al zal het advies wel voorgelegd worden aan de vrederechter.

De toegekende verlaging van de huurprijs gaat pas in op een bepaalde datum, dus niet op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst. Voor precieze informatie kan je dit document raadplegen. Op slide 25 vind je informatie over de verzoening via de PHC en op slide 43 over de doorverwijzing naar de vrederechter.

Het inschakelen van de PHC is dus geen mirakeloplossing voor betaalbare huurprijzen in Brussel. Toch kan je je als huurder dankzij de PHC en het verbod op onredelijke huurprijzen makkelijker verdedigen, bijvoorbeeld wanneer je voor de vrederechter gedaagd wordt wegens het niet-betalen van de huur.

Bij problemen die het goed gebruik van de woning in de weg staan, komt het vrij vaak voor dat de vrederechter de huur met terugwerkende kracht verlaagt vanaf het begin van de hinder, op voorwaarde dat de eigenaar op de hoogte is van de hinder en deze niet veroorzaakt werd door de huurder.

In een van de beslissingen van de PHC wordt verwezen naar het rapport over huisvesting van de vzw Convicence-Samenleven. Ook vrederechters baseren zich zeer vaak op de bezoekverslagen van dergelijke verenigingen, die ervoor zorgen dat de dossiers aan geloofwaardigheid winnen.
Het Steunpunt SocialEnergie staat ter beschikking voor huisbezoeken met betrekking tot water en energie. Om gratis een beroep te doen op onze diensten, kan je contact met ons opnemen via het nummer 02 526 03 00 of per mail via socialenergie@fdss.be.

FAQ: Is de afsluiting van een meter altijd gratis?

Geplaatst op: 27/06/2017 - Bijgewerkt op: 11/07/2017

De afsluiting van een gas-/elektriciteitsmeter wordt enkel aan de klant gefactureerd in het geval van een “End of contract”* (beëindiging van het contract). In de andere gevallen (verhuis, door de vrederechter opgelegde afsluiting, MOZA of omwille van veiligheidsredenen) zal de afsluiting niet aan de consument worden doorgerekend.

Wat is een afsluiting in het kader van een “beëindiging van het contract”?

In Brussel zijn energiecontracten altijd contracten van bepaalde duur, met name minstens drie jaar (verplichting voor de leverancier) ook al kan een klant op elk moment van leverancier veranderen.

Als het contract afloopt, heeft de leverancier (of de consument) het recht om het energiecontract niet te hernieuwen. Als de consument geen contract afsluit met een andere commerciële leverancier, zal een procedure voor afsluiting van de meter worden gestart.

Procedure:

de leverancier verwittigt de consument ten minste één maand voor de datum waarop het contract afloopt, dat zijn contract niet zal worden verlengd.
de leverancier vraagt aan Sibelga om de meters af te sluiten in het kader van een “End of contract”, en dat ten minste 28 dagen voor de voorziene afsluitingsdatum.
Sibelga verwittigt de betrokken consument per post (via een gewone brief en via een aangetekend schrijven met ontvangstbewijs) dat zijn meter zal worden afgesloten als hij geen nieuwe leverancier vindt (of als hij zijn contract met zijn huidige energieleverancier niet verlengt). Als de consument een contract afsluit met een nieuwe leverancier, dan zal deze laatste het contract bevestigen. Als het contract wordt aanvaard, wordt de afsluitingsprocedure afgebroken en zal de meter niet worden afgesloten.

De afsluiting van de meters in het kader van de beëindiging van een contract kan op elk moment van het jaar gebeuren, ook tijdens de afsluitingsvrije winterperiode. Er is geen uitspraak van een vrederechter voor nodig.

Verder mag ook niet vergeten worden dat er, na afsluiting van een meter, kosten aan de bewoner zullen worden aangerekend om de meter opnieuw te openen. Meer informatie daarover vindt u op deze pagina.

“End of contract” en opzegtermijnen

Het is ook belangrijk om de termijnen in de gaten te houden waarbinnen een nieuw contract wordt afgesloten in het kader van deze “End of contract” procedure. Het nieuwe contract moet ten allerlaatste ingaan op de afsluitingsdatum die in het “End of contract” dossier wordt vermeld.

Voorbeeld: uw contract eindigt op 30 juni 2017. Op 16 juni 2017 sluit u een contract af met een nieuwe leverancier. Gezien de opzegtermijn van één maand zal het nieuwe contract pas ingaan op 16 juli 2017. Het is dus belangrijk om aan de nieuwe leverancier te zeggen dat uw huidige leverancier een “End of contract” procedure heeft opgestart, zodat de nieuwe leverancier aan Sibelga een “supplier switch after end of contract”* kan aanvragen en zo de afsluiting van de meter kan tegenhouden.

Dit zijn de termijnen die Sibelga hanteert in het kader van een “supplier switch after end of contract”: de nieuwe leverancier moet de overname van het leveringspunt ten laatste 7 dagen van tevoren aanvragen en de ingangsdatum is ten laatste de datum die is voorzien in het “End of contract” dossier.

* End of contract en supplier switch after end of contract zijn de officiële termen die worden gebruikt door Sibelga

Ik heb een stroombegrenzer. Ik stel vast dat de zekeringen regelmatig springen. Is dat normaal?

Hoe kan ik de oorsprong van een te hoog verbruik achterhalen?