Type-de-categorie de la section insalubrité

Publié le: 16/09/2025

Dans son jugement du 18 juin 2024, le Tribunal correctionnel de Leuven condamne à de lourdes peines le couple Appeltans[1] et son fils, très connus et depuis longtemps parmi les habitants de Louvain, notamment auprès des étudiants à la recherche d’un logement à louer. Entre 2013 et 2021, la famille Appeltans a loué de nombreux logements gravement insalubres, au sein des six immeubles dont ils sont propriétaires : on relève dans chaque bâtiment de graves problèmes de sécurité des installations électriques, des corps de chauffe, d’éclairage, d’humidité structurelle, … Le ministère public a ouvert une première enquête à ce sujet, en 2018, suite à de nombreuses plaintes de locataires. Le père et le fils ont été arrêtés en décembre 2019 dans la foulée, mais libérés sous condition. En mars 2024, 96 locataires se sont constituées partie civile dans le dossier pénal.

1. Les infractions reprochées

1. Trois infractions sont reprochées au couple Appeltans et leur fils, ainsi que – pour certaines infractions – à leur société, et à leur homme à tout faire (G.B.).

Premièrement, ils sont poursuivis pour « abus de la vulnérabilité d’autrui en vendant, louant ou mettant à disposition des biens en vue de réaliser un profit anormal »[2], du fait « d’avoir profité, directement ou par personne interposée, de la situation de vulnérabilité d’une personne du fait de sa situation administrative illégale ou précaire, de sa situation sociale précaire, de son âge, de son état de grossesse, d’une maladie ou d’une déficience physique ou mentale, en vendant, louant ou mettant à disposition, dans l’intention de réaliser un profit anormal, un bien meuble, une partie de celui-ci, un bien immeuble, une chambre ou un autre espace visé à l’article 479 du Code pénal dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine »[3]. Ceci avec la circonstance aggravante que cette activité dites, dans le langage commun, de « marchands de sommeil », est devenue une « activité habituelle » (prévention A)[4].

Deuxièmement, il leur est reproché en leur qualité de propriétaire ou en tant que personne mettant à disposition un logement, de ne pas avoir respecté les exigences et normes de salubrité établies en vertu du décret flamand du 15 juillet 1997, à nouveau avec la circonstance aggravante que l’activité en question est devenue une « activité habituelle » (prévention B)[5].

Troisièmement, les prévenus sont suspectés d’avoir créé une association dans le but d’attenter aux personnes ou aux propriétés (prévention C)[6].

2. Les allégations des prévenus selon lesquelles les droits de la défense et le droit à un procès équitable avaient été violés, ont été rejetées par le Tribunal, estimant qu’il n’y a aucune raison objective de craindre que la collecte des preuves concernant les victimes présumées des préventions A et B ait été effectuée de manière partiale, ou qu’il y ait eu un manquement délibéré à l’obligation d’effectuer des actes d’enquête pertinents (en l’occurrence, l’interrogatoire des victimes présumées).
3. Les prévenus sont condamnés pour les préventions A et B, mais sont acquittés de la prévention C. En effet, selon le Tribunal, la constatation selon laquelle les infractions A et B ont été commises en pratique ne permet pas de déduire que les prévenus se sont organisés sciemment et intentionnellement dans le but de commettre ou de permettre ces crimes. L’organisation actuelle est purement le résultat des liens familiaux existants entre le couple Appeltans et leur fils d’une part, consolidés par un certain nombre de constructions juridiques d’autre part.
4. Nous reviendrons uniquement sur la prévention A, le Tribunal correctionnel formulant des enseignements intéressants au sujet de l’infraction de marchands de sommeil.

2. L’infraction de « marchands de sommeil »

2. L’infraction de « marchand de sommeil » suppose que l’auteur de l’infraction, directement ou par personne interposée, profite de la situation de vulnérabilité d’une autre personne (a), notamment due à son illégalité ou à sa précarité administrative, sociale, à son âge, (…), en vendant, en louant ou en mettant à sa disposition un bien meuble ou immeuble dans des conditions contraires à la dignité humaine (b) et dans l’intention d’en tirer un profit anormal (c).

(a) Les données du dossier pénal montrent que les six immeubles litigieux étaient occupés par des personnes ayant une situation administrative et sociale précaire en Belgique[7].

En ce qui concerne la situation administrative des locataires, le Tribunal relève que le droit de séjour des victimes était généralement limité dans le temps, et au moins incertain et conditionnel. En pratique, il s’agissait presque toujours de réfugiés reconnus[8] et de demandeurs de protection internationale. D’autres locataires étaient en séjour irrégulier.

En outre, les auditions des locataires révèlent également qu’ils ne disposaient que de revenus modestes provenant parfois d’un emploi, complétés ou non par des allocations (et percevaient entre 800 et 1 600 euros par mois), ou n’avaient pas de revenus professionnels propres et percevaient donc une aide sociale du CPAS (montants entre 900 euros et 1 000 euros par mois pour les locataires isolés).

Par ailleurs, la plupart des locataires étaient célibataires, n’avaient pas ou peu de famille en Belgique et ont, tout au plus, une connaissance limitée du néerlandais.

En bref, les résultats de l’enquête pénale démontrent de manière concluante que les locataires concernés, souvent isolés et sans réseau social, se trouvaient dans une situation de grande vulnérabilité sociale, fortement corrélée à leur statut administratif précaire.

Le dossier pénal montre également que les logements ont été et sont restés loués uniquement parce que les (futurs) locataires se trouvaient dans une situation tellement vulnérable qu’ils n’avaient d’autre choix que d’accepter l’état déplorable des bâtiments. En effet, dans la pratique, la volonté des locataires de rester dans les locaux défectueux moyennant le paiement d’un loyer était motivée par le fait qu’ils n’avaient pas d’alternative immédiatement disponible et abordable sur le marché régulier de la location de logements. Il ne fait donc aucun doute, pour le Tribunal, que la position particulièrement vulnérable des locataires concernés a été malmenée.

(b) L’infraction de « marchand de sommeil » suppose également que les logements aient été loués aux occupants dans des conditions contraires à la dignité humaine. Selon le Tribunal, la notion de dignité humaine implique une référence à l’article 23 de la Constitution, qui consacre pour chacun le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine et inclut le droit à un logement décent : le Tribunal ajoute que la référence à la dignité humaine établit un cadre d’examen large qui va au-delà de la question de l’(in)habitabilité ou de l’(in)adéquation des locaux occupés, telle que définie par les législations régionales.

Or, les six immeubles visés dans la prévention A ne répondaient pas aux normes de qualité du logement, présentaient des problèmes structurels caractérisés et constituaient un réel danger pour la sécurité et la santé des occupants, notamment en générant un risque d’électrocution, d’incendie ou d’intoxication au CO, mais aussi de par leurs graves problèmes d’humidité, de développement de moisissures et de champignons, de manque d’hygiène et de présence d’animaux nuisibles. Les logements locatifs étaient dans un tel état déplorable qu’ils portaient clairement atteinte à la dignité humaine.

Pour arriver à un tel constat, le Tribunal relève tout d’abord qu’il convient de souligner que les locaux loués et les unités d’habitation ont été jugés inhabitables par les autorités régionales compétentes. En outre, les constatations détaillées concernant l’état des locaux et des logements en question, les résultats des perquisitions et les interrogatoires des occupants eux-mêmes, ne font que corroborer sans ambiguïté l’état extrêmement défectueux des lieux.

Dans le dossier pénal, l’état des locaux en question et la situation de vie des locataires ont été documentés en détail. A titre illustratif et pour l’un ou l’autre immeuble, quelques défauts sont cités ci-dessous, à savoir ceux ayant trait à des problématiques liés à l’énergie et à l’eau:

• Quant au bien 1 :

Selon le constat de police : « Globalement, nous pouvons dire que les locaux sont en mauvais état. Non seulement l’hygiène laisse à désirer, mais l’infrastructure est également déficiente. Par exemple, il n’y a pas d’eau chaude dans le bâtiment, il y a des infiltrations d’eau à plusieurs étages et dans plusieurs appareils. Selon l’inspection du logement, il y a un risque d’électrocution au sous-sol, il n’y a de chauffage que dans un seul appartement, etc. Des lacunes ont également été constatées en matière de sécurité incendie. Par exemple, aucune sortie de secours n’était prévue, l’éclairage de secours ne fonctionnait pas correctement, les détecteurs de fumée ne fonctionnaient pas, etc. »

• Dans la cage d’escalier commune du rez-de-chaussée et du premier étage, le plafond et le mur intérieur droit présentaient de très graves dégâts dus à l’humidité. Au deuxième étage, le plâtre était endommagé et partiellement manquant en raison de l’humidité.
• Électricité : au sous-sol, il y avait des connexions sous tension non professionnelles, entraînant un risque accru d’électrocution ou un risque de court-circuit et/ou d’incendie. Dans le hall d’entrée, de l’eau (dégâts dus à l’humidité) coulait le long du point lumineux du plafond. Le réfrigérateur de la cuisine se trouvait dans une grande flaque d’eau. Compte tenu des dégâts extrêmes causés par l’eau, le risque d’électrocution lors de l’utilisation d’un appareil électrique était accru. Dans plusieurs unités résidentielles, il y avait un risque d’électrocution en raison de conducteurs sous tension touchables et de prises de courant mal fixées.
• Les détecteurs de fumée présents en insuffisance ne fonctionnaient souvent pas. Le rapport des pompiers sur la sécurité incendie est défavorable.
• Les tuyaux de chauffage central, d’eau chaude et d’eau froide étaient corrodés et présentaient des fuites. Le système de tuyauterie était généralement en mauvais état et n’était plus étanche à l’eau et à l’air.
• L’éclairage de la cage d’escalier commune ne fonctionnait pas et il n’y avait pas d’éclairage naturel, de sorte que les logements n’étaient pas accessibles en toute sécurité.
• À plusieurs endroits dans le bâtiment, il y avait de graves dégâts dus à l’humidité, des moisissures et/ou des champignons, tant sur les murs que sur les plafonds.
• Le chauffage ne fonctionnait que dans une partie du bâtiment, de sorte qu’il n’y avait pas de chauffage dans certaines des unités d’habitation visitées.
• Les installations sanitaires étaient en mauvais état. Des problèmes ont été observés dans plusieurs unités de logement à cet égard : robinets qui fuient, canalisations qui fuient, cabines de douche endommagées, toilettes endommagées, absence d’eau chaude….
• La chaufferie contenait une chaudière à gaz dont le conduit d’évacuation était mal installé. L’appareil n’était pas allumé, mais s’il l’avait été, il y aurait eu un risque accru d’intoxication au CO.
• Déclaration du locataire M.A., corroborée par plusieurs autres déclarations de locataires : « pas d’eau chaude : va se doucher ailleurs (1 an), pas de chauffage, se chauffe avec un feu électrique, le feu de cuisson ne fonctionne pas, infiltrations d’eau, salle de bain, tout est humide ».

• Quant au bien 2 :

Selon le constat de police : « La maison entière est divisée en chambres/studios, chacun équipé de sanitaires individuels, parfois aussi d’une petite cuisine. (…)Nous constatons qu’il fait froid dans tout le bâtiment. Il ne semble pas y avoir de chauffage central, de sorte que la température à l’intérieur de la maison correspond à la température extérieure d’environ 7 degrés Celsius. La maison est sale, n’est pas entretenue et sent mauvais. Nous détectons une odeur d’excréments de vermine. Nous trouvons des souris déshydratées à plusieurs endroits. L’électricité ne fonctionne pas à plusieurs endroits. Le bâtiment est équipé de détecteurs de fumée. Certains semblent ne pas fonctionner, d’autres fonctionnent. (…) ».

• Quant au bien 3 :

Selon le constat de police : « (…) Cependant, les informations obtenues auprès des locataires présents montrent qu’en général, il y a beaucoup de problèmes avec le chauffage et l’eau chaude. Nous entendons aussi souvent des plaintes concernant des pannes d’électricité et des prises de courant qui ne fonctionnent pas. Nous constatons de très nombreuses taches d’humidité et des moisissures, tant dans les chambres que dans la cage d’escalier. Selon les locataires, les taches d’humidité/moisissures proviennent de l’eau qui s’infiltre régulièrement par le plafond ».

• Quant au bien 4 :

Selon le constat de police : « Nous constatons que la température dans la résidence, lors de notre perquisition, plus précisément vers 10h30, était d’environ 7 degrés Celsius dans la cuisine du rez-de-chaussée, d’environ 10 degrés Celsius dans la salle de bain et d’environ 10 degrés Celsius dans la salle d’attente ».

A nouveau, dans ce bâtiment, l’éclairage de la salle commune ne fonctionnait pas. Dans certains endroits, l’humidité présente a provoqué le décollement et la chute du revêtement du plafond. L’installation électrique était, par ailleurs, telle qu’elle présentait de nombreux risque de provoquer des électrocutions.

Face à ces constats accablants, les prévenus soutiennent, sans convaincre le Tribunal, à la fois qu’ils n’auraient pas eu connaissance de l’état défectueux des biens, mais aussi que la plupart des défauts – inexistants selon eux au moment de la conclusion du bail – seraient en fait le résultat d’une négligence ou même de dégâts délibérés causés par les locataires eux-mêmes : en effet, selon les prévenus, il s’agirait d’une stratégie orchestrée par des locataires qui, dès lors qu’ils pouvaient prouver qu’ils logeaient dans des locaux insalubres ou inhabitables, bénéficiaient en conséquence d’une priorité pour la location d’un logement social, par l’intermédiaire du CPAS.

Au sujet du premier argument, le Tribunal rétorque que le dossier pénal démontre que les prévenus visitaient régulièrement eux-mêmes les locaux loués et qu’ils percevaient une partie des loyers en espèces, sur place : or, de nombreux défauts structurels étaient si flagrants qu’ils ne pouvaient tout simplement pas être ignorés lors de la visite des locaux (par exemple, éclairage défectueux, absence de serrure sur la porte d’entrée, chauffage défectueux, problèmes d’humidité,…). Par ailleurs, de nombreux éléments du dossier pénal (déclarations des locataires, échanges de sms entre victimes et prévenus, propres déclarations des prévenus) attestent que les prévenus se sont vus fréquemment rappeler par les locataires eux-mêmes les défauts des logements.

Quant au second argument, le Tribunal souligne son absence de crédibilité dès lors que la plupart des défauts cités ci-dessus étaient de nature structurelle, existant vraisemblablement dès le début du bail, relevant donc de la responsabilité du propriétaire bailleur (par ex. : installation électrique défectueuse, absence d’eau chaude et/ou de chauffage, graves problèmes d’humidité et de moisissures,…), et non imputables à une soit-disant mauvaise conduite des locataires.

Le Tribunal ajoute, en outre, que la loi n’exige pas que les circonstances qui se réfèrent à l’atteinte à la dignité humaine soient déjà présentes dès la conclusion du bail. Le moment où ces circonstances se sont manifestées pour la première fois n’est donc pas pertinent pour déterminer s’il s’agit ou non d’un cas de marchand de sommeil. En effet, le propriétaire a l’obligation de veiller à la qualité du bien et à sa conformité aux exigences légales tout au long de la période de location, ce qui implique de vérifier et de contrôler régulièrement l’e’tat général des locaux loués.

(c) Pour conclure au délit de « marchand de sommeil », il ne suffit pas d’abuser de la situation de vulnérabilité des locataires. Il faut en outre que l’auteur de l’infraction ait cherché à tirer un profit anormal de ses actes.

A ce sujet, le tribunal relève que les loyers demandés auraient été conformes aux prix du marché s’ils se rapportaient à des locaux en bon état et pouvant être légalement loués. Or, en l’espèce, les logements locatifs étaient loin de répondre aux normes de qualité applicables, et furent déclarés inhabitables. Dans l’état où ils se trouvaient, les logements n’étaient pas autorisés à être loués et, en fait, étaient si défectueux qu’ils n’offraient aucune forme significative de jouissance locative aux locataires. Selon le Tribunal, tout loyer obtenu pour les biens en question doit donc être considéré comme une forme de profit anormal.

Le Tribunal précise que la question de savoir si le loyer convenu a toujours été payé n’est pas pertinente. En effet, la loi exige seulement que l’auteur du délit de violation de domicile ait eu l’intention de réaliser un profit anormal, mais pas que ce profit ait été effectivement réalisé.

Compte tenu de tous les développements qui précèdent, le Tribunal estime que les trois éléments constitutifs de l’infraction de marchand de sommeil ci-dessus décrits sont réunis.

6. Les prévenus vont tenter de tirer argument de la « cause de justification objective »[9], selon lequel il n’y a pas d’infraction lorsque l’acte est prescrit par la loi et ordonné par le Gouvernement.

Les prévenus avancent, sans vergogne, qu’ils ont toujours agi au su et même avec l’approbation (implicite) des autorités compétentes, qui se seraient elles-mêmes révélées incapables de fournir un abri adéquat aux demandeurs de protection internationale, et auraient donc « fermé les yeux » sur le fait que des réfugiés se retrouvaient dans des logements ne pouvant pas être loués sur le marché régulier de la location de logements en raison des défauts attestés.

Le Tribunal rejette l’argument, et constate que les infractions de « marchand de sommeil » n’ont nullement été commises à partir de convictions humaines, mais bien dans l’intention de réaliser un profit anormal.

Le dossier pénal ne contient aucune trace d’une quelconque intervention d’un organisme gouvernemental qui aurait encouragé les prévenus à commettre des actes pénalement répréhensibles. Par conséquent, il n’y a pas d’ordre préalable et légal d’une autorité compétente, y compris sous la forme d’une politique de tolérance.

3. Les peines appliquées aux prévenus[10]

7. Pour déterminer la peine, le Tribunal tient traditionnellement compte de l’échelle légale des peines, de la gravité des infractions, de la personnalité (le cas échéant) et des antécédents des prévenus. En l’espèce, le Tribunal rappelle, préliminairement, que le droit à un logement décent est un droit fondamental, que les délits commis en l’espèce sont graves et qu’ils témoignent d’un manque flagrant de sens des normes, de respect pour le bien-être d’autrui ; qu’en l’espèce, les bailleurs ont loué des logements dans des conditions de vie totalement contraires à la dignité humaine, affectant la santé physique et mentale des résidents, et dans le pire des cas, en mettant leurs vies humaines en danger. Le Tribunal ajoute enfin que ces actes ont été commis dans un but d’enrichissement personnel, les prévenus ayant vécu dans la richesse et le luxe, alors qu’ils ont privé la majeure partie de leurs locataires du confort élémentaire d’un logement décent.
8. Les infractions ayant été commises dans un but lucratif, les prévenus doivent par principe être dépossédés des produits illicites des infractions commises et privés d’en tirer un quelconque avantage financier. Pour cette raison, le Tribunal procède à la confiscation des biens obtenus illégalement[11].

Quant au montant à confisquer, le Tribunal précise que l’enquête pénale n’a pas fourni suffisamment d’éléments pour quantifier précisément les gains illicites recueillis par les prévenus à travers la location de leurs chancres : les montants retenus par l’inspection régionale du logement et la police impliquent des calculs minimaux basés sur les informations disponibles, qui sont fragmentaires et très probablement sous-estimés. C’est pourquoi, le Tribunal ajoute aux éléments de l’enquête d’autres paramètres pertinents de calcul, avec comme point de départ le nombre de victimes qui ont pu être identifiées par logement, tel qu’il ressort du recensement quotidien. Ce nombre est multiplié par le loyer médian mensuel de l’immeuble concerné ; le résultat obtenu est multiplié par 12 mois pour la plupart des biens, correspondant à la durée standard pour laquelle les baux ont été conclus. Les montants confisqués seront prioritairement affectés à l’indemnisation des victimes.

L’argument des prévenus selon lequel de nombreux locataires n’auraient pas versé régulièrement le loyer convenu est contredit par les résultats de l’enquête pénale. Le Tribunal estime que pour la grande majorité des locataires, il faut supposer qu’ils ont payé correctement le loyer : en effet, si tel n’avait pas été le cas, les locataires concernés auraient été expulsés ou, du moins, les prévenus auraient pris des initiatives à cet égard. Par ailleurs, il convient également de noter que les loyers étaient régulièrement payés en espèces à la demande des prévenus : à cet égard, le Tribunal laisse sous-entendre que les prévenus doivent en subir les conséquences, en terme d’absence de preuve, lorsqu’aucun reçu n’a été délivré aux locataires. En tout état de cause, ajoute le Tribunal, le fait que certains loyers n’auraient pas été payés est largement compensé par les paramètres retenus dans les calculs ci-dessus, qui sont en faveur des prévenus ; par conséquent, il n’y a pas lieu de procéder à une déduction ou à un ajustement supplémentaire des montants indiqués ci-dessus pour les éventuels loyers impayés.

9. Par ailleurs, le Code pénal impose la confiscation obligatoire des biens immobiliers, véhicules de l’infraction de « marchands de sommeil »[12]. La confiscation des biens vise à empêcher leur réutilisation pour commettre de nouveaux délits.

Le Tribunal précise que l’impact de la confiscation de ces biens sur les prévenus est raisonnablement proportionné à l’intérêt de la société, vu l’extrême gravité des faits. D’autant plus que les locataires et les organismes officiels ont adressé à plusieurs reprises des lettres aux prévenus pour qu’ils remédient aux défauts des logements, avertissements pleinement ignorés par ces derniers. Au regard de cette attitude de dénégation, la société a donc intérêt à être protégée contre de telles pratiques de manière plus permanente, par le biais de la confiscation. Le Tribunal ajoute également qu’au regard du but légitime poursuivi par cette sanction, elle est pleinement compatible avec l’article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

10. Les père et fils Appeltans ont été condamnés chacun à 40 mois d’emprisonnement effectif et à une amende de près de 2 millions d’euros, et l’épouse Appeltans à un an de prison avec sursis et à une amende de 768 000 €. Tous trois ont également été privés d’un certain nombre de droits civils, comme le droit de vote, pendant cinq ans. Leur entreprise doit payer une amende de 1 560 000 €. Quant à l’homme à tout faire des propriétaires, il a été acquitté.

4. L’indemnisation des victimes

11. Les victimes de l’infraction de « marchand de sommeil » se voient accorder des dommages-intérêts équivalents à la totalité des loyers présumés payés, vu l’absence de toute forme de jouissance locative.

Quant aux locataires qui n’étaient victimes que d’insalubrité (prévention B), le Tribunal estime équitablement la perte de jouissance subie à 75% des loyers payés. Les locataires concernés se voient donc accorder des dommages-intérêts correspondant à 75 % des loyers payés.

Tous les locataires se voient par ailleurs octroyer la somme supplémentaire de généralement 500 euros, à titre de dommage moral, et de 100 euros de « frais administratifs ».

12. La famille Appeltans est par ailleurs condamnée solidairement à payer des dommages-intérêts à la ville de Louvain d’un montant en principal de 39 085,76 euros, et au CPAS de Louvain d’un montant en principal de 82 081,22 euros, respectivement majorés des intérêts, et ce pour couvrir les frais de relogements des victimes que ces deux autorités locales ont dû exposer.

Autre jurisprudence récente inédite relative à la condamnation de « marchands de sommeil » :

Tribunal de 1^ère instance francophone de Bruxelles, 61^ème chambre correctionnelle extraordinaire, 21 novembre 2024.

[1] Le nom Appeltans est cité tant cette famille est devenue tristement célèbre, et l’affaire baptisée « Appeltans » au sein de la société civile flamande.

[2] En tant qu’auteur ou coauteur au sens de l’article 66 du Code pénal.

[3] En application de l’article 433decies et suivants du Code pénal.

[4] Voy. art. 433undecies, § 1, points 1 et 2, et 433terdecies, § 1, du Code pénal.

[5] Voy. art. 20 § 1 alinéa 3, 1° Décret 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du logement. Ces infractions sont désormais (depuis le 1^er janvier 2021) incriminées aux articles 3.34, 3.35 et 3.36 des décrets codifiés relatifs à la politique flamande du logement du 17 juillet 2020 (« Codex flamand du logement de 2021 »).

[6] Voy. l’infraction d’association de malfaiteurs, incriminée aux articles 322 à 324 du Code pénal.

[7] Le jugement précise que les logements en question ont été loués aux résidents dans chaque cas. Le fait que le dossier pénal ne contienne pas une copie du contrat de location écrit pour tous les locataires n’empêche pas l’accusation d’être prouvée. En effet, l’existence du contrat de location peut être prouvée de différentes manières, notamment par le versement d’un loyer sur le compte de l’un des accusés.

[8] Selon le Tribunal, le fait que certains locataires aient obtenu la reconnaissance du statut de réfugié n’enlève rien à la précarité de leur statut administratif.

[9] En application de l’article 70 du Code pénal.

[10] Les infractions établies ayant été commises avec la même intention criminelle, le tribunal, en application de l’article 65 du Code pénal, n’a prononcé qu’une seule peine pour chacun des prévenus.

[11] En application des articles 42, 3° et 43bis du Code pénal.

[12] Voy. l’article 433terdecies, deuxième alinéa, du Code pénal.

Publié le: 16/09/2025

Dans cette affaire, l’inspection régionale du logement (la DIRL) avait adressé, le 15 septembre 2022, aux propriétaires de l’immeuble situé à 1030 Schaerbeek, une décision d’interdiction immédiate de location de deux logements visités. L’immeuble était en réalité divisé en 32 logements qui n’auraient jamais dû être mis en location, quel que soit le montant des loyers, les investigations menées, notamment dans le cadre de l’enquête pénale, ayant révélé que leur état n’en permettait pas l’occupation dans des conditions compatibles avec la dignité humaine. Le Tribunal correctionnel de Bruxelles[1], dans son jugement 21 novembre 2024, a condamné les propriétaires de l’infraction dites de « marchand de sommeil »

Les enseignements juridiques du jugement

Le jugement rappelle utilement les éléments constitutifs de l’infraction de « marchand de sommeil »[2].

Pour que les personnes suspectées soient condamnées comme « marchands de sommeil », les quatre éléments matériels de l’infraction doivent être réunis : une mise à disposition, une location ou une vente d’un bien meuble ou immeuble (1) ; dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine (2) ; engendrant un profit anormal retiré par le propriétaire (3) ; et moyennant l’abus de la situation vulnérable de la victime (4).

Il faut également prouver l’élément moral dans le chef du suspect, qui consiste dans l’intention de réaliser un profit anormal[3], et ce en connaissance de cause, à savoir pleinement conscient de la situation de vulnérabilité de la victime et de l’état du logement non imputable aux locataires.

Le jugement relève que les circonstances telles que l’absence, l’insuffisance ou la dangerosité manifestes d’équipements électrique ou sanitaire, ou encore des lieux manifestement trop petits eu égard au nombre de locataires hébergés, constituent des indications d’infraction[4].

Il rappelle que le profit anormal va notamment résulter de loyers relatifs à des lieux mis en location dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine[5].

Ainsi, et sans préjudice des droits de la défense du prévenu, s’il s’agit d’un logement insalubre, constaté comme tel par les autorités compétentes, l’anormalité du profit est de facto démontrée[6]. Le rapport qui constate l’état d’insalubrité de l’immeuble ne doit pas nécessairement être dressé avant la location ; les autorités compétentes peuvent déclarer insalubre un bâtiment postérieurement à la location, voire postérieurement au début de l’enquête judiciaire[7].

En d’autres termes, lorsque les lieux où les faits ont été commis n’auraient jamais dû être occupés, soit parce que l’administration en avait interdit l’occupation, soit parce que les investigations y menées ont révélé que leur état n’en permettait pas l’occupation dans des conditions compatibles avec la dignité humaine, tout loyer ou avantage perçu par le prévenu en contrepartie de cette occupation doit être considéré comme anormal[8].

En l’espèce, le tribunal va considérer que les prévenus ont réalisé un profit anormal au préjudice de l’ensemble des locataires de l’immeuble au regard de l’incompatibilité de la location de ces lieux avec la dignité humaine.

Les éléments factuels déterminants

Les éléments évoqués par le rapport de la DIRL, établissant qu’aucun des logements n’est conforme au Code bruxellois du logement et qui ont largement contribué à ce que le logement soit jugé incompatible avec la dignité humaine, sont notamment les suivants :

1. Présence d’humidité ascensionnelle dans les logements des sous-sols des 2 bâtiments ainsi que les parties communes du bâtiment arrière (cuisine, séjour et sanitaires) également au sous-sol ;
2. Présence de cafards et de souris dans les logements ;
3. Caractère exigu des logements : un logement doit avoir une surface de 18m2 minimum pour une personne,
4. Infrastructure largement déficitaire : deux ensembles de taques électriques de 4 zones pour l’ensemble des 36

Ces éléments ont été corroborés par des constatations policières réalisées lors des deux visites de l’immeuble, épinglant notamment une insalubrité des logements, une absence quasi générale de baux avec paiement des loyers de la main à la main par le biais d’un gérant qui se présente en début de mois, absence d’entretien du bâtiment et état déplorable des sanitaires.

L’abus par les prévenus de la situation vulnérable des victimes, en l’espèce les locataires, est également démontré au-delà de tout doute raisonnable notamment de par :

• La situation sociale précaire des locataires, soit émargeant à la mutuelle ou au CPAS, ou atteint de troubles psychiatriques, voir encore la situation administrative précaire ou illégale d’un grand nombre de locataires, plusieurs des personnes auditionnées ayant expliqué être resté dans les lieux loués par nécessité ;
• L’absence d’un écrit pour le bail, ou d’un enregistrement du bail dans le chef de la plupart des personnes en situation administrative précaire ;
• Cette situation vulnérable des locataires est également corroborée par le comportement manifestement harcelant du prévenu à leur égard.

Selon le Tribunal correctionnel, dès lors que les prévenus connaissaient l’état de vulnérabilité des locataires et qu’ils ont volontairement laissé les immeubles dans une situation contraire à la dignité humaine, il ne fait aucun doute qu’en réclamant des loyers, ils ont bien eu l’intention de réaliser un profit anormal par rapport à celui qu’ils auraient pu en réalité exiger, soit, en l’espèce, aucun.

Ils sont donc condamnés à des peines d’emprisonnement avec sursis, les produits de la vente de l’immeuble litigieux sont confisqués et seront affectés notamment à l’indemnisation des victimes.

[1] Il s’agit plus précisément de la 61^ème chambre correctionnelle extraordinaire du Tribunal de 1^ère instance francophone de Bruxelles.

^[2] L’infraction est incrimée aux articles 433decies et suivants du Code pénal.

^[3] La preuve de cette intention passe dès lors souvent par la démonstration du caractère anormal du profit. Voy. en ce sens : F. Lugentz, « Chapitre XIII – Les marchands de sommeil » in Beernaert, M.-A. et al. (dir.), Les infractions – Volume 2 – Les infractions contre les personnes, 2 édition, Bruxelles, Larcier, 2020, p.865.

^[4] Doc. parl., 51-1560/001, Exposé des motifs, p. 26.

^[5] Cass., 9 février 2011, P 10 1616 F, Pas.,p 470.

^[6] Doc. parl., Sénat, sess ord 2004-2005, n° 3-1138/4, p.21.

^[7] F. Lugentz, op. cit., p. 872.

[8] Avec pour conséquence, du point de vue de la sanction, qu’il constitue intégralement un profit illicite, susceptible de confiscation conformément à l’article 42, 3°, du Code péna1 : F. Lugentz, op. cit., p. 873.

Publié le: 08/07/2025 - Mis à jour le : 26/02/2026

Résumé Général

À la suite d’un contrôle de la Direction de l’Inspection Régionale du logement (DIRL) les propriétaires notifient le renon au bailleur principal et aux occupants. Les sous-locataires introduisent une demande en reconnaissance de nullité du bail et exigent la restitution des loyers payés. Un jugement est rendu et condamne le bailleur en reconnaissant la nullité du bail de sous-location. Le bailleur fait appel de cette décision mais le juge confirme le premier jugement à l’exception qu’il ne retient pas la demande en garantie contre le propriétaire n°2.

Résumé des faits

L’immeuble en question est soumis à une interdiction de mise en location de l’appartement du 2^e étage depuis le 4 avril 2011. L’immeuble, en son entièreté, est donné en location par les propriétaires au bailleur en 2012 et celui-ci sous-loue les étages de l’immeuble dont l’étage 2, soumis à une interdiction de mise en location. À la suite d’une inspection de la DIRL (organisme qui a interdit la location du 2^e étage) en 2019 les propriétaires font savoir qu’ils comptent mettre fin au bail.

Les locataires du deuxième étage ont demandé, dans une procédure introduite en 2019, la nullité des contrats de bail, la condamnation à la restitution du montant correspondant aux loyers et à la garantie locative ainsi que la réduction de l’indemnisation d’occupation à un taux maximum de 40% du loyer payé. Le bailleur demandait, quant à lui, la déclaration d’irrecevabilité du locataire n°2 mais ne s’opposait pas à la déclaration de nullité du contrat de bail du locataire n°1 si elle était établie sur la base du droit public. Il demande également le paiement du dernier loyer ainsi que le paiement des indemnités de préavis et demande que le bail qu’il a signé avec les propriétaires de l’immeuble soit considéré comme la cause de la nullité de son bail de sous-location.

Les propriétaires qui font l’objet d’une action en intervention forcée et en garantie demandent que cette demande soit déclarée irrecevable.

Arguments des parties

Les locataires font valoir que le contrat de bail doit être déclaré nul, étant donné l’interdiction de le mettre en location. Ainsi, ils demandent la restitution des loyers payés. Le bailleur demande que les propriétaires soient ajoutés à la cause car ce sont eux qui ont d’abord mis en location l’immeuble dans son entièreté, y compris le deuxième étage.

Raisonnement

L’appel formé par le bailleur à l’encontre de la décision est déclaré irrecevable car il a été introduit tardivement et l’appel formé par le bailleur sur la base d’une autre décision ne peut être déclaré recevable car les locataires, contre qui l’appel est formé, ne sont pas parties à la cause.

Décision

Le Tribunal de première instance de Bruxelles confirme en tous points le jugement du 15 janvier 2021 prononcé par le juge de paix du deuxième canton de Bruxelles, à l’exception de la demande en garantie formée contre le propriétaire n°2.

Ainsi, la juge condamne le bailleur aux dépens d’appel des locataires et du propriétaire n°2. Condamne également le propriétaire n°1 aux dépens d’appel du bailleur.

Publié le: 04/06/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Dans cette décision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a reconnu la responsabilité de la société SRL V pour avoir logé plusieurs personnes dans un immeuble gravement insalubre et pour les avoir expulsées de manière brutale et illégale. Les trois demandeurs, sans titre de séjour mais occupant les lieux en vertu de baux verbaux ou informels, avaient vécu dans des conditions précaires (installations électriques et sanitaires défaillantes, présence de nuisibles, absence de chauffage, etc.) avant que certaines de leurs chambres ne soient démolies sans avertissement. Le tribunal a constaté l’existence de baux, leur nullité pour cause urbanistique, mais a reconnu que les loyers avaient bien été payés. Il a condamné la société à verser des indemnités pour trouble de jouissance, expulsion sauvage, et frais de relogement, tout en rejetant les demandes reconventionnelles de loyers impayés. Cette décision marque une reconnaissance claire des droits des occupants précaires à un logement décent et à une protection contre les pratiques abusives de propriétaires agissant hors cadre légal.

Résumé des faits

Les trois demandeurs occupaient depuis plusieurs mois des chambres situées dans un immeuble vétuste à Schaerbeek, propriété de la SRL V. Certains y résidaient depuis 2019. Le bâtiment avait été transformé illégalement en logements étudiants sans permis d’urbanisme. En avril-mai 2022, la société a procédé à des démolitions internes et à l’expulsion de plusieurs occupants sans décision de justice. Une enquête administrative a ensuite établi l’insalubrité du lieu. Les demandeurs ont introduit une action pour faire reconnaître leurs droits et obtenir réparation.

Arguments des parties

Les demandeurs invoquaient un trouble de jouissance grave, des conditions de logement indignes, et une expulsion violente. Ils demandaient la restitution des loyers perçus, des indemnités pour les troubles subis et le remboursement des frais de relogement.

La société V soutenait que les demandeurs occupaient illégalement les lieux, sans baux réguliers, et réclamait, à titre reconventionnel, le paiement de loyers qu’elle estimait impayés depuis 2019 à 2022.

Raisonnement du tribunal

Le juge a reconnu que :

• Les baux étaient valablement établis, y compris à titre verbal, sur base de nombreux éléments concordants.
• Ces baux étaient nuls ab initio en raison de l’absence de permis d’urbanisme pour un usage résidentiel, mais cela n’exclut pas le droit à une indemnisation.
• Les demandeurs ont bien payé leurs loyers, même en l’absence de preuves écrites, étant donné la gestion informelle imposée par le bailleur.
• Les conditions de logement étaient indignes au vu des constats d’inspection : humidité, parasites, installations défectueuses, sécurité absente.
• L’expulsion brutale de certains locataires, sans décision judiciaire, constitue une violation manifeste de leurs droits.

La demande de restitution intégrale des loyers a été écartée pour éviter un enrichissement sans cause, mais des indemnités pour trouble de jouissance et expulsion sauvage ont été accordées.

Décision du tribunal

La SRL V a été condamnée à verser :

• 4.375 € à L pour trouble de jouissance, 900 € pour expulsion sauvage, 450 € pour relogement.
• 1.225 € à A pour trouble de jouissance, 1.980 € pour expulsion sauvage, 450 € pour relogement.
• 875 € à T pour trouble de jouissance, 450 € pour relogement (pas d’expulsion reconnue).

La demande de la société V de récupérer des arriérés de loyers a été rejetée. Elle a été condamnée aux frais de procédure pour un total de 3.772 €, et le jugement a été déclaré exécutoire par provision.

Publié le: 04/06/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Dans cette décision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a statué sur un litige opposant la société SRL V à plusieurs anciens locataires d’un immeuble insalubre situé à Schaerbeek. La société, propriétaire depuis 2019, avait engagé une procédure d’expulsion pour occupation sans droit ni titre. Toutefois, les défendeurs ont prouvé l’existence de baux (écrits ou tacites), reconnus par le tribunal, même si ceux-ci ont été déclarés nuls pour illégalité urbanistique. Le tribunal a retenu que les locataires avaient payé leurs loyers, subi un trouble de jouissance important, et, pour certains, vécu dans des conditions de logement inacceptables. Il a condamné la société à verser des indemnités pour le trouble de jouissance et les frais de relogement, mais a rejeté les demandes d’indemnisation pour expulsion sauvage, estimant que les chambres des défendeurs n’avaient pas été directement concernées par les démolitions. Cette décision met en lumière la nécessité pour les bailleurs d’assurer la conformité urbanistique et la salubrité des logements sous peine de nullité du bail et de devoir assumer les conséquences financières.

Résumé des faits

La société V est propriétaire depuis 2019 d’un immeuble transformé en chambres d’étudiants sans permis d’urbanisme. Plusieurs occupants, dont les défendeurs, y résidaient depuis plusieurs années. En 2022, après une tentative d’expulsion brutale et des démolitions dans l’immeuble, la société a saisi la justice pour obtenir un ordre de déguerpissement. Parallèlement, les locataires ont introduit des demandes reconventionnelles pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, la nullité des baux, et des indemnités.

Arguments des parties

La société V affirmait que les défendeurs occupaient les lieux sans titre, ne payaient pas de loyer, et demandaient leur expulsion ainsi que le paiement d’arriérés de loyers.
Les défendeurs, représentés par avocat, soutenaient au contraire avoir conclu des baux avec la société ou ses représentants, avoir payé des loyers, et dénonçaient un logement indigne, des expulsions illégales, et des troubles de jouissance. Ils demandaient le remboursement des loyers, une indemnité pour logement insalubre, une indemnité de relogement et, pour certains, une réparation pour expulsion sauvage.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord reconnu l’existence de baux, appuyée par des documents, paiements, et échanges entre les parties. Il a constaté que les logements n’étaient pas conformes aux normes urbanistiques, rendant les baux nuls dès leur origine. Toutefois, les loyers ayant bien été payés, aucune dette locative ne pouvait être retenue contre les défendeurs. Le juge a ensuite établi, sur base des rapports de l’Inspection régionale du logement et de sa propre visite, que les lieux ne respectaient pas les normes minimales de sécurité et de salubrité. Il a donc estimé que les locataires avaient subi un trouble de jouissance, évalué à 175 € par mois d’occupation.

Il a rejeté les demandes pour expulsion sauvage, estimant que les défendeurs n’avaient pas été directement affectés par les démolitions des chambres situées à l’arrière. Il a en revanche accordé une indemnité de relogement forfaitaire de 450 € à chacun des défendeurs.
Enfin, il a débouté V de sa demande reconventionnelle pour loyers impayés, en l’absence de preuves et au vu de son comportement fautif.

Décision du tribunal

Le juge de paix a :

• Déclaré nuls les baux pour illégalité urbanistique.
• Rejeté les demandes de V pour arriérés de loyers.
• Condamné V à verser :
  • 6.125 € à K,  F et R, et 3.500 € à C pour troubles de jouissance.
  • 450 € à chacun des quatre pour frais de relogement.
• Rejeté les demandes pour expulsion sauvage.
• Condamné V aux frais de procédure (4.500 €).
• Déclaré le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Publié le: 28/05/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Dans ce jugement, la justice de paix a déclaré nul ab initio le contrat de bail conclu entre un bailleur, et un couple de locataires, au motif que le bien loué (un studio sous combles à Schaerbeek) n’était pas reconnu comme logement par l’urbanisme et ne répondait pas aux normes minimales de salubrité et d’habitabilité. Malgré les tentatives du bailleur de justifier la régularité du logement et de réclamer des indemnités pour loyers impayés, dommages et préavis, le tribunal a rejeté l’essentiel de ses demandes, retenant notamment un trouble de jouissance prolongé en raison d’infiltrations et de défauts structurels non réparés pendant plus de deux ans. La justice a également écarté l’état des lieux unilatéral établi par un expert, n’ayant pas été réalisé de manière contradictoire. Le bailleur a été condamné à restituer une partie de la garantie locative, à verser 3.800 € d’indemnité pour trouble de jouissance, ainsi qu’à supporter la totalité des frais de justice. Cette décision met en évidence les conséquences juridiques sévères pour un bailleur qui met en location un bien sans autorisation urbanistique et en violation des normes de salubrité.

Résumé des faits

En mars 2020, un bail est signé entre Monsieur (bailleur) et un couple (locataires) pour un studio situé sous les combles d’un immeuble à Schaerbeek. Le bail, initialement d’un an, est prolongé tacitement en l’absence de préavis. Dès novembre 2020, les locataires signalent des infiltrations d’eau. Malgré plusieurs échanges, les réparations ne sont effectuées que tardivement, et des travaux intérieurs ne sont jamais réalisés. En septembre 2022, le bailleur envoie un préavis et introduit une action en justice pour valider la fin du bail et obtenir paiement de loyers, indemnités et dégâts. Les locataires contestent et introduisent une demande reconventionnelle, invoquant la nullité du bail, des troubles de jouissance et la restitution de la garantie locative.

Arguments des parties

Le bailleur réclame près de 6.500 € : loyers de février à avril 2023, indemnité de préavis, dégâts locatifs (basés sur un état des lieux unilatéral), et la libération de la garantie locative. Il conteste la nullité du bail et affirme avoir tenté de régulariser la situation.

Les locataires demandent la nullité du bail, la restitution des loyers (27.000 €), une indemnité de 3.800 € pour trouble de jouissance, et la restitution complète de la garantie locative. Ils invoquent le caractère non autorisé du logement en urbanisme, sa surface insuffisante et les nuisances non réparées.

Raisonnement du tribunal

Le juge constate que :

• Le studio n’était pas reconnu comme logement autonome en urbanisme.
• Sa surface de 18,5 m² est inférieure à la norme minimale de 28 m² pour deux personnes.
• Aucune autorisation n’a été apportée, et des preuves montrent que le bailleur a sciemment aménagé et loué un logement illégal.
• Le rapport de la DIRL confirme l’insalubrité : infiltrations non réparées, ventilation défectueuse, matériaux de piètre qualité.

Le tribunal déclare donc le bail nul ab initio, au titre de l’article 5.62 du Code civil. Il considère que les loyers versés ne peuvent être remboursés pour éviter un enrichissement sans cause, mais accorde une indemnité de 3.800 € pour trouble de jouissance, calculée à 125 €/mois pendant 28 mois. L’état des lieux unilatéral du bailleur est écarté au profit d’un état contradictoire établi avec une ASBL, ne retenant qu’un poste de dommage matériel de 500 € (meuble abîmé). Le tribunal écarte également les demandes d’indemnité de préavis, considérant que les locataires ont quitté les lieux volontairement sans donner suite au congé.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• Déclare le bail nul ab initio pour absence de permis d’urbanisme et non-respect des normes de salubrité.
• Condamne le bailleur à verser 3.800 € aux locataires pour trouble de jouissance.
• Ne retient que 500 € de dégâts locatifs, à imputer sur la garantie.
• Ordonne la restitution de 1.000 € de garantie locative, majorée des intérêts légaux.
• Rejette toutes les autres demandes du bailleur.
• Condamne le bailleur à tous les frais de justice, dont 1.350 € d’indemnité de procédure.
• Déclare le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Publié le: 28/05/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Dans cette affaire, le juge de paix de Schaerbeek a constaté que la bailleresse avait manqué à ses obligations essentielles d’entretien et de salubrité pendant plusieurs années, causant un trouble de jouissance grave aux locataires. Bien que le bail ait pris fin par un congé régulier au 31 mars 2024, les locataires ont sollicité et obtenu la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur, invoquant des infiltrations persistantes, un chauffage insuffisant et un état général de vétusté structurelle du logement. Le tribunal a jugé ces griefs fondés, a accordé une indemnité de rupture de 1.950 € aux locataires, a ordonné la restitution intégrale de la garantie locative, et a condamné la bailleresse à 1.000 € de frais de procédure. Cette décision illustre qu’un congé de bail, même régulier, n’empêche pas un locataire de faire constater rétroactivement la responsabilité du bailleur lorsque les conditions de logement ont été indignes.

Résumé des faits

Le litige concerne un bail d’habitation principal conclu en avril 2015, reconduit tacitement pour neuf ans. Le loyer mensuel s’élevait à 650 €, avec 100 € de charges. Une garantie de 1.300 € avait été constituée. La bailleresse a notifié un congé valable pour le 31 mars 2024. Les locataires, faute de solution de relogement, sont restés dans les lieux jusqu’au 29 juillet 2024, avec l’accord d’un délai de grâce accordé par le juge. La bailleresse a réclamé une indemnité d’occupation et des indemnités pour procédure abusive. Les locataires ont introduit une demande reconventionnelle pour obtenir la résolution du bail aux torts du bailleur et le remboursement de la garantie.

Arguments des parties

La bailleresse demandait :

• le paiement d’une indemnité d’occupation de 713,11 €,
• une indemnité de 3.500 € pour procédure vexatoire,
• le rejet de la demande reconventionnelle.

Les locataires demandaient :

• la résolution du bail aux torts du bailleur,
• une indemnité équivalente à trois mois de loyer (1.950 €),
• la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €,
• et une indemnité de procédure de 1.800 €.

Raisonnement du tribunal

Le juge a constaté que :

• Le congé de fin de bail était régulier, mais cela n’empêchait pas de constater un trouble grave de jouissance.
• Des infiltrations importantes, effondrements partiels de plafonds, chauffage insuffisant, et vétusté avancée des châssis ont été prouvés par photos, témoignages et rapports d’expertise (Centre d’Appui Social Énergie, expert immobilier).
• La bailleresse n’a pas remédié efficacement à ces problèmes pendant plusieurs années, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations (article 1719 ancien Code civil, articles 5.90 et 5.91 nouveau Code civil).
• Le fait que les locataires aient sollicité un maintien dans les lieux par nécessité n’enlève rien à la réalité des troubles subis.
• La demande d’indemnité pour procédure vexatoire de la bailleresse est rejetée comme infondée.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• Prononce la résolution du bail aux torts de la bailleresse.
• Condamne la bailleresse à verser 1.950 € aux locataires à titre d’indemnité de rupture.
• Ordonne la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €, avec intérêts.
• Condamne la bailleresse à payer 1.000 € au titre d’indemnité de procédure.
• Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
• Déclare le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Publié le: 28/05/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Dans cette affaire, Monsieur Mohammed a saisi la Justice de paix du canton d’Ixelles afin que soit reconnue l’existence d’un contrat de bail entre lui-même et la société V, portant sur une chambre située dans un immeuble à Ixelles. La société défenderesse contestait l’existence d’un tel bail, soutenant qu’il ne s’agissait que d’une convention d’occupation précaire. Le tribunal, malgré l’absence d’écrit, a estimé qu’un bail avait bien été conclu au vu de plusieurs éléments : mise à disposition des lieux, reconnaissance d’une convention par la défenderesse, et preuve d’au moins un paiement. Le juge a donc reconnu l’existence d’un bail entre les parties, tout en réservant sa décision quant à la validité du logement au regard des normes de salubrité. Il a également donné acte d’un accord transactionnel conclu entre le locataire et les deux sociétés qui ont ultérieurement acquis l’immeuble. Cette décision illustre qu’un bail peut être reconnu sur la base de faits et de comportements, même en l’absence d’un contrat écrit, et met en lumière la limite de l’argument d’occupation précaire lorsqu’il n’est pas documenté.

Résumé des faits

Monsieur M occupait une chambre dans un immeuble situé à Ixelles. Il affirme qu’un bail a été conclu entre lui et la société V, bien qu’aucun contrat écrit n’ait été signé. La société nie cette relation contractuelle, parlant d’une simple convention d’occupation précaire. Deux autres sociétés, Souverain Invest et E, ont par la suite acquis l’immeuble et sont intervenues volontairement à la procédure.

Arguments des parties

La partie demanderesse, Monsieur F, soutient qu’il a conclu un bail avec la société V et demande au tribunal de constater son existence, conformément à l’article 218 du Code bruxellois du logement. Il invoque notamment l’usage des lieux, le paiement d’un loyer, et sollicite également l’assistance judiciaire pour les mesures d’instruction. La société V, pour sa part, nie avoir conclu un contrat de bail avec le demandeur et parle d’une occupation précaire. Elle se fonde sur l’absence d’écrit, de mise en demeure, d’état des lieux et de garantie locative pour appuyer sa position.

Raisonnement du tribunal

Le tribunal observe que l’absence de contrat écrit, de garantie locative ou d’état des lieux n’empêche pas de qualifier une relation juridique de bail si des éléments matériels permettent d’établir l’existence d’une convention de location. Il relève que V elle-même a reconnu dans ses écritures qu’il existait une convention d’occupation. En l’absence de preuve que cette convention était de nature précaire, et compte tenu de la mise à disposition des lieux et d’un paiement effectué, le juge conclut qu’un bail a été établi entre les parties. Il souligne que si le propriétaire avait réellement voulu établir une occupation précaire, il aurait fait signer un document en ce sens. Concernant les conditions d’habitabilité du logement, le juge note que des doutes subsistent sur la conformité des lieux, et il réserve donc son appréciation sur ce point.

Décision du tribunal

Le juge de paix reconnaît l’existence d’un contrat de bail entre Monsieur F et la société V, sur base de l’article 218 du Code bruxellois du logement. Il renvoie l’affaire au rôle pour statuer sur les autres demandes de Monsieur F ainsi que sur la demande reconventionnelle de V. Enfin, le juge donne acte de l’accord transactionnel intervenu entre Monsieur F et les sociétés S et E, nouvellement propriétaires de l’immeuble.

Publié le: 28/05/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Dans ce litige opposant deux particuliers à la société V, le juge de paix a été saisi pour déterminer la validité d’un bail de location portant sur une chambre dans un immeuble à Ixelles.

Monsieur Y, principal demandeur, a contesté la légalité du bail en alléguant qu’il avait été conclu dans un contexte de vulnérabilité et dans des conditions indignes, demandant son annulation et une série d’indemnités.

Le tribunal a jugé qu’il n’existait pas d’éléments suffisants pour prouver une situation de vulnérabilité ou une cause illicite, mais a constaté que le logement ne respectait pas les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Le bail a donc été déclaré nul pour cette raison.

Le demandeur ne peut toutefois pas prétendre au remboursement des loyers, car il a volontairement continué à occuper les lieux pendant plusieurs mois. Le second demandeur, Monsieur T, n’ayant pas de lien locatif, a vu sa demande de dommages rejetée. La demande reconventionnelle de V a également été écartée.

Cette décision met en lumière l’importance du respect des conditions de logement décent dans la validité d’un bail, tout en rappelant que l’annulation d’un contrat n’ouvre pas automatiquement droit à remboursement.

Résumé des faits

Par une convention signée le 5 novembre 2020, la société V a donné en location à Monsieur Y une chambre dans un immeuble à Ixelles. À l’expiration du contrat initial d’un an, le locataire est resté dans les lieux sans opposition, ce qui a converti le bail en un bail de neuf ans. Par la suite, Monsieur Y a saisi la justice pour en contester la légalité. Il a été rejoint dans sa démarche par Monsieur T, qui affirmait avoir occupé temporairement les lieux.

Arguments des parties

Monsieur Y a plaidé la nullité du contrat de bail au motif qu’il aurait été conclu dans un contexte abusif, soulignant une volonté du bailleur de tirer profit de sa supposée vulnérabilité. Il a réclamé le remboursement de 10.000 euros de loyers, une indemnité de 7.200 euros et 3.600 euros au titre de relogement. À titre subsidiaire, il demandait des mesures d’instruction visant à obtenir des documents de la commune et de la police. La société V a nié tout abus et contesté les paiements en espèces. Elle a introduit une demande reconventionnelle pour obtenir le paiement de loyers qu’elle estimait impayés.
Monsieur T, quant à lui, affirmait avoir occupé les lieux temporairement pour aider les autres occupants et protéger les biens de son ami. Il demandait des dommages et intérêts en lien avec des menaces subies.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord écarté l’argument de la vulnérabilité du demandeur, relevant que celui-ci disposait d’un titre de séjour régulier et ne produisait aucune preuve de pression ou de contrainte. En revanche, il a constaté que le logement ne répondait pas aux critères légaux de salubrité et d’habitabilité. Sur ce fondement, le tribunal a prononcé la nullité du bail. Concernant la demande de remboursement des loyers, le juge a considéré que Monsieur Y avait volontairement occupé les lieux, ce qui démontrait qu’il y trouvait un avantage, même après l’expiration du bail initial. Faute de preuve claire sur les paiements, il n’y avait pas lieu à restitution. Quant à la demande de Monsieur T, elle a été rejetée faute de preuve d’un préjudice personnel réel. Le juge a enfin rejeté la demande reconventionnelle de V, soulignant qu’elle n’avait jamais réclamé les loyers avant la procédure, et que le bail était de toute manière nul.

Décision du tribunal

Le tribunal a déclaré nul le bail ayant lié Monsieur Y à la société V. Il a rejeté la demande de remboursement des loyers ainsi que celle de dommages et intérêts formulée par Monsieur T. Il a également rejeté la demande reconventionnelle de V au motif qu’elle ne démontrait pas être créancière. Le tribunal a réservé sa décision sur les autres demandes, notamment celles liées à une éventuelle indemnité de relogement.

Publié le: 27/03/2025 - Mis à jour le : 26/02/2026

Dans un jugement du 26 novembre 2024, le juge de Paix du 1^er canton de Schaerbeek donne raison au locataire et condamne la propriétaire à lui verser des indemnités.

Le rapport transmis par le Centre d’Appui SocialEnergie, en soutien au locataire, a été déterminant pour emporter la conviction du juge.

Dans cette affaire, le juge rappelle que l’article 1719 de l’ancien Code civil prévoit que le bailleur est obligé d’entretenir le logement loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant toute la durée du bail.

Or, le juge constate qu’il ressort de l’examen attentif des pièces et des échanges entre les parties tout au long du bail, que la propriétaire a manqué à ses devoirs premiers d’entretenir le bien loué comme il se doit. Selon le juge, quelles que soient les explications données, il est objectivement établi sur base des pièces :

• qu’au moins durant les 5 dernières années de l’occupation, les locataires ont subi systématiquement des infiltrations importantes dans l’appartement, et ce à chaque fois qu’il y avait de fortes pluies ;
• que selon l’état des lieux d’entrée de 2015 les châssis de l’appartement étaient déjà vétustes ;
• que le bien se trouvait en fin de bail dans un état de vétusté et de délabrement général, souvent d’ordre structurel.

Le juge ajoute ici que 2 rapports descriptifs de l’état de l’appartement en fin de bail, établis respectivement par le Centre d’Appui Social Energie et par un expert immobilier en attestent pleinement, en précisant ceci : « S’il est vrai que ces rapports n’ont pas été établis de manière contradictoire, force est de constater que ces rapports, provenant de deux organismes différents, se rejoignent dans leurs constats et ne font que confirmer la teneur de nombre d’autres pièces dans le dossier, rendant leur contenu hautement crédible. Ils relèvent, outre l’état général du logement, l’insuffisance des corps de chauffe, l’appartement n’étant équipé que de deux radiateurs, insuffisance encore renforcée par le simple vitrage dans une partie de l’appartement et la vétusté des châssis ; que les locataires ne pourraient être tenus pour responsables des manquements structurels relevés ci-dessus ».

Le tribunal en conclut que, si l’état du bien pouvait encore être qualifié d’acceptable en début de bail (2015), la propriétaire a gravement manqué à son devoir d’entretien général du bien loué en cours de bail. De ce fait, elle a empêché ses locataires – qui, de leur côté, se sont visiblement toujours acquittés correctement de leurs obligations de paiement – de jouir paisiblement de ce bien.

Le jugement prononce la rupture du bail aux torts de la propriétaire et la condamne à verser aux locataires une indemnité de 3 mois de loyer, somme que le juge qualifie de « très modérée eu égard aux troubles vécus ».

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 12/02/2026

Après avoir constaté qu’un arrangement à l’amiable n’était plus possible, un locataire a demandé au tribunal l’annulation du contrat de location depuis le début de la période de location en raison de divers vices graves et dangereux constatés dans le logement ainsi que le remboursement de tous les loyers payés. Dans sa demande reconventionnelle, le bailleur demande la résolution du contrat et une indemnité d’occupation.

Une fonctionnaire de l’administration du logement a visité le logement. Son rapport fait mention de 70 infractions. Sont notamment mentionnés: un danger d’électrocution, d’incendie et d’explosion, des problèmes d’humidité et une aération insuffisante. L’inaptitude et l’insalubrité du logement sont mises en évidence dans un avis remis au bourgmestre. L’insalubrité a été déclarée sur décision du bourgmestre.

Le tribunal estime que les normes minimales de qualité inhérentes à la location d’un logement n’ont pas été respectées et qu’un risque concret et réel de sécurité et de santé existe (art. 5 Code flamand du Logement). Étant donné qu’aucune réconciliation ne semble possible et vu l’avis du bourgmestre, le contrat locatif a été déclaré nul depuis le début de sa prise d’effet et le bailleur doit rembourser les loyers payés. La demande de résolution est sans objet étant donné que le contrat locatif a été frappé de nullité. Il n’existe pas davantage de droit à une indemnité d’occupation.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 190)

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 26/02/2026

Les parties ont conclu un bail de résidence principale le 1^er juillet 2013.

Le loyer était fixé à 650 euros par mois.

Les locataires rapportent plusieurs problèmes apparus dès leur entrée en jouissance des lieux. Plusieurs intervenants publics en ont constaté l’existence (absence d’installation d’un convecteur à gaz dans l’annexe (froide) et des traces d’un ancien dégât des eaux, étroitesse du logement (1 chambre pour trois adultes), présence d’une baignoire dans la cuisine, une chaudière dysfonctionnante, absence de chauffage, absence de détecteur de fumée dans le logement ou encore moisissure au plafond).

Après un effondrement partiel du toit en décembre 2016, le service hygiène de la commune de Saint-Gilles a exhorté le bailleur à effectuer les travails nécessaires.

Par courrier recommandé, les locataires avaient mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux nécessaires et annonçaient la retenue du loyer.

Dans leurs demandes reconventionnelles, à titre principal, les locataires sollicitaient de la justice de paix que les loyers soient réduits de 150 euros par mois à dater de la signature du contrat de bail au 1.07.2013 pour loyer déraisonnable et de 100 euros par mois à dater du 01.12.2016 en raison des troubles de jouissance. Ils sollicitaient également une indemnité de 9000 euros pour préavis contraire à l’article 237 du Code bruxellois du logement.

Concernant la réduction des loyers pour loyer déraisonnable, la justice de paix s’appuie sur les travaux parlementaires pour faire droit à la demande des locataires de réduire le loyer pour loyer déraisonnable au vu des caractéristiques du bien.

Quant aux troubles de jouissance, la justice de paix valide la demande des locataires en diminution de 100 euros par mois du loyer en raison des troubles de jouissances rencontrés du 01.12.2016 jusqu’à leur départ en juin 2018, les troubles de jouissance ayant été fort pénibles après le sinistre du mois de décembre 2016.

Concernant enfin, la validité du congé, la justice de paix a estimé que celui-ci était irrégulier, le bailleur n’ayant pas respecté le moment auquel il pouvait donner un congé pour travaux, mais il n’a pas non plus justifié de leur montant.

Le bailleur est dès lors redevable de 18 mois de loyers.