Nullité du bail pour insalubrité

CATÉGORIE : Relations propriétaire-locataire VECTEUR : Logement TYPE : Justice Année : 2023 Tags :

Résumé général

Dans ce litige opposant deux particuliers à la société V, le juge de paix a été saisi pour déterminer la validité d’un bail de location portant sur une chambre dans un immeuble à Ixelles.

Monsieur Y, principal demandeur, a contesté la légalité du bail en alléguant qu’il avait été conclu dans un contexte de vulnérabilité et dans des conditions indignes, demandant son annulation et une série d’indemnités.

Le tribunal a jugé qu’il n’existait pas d’éléments suffisants pour prouver une situation de vulnérabilité ou une cause illicite, mais a constaté que le logement ne respectait pas les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Le bail a donc été déclaré nul pour cette raison.

Le demandeur ne peut toutefois pas prétendre au remboursement des loyers, car il a volontairement continué à occuper les lieux pendant plusieurs mois. Le second demandeur, Monsieur T, n’ayant pas de lien locatif, a vu sa demande de dommages rejetée. La demande reconventionnelle de V a également été écartée.

Cette décision met en lumière l’importance du respect des conditions de logement décent dans la validité d’un bail, tout en rappelant que l’annulation d’un contrat n’ouvre pas automatiquement droit à remboursement.

 

Résumé des faits

Par une convention signée le 5 novembre 2020, la société V a donné en location à Monsieur Y une chambre dans un immeuble à Ixelles. À l’expiration du contrat initial d’un an, le locataire est resté dans les lieux sans opposition, ce qui a converti le bail en un bail de neuf ans. Par la suite, Monsieur Y a saisi la justice pour en contester la légalité. Il a été rejoint dans sa démarche par Monsieur T, qui affirmait avoir occupé temporairement les lieux.

 

Arguments des parties

Monsieur Y a plaidé la nullité du contrat de bail au motif qu’il aurait été conclu dans un contexte abusif, soulignant une volonté du bailleur de tirer profit de sa supposée vulnérabilité. Il a réclamé le remboursement de 10.000 euros de loyers, une indemnité de 7.200 euros et 3.600 euros au titre de relogement. À titre subsidiaire, il demandait des mesures d’instruction visant à obtenir des documents de la commune et de la police. La société V a nié tout abus et contesté les paiements en espèces. Elle a introduit une demande reconventionnelle pour obtenir le paiement de loyers qu’elle estimait impayés.
Monsieur T, quant à lui, affirmait avoir occupé les lieux temporairement pour aider les autres occupants et protéger les biens de son ami. Il demandait des dommages et intérêts en lien avec des menaces subies.

 

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord écarté l’argument de la vulnérabilité du demandeur, relevant que celui-ci disposait d’un titre de séjour régulier et ne produisait aucune preuve de pression ou de contrainte. En revanche, il a constaté que le logement ne répondait pas aux critères légaux de salubrité et d’habitabilité. Sur ce fondement, le tribunal a prononcé la nullité du bail. Concernant la demande de remboursement des loyers, le juge a considéré que Monsieur Y avait volontairement occupé les lieux, ce qui démontrait qu’il y trouvait un avantage, même après l’expiration du bail initial. Faute de preuve claire sur les paiements, il n’y avait pas lieu à restitution. Quant à la demande de Monsieur T, elle a été rejetée faute de preuve d’un préjudice personnel réel. Le juge a enfin rejeté la demande reconventionnelle de V, soulignant qu’elle n’avait jamais réclamé les loyers avant la procédure, et que le bail était de toute manière nul.

 

Décision du tribunal

Le tribunal a déclaré nul le bail ayant lié Monsieur Y à la société V. Il a rejeté la demande de remboursement des loyers ainsi que celle de dommages et intérêts formulée par Monsieur T. Il a également rejeté la demande reconventionnelle de V au motif qu’elle ne démontrait pas être créancière. Le tribunal a réservé sa décision sur les autres demandes, notamment celles liées à une éventuelle indemnité de relogement.

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