Type-de-categorie de la section logements sociaux

Publié le: 28/05/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Ce jugement concerne un litige opposant deux locataires, F et A, à la société de logement public Le Logement Molenbeekois. Les demandeurs dénonçaient l’état insalubre de leur logement social, en particulier des moisissures, des infiltrations d’eau et la présence de parasites, affectant leur santé et leur qualité de vie. Ils demandaient à être relogés dans des conditions équivalentes, une indemnité pour trouble de jouissance depuis 2020 ainsi qu’une réduction de loyer. La juge a reconnu que les troubles de jouissance étaient bien réels, causés en partie par des défauts structurels de l’immeuble relevant de la responsabilité du bailleur. Toutefois, la demande de relogement a été rejetée au motif que les textes légaux n’imposent pas un tel relogement tant qu’une interdiction formelle de location n’est pas prononcée. En revanche, la juge a accordé une indemnité de 1.269,62 euros pour la période de février à décembre 2023 et a fixé une réduction de loyer mensuelle à 115,42 euros à partir de décembre 2023. Cette décision souligne l’obligation pour les bailleurs publics de garantir des logements salubres, tout en précisant que le relogement n’est pas automatique en cas de non-conformité, sauf décision explicite des autorités compétentes.

Résumé des faits

F et A occupaient depuis 2013 un logement social à Molenbeek, loué auprès de la société coopérative Le Logement Molenbeekois. À partir de 2021, le logement a commencé à présenter des problèmes d’humidité, de moisissures, de fuites et de parasites. Malgré plusieurs signalements auprès du bailleur et l’intervention de divers services sociaux, médicaux et d’expertise technique, les problèmes ont persisté. Les demandeurs ont alors introduit une procédure en justice en avril 2023.

Arguments des parties

Les demandeurs soutenaient que les graves désordres affectant leur logement (humidité, moisissures, parasites) causaient des atteintes à leur santé et à leur vie familiale. Ils demandaient leur relogement dans un logement salubre aux mêmes conditions financières, une réduction du loyer, ainsi qu’une indemnité pour trouble de jouissance. L, pour sa part, contestait l’ampleur des désordres et soutenait que ceux-ci résultaient partiellement d’un défaut d’aération et de ventilation imputable aux locataires. Elle faisait valoir que le logement n’avait pas été déclaré inhabitable par l’administration, et que des travaux étaient déjà planifiés. Elle demandait donc le rejet des demandes ou, à tout le moins, une indemnité limitée.

Raisonnement du tribunal

La juge a constaté, sur base des expertises et rapports médicaux, que les désordres (infiltrations d’eau, moisissures, humidité persistante) étaient bien réels et avaient une origine structurelle, engageant la responsabilité du bailleur. Elle a également reconnu que ces désordres affectaient la jouissance normale du logement par les locataires. En revanche, la juge a estimé que la situation ne justifiait pas un relogement, puisqu’aucune décision administrative n’interdisait l’occupation du bien, et que les travaux préconisés pouvaient être exécutés sans évacuer les occupants. Concernant le trouble de jouissance, elle a fixé celui-ci à 25 % du loyer à compter du signalement formel au bailleur (février 2023), sans remonter plus loin dans le temps, faute de preuve.

Décision du tribunal

La juge de paix a rejeté la demande de relogement. Elle a condamné la société L à verser aux demandeurs une indemnité de 1.269,62 euros pour la période allant du 1er février au 1er décembre 2023, en raison du trouble de jouissance. Elle a également fixé une réduction mensuelle de loyer de 115,42 euros à partir de décembre 2023, jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires. Enfin, elle a réservé sa décision sur les demandes reconventionnelles formulées par le bailleur.

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 26/02/2026

Le pourvoi en cassation est dirigé, par un locataire, contre un jugement rendu le 24 octobre 2003 par le juge de paix du second canton de Verviers, statuant en dernier ressort.

Le locataire, présent à l’audience devant le Juge de Paix, n’avait pas contesté que durant les années 1998, 1999, 2000 et 2001, il avait bel et bien consommé de l’eau en provenance de la SWDE., et qu’il avait payé, sans discuter, les sommes qui lui étaient réclamées pour cette consommation. Sa contestation a été émise pour la première fois lorsque la société de logement social lui a réclamé une importante somme de régularisation : il a alors demandé de se voir rembourser la totalité des sommes qu’il avait payées, estimant qu’il appartient à la société de logement social de démontrer la quantité d’eau qu’il a effectivement consommée, et de facturer en conséquence. A titre préliminaire, le juge de paix avait jugé que le mode de répartition des consommations d’eau, en fonction de la superficie des appartements, telle que pratiquée par la société en question, n’est ni conforme au contrat de bail ni conforme à la législation qui s’impose à elle. Toutefois, le juge de paix n’a, au final, pas donné raison au locataire, estimant notamment qu’il appartenait à ce dernier de prouver les sommes qu’il aurait indûment versées.

Saisie d’un recours par le locataire, la Cour de cassation rappelle qu’en vertu de l’article 1728ter, §1er, alinéas 1er à 3, du Code civil, les frais et charges imposés au locataire doivent correspondre à des dépenses réelles, sauf dans le cas, étranger à l’espèce, où il a été expressément convenu qu’ils sont fixés forfaitairement. Il importe, par ailleurs, que ces frais et charges soient mentionnés dans un compte distinct et que les documents établissant ces dépenses soient produits.

La Cour de cassation ajoute qu’en vertu de l’article 1728quater, §1er, alinéa 1er, du Code civil, les sommes que le locataire aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande.

La Cour de cassation précise enfin qu’il ressort des articles 1728ter, §2, et 1728quater, §2, précités que ces dispositions sont impératives en faveur du locataire, et que ce dernier ne peut, dès lors, y renoncer valablement lorsque le bail est en cours : autrement dit, le fait qu’il ait payé des sommes ne peut signifier qu’il renonce à en réclamer le remboursement.

En conclusion, la Cour de cassation casse le jugement du Juge de paix, pour le motif suivant : en décidant de déclarer non fondée la demande du locataire en remboursement des sommes versées pour ses consommations d’eau, au motif que, selon l’article 1315 du Code civil, il appartient au demandeur de démontrer le caractère indu des montants payés sans aucune réserve de sa part, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision. En effet, ce jugement viole les principes de répartition de la charge de la preuve. C’est à la société de logement social de prouver ce qui est dû, et à rembourser mécaniquement le trop perçu.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 182)

Publié le: 27/07/2022 - Mis à jour le : 12/02/2026

Alors que le demandeur sollicitait que la provision soit adaptée à son décompte réel de charges, le Tribunal – après avoir rappelé les règles en matière de provisions et de décomptes de charge (art 30 à 32 de l’Arrêté du 26 septembre 1996 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public) – a considéré que la provision pouvait être adaptée non pas en fonction de la consommation réelle des occupants d’un immeuble pris individuellement, mais en fonction de la consommation réelle de la totalité des occupants de l’immeuble, au motif qu’en matière de logement social, c’est l’intérêt collectif auquel il faut veiller et non l’intérêt individuel de chaque occupant.

Le Tribunal rappelle aussi les règles de répartition des charges locatives entre locataires. Ainsi, l’arrêté précité, à travers ses articles 28 et 29, listent les charges locatives et déterminent celles qui sont réparties de manière égale entre locataires et comment répartir les charges (eau, gaz et électricité) selon qu’il y a ou pas de compteur individuel (charges liées au logement individuel et charges liées au commun).

Plus précisément, l’article 29, § 2, 2° dispose que s’il n’existe qu’un compteur collectif, la consommation est répartie comme suit:
«   – 80% sont répartis sur base de la superficie des logements ou sur base du relevé des appareils de mesurage individuel;
– 20% sont répartis de manière également entre le nombre de logements ».

En l’espèce, la société de logements sociaux ne dispose que d’un compteur collectif d’eau et a indiqué répartir le montant de la consommation totale en tenant compte du nombre d’occupants par appartement et de la présence d’une machine à laver et/ou d’un lave-vaisselle. Elle expose que compte tenu de ces informations, chaque locataire se voit attribuer un coefficient et que la facture est répartie comme suit : montant total de l’immeuble x coefficient du logement/coefficient total de l’immeuble. Le tribunal demande sur ce point de plus amples informations aux fins de vérifier si ce système est conforme à l’article 29, § 2, 2° de l’arrêté de 1996.