La régulation des loyers est indispensable !

Mis à jour le : 05/11/2025

L’accès au logement de qualité à coût abordable est une problématique fondamentale : la mauvaise qualité d’un logement est un des facteurs de la précarité énergétique.
Or, la nécessaire rénovation des logements pour des objectifs climatiques provoquera une augmentation de loyers si on ne les régule pas en parallèle.  

A Bruxelles, trouver un logement abordable est presque impossible. Plus de 56 000 personnes attendent désespérément un logement social alors que les loyers sur le marché locatif privé ne cessent d’augmenter.  

La peur des locataires de ne pas trouver de logement est tellement grande qu’ils restent dans des logements en très mauvais état et/ou dont les loyers sont déraisonnables.  

Certains bailleurs, mus par un sentiment d’impunité, continuent à mettre en location des logements à des prix exorbitants. Les marchands de sommeil en profitent pour louer des logements gravement insalubres.  

Le poids du logement est toujours plus lourd dans le budget des ménages. 10 % des ménages les plus pauvres y consacrent jusqu’à 45 % de leurs revenus. Les loyers sont tellement élevés que plus de 4.000 jugements d’expulsions de locataires – majoritairement incapables de payer leurs loyers – sont rendus chaque année. Ça correspond à 11 expulsions chaque jour !   

Face à cette situation, les dispositifs mis en place, comme les allocations loyer ou de relogement, sont largement insuffisants. Sans encadrement des loyers, ils participent même à une hausse de ceux-ci.  

A Bruxelles, une première tentative d’encadrement des loyers a consisté récemment à conférer au juge de paix le pouvoir de réviser les loyers dits « abusifs ». Cet encadrement, bien que modeste, est attaqué devant la Cour constitutionnelle par certains propriétaires, agents immobiliers et entreprises de la construction immobilières.  

Nous estimons par ailleurs que la future stratégie de rénovation des logements est un bon levier pour encadrer certains loyers. On pourrait prévoir que les propriétaires-bailleurs qui reçoivent des aides à la rénovation soient obligés de respecter un conventionnement pour le loyer demandé ensuite. C’est ce que nous proposons avec d’autres acteurs bruxellois membres du groupe de travail « Social Réno » de l’Alliance Renolution dans la carte blanche « Les enjeux sociaux de la rénovation du logement à Bruxelles – Vers une politique énergétique plus sociale » publiée cet été. 

En effet, il n’est pas normal que les propriétaires répercutent sur leurs locataires une partie des frais engagés pour rénover le logement. Dans de nombreux cas, il s’agit de travaux essentiels au confort de vie des locataires. L’argument que c’est le locataire qui verra sa facture énergétique diminuer est peu convaincant. Les analyses sur les données SILC montrent que la dépense énergétique ne diminue pas nécessairement avec la qualité du logement : c’est plutôt qu’on s’autorise un confort minimal[1]. Par ailleurs, il n’est pas acceptable d’augmenter les loyers dans une région où une immense majorité de gens peinent à se loger à prix abordable, alors que le bailleur qui améliore son bien sur le plan énergétique augmente la valeur vénale de son patrimoine et donc optimise les plus-values en cas de revente.  

[1] Une analyse en Flandre sur 122.000 maisons a montré que la consommation théorique estimée par la PEB n’est pas du tout indicative de la consommation réelle des ménages occupant ces logements. Ce constat confirmé par le Conseil Central de l’Economie indique clairement que la rénovation des logements aura des effets moins importants que prévu en termes de réduction de la consommation d’énergie. Voir https://www.ccecrb.fgov.be/p/fr/1296/renovation-de-logements-un-besoin-urgent-de-sensibilisation-d-informations-claires-et-de-regles-uniformes/10