Résolution du bail aux torts du bailleur pour défaut d’entretien et trouble de jouissance
CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2024 
Tags :
Résumé général
Dans cette affaire, le juge de paix de Schaerbeek a constaté que la bailleresse avait manqué à ses obligations essentielles d’entretien et de salubrité pendant plusieurs années, causant un trouble de jouissance grave aux locataires. Bien que le bail ait pris fin par un congé régulier au 31 mars 2024, les locataires ont sollicité et obtenu la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur, invoquant des infiltrations persistantes, un chauffage insuffisant et un état général de vétusté structurelle du logement. Le tribunal a jugé ces griefs fondés, a accordé une indemnité de rupture de 1.950 € aux locataires, a ordonné la restitution intégrale de la garantie locative, et a condamné la bailleresse à 1.000 € de frais de procédure. Cette décision illustre qu’un congé de bail, même régulier, n’empêche pas un locataire de faire constater rétroactivement la responsabilité du bailleur lorsque les conditions de logement ont été indignes.
Résumé des faits
Le litige concerne un bail d’habitation principal conclu en avril 2015, reconduit tacitement pour neuf ans. Le loyer mensuel s’élevait à 650 €, avec 100 € de charges. Une garantie de 1.300 € avait été constituée. La bailleresse a notifié un congé valable pour le 31 mars 2024. Les locataires, faute de solution de relogement, sont restés dans les lieux jusqu’au 29 juillet 2024, avec l’accord d’un délai de grâce accordé par le juge. La bailleresse a réclamé une indemnité d’occupation et des indemnités pour procédure abusive. Les locataires ont introduit une demande reconventionnelle pour obtenir la résolution du bail aux torts du bailleur et le remboursement de la garantie.
Arguments des parties
La bailleresse demandait :
- le paiement d’une indemnité d’occupation de 713,11 €,
- une indemnité de 3.500 € pour procédure vexatoire,
- le rejet de la demande reconventionnelle.
Les locataires demandaient :
- la résolution du bail aux torts du bailleur,
- une indemnité équivalente à trois mois de loyer (1.950 €),
- la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €,
- et une indemnité de procédure de 1.800 €.
Raisonnement du tribunal
Le juge a constaté que :
- Le congé de fin de bail était régulier, mais cela n’empêchait pas de constater un trouble grave de jouissance.
- Des infiltrations importantes, effondrements partiels de plafonds, chauffage insuffisant, et vétusté avancée des châssis ont été prouvés par photos, témoignages et rapports d’expertise (Centre d’Appui Social Énergie, expert immobilier).
- La bailleresse n’a pas remédié efficacement à ces problèmes pendant plusieurs années, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations (article 1719 ancien Code civil, articles 5.90 et 5.91 nouveau Code civil).
- Le fait que les locataires aient sollicité un maintien dans les lieux par nécessité n’enlève rien à la réalité des troubles subis.
- La demande d’indemnité pour procédure vexatoire de la bailleresse est rejetée comme infondée.
Décision du tribunal
Le juge de paix :
- Prononce la résolution du bail aux torts de la bailleresse.
- Condamne la bailleresse à verser 1.950 € aux locataires à titre d’indemnité de rupture.
- Ordonne la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €, avec intérêts.
- Condamne la bailleresse à payer 1.000 € au titre d’indemnité de procédure.
- Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
- Déclare le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.
Télécharger Le Document
