Comment décoder un décompte de charges ?
Mis à jour le : 16/09/2025
Vous vous êtes déjà retrouvé face à un décompte de charges sans savoir par où commencer pour comprendre ce qui est facturé concrètement ?
Voici quelques clés pour réaliser une première analyse simple et repérer une éventuelle anomalie. Plus d’informations sont disponibles dans cette fiche pratique.
Nous vous proposons également des décomptes de charges Ista et Techem commentés, pour vous aider à comprendre ce type de décomptes.
1. Comparer la consommation de chauffage
A première vue il est toujours difficile de savoir si la consommation de chauffage facturée dans un décompte est « élevée » car les calorimètres enregistrent des unités qui ne correspondent pas à une unité de mesure comme des kWh ou des m³. Ces unités sont utilisées pour répartir les consommations de gaz entre les logements mais n’ont pas de valeur réelle en tant que telles.
Pour avoir une première idée, voici deux réflexes utiles :
Tout d’abord, comparer les décomptes d’une année à l’autre, pour un même logement. Cette comparaison peut mettre en évidence une augmentation du montant de la facture de l’immeuble par exemple.
Ensuite, examiner la proportion de consommation de gaz attribuée à un appartement par rapport à l’ensemble de l’immeuble peut également fournir un indice. Ainsi, si un immeuble compte cinq logements (donc environ 20% pour chaque logement) et que le décompte attribue 50 % des frais de chauffage à un occupant, il peut être nécessaire d’envisager une visite à domicile (voir exemple ci-dessous).
2. Vérifier le prix de l’eau chaude/froide
Les index des compteurs apparaissent généralement clairement sur les décomptes et il est facile de les comparer aux moyennes de référence. En revanche, c’est parfois plus compliqué pour le prix.
Depuis 2022, le prix de l’eau en Région bruxelloise est linéaire et disponible sur le site de Vivaqua. Pourtant, il arrive couramment que le prix du m³ d’eau froide dans les décomptes soit plus ou moins élevé que le prix du m³ officiellement communiqué par Vivaqua. Cela arrive, par exemple, lorsque les relevés du compteur général par Vivaqua et les relevés des compteurs de passage ne sont pas effectués au même moment.
Néanmoins si la différence entre le prix facturé et le prix Vivaqua est trop importante, il pourrait y avoir un problème comme une fuite dans les communs, une erreur d’index, …
La question se pose également pour le poste de l’eau chaude qui est composé d’une part de l’eau froide qui a été chauffée et d’autre part du gaz/mazout qui a permis de la chauffer. Dans notre pratique nous observons souvent le prix d’un m³ d’eau chaude entre 15 et 25€ en septembre 2025, dépendant de la performance des installations, des déperditions, de la taille de l’immeuble, …
La consommation moyenne d’eau (chaude + froide) est estimée à une quarantaine de m³ par personne par an, soit 400 hectolitres (hl).
3. Repérer les charges qui ne devraient pas être imputées au locataire
Il est important de toujours prendre connaissance de ce que prévoit le bail. Le Code bruxellois du Logement prévoit les mentions obligatoires du contrat de bail (article 218 CBL).
D’une part, le bail doit contenir l’énumération et l’estimation du montant des charges liées aux parties privatives et/ou communes. D’autre part, il doit indiquer si ces charges sont réclamées sur la base des frais réels (avec éventuellement un système de provisions périodiques) ou sur la base d’un forfait censé couvrir l’ensemble des dépenses.
Il doit également spécifier
- leur mode de calcul
- le nombre de quotités dans les copropriétés
- l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité et, le cas échéant, les numéros de compteurs ainsi que des codes EAN ou tout autre code d’identification.
- la répartition des charges communes. Il n’est pas toujours évident de déterminer lesquelles peuvent être répercutées au locataire, tant elles peuvent être diverses et variées.
Si le bénéficiaire habite dans une SISP, une réglementation spécifique s’applique, voir notre fiche à ce sujet. En effet, l’AGRBC du 14/11/96 prévoit par exemple une liste limitative des charges pouvant être facturées.
4. Contrôler les relevés des calorimètres
Examiner les relevés des calorimètres permet parfois de détecter des vannes de radiateurs défectueuses. Si un radiateur affiche plus d’unités qu’un autre alors qu’il se trouve dans une pièce peu ou pas chauffée, cela peut indiquer un problème technique, comme une vanne d’un radiateur bloquée. Dans ce cas, une visite à domicile peut s’avérer nécessaire.
5. Surveiller si les relevés ont été faits ou s’il s’agit d’une estimation
Comme pour les factures d’énergie, si la société de relevés n’a pas accès aux calorimètres, elle estime les consommations. Il faut donc bien vérifier que le décompte est basé sur des consommations réelles et non sur un forfait estimé.
Généralement, une consommation relevée ne sera pas accompagnée de notes dans les observations ou remarques. En cas d’estimation, on a déjà observé les notes suivantes : « Appareil manquant », « Forfait », « Non placé », « IN » (inaccessible), « CE » (consommation estimée). 2 nombres parfaitement identiques dans la colonne « Relevés » sont aussi un bon indice.
Toutefois, avec les calorimètres électroniques, les relevés se font de plus en plus à distance et à terme, il n’y aura plus de relevés physiques.
S’assurer de l’exactitude des index reste un bon réflexe.
Que faire si on pense avoir détecté une erreur ?
En cas de contestation de décompte, il est possible, dans un premier temps, de prendre contact avec le syndic, le bailleur ou la société externe (Ista, Techem, …) pour comprendre les calculs et essayer de régler le désaccord à l’amiable.
Généralement, le bailleur ou le syndic transmettent les factures de l’immeuble pour que les sociétés externes de relevés procèdent à la répartition entre les différents logements. En fonction de la problématique (montant ou répartition), il peut être intéressant de contacter l’une ou l’autre partie. Dans tous les cas, le bailleur doit pouvoir justifier les frais qu’il facture et devra s’adresser à Ista, Techem, Aquatel afin d’obtenir les informations.
Si cela n’aboutit pas, il existe un service de médiation pour le consommateur auprès duquel une plainte peut être introduite. En dernier recours, l’affaire peut être portée devant le juge de paix, en conciliation[1] ou en audience classique.
Si ces quelques vérifications n’ont pas répondu à vos questionnements, nous pouvons vous aider à étudier des décomptes plus en profondeur. Nous sommes disponibles au 02 526 03 00 et par mail, à socialenergie@fdss.be.
Nous organisons des formations gratuites pour comprendre les décomptes de charges. Inscrivez-vous à notre newsletter pour être toujours au courant des prochaines dates. Cette formation peut aussi être organisée chez vous pour votre équipe. Contactez-nous !
Pour des décomptes de charges plus compréhensibles
Même si une récente modification du code bruxellois du logement vient apporter des éléments positifs, comme l’introduction d’un régime de correction et d’une obligation de fréquence dans l’établissement des décomptes, les règlementations en matière de décomptes de charges sont à ce jour encore trop peu contraignantes.
C’est pourquoi nous plaidons notamment pour :
- des décomptes clairs et lisibles, sur la base d’un modèle commun
- une méthode de calcul unique pour les immeubles à équipement collectifs
- des facturations toujours fondées sur des consommations réelles
- l’accès rapide aux justificatifs des dépenses servant de base au calcul.
- une interdiction des décomptes de charges à une fréquence plus dense qu’annuelle. Certains bailleurs souhaitent passer à des décomptes mensuels. C’est problématique quant à la justesse de ce qui est réclamé.
[1] La conciliation par le juge de paix est une procédure amiable et gratuite où le juge, en tant que tiers neutre, aide les parties à trouver elles-mêmes un accord pour résoudre un différend. S’il y a accord, le juge acte les conditions dans un procès-verbal, qui a la même valeur qu’un jugement.
