Publié le: 16/04/2026

La réponse à cette question est nuancée.

La constitution d’une garantie locative est destinée à protéger le propriétaire lorsque le locataire manque partiellement ou totalement à ses obligations (en causant des dégâts au logement, par exemple)[1].

A la fin du bail, la garantie et les intérêts sont restitués au locataire, après déduction éventuelle de certains frais au bénéfice du propriétaire. La banque ne peut rembourser cette garantie que si elle reçoit un accord écrit dans lequel le locataire et le propriétaire déclarent que le bail est terminé, l’un et l’autre s’étant acquittés de toutes leurs obligations. Cette déclaration peut être une simple lettre ou un formulaire spécifique que l’on peut demander auprès de l’institution financière.

En cas de désaccord, l’état des lieux peut aider à trancher la question et indiquer la responsabilité des parties, chiffrer les dégâts à charge des locataires et retenir une partie de cette somme sur la garantie locative au bénéfice du propriétaire.

En cas de désaccord persistant sur les montants à mettre à charge du locataire et à puiser sur sa garantie locative, seul le Juge de paix pourra trancher.

[1] La constitution d’une garantie locative n’est pas imposée par la loi. Toutefois, la plupart des contrats de bail prévoient que le locataire doit constituer une garantie locative et là, ça devient une obligation entre les parties. Elle n’est donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit. Dans ce cas, la loi fixe un cadre (maximum 2 ou 3 mois de loyer, forme dans laquelle elle doit être constituée etc.).

Publié le: 16/04/2026

Publié le: 16/04/2026 - Mis à jour le : 16/04/2026

Oui, il est théoriquement possible pour le locataire de suspendre le paiement du loyer tant que le propriétaire n’effectue pas les travaux : ce non-paiement des loyers est appelée « exception d’inexécution ». Cette possibilité doit être utilisée avec beaucoup de prudence. Ainsi, le locataire doit avoir préalablement mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux dans un délai raisonnable

Prudence
Cette possibilité de suspension du paiement des loyers doit être utilisée de façon mesurée pour éviter que le juge considère que le non paiement partiel ou total du loyer constitue une mesure disproportionnée que le locataire inflige à son bailleur, en comparaison avec les inconvénients causés par la non-exécution des travaux. En cas de « disproportion », le juge pourrait reprocher une faute au locataire et prononcer la résolution du bail à ses torts et le locataire serait obligé de partir. C’est pourquoi certains préconisent la suspension du paiement d’une partie seulement du loyer, en proportion avec la perte de jouissance du bien ou des inconvénients subis.

On conseille au locataire qui souhaite suspendre le paiement de tout ou partie du loyer de garder les montants sur un compte (par exemple, le “compte tiers” de son avocat, qui est le compte sur lequel sont stockées les sommes appartenant aux justiciables) en attendant la décision de justice. Le juge a confirmé l’exception d’inexécution dans cette décision de 2018, par exemple.

A notre connaissance, il n’existe pas de décision de justice favorable au non-paiement des charges.

Publié le: 16/04/2026

A Bruxelles, trouver un logement abordable est devenu presque impossible. Une régulation des loyers est nécessaire.

Depuis le 1er mai 2025, les Juges de Paix peuvent réviser les loyers dits « abusifs », après avoir éventuellement demandé un avis à la Commission Paritaire Locative (CPL). La CPL peut aussi être saisie par différents acteurs, pour obtenir un avis sur le caractère raisonnable d’un loyer, en dehors de toute procédure en justice. Même si ces dispositifs ne sont pas parfaits, c’est un premier pas dans la bonne direction pour garantir l’accès au logement à coût abordable.

Des arguments pour attaquer la régulation des loyers

On entend souvent des arguments pour détricoter ces premières initiatives.

• Sont-ils corrects ?
• Que disent les études ?

Nous vous proposons une analyse détaillée de 9 des arguments utilisés par les opposants à la régulation des loyers.

1. « Réguler les loyers va freiner les investissements dans le marché locatif privé et impacter négativement l’offre locative. »
2. « Pour faire baisser les prix des logements, il ne faut pas réguler les loyers mais augmenter la production de logements privés. »
3. « Réguler les loyers, c’est toucher aux revenus de petit·es propriétaires pensionné·es qui en ont besoin pour vivre. »
4. « Les exemples d’autres grandes villes montrent que la régulation des loyers ne fonctionne pas et/ou a pour effet de réduire l’offre de logements locatifs. »
5. « Bruxelles ne pratique pas des loyers particulièrement élevés si on la compare à d’autres grandes villes européennes. Il est donc superflu d’y réguler les loyers. »
6. « Les nouvelles normes de rénovation des logements imposent aux propriétaires des travaux trop lourds pour eux. Ils doivent être pris en charge par les pouvoirs publics et/ou répercutés sur le montant du loyer. »
7. « La grille des loyers bruxelloise est obsolète et non représentative du marché. »
8. « La nouvelle Commission Paritaire Locative ne servira à rien pour les locataires. »
9. « Si on conditionne l’octroi d’une prime à la rénovation au conventionnement du loyer, les petit·es propriétaires vont être contraint·es de revendre leurs biens à des grosses sociétés immobilières peu scrupuleuses. »

Découvrez notre analyse dans ce document.

Publié le: 09/03/2026 - Mis à jour le : 09/03/2026

En présence de symptômes (malaises, nausées, vertiges, maux de tête), si vous suspectez une intoxication au CO :

• Veillez à votre propre sécurité : ne pénétrez pas sans évaluer la situation dans un espace où se trouve une victime inconsciente. Appelez immédiatement les services de secours.
• Aérez le local : ouvrez portes et fenêtres si vous pouvez le faire sans vous mettre en danger.
• Appelez les services d’urgence au 112 en signalant que vous suspectez une intoxication au CO. Si la personne est inconsciente, signalez-le.
• Arrêtez l’appareil, si possible (un appareil au charbon ou au bois ne peut être arrêté !).
• Sortez la ou les victime(s) du local.
• Commencez la réanimation si la victime ne respire plus ou…
• Installez la victime en position latérale de sécurité, c’est-à-dire couchée sur le côté pour éviter qu’elle ne s’étouffe dans ses vomissements.

(Source : https://www.centreantipoisons.be/intoxications-au-co/co-vergiftiging#Behandeling)

Quels sont les points d’attention lors d’une visite à domicile ?

Les travailleurs sociaux ne sont pas des techniciens plombiers-chauffagistes. Ils n’ont pas les compétences d’un professionnel du bâtiment. Néanmoins, certains éléments peuvent attirer leur attention lors des visites à domicile :

1. Le contrôle périodique – l’entretien des installations a-t-il été réalisé récemment par un technicien PEB ?

Le contrôle périodique doit être réalisé tous les 2 ans, par un un technicien chaudière PEB G1, pour une chaudière ou un chauffe-eau au gaz et tous les ans, par un technicien chaudière PEB L, pour une chaudière au mazout. La responsabilité finale de veiller à respecter cette réglementation incombe au propriétaire. Cependant, la réglementation prévoit que la réalisation et le coût incombent au locataire.

Lors de sa visite, le technicien chaudière PEB effectue l’entretien, vérifie les exigences de bon fonctionnement de l’appareil, vérifie sa compatibilité au nouveau gaz riche et rédige une attestation de contrôle périodique PEB.

Il est très fréquent que des techniciens refusent de procéder au contrôle périodique ou à une réparation lorsqu’ils constatent une non-conformité. Ils repartent donc sans faire la moindre action et surtout en ne remettant pas de document. L’objectif est d’éviter d’être la dernière personne à être intervenue sur l’appareil pensant qu’en cas d’accident, ils ne devraient pas avoir à se justifier.
Ce raisonnement, en plus d’être faux, est aussi et surtout irresponsable. Les techniciens agréés sont formés pour repérer les non-conformités tant au niveau des appareils qu’au niveau des espaces d’installations. Ils sont donc tenus d’avertir officiellement l’occupant en lui remettant une attestation sur laquelle figurent les différents manquements et de renvoyer cette attestation à Bruxelles Environnement. En cas de danger grave, il est sensé contacter lui-même SIBELGA pour le signaler.
S’il devait donc y avoir un accident et que le technicien a fermé les yeux, il pourrait donc être inquiété pour ne pas avoir signalé ce problème.
Il a le droit de ne pas réaliser d’actes techniques, mais il est obligé de remettre une attestation sur laquelle il peut indiquer les raisons pour lesquelles il n’a pas réalisé ces actes.

Cette attestation peut être utilisée dans le suivi pour faire remettre l’installation aux normes.

2. L’installation respecte-t-elle les normes de ventilation et d’apport d’air nécessaires ? Les grilles de ventilation ne sont pas obstruées ?

Pour comprendre les exigences minimales nécessaires en fonction du type d’appareil, le CASE a réalisé une fiche technique disponible ici : Risque d’intoxication au CO

3. Le dispositif d’évacuation des gaz brulés est-il en bon état ? Son point d’arrivée à l’extérieur du logement est-il bien loin d’une entrée d’air vers le logement ?

4. Si vous disposez de l’appareil, des mesures peuvent également prises par un détecteur de CO.

Le CASE met cet équipement gratuitement à disposition des travailleurs sociaux qui réalisent des visites à domicile sur simple demande via ce formulaire. Nous pouvons également vous accompagner à domicile au besoin.

En cas de doute, et/ou si vous ne disposez pas de détecteur de CO, n’hésitez pas à contacter le SIIG (Sibelga) pour qu’ils viennent contrôler les installations.

Le service spécialisé dans le contrôle des installations intérieures de Sibelga (SIIG) intervient à la demande des autorités ou des particuliers pour évaluer la conformité des installations, notamment sur les émissions de CO.  En cas de problème, les appareils défectueux ou le compteur sont scellés.  Il revient alors au propriétaire/locataire de faire intervenir son plombier/chauffagiste.  La réouverture du compteur ne sera ensuite réalisée par Sibelga que sur présentation d’un certificat de conformité de l’installation délivré par un organisme agréé.
Coordonnées du SIIG : 02 274 33 68

Si vous ne réalisez pas de visites à domicile, vous pouvez néanmoins contribuer à prévenir les risques en :

• posant la question de l’entretien régulier des installations
• étant attentif à des plaintes éventuelles relatives à la santé
• diffusant de l’information auprès de vos publics.

Publié le: 16/12/2025 - Mis à jour le : 16/12/2025

Progressivement, Sibelga procède au déploiement des compteurs “intelligents” (nous préférons dire « digitaux »). Cette démarche est encadrée.

L’installation de ce type de compteur est obligatoire pour[1]:

• le raccordement d’un bâtiment neuf ou faisant l’objet d’une rénovation importante
• le remplacement d’un compteur en cas de vétusté ou de défaillance technique
• la production d’énergie (par exemple via des panneaux solaires)
• l’installation d’une borne de recharge d’un véhicule électrique
• l’installation d’une batterie
• le partage d’énergie
• une consommation annuelle supérieure à 6.000 kWh
• une pompe à chaleur.

En dehors des cas de figures prévus par l’Ordonnance, il est donc possible de s’opposer au remplacement de son compteur par un compteur digital. Il faut néanmoins signifier son refus à Sibelga. L’absence de réponse sera considérée comme un accord tacite.

Fonction communicante[2] ?

Par défaut, lors de l’installation du compteur, la lecture à distance (ou la fonction communicante) est désactivée, sauf en cas de production et/ou de partage d’énergie. Pour l’activer, Sibelga devra recevoir le consentement de l’utilisateur.

Plus d’infos : https://www.sibelga.be/fr/faq/compteur-intelligent/comment-activer-la-lecture-automatique-des-donnees-du-compteur-intelligent

[1] Art. 26octies. §2 de l’Ordonnance du 19 juillet 2001 relative à l’organisation du marché de l’électricité en Région de Bruxelles-Capitale
Voir également l’avis de Brugel : https://brugel.brussels/publication/document/avis/2024/fr/AVIS-382-COMPTEURS-INTELLIGENTS.pdf

[2] Art. 26octies. §4 de l’Ordonnance du 19 juillet 2001 relative à l’organisation du marché de l’électricité en Région de Bruxelles-Capitale

Publié le: 05/11/2025

En cas de non-paiement des factures d’énergie, le juge de paix peut arriver à une décision de résolution de contrat. Cela implique une coupure de fourniture de gaz et d’électricité.

Avant la fin du contrat, le fournisseur peut aussi décider de ne pas le reconduire. Il en avertit le client. Si le client ne signe pas un contrat avec un autre fournisseur, Sibelga est en charge de la coupure. Les mêmes principes s’appliquent.

Si la coupure doit avoir lieu entre le 1^er octobre et le 31 mars, elle est reportée[1]. C’est ce qu’on appelle la trêve hivernale. Sibelga prend en charge la fourniture de gaz et d’électricité du ménage pendant cette période.

Si une coupure a eu lieu avant le 1^er octobre, le CPAS peut dans certains cas exiger de Sibelga qu’il fournisse un ménage pendant la période hivernale, s’il estime que la dignité humaine est atteinte.

Les personnes concernées sont appelées « Clients hivernaux » et sont facturées au tarif social.

La trêve hivernale sur la fourniture d’énergie couvre la période du 1^er octobre au 31 mars.
Le moratoire hivernal sur les expulsions couvre, lui, la période du 1^er novembre au 15 mars.

Attention, dès le 1^er avril, Sibelga ne fournit plus les clients hivernaux. Le ménage doit trouver un nouveau fournisseur, sinon Sibelga ferme les compteurs. Si l’un de vos usagers se trouve dans cette situation, il doit donc retrouver un fournisseur avant la fin de la trêve, le 31 mars.

La conclusion d’un nouveau contrat peut parfois prendre du temps. Il faut donc chercher un nouveau contrat fin février-début mars pour éviter un maximum les coupures.
Certains fournisseurs utilisent l’argument d’une durée de 3 semaines pour faire traîner la prise de contrat. Cet argument n’est pas valable puisque ce délai est réservé au changement entre deux fournisseurs et non pas à la prise d’un nouveau contrat, ce qui est le cas ici.

Si souscrire un contrat auprès d’un fournisseur commercial n’est pas possible, le CPAS peut faire appel à la « fourniture garantie » pour un an. Pour y avoir droit, le ménage doit avoir des dettes auprès de deux fournisseurs commerciaux. Plus d’informations sur cette page.

Infor GazElec fournit gratuitement aux usagers des conseils et un accompagnement dans le choix d’un nouveau contrat.

Dans le cas où Sibelga ferme un compteur, la réouverture coûtera 173,03€ (tarif 2025) et sera facturée au ménage.

[1] Voir article 20 sexies, §6 de l’Ordonnance Gaz et 25 octies, §6 de l’Ordonnance Electricité.

Publié le: 30/10/2025 - Mis à jour le : 30/10/2025

Le « moratoire hivernal » interdit les expulsions de logements publics et privés donnés en location entre le 1er novembre et le 15 mars, en Région de Bruxelles-Capitale, depuis 2023. Cette période correspond aux mois les plus froids, durant lesquels une expulsion pourrait avoir des conséquences humaines graves.

Le moratoire hivernal sur les expulsions couvre la période du 1^er novembre au 15 mars.
La trêve hivernale sur la fourniture d’énergie couvre, elle, la période du 1^er octobre au 31 mars.

Seule l’exécution de l’expulsion est suspendue : le juge de paix peut décider de l’expulsion et l’huissier peut la signifier pendant cette période. Elle n’aura juste pas lieu avant le 16 mars.

Une « indemnité d’occupation » équivalente au loyer est due au propriétaire. En cas de non-paiement par le locataire, le bailleur peut demander une indemnisation au Fonds budgétaire régional de solidarité. Cette indemnisation couvre la période pendant laquelle l’expulsion aurait dû être exécutée sans le moratoire.

Exceptions au moratoire

Le juge de paix peut autoriser une expulsion pendant le moratoire. Dans ce cas, il doit motiver spécialement sa décision. Il ne peut le faire que dans les cas suivants :

• Le locataire a déjà quitté le logement ou a trouvé une solution de relogement.
• Le bien présente un danger pour la santé ou la sécurité.
• Le comportement du locataire met en péril les personnes ou les biens.
• Le bailleur doit reprendre possession du logement pour une situation de force majeure. Par exemple, il doit y habiter et n’a pas d’autre logement disponible.

Mise en cause du moratoire et réponse de la Cour constitutionnelle

Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires avait introduit un recours contre l’ordonnance, en invoquant, entre autres, une atteinte excessive au droit de propriété. Certaines juridictions de paix avaient aussi soulevé des questions préjudicielles à la Cour constitutionnelle.

La Cour constitutionnelle a rejeté ces arguments et a conclu que les mesures permettaient d’éviter des situations contraires à la dignité humaine. Cet objectif a été considéré comme légitime et les mesures pertinentes et pas disproportionnées.

La Cour a donc confirmé la validité juridique du moratoire hivernal, mettant fin aux incertitudes qui planaient depuis son adoption.

Qu’en est-il en Wallonie et en Flandre ?

En Wallonie, un moratoire hivernal existe pour les logements sociaux uniquement. Cette règle s’appliquait à Bruxelles aussi jusqu’en 2023, où le moratoire a été élargi à tous les logements donnés en location.

En Flandre, aucun moratoire hivernal n’est prévu.

Squat et expulsion en hiver
Les squats et les occupations précaires ne sont pas visés par le moratoire hivernal. Un juge peut par contre suspendre l’expulsion des occupants si il estime que la remise à la rue des occupants n’est pas la meilleure option.
C’est le cas dans ce jugement du 21 octobre 2024 du Tribunal de Première instance francophone de Bruxelles.

Publié le: 14/10/2025 - Mis à jour le : 28/10/2025

Le moment de l’installation dans un nouveau logement est un moment crucial pour éviter des malentendus et conflits entre le propriétaire et le locataire au cours du bail. Pour prévenir ces risques, voici quelques conseils à transmettre à vos bénéficiaires.

Au moment où on s’installe dans un nouveau logement, il faut s’informer sur comment sont gérées les installations, notamment de chauffage, d’eau froide et chaude et de cuisine.

Plusieurs documents donnent des informations importantes :

1. Le contrat de location

Il explique comment sont organisées les charges[1]. Plusieurs options :

• Compteur individuel : le locataire signe un contrat avec un fournisseur et lui paie directement.
  C’est obligatoire pour l’électricité.
• Forfait à payer au propriétaire : un montant mensuel fixe, en plus du loyer.
  Pas de lien avec les consommations réelles.
• Provisions à payer au propriétaire : un montant provisoire (une « avance »). Une fois par an, un décompte de charges est établi et on paie la différence ou on récupère de l’argent, en fonction des consommations réelles.

2. L’état des lieux

Il décrit l’état des pièces et, ce qui nous intéresse particulièrement, l’état des appareils techniques. Dans les grandes lignes, le locataire a l’obligation d’entretenir les appareils mais le propriétaire doit les changer/réparer si ils sont trop vieux et abimés (vétustes). L’état des lieux peut constituer une base intéressante pour déterminer l’état des appareils en début de bail.

Nous organisons des formations gratuites pour comprendre les obligations du propriétaire et celles du locataire. Inscrivez-vous à notre newsletter pour être toujours au courant des prochaines dates.

L’état des lieux ou la remise des clés peuvent être l’occasion de poser toutes ses questions sur les installations techniques : est-ce que la cuisinière, le chauffage, l’eau chaude fonctionnent au gaz ou à l’électricité ou peut-être au mazout ?

3. Le relevé des compteurs

Pour pouvoir calculer la consommation du nouveau locataire, il faut un point de repère. Prendre une photo des compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz le jour où on reçoit les clés de l’appartement permet de se mettre d’accord. C’est aussi toujours mieux de noter les index dans l’état des lieux.

Ça peut être des compteurs commerciaux (Sibelga ou Vivaqua) ou des compteurs de passage (marque Ista, Techem ou Aquatel).

Les compteurs commerciaux se trouvent souvent à la cave. Dans ce cas-là, il faut bien vérifier qu’ils sont en ordre. Il doit y avoir des scellés : un scellé de Sibelga (en vert sur la photo) et un ou plusieurs scellés “d’état” plus discrets, généralement en plomb ou en plastique.
Ces scellés sont présents pour garantir à Sibelga qu’aucune tentative d’atteinte n’a été faite au compteur. Il est impossible d’ouvrir le compteur sans briser au moins un de ces scellés.
Si les scellés ont été cassés, il faut contacter directement Sibelga. Sinon, on peut se faire accuser de fraude. Ça peut coûter très cher : un tarif plus élevé que les tarifs commerciaux + des frais forfaitaires.

Quand on déménage, il faut prévenir le fournisseur qu’on quitte un appartement pour arriver dans un autre. Trop souvent, des locataires oublient de finaliser le contrat à l’adresse précédente. Les consommations ultérieures (de nouveaux locataires, de travaux, etc.) sont alors facturées au nom des personnes qui ont quitté l’appartement car les compteurs sont toujours à leur nom.

4. Le document de reprise des énergies

C’est le document-type utilisé pour transmettre les informations aux fournisseurs.
Attention, il y en a deux :

• Le formulaire de déménagement pour Vivaqua, le gestionnaire du réseau d’eau, à remplir en ligne. Pour avoir toutes les informations au moment de l’encodage, vous pouvez vous baser sur le formulaire pdf.
• Le document de reprise des énergies pour le ou les fournisseurs d’électricité et de gaz. C’est dans ce document qu’on doit avoir choisi un fournisseur pour ses compteurs individuels.

Cette facilitation visuelle vous aidera à leur expliquer et à penser à tout.

[1] L’article 218 du Code Bruxellois du Logement précise des mentions obligatoires du contrat : compteur individuel ou collectif, provisions pour charges ou forfait, comment sont calculées les charges, références des compteurs.

Publié le: 14/10/2025 - Mis à jour le : 28/10/2025

Avoir un accès à un logement décent et abordable financièrement est un droit mentionné dans de nombreux textes, de la Déclaration universelle des droits de l’Homme au Code bruxellois du Logement.

Depuis le 1er mai 2025, à Bruxelles, il est interdit de pratiquer un loyer abusif. Pour le déterminer, on prend en compte le loyer de référence.

Loyer de référence

Pour tenter de réguler les loyers, la Région a mis en place une grille des loyers, il y a plus de 10 ans, qui a été modifiée et mise à jour plusieurs fois depuis. C’est un calcul qui se base sur plusieurs caractéristiques du bien loué, qui augmentent ou baissent le loyer de référence :

• La localisation
• L’état (rénové ? avec du double vitrage ?)
• La superficie habitable
• Le nombre de pièces
• La présence d’éléments de confort ou d’inconfort particuliers :
  • Chauffage central
  • Régulation thermique (thermostat, vannes thermostatiques, …)
  • Espaces récréatifs (terrasse, jardin, …)
  • Faible niveau de performance énergétique
  • Deuxième salle de bain, garage, rangement

Le site loyers.brussels propose un test pour déterminer ce loyer de référence. Il est mis à jour chaque année.

Ce loyer de référence doit être mentionné dans le contrat de bail.

Le loyer est-il « abusif » ?

Un loyer est présumé « abusif » dans deux cas :

1. Le loyer dépasse de 20% le loyer de référence.
   Des éléments de qualité spécifiques au logement ou à son environnement peuvent cependant justifier ce loyer plus élevé et donc lever la présomption.
2. Le loyer ne dépasse pas de 20% le loyer de référence mais il possède des défauts de qualité spécifiques au logement ou à son environnement.

Quelques exemples de défauts de qualité qui peuvent mener à qualifier d’abusif un loyer qui ne dépasse pas de 20 % le loyer de référence :
– pas de salle de bain séparée ou celle-ci est accessible par les parties communes
– pas de cuisine équipée
– pas de système de chauffage et d’eau chaude,
– pas de compteurs individuels
– pas de parlophone ou d’ascenseur pour les logements situés au 4e étage ou plus
– pas de boîte aux lettres individuelle
– pas de raccordement pour une machine à laver.

L’asbl Loyers négociés propose une brochure qui permet d’analyser le logement pour remplir ensuite la grille des loyers sur loyers.brussels.

Si le logement connaît des problèmes d’insalubrité et de troubles de jouissance, d’autres leviers peuvent être activés, le premier étant le Juge de Paix. Un rapport de visite d’un service associatif est souvent la première étape dans ce type de cas.

Comment faire baisser un loyer abusif ?

Seul le Juge de Paix peut obliger le ou la propriétaire à adapter son loyer.

La Commission Paritaire Locative (CPL) joue néanmoins un rôle important dans le processus. Elle peut donner un avis sur la justesse du loyer et, si elle est d’avis qu’il faut réviser le loyer, proposer une conciliation entre les deux parties pour étudier la réduction du loyer.

Le Juge de Paix peut aussi solliciter l’avis de la CPL avant de statuer.

L’avantage de faire appel d’abord à la CPL est que son avis est gratuit et est théoriquement rendu dans les deux mois de l’introduction de la demande.

Plus d’informations sur le fonctionnement de la CPL dans cette brochure.
Pour d’informations pour introduire une demande d’avis sur ce site.
Toutes les informations détaillées sur le processus dans cette présentation.

Préparer son dossier

Il est important de bien préparer le dossier pour la CPL. Un dossier bien complet comprend entre autres

• le contrat de bail comprenant le loyer
• la superficie du bien, qui est mentionnée par exemple sur le certificat PEB
• des photos générales de l’appartement, qui permettent de voir son état
• des photos des défauts de qualité mis en cause
• la mention du loyer de référence.

Il est à noter que les balises sont larges pour constituer le dossier pour un bénéficiaire : « toute personne qui a un intérêt » est autorisée à accompagner un ou une locataire. Un CPAS qui est appelé à apurer une dette de loyers et qui estime que celui-ci entre dans les critères d’un loyer abusif peut par exemple demander un avis de la CPL.

Certaines associations ont une connaissance plus approfondie de la procédure. Citons entre autres Convivence, Loyers Négociés, Wuune.

Dans les faits, qui réussit à faire baisser son loyer ?

Dans les faits, les logements abordables manquent à Bruxelles, où les 61% de locataires sont en concurrence forte. Le rapport de force propriétaire-locataire ne pousse donc pas à faire valoir ses droits en tant que locataire.

Au moment d’écrire ces lignes, un peu plus de 15 décisions ont été diffusées par la CPL. La majorité des avis estime que le loyer n’est pas abusif. Plusieurs mentionnent que les membres de la CPL n’ont pas pu prendre une décision à l’unanimité quant au caractère abusif du loyer. Seules deux décisions estiment que le loyer n’est pas raisonnable. Dans les deux cas, il est fait mention de défauts de qualité.

Ces deux décisions ont chacune été suivies d’une invitation à une conciliation. Une seule des deux a été acceptée par les deux parties, qui se sont accordées sur un nouveau loyer. L’autre a été refusée par le bailleur. L’avis sera néanmoins présenté devant le juge de paix.

La baisse de loyer consentie n’est applicable qu’à partir d’une date précise et pas de la date de signature du bail. Pour des informations précises, consulter ce document, slide 25 pour la conciliation via la CPL et slide 43 en cas de passage devant le Juge de Paix.

On remarque donc que faire appel à la CPL n’est pas un outil-miracle pour l’accessibilité des loyers à Bruxelles. L’existence de la CPL et l’interdiction de proposer des loyers abusifs permettent néanmoins de contre-argumenter dans le cas où un locataire serait traîné devant le juge de paix pour loyers impayés par exemple.

Il est très habituel que le Juge de Paix baisse le loyer pour troubles de jouissance avec effet rétroactif dès la date de début du trouble, si le propriétaire en a été informé et si le locataire n’est pas la cause du trouble.

Une des décisions de la CPL mentionne le rapport réalisé par l’ASBL « Convivence » concernant le logement. Les rapports de visite des associations sont souvent des pièces qui sont largement prises en compte par les juges de paix également. Ils ajoutent de la crédibilité aux dossiers.
Le Centre d’Appui SocialEnergie se tient à votre disposition pour des visites à domicile concernant l’eau et l’énergie. Pour faire appel gratuitement à nos services, contactez-nous au 02 526 03 00 ou par e-mail à socialenergie@fdss.be.

Publié le: 14/10/2025 - Mis à jour le : 13/01/2026

Vous vous êtes déjà retrouvé face à un décompte de charges sans savoir par où commencer pour comprendre ce qui est facturé concrètement ?

Voici quelques clés pour réaliser une première analyse simple et repérer une éventuelle anomalie. Plus d’informations sont disponibles dans cette fiche pratique.

Nous vous proposons également des décomptes de charges Ista et Techem commentés, pour vous aider à comprendre ce type de décomptes.

1. Comparer la consommation de chauffage

A première vue il est toujours difficile de savoir si la consommation de chauffage facturée dans un décompte est « élevée » car les calorimètres enregistrent des unités qui ne correspondent pas à une unité de mesure comme des kWh ou des m³.  Ces unités sont utilisées pour répartir les consommations de gaz entre les logements mais n’ont pas de valeur réelle en tant que telles.

Pour avoir une première idée, voici deux réflexes utiles :

Tout d’abord, comparer les décomptes d’une année à l’autre, pour un même logement. Cette comparaison peut mettre en évidence une augmentation du montant de la facture de l’immeuble par exemple.

Ensuite, examiner la proportion de consommation de gaz attribuée à un appartement par rapport à l’ensemble de l’immeuble peut également fournir un indice. Ainsi, si un immeuble compte cinq logements (donc environ 20% pour chaque logement) et que le décompte attribue 50 % des frais de chauffage à un occupant, il peut être nécessaire d’envisager une visite à domicile (voir exemple ci-dessous).

2. Vérifier le prix de l’eau chaude/froide

Les index des compteurs apparaissent généralement clairement sur les décomptes et il est facile de les comparer aux moyennes de référence. En revanche, c’est parfois plus compliqué pour le prix.

Depuis 2022, le prix de l’eau en Région bruxelloise est linéaire et disponible sur le site de Vivaqua. Pourtant, il arrive couramment que le prix du m³ d’eau froide dans les décomptes soit plus ou moins élevé que le prix du m³ officiellement communiqué par Vivaqua. Cela arrive, par exemple, lorsque les relevés du compteur général par Vivaqua et les relevés des compteurs de passage ne sont pas effectués au même moment.

Néanmoins si la différence entre le prix facturé et le prix Vivaqua est trop importante, il pourrait y avoir un problème comme une fuite dans les communs, une erreur d’index, …

La question se pose également pour le poste de l’eau chaude qui est composé d’une part de l’eau froide qui a été chauffée et d’autre part du gaz/mazout qui a permis de la chauffer. Dans notre pratique nous observons souvent le prix d’un m³ d’eau chaude entre 15 et 25€ en septembre 2025, dépendant de la performance des installations, des déperditions, de la taille de l’immeuble, …

La consommation moyenne d’eau (chaude + froide) est estimée à une quarantaine de m³ par personne par an, soit 400 hectolitres (hl).

3. Repérer les charges qui ne devraient pas être imputées au locataire

Il est important de toujours prendre connaissance de ce que prévoit le bail. Le Code bruxellois du Logement prévoit les mentions obligatoires du contrat de bail (article 218 CBL).

D’une part, le bail doit contenir l’énumération et l’estimation du montant des charges liées aux parties privatives et/ou communes.  D’autre part, il doit indiquer si ces charges sont réclamées sur la base des frais réels (avec éventuellement un système de provisions périodiques) ou sur la base d’un forfait censé couvrir l’ensemble des dépenses.

Il doit également spécifier

• leur mode de calcul
• le nombre de quotités dans les copropriétés
• l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité et, le cas échéant, les numéros de compteurs ainsi que des codes EAN ou tout autre code d’identification.
• la répartition des charges communes. Il n’est pas toujours évident de déterminer lesquelles peuvent être répercutées au locataire, tant elles peuvent être diverses et variées.

Si le bénéficiaire habite dans une SISP, une réglementation spécifique s’applique, voir notre fiche à ce sujet. En effet, l’AGRBC du 14/11/96 prévoit par exemple une liste limitative des charges pouvant être facturées.

 4. Contrôler les relevés des calorimètres

Examiner les relevés des calorimètres permet parfois de détecter des vannes de radiateurs défectueuses. Si un radiateur affiche plus d’unités qu’un autre alors qu’il se trouve dans une pièce peu ou pas chauffée, cela peut indiquer un problème technique, comme une vanne d’un radiateur bloquée. Dans ce cas, une visite à domicile peut s’avérer nécessaire.

5. Surveiller si les relevés ont été faits ou s’il s’agit d’une estimation

Comme pour les factures d’énergie, si la société de relevés n’a pas accès aux calorimètres, elle estime les consommations. Il faut donc bien vérifier que le décompte est basé sur des consommations réelles et non sur un forfait estimé.

Généralement, une consommation relevée ne sera pas accompagnée de notes dans les observations ou remarques. En cas d’estimation, on a déjà observé les notes suivantes : « Appareil manquant », « Forfait », « Non placé », « IN » (inaccessible), « CE » (consommation estimée). 2 nombres parfaitement identiques dans la colonne « Relevés » sont aussi un bon indice.

Toutefois, avec les calorimètres électroniques, les relevés se font de plus en plus à distance et à terme, il n’y aura plus de relevés physiques.

S’assurer de l’exactitude des index reste un bon réflexe.

Que faire si on pense avoir détecté une erreur ?

En cas de contestation de décompte, il est possible, dans un premier temps, de prendre contact avec le syndic, le bailleur ou la société externe (Ista, Techem, …) pour comprendre les calculs et essayer de régler le désaccord à l’amiable.

Généralement, le bailleur ou le syndic transmettent les factures de l’immeuble pour que les sociétés externes de relevés procèdent à la répartition entre les différents logements. En fonction de la problématique (montant ou répartition), il peut être intéressant de contacter l’une ou l’autre partie. Dans tous les cas, le bailleur doit pouvoir justifier les frais qu’il facture et devra s’adresser à Ista, Techem, Aquatel afin d’obtenir les informations.

Si cela n’aboutit pas, il existe un service de médiation pour le consommateur auprès duquel une plainte peut être introduite. En dernier recours, l’affaire peut être portée devant le juge de paix, en conciliation[1] ou en audience classique.

Si ces quelques vérifications n’ont pas répondu à vos questionnements, nous pouvons vous aider à étudier des décomptes plus en profondeur. Nous sommes disponibles au 02 526 03 00 et par mail, à socialenergie@fdss.be.

Nous organisons des formations gratuites pour comprendre les décomptes de charges. Inscrivez-vous à notre newsletter pour être toujours au courant des prochaines dates. Cette formation peut aussi être organisée chez vous pour votre équipe. Contactez-nous !

Pour des décomptes de charges plus compréhensibles

Même si une récente modification du code bruxellois du logement vient apporter des éléments positifs, comme l’introduction d’un régime de correction et d’une obligation de fréquence dans l’établissement des décomptes, les règlementations en matière de décomptes de charges sont à ce jour encore trop peu contraignantes.

C’est pourquoi nous plaidons notamment pour :

• des décomptes clairs et lisibles, sur la base d’un modèle commun
• une méthode de calcul unique pour les immeubles à équipement collectifs
• des facturations toujours fondées sur des consommations réelles
• l’accès rapide aux justificatifs des dépenses servant de base au calcul.
• une interdiction des décomptes de charges à une fréquence plus dense qu’annuelle. Certains bailleurs souhaitent passer à des décomptes mensuels. C’est problématique quant à la justesse de ce qui est réclamé.

[1] La conciliation par le juge de paix est une procédure amiable et gratuite où le juge, en tant que tiers neutre, aide les parties à trouver elles-mêmes un accord pour résoudre un différend. S’il y a accord, le juge acte les conditions dans un procès-verbal, qui a la même valeur qu’un jugement.

Publié le: 30/09/2025 - Mis à jour le : 14/01/2026

Pour les personnes victimes d’une fuite, masquée ou non, au niveau de leur installation privée, un tarif réduit peut être octroyé pour les volumes dépassant 2 fois la consommation habituelle.

Depuis le 1er janvier 2022, les personnes qui ont un compteur de passage n’appartenant pas à Vivaqua peuvent également solliciter le tarif fuite.

Les modalités sont détaillées sur le site de Vivaqua et sur cette page de notre site.