Exception d’inexécution exercée abusivement par le locataire
CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2011 
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Lors d’une descente sur les lieux du juge de Paix le 20 avril 2010 dans le cadre d’un conflit locatif, la locataire a mis en exergue la non-conformité de l’installation électrique. Les défauts relevés sont de nature telle qu’il est probable qu’ils existaient au moment de la prise de possession des lieux sauf en ce qui concerne l’état de certaines prises de courant. Toutefois, le juge de paix relève que si la locataire produit un procès-verbal d’examen de l’installation électrique du 24 octobre 2008 dressé par la firme Vinçotte selon lequel « l’installation n’est pas conforme », elle ne dit pas l’avoir communiqué au bailleur en l’invitant à faire le nécessaire et ne prétend pas que, dans ce cas, le bailleur n’aurait pas réagi ou aurait refusé d’effectuer les travaux de mise aux normes de l’installation. Selon le juge, c’est donc en parfaite connaissance de cause que la locataire a renoncé, fût-ce tacitement, à se prévaloir des défaillances de l’installation électrique.
Elle n’était donc pas dans les conditions pour suspendre le paiement de son loyer (exception d’inexécution). Dans la foulée, le juge de Paix rappelle quelques conditions générales relatives à l’exception d’inexécution.
L’exception d’inexécution, en matière de contrats synallagmatiques parmi lesquels le « contrat de bail », est un principe général de droit (Cass. (1ère ch.), 6 mars 1986, R.C.J.B., 1990, p. 559, note).
Sa mise en œuvre suppose tout d’abord le respect du principe de proportionnalité entre les manquements imputés au cocontractant d’une part et l’inexécution opposée d’autre part ; il doit en effet y avoir un équilibre entre les obligations réciproques non exécutées.
Pour pouvoir prétendre, sous le couvert de ce principe, cesser tout paiement de loyers, le locataire doit être en mesure d’établir que toute jouissance des lieux est devenue impossible ; en toute hypothèse, le locataire doit apporter la preuve de ses griefs quant à la perte de jouissance du bien et ou, tout au moins, justifier de leur vraisemblance ainsi que de l’imputabilité, fût-elle partielle, de la défaillance à son co-contractant. Ensuite, le locataire a l’obligation d’adresser sinon une mise en demeure, à tout le moins un avertissement au bailleur quant à la situation dont il se plaint et qui le priverait partiellement ou totalement de la jouissance du bien loué afin que ce dernier puisse prendre les dispositions utiles et nécessaires pour mettre fin au trouble.
Face à l’inertie éventuelle du bailleur, dûment informé de la situation, il appartient au locataire de prendre les dispositions qui s’imposent afin de faire constater les manquements, de préférence de manière contradictoire. Autrement dit, l’exception d’inexécution ne peut se transformer en un acte de justice privée ou être une manière d’échapper à ses obligations.
En conclusion, lorsque le locataire fait état de la non-conformité de l’installation électrique pour suspendre le paiement du loyer, il doit communiquer au bailleur le procès-verbal d’examen de l’installation électrique et le mettre en demeure à faire le nécessaire, avant tout exercice de l’exception d’inexécution. Sans cela, cette dernière sera invalidée par le juge.
DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 184)
