Normes relatives à l’humidité, l’aération et la densité d’occupation

L’humidité est un phénomène naturel normal. Tout être vivant (humain, animaux, plantes) rejette lui-même de l’humidité dans l’air en respirant. Dans un logement, cette humidité se condense et se dépose sur les parois (murs, vitres, plafond, etc.).

SOURCE : Les dossiers du CSTC (Centre Scientifique et Technique de la Construction), février 2010, N° 2/2009 – Cahier n° 18 – page 7

L’humidité est néfaste dans un logement lorsqu’elle est présente en trop grande quantité. Un taux d’humidité trop élevé peut :

• détériorer le logement (endommager les murs, plafond et revêtement)
• favoriser le développement de parasites et de champignons
• provoquer des problèmes de santé chez les habitants
• augmenter la consommation d’énergie pour le chauffage. En effet, un logement humide est plus difficile à chauffer qu’un logement « sec ».

L’humidité se caractérise de manières sensiblement différentes :

1. Les taches noires
   La présence de points noirs sur les parois d’un logement démontre un manque de ventilation de la pièce. L’humidité se condense sur les murs, souvent au niveau de ponts thermiques, et à défaut de ruisseler, forme des taches noires. 
2. Les traces jaunesLa présence de traces jaunes démontre la présence d’eau dans les murs (infiltrations, humidité ascensionnelle). La ventilation de la pièce ne peut résoudre le problème mais elle permet de renouveler l’air ambiant ce qui est généralement prescrit dans les situations de problèmes d’asthme ou de difficultés respiratoires.

Pour plus d’information sur les problèmes d’humidité dans les logements et les solutions pour y remédier, vous pouvez consulter cette fiche de l’IBGE .

Le Code du logement précise que le logement ne peut pas être affecté :

• par des détériorations visibles causées par l’humidité.
• Par des champignons dus à l’humidité permanente provenant directement de l’état de l’immeuble (infiltrations, humidité ascensionnelle, et condensation permanente).
  Les champignons sont des parasites. Ils sont nuisibles et nocifs dans un logement. C’est le cas notamment de la mérule

Pour satisfaire aux exigences de salubrité, il faut que le logement, les locaux communs et l’environnement soient exempts de champignons, parasites, insectes, oiseaux ou rongeurs pouvant être nocifs pour la santé des habitants.

Cafards et nuisibles
Les cafards apprécient une chaleur tropicale, chaude et très humide. Ces conditions sont propices pour leur propagation. Si un usager se plaint de la présence de cafards ou de vermines (rats, souris, etc.), le propriétaire n’est pas responsable de leur présence, sauf si leur détection a été notifiée par écrit lors de l’état des lieux, avant la remise des clés ou dans le courant du 1er mois d’occupation. Pour plus d’informations sur les vermines et comment s’en débarrasser, vous pouvez suivre ce lien.

Dans les cas suivants, les exigences de salubrité du code du logement ne sont pas respectées:

1. Infiltrations
   Les cas d’infiltration d’humidité par un manque d’étanchéité du toit, des murs ou de la menuiserie extérieure, ou par une étanchéité défectueuse des installations sanitaires, des descentes d’eau pluviales ou de l’installation de chauffage, du logement lui-même ou d’un autre logement.
2. Condensation permanente
   Les cas de condensation permanente provoquée par la morphologie du bâtiment, malgré des conditions d’utilisation normale (nombre de personnes et production d’humidité adaptées à la destination des locaux)
3. Humidité ascensionnelle
   Les cas d’humidité ascensionnelle par les murs ou les planchers

Au niveau de l’aération, l’état de l’immeuble est évalué dans des conditions normales d’utilisation du logement et des communs. A cet effet, le Code du logement stipule que le logement doit être suffisamment ventilé :

• tout logement est censé comporter des moyens de ventilation (fenêtres et/ou évacuation de l’air vicié) dans les différentes pièces du logement, à l’exception de la pièce centrale ou de pièces en enfilade.
• la ventilation doit être adaptée au rôle des locaux tels que la cuisine ou la salle de bain qui produisent plus d’humidité.

L’apport d’air frais doit toujours être assuré en quantité égale à l’évacuation d’air.

Le logement doit obligatoirement être conforme en matière d’aération aux normes techniques spécifiques en vigueur.

Concernant la densité d’occupation, le logement ne peut en aucun cas être surpeuplé (un logement surpeuplé étant plus propice à de graves problèmes d’humidité). A cet effet, le Code du logement prévoit les normes de densité d’occupation maximale par surface :

• 18 m² pour une personne
• 28 m² pour deux personnes
• 33 m² pour trois personnes
• 37 m² pour quatre personnes
• 46 m² pour cinq personnes
• au-delà de cinq personnes, cette surface minimale est augmentée de 12 m² par personne supplémentaire.