Faq de la section recours & plaintes
Publié le: 16/04/2026
La réponse à cette question est nuancée.
La constitution d’une garantie locative est destinée à protéger le propriétaire lorsque le locataire manque partiellement ou totalement à ses obligations (en causant des dégâts au logement, par exemple)[1].
A la fin du bail, la garantie et les intérêts sont restitués au locataire, après déduction éventuelle de certains frais au bénéfice du propriétaire. La banque ne peut rembourser cette garantie que si elle reçoit un accord écrit dans lequel le locataire et le propriétaire déclarent que le bail est terminé, l’un et l’autre s’étant acquittés de toutes leurs obligations. Cette déclaration peut être une simple lettre ou un formulaire spécifique que l’on peut demander auprès de l’institution financière.
En cas de désaccord, l’état des lieux peut aider à trancher la question et indiquer la responsabilité des parties, chiffrer les dégâts à charge des locataires et retenir une partie de cette somme sur la garantie locative au bénéfice du propriétaire.
En cas de désaccord persistant sur les montants à mettre à charge du locataire et à puiser sur sa garantie locative, seul le Juge de paix pourra trancher.
[1] La constitution d’une garantie locative n’est pas imposée par la loi. Toutefois, la plupart des contrats de bail prévoient que le locataire doit constituer une garantie locative et là, ça devient une obligation entre les parties. Elle n’est donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit. Dans ce cas, la loi fixe un cadre (maximum 2 ou 3 mois de loyer, forme dans laquelle elle doit être constituée etc.).
Publié le: 16/04/2026
Oui, il est théoriquement possible pour le propriétaire de refuser d’effectuer les travaux nécessaires lorsque le locataire ne paye pas ses loyers.
Mais le juge saisi par un locataire mécontent pourrait considérer que le fait de ne pas effectuer les travaux est une mesure disproportionnée par rapport au non-paiement du loyer et condamner le propriétaire à exécuter les travaux endéans en certain délai et moyennant le paiement d’astreinte pour tout jour de retard dans l’accomplissement des travaux.
De plus, l’exception d’inexécution utilisée ici par le propriétaire (à savoir, le fait de ne pas effectuer les travaux) ne peut constituer une voie de fait.
Par exemple, le propriétaire qui déciderait de suspendre la fourniture de gaz ou d’électricité car le locataire ne paie plus son loyer commettrait une voie de fait et pourrait être condamné par le juge de paix parce qu’il porterait volontairement atteinte aux droits fondamentaux de ses locataires (mener une vie conforme à la dignité humain).
Publié le: 16/04/2026 - Mis à jour le : 16/04/2026
Oui, il est théoriquement possible pour le locataire de suspendre le paiement du loyer tant que le propriétaire n’effectue pas les travaux : ce non-paiement des loyers est appelée « exception d’inexécution ». Cette possibilité doit être utilisée avec beaucoup de prudence. Ainsi, le locataire doit avoir préalablement mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux dans un délai raisonnable
Prudence
Cette possibilité de suspension du paiement des loyers doit être utilisée de façon mesurée pour éviter que le juge considère que le non paiement partiel ou total du loyer constitue une mesure disproportionnée que le locataire inflige à son bailleur, en comparaison avec les inconvénients causés par la non-exécution des travaux. En cas de « disproportion », le juge pourrait reprocher une faute au locataire et prononcer la résolution du bail à ses torts et le locataire serait obligé de partir. C’est pourquoi certains préconisent la suspension du paiement d’une partie seulement du loyer, en proportion avec la perte de jouissance du bien ou des inconvénients subis.
On conseille au locataire qui souhaite suspendre le paiement de tout ou partie du loyer de garder les montants sur un compte (par exemple, le “compte tiers” de son avocat, qui est le compte sur lequel sont stockées les sommes appartenant aux justiciables) en attendant la décision de justice. Le juge a confirmé l’exception d’inexécution dans cette décision de 2018, par exemple.
A notre connaissance, il n’existe pas de décision de justice favorable au non-paiement des charges.
Publié le: 05/11/2025
En cas de non-paiement des factures d’énergie, le juge de paix peut arriver à une décision de résolution de contrat. Cela implique une coupure de fourniture de gaz et d’électricité.
Avant la fin du contrat, le fournisseur peut aussi décider de ne pas le reconduire. Il en avertit le client. Si le client ne signe pas un contrat avec un autre fournisseur, Sibelga est en charge de la coupure. Les mêmes principes s’appliquent.
Si la coupure doit avoir lieu entre le 1er octobre et le 31 mars, elle est reportée[1]. C’est ce qu’on appelle la trêve hivernale. Sibelga prend en charge la fourniture de gaz et d’électricité du ménage pendant cette période.
Si une coupure a eu lieu avant le 1er octobre, le CPAS peut dans certains cas exiger de Sibelga qu’il fournisse un ménage pendant la période hivernale, s’il estime que la dignité humaine est atteinte.
Les personnes concernées sont appelées « Clients hivernaux » et sont facturées au tarif social.
La trêve hivernale sur la fourniture d’énergie couvre la période du 1er octobre au 31 mars.
Le moratoire hivernal sur les expulsions couvre, lui, la période du 1er novembre au 15 mars.
Attention, dès le 1er avril, Sibelga ne fournit plus les clients hivernaux. Le ménage doit trouver un nouveau fournisseur, sinon Sibelga ferme les compteurs. Si l’un de vos usagers se trouve dans cette situation, il doit donc retrouver un fournisseur avant la fin de la trêve, le 31 mars.
La conclusion d’un nouveau contrat peut parfois prendre du temps. Il faut donc chercher un nouveau contrat fin février-début mars pour éviter un maximum les coupures.
Certains fournisseurs utilisent l’argument d’une durée de 3 semaines pour faire traîner la prise de contrat. Cet argument n’est pas valable puisque ce délai est réservé au changement entre deux fournisseurs et non pas à la prise d’un nouveau contrat, ce qui est le cas ici.
Si souscrire un contrat auprès d’un fournisseur commercial n’est pas possible, le CPAS peut faire appel à la « fourniture garantie » pour un an. Pour y avoir droit, le ménage doit avoir des dettes auprès de deux fournisseurs commerciaux. Plus d’informations sur cette page.
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Dans le cas où Sibelga ferme un compteur, la réouverture coûtera 173,03€ (tarif 2025) et sera facturée au ménage.
[1] Voir article 20 sexies, §6 de l’Ordonnance Gaz et 25 octies, §6 de l’Ordonnance Electricité.
Publié le: 30/10/2025 - Mis à jour le : 30/10/2025
Le « moratoire hivernal » interdit les expulsions de logements publics et privés donnés en location entre le 1er novembre et le 15 mars, en Région de Bruxelles-Capitale, depuis 2023. Cette période correspond aux mois les plus froids, durant lesquels une expulsion pourrait avoir des conséquences humaines graves.
Le moratoire hivernal sur les expulsions couvre la période du 1er novembre au 15 mars.
La trêve hivernale sur la fourniture d’énergie couvre, elle, la période du 1er octobre au 31 mars.
Seule l’exécution de l’expulsion est suspendue : le juge de paix peut décider de l’expulsion et l’huissier peut la signifier pendant cette période. Elle n’aura juste pas lieu avant le 16 mars.
Une « indemnité d’occupation » équivalente au loyer est due au propriétaire. En cas de non-paiement par le locataire, le bailleur peut demander une indemnisation au Fonds budgétaire régional de solidarité. Cette indemnisation couvre la période pendant laquelle l’expulsion aurait dû être exécutée sans le moratoire.
Exceptions au moratoire
Le juge de paix peut autoriser une expulsion pendant le moratoire. Dans ce cas, il doit motiver spécialement sa décision. Il ne peut le faire que dans les cas suivants :
- Le locataire a déjà quitté le logement ou a trouvé une solution de relogement.
- Le bien présente un danger pour la santé ou la sécurité.
- Le comportement du locataire met en péril les personnes ou les biens.
- Le bailleur doit reprendre possession du logement pour une situation de force majeure. Par exemple, il doit y habiter et n’a pas d’autre logement disponible.
Mise en cause du moratoire et réponse de la Cour constitutionnelle
Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires avait introduit un recours contre l’ordonnance, en invoquant, entre autres, une atteinte excessive au droit de propriété. Certaines juridictions de paix avaient aussi soulevé des questions préjudicielles à la Cour constitutionnelle.
La Cour constitutionnelle a rejeté ces arguments et a conclu que les mesures permettaient d’éviter des situations contraires à la dignité humaine. Cet objectif a été considéré comme légitime et les mesures pertinentes et pas disproportionnées.
La Cour a donc confirmé la validité juridique du moratoire hivernal, mettant fin aux incertitudes qui planaient depuis son adoption.
Qu’en est-il en Wallonie et en Flandre ?
En Wallonie, un moratoire hivernal existe pour les logements sociaux uniquement. Cette règle s’appliquait à Bruxelles aussi jusqu’en 2023, où le moratoire a été élargi à tous les logements donnés en location.
En Flandre, aucun moratoire hivernal n’est prévu.
Squat et expulsion en hiver
Les squats et les occupations précaires ne sont pas visés par le moratoire hivernal. Un juge peut par contre suspendre l’expulsion des occupants si il estime que la remise à la rue des occupants n’est pas la meilleure option.
C’est le cas dans ce jugement du 21 octobre 2024 du Tribunal de Première instance francophone de Bruxelles.
Publié le: 27/06/2017 - Mis à jour le : 28/10/2025
La fermeture des compteurs gaz-électricité n’est facturée au consommateur que dans le cas d’une « End of contract »* (fin de contrat). Dans les autres cas (déménagement, fermeture ordonnée par le juge de paix, MOZA ou pour des raisons de sécurité), la fermeture ne sera pas facturée au consommateur.
Qu’est-ce qu’une fermeture dans le cadre d’une « fin de contrat »?
A Bruxelles, les contrats d’énergie sont toujours des contrats à durée déterminée, de minimum trois ans (obligation pour le fournisseur) même si un client peut changer de fournisseur à tout moment.
Au terme d’un contrat, le fournisseur (ou le consommateur) dispose du droit de ne pas renouveler le contrat d’énergie. Si le consommateur ne signe pas un contrat avec un autre fournisseur commercial, une procédure de fermeture de compteur sera lancée.
Procédure :
- le fournisseur prévient le consommateur que son contrat ne sera pas renouvelé, au moins un mois avant la date de fin du contrat.
- le fournisseur demande à Sibelga une fermeture de compteurs pour « End of contract », au minimum 28 jours avant la date prévue de fermeture.
- Sibelga prévient le consommateur concerné par courrier (par lettre ordinaire, ainsi que par lettre recommandée avec accusé de réception) que son compteur sera fermé s’il ne trouve pas un nouveau fournisseur (ou s’il n’a pas prolongé son contrat avec son fournisseur d’énergie actuel). Si le consommateur signe un contrat avec un nouveau fournisseur, ce dernier confirme le contrat. Si le contrat est accepté, la procédure de coupure est interrompue et le compteur ne sera pas fermé.
La fermeture des compteurs pour fin de contrat peut se produire à tout moment de l’année, même pendant la période de trêve hivernale. Elle ne doit pas être prononcée par le Juge de Paix.
Si le compteur a été fermé, il ne faut pas non plus oublier que des frais d’ouverture seront facturés à l’occupant. Pour en savoir plus, lire cette page.
« End of contract » et délais de préavis
Il convient d’être vigilant aux délais dans lesquels vous souscrivez un nouveau contrat dans le cadre de cette procédure d’ « End of contract ». Le nouveau contrat doit impérativement débuter au plus tard à la date de coupure prévue dans le cadre du dossier « End of contract ».
Exemple : votre contrat se termine le 30 juin 2017. Le 16 juin 2017, vous souscrivez un contrat chez un nouveau fournisseur. Etant donné le délai de résiliation d’un mois, le nouveau contrat ne débutera que le 16 juillet 2017. Il est donc important de signaler au nouveau fournisseur que votre ancien fournisseur a débuté une procédure d’ « End of contract », pour que votre nouveau fournisseur puisse demander à Sibelga un « supplier switch after end of contract »* et ainsi éviter la fermeture du compteur.
Voici les délais communiqués par Sibelga concernant un « Supplier Switch After End of Contract » : le nouveau fournisseur doit demander la reprise du point de fourniture au plus tard 7 jours à l’avance et avec une date d’effet au plus tard à la date prévue dans le « dossier End Of Contract »
* End of contract et supplier switch after end of contract sont les termes officiels utilisés par Sibelga
Publié le: 31/05/2016 - Mis à jour le : 28/10/2025
- Vérifier de quel type de procédure de recouvrement il s’agit (est-ce un règlement à l’amiable ou en justice ?) et si cette procédure a été respectée (dans les délais notamment). Pour plus d’informations, lire cette page.
- La société de recouvrement a l’obligation de fournir tous les détails relatifs à la dette du ménage1.
- Si nécessaire, contacter le fournisseur et/ou Sibelga afin d’obtenir les données manquantes ou des éclaircissements sur la situation du ménage.
Avant de contacter le fournisseur et/ou Sibelga, plusieurs éléments peuvent être vérifiés :
- Quelle est l’origine de la dette (bris de scellés, non-paiement des factures, consommation hors contrat, etc.)? Le « pouvoir de négociation » du ménage dépend souvent de l’origine de la dette.
- La dette a-t-elle expiré ? Lire les informations sur le délai de prescription.
Les sociétés de recouvrement réclament parfois des documents qui n’ont aucun rapport avec la dette du ménage. Le secret professionnel auquel sont soumis les travailleurs sociaux vous permet de recadrer l’échange d’information avec la société de recouvrement. Ne fournissez que les documents qui sont utiles à la gestion de la dette énergie.
Publié le: 31/05/2016 - Mis à jour le : 28/10/2025
Toute personne a le droit de contester son décompte de charge s’il estime qu’il est erroné. Les procédures sont différentes en fonction du type de logement (logement privé-propriété unique, AIS, copropriété-ou logement social).
Pour connaitre les différentes procédures, lire cette page.
