Nullité du Bail principal et du bail de sous location
CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2023 
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Résumé Général
À la suite d’un contrôle de la Direction de l’Inspection Régionale du logement (DIRL) les propriétaires notifient le renon au bailleur principal et aux occupants. Les sous-locataires introduisent une demande en reconnaissance de nullité du bail et exigent la restitution des loyers payés. Un jugement est rendu et condamne le bailleur en reconnaissant la nullité du bail de sous-location. Le bailleur fait appel de cette décision mais le juge confirme le premier jugement à l’exception qu’il ne retient pas la demande en garantie contre le propriétaire n°2.
Résumé des faits
L’immeuble en question est soumis à une interdiction de mise en location de l’appartement du 2e étage depuis le 4 avril 2011. L’immeuble, en son entièreté, est donné en location par les propriétaires au bailleur en 2012 et celui-ci sous-loue les étages de l’immeuble dont l’étage 2, soumis à une interdiction de mise en location. À la suite d’une inspection de la DIRL (organisme qui a interdit la location du 2e étage) en 2019 les propriétaires font savoir qu’ils comptent mettre fin au bail.
Les locataires du deuxième étage ont demandé, dans une procédure introduite en 2019, la nullité des contrats de bail, la condamnation à la restitution du montant correspondant aux loyers et à la garantie locative ainsi que la réduction de l’indemnisation d’occupation à un taux maximum de 40% du loyer payé. Le bailleur demandait, quant à lui, la déclaration d’irrecevabilité du locataire n°2 mais ne s’opposait pas à la déclaration de nullité du contrat de bail du locataire n°1 si elle était établie sur la base du droit public. Il demande également le paiement du dernier loyer ainsi que le paiement des indemnités de préavis et demande que le bail qu’il a signé avec les propriétaires de l’immeuble soit considéré comme la cause de la nullité de son bail de sous-location.
Les propriétaires qui font l’objet d’une action en intervention forcée et en garantie demandent que cette demande soit déclarée irrecevable.
Arguments des parties
Les locataires font valoir que le contrat de bail doit être déclaré nul, étant donné l’interdiction de le mettre en location. Ainsi, ils demandent la restitution des loyers payés. Le bailleur demande que les propriétaires soient ajoutés à la cause car ce sont eux qui ont d’abord mis en location l’immeuble dans son entièreté, y compris le deuxième étage.
Raisonnement
L’appel formé par le bailleur à l’encontre de la décision est déclaré irrecevable car il a été introduit tardivement et l’appel formé par le bailleur sur la base d’une autre décision ne peut être déclaré recevable car les locataires, contre qui l’appel est formé, ne sont pas parties à la cause.
Décision
Le Tribunal de première instance de Bruxelles confirme en tous points le jugement du 15 janvier 2021 prononcé par le juge de paix du deuxième canton de Bruxelles, à l’exception de la demande en garantie formée contre le propriétaire n°2.
Ainsi, la juge condamne le bailleur aux dépens d’appel des locataires et du propriétaire n°2. Condamne également le propriétaire n°1 aux dépens d’appel du bailleur.
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