La société de logement social doit prouver ce qui est dû et rembourser mécaniquement le trop perçu

CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Eau TYPE : Justice Année : 2005 Tags :

Le pourvoi en cassation est dirigé, par un locataire, contre un jugement rendu le 24 octobre 2003 par le juge de paix du second canton de Verviers, statuant en dernier ressort.

Le locataire, présent à l’audience devant le Juge de Paix, n’avait pas contesté que durant les années 1998, 1999, 2000 et 2001, il avait bel et bien consommé de l’eau en provenance de la SWDE., et qu’il avait payé, sans discuter, les sommes qui lui étaient réclamées pour cette consommation. Sa contestation a été émise pour la première fois lorsque la société de logement social lui a réclamé une importante somme de régularisation : il a alors demandé de se voir rembourser la totalité des sommes qu’il avait payées, estimant qu’il appartient à la société de logement social de démontrer la quantité d’eau qu’il a effectivement consommée, et de facturer en conséquence. A titre préliminaire, le juge de paix avait jugé que le mode de répartition des consommations d’eau, en fonction de la superficie des appartements, telle que pratiquée par la société en question, n’est ni conforme au contrat de bail ni conforme à la législation qui s’impose à elle. Toutefois, le juge de paix n’a, au final, pas donné raison au locataire, estimant notamment qu’il appartenait à ce dernier de prouver les sommes qu’il aurait indûment versées.

Saisie d’un recours par le locataire, la Cour de cassation rappelle qu’en vertu de l’article 1728ter, §1er, alinéas 1er à 3, du Code civil, les frais et charges imposés au locataire doivent correspondre à des dépenses réelles, sauf dans le cas, étranger à l’espèce, où il a été expressément convenu qu’ils sont fixés forfaitairement. Il importe, par ailleurs, que ces frais et charges soient mentionnés dans un compte distinct et que les documents établissant ces dépenses soient produits.

La Cour de cassation ajoute qu’en vertu de l’article 1728quater, §1er, alinéa 1er, du Code civil, les sommes que le locataire aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande.

La Cour de cassation précise enfin qu’il ressort des articles 1728ter, §2, et 1728quater, §2, précités que ces dispositions sont impératives en faveur du locataire, et que ce dernier ne peut, dès lors, y renoncer valablement lorsque le bail est en cours : autrement dit, le fait qu’il ait payé des sommes ne peut signifier qu’il renonce à en réclamer le remboursement.

En conclusion, la Cour de cassation casse le jugement du Juge de paix, pour le motif suivant : en décidant de déclarer non fondée la demande du locataire en remboursement des sommes versées pour ses consommations d’eau, au motif que, selon l’article 1315 du Code civil, il appartient au demandeur de démontrer le caractère indu des montants payés sans aucune réserve de sa part, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision. En effet, ce jugement viole les principes de répartition de la charge de la preuve. C’est à la société de logement social de prouver ce qui est dû, et à rembourser mécaniquement le trop perçu.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 182)