Faq van de sectie toevlucht & klachten

Geplaatst op: 16/04/2026 - Bijgewerkt op: 16/07/2026

Het antwoord op deze vraag is genuanceerd.

De huurwaarborg beschermt eigenaars wanneer huurders hun verplichtingen deels of helemaal niet nakomen (bijvoorbeeld door beschadigingen aan de woning).[1]

Aan het einde van de huurperiode wordt de waarborg met interest terugbetaald aan de huurder, na eventuele aftrek van bepaalde kosten ten voordele van de eigenaar. De bank mag deze waarborg pas terugstorten als ze een geschreven akkoord heeft waarin de huurder en de eigenaar verklaren dat de huurperiode afgelopen is en dat beide partijen al hun verplichtingen nagekomen zijn. Deze verklaring kan een gewone brief zijn of een specifiek formulier dat bij de financiële instelling opgevraagd kan worden.

Als de partijen niet tot een akkoord komen, kan de plaatsbeschrijving een uitkomst bieden om de verantwoordelijkheden van beide partijen te bepalen, de schade ten laste van de huurder te becijferen en een deel van dit bedrag ten gunste van de eigenaar af te houden van de huurwaarborg.

Als er onenigheid blijft bestaan over het bedrag ten laste van de huurder dat van de huurwaarborg afgehouden moet worden, dan kan enkel de vrederechter de knoop doorhakken.

[1] Een waarborg is wettelijk niet verplicht. Toch bepalen de meeste huurovereenkomsten dat de huurder een huurwaarborg moet aanleggen. Op dat moment wordt deze waarborg een verplichting tussen beide partijen. Een waarborg is dus niet verplicht, tenzij die deel uitmaakt van de overeenkomst. In dit geval bepaalt de wet een kader (maximaal twee of drie keer de huur, de vorm van deze waarborg, enz.).

Geplaatst op: 16/04/2026 - Bijgewerkt op: 16/07/2026

Ja, de eigenaar heeft in theorie het recht te weigeren om de nodige werken uit te voeren als een huurder de huur niet betaalt.

Maar wanneer een ontevreden huurder naar de rechter stapt, dan kan deze laatste oordelen dat de niet-uitvoering van de werken niet in verhouding staat tot het niet betalen van de huur. In dat geval kan de rechter de eigenaar veroordelen om de werken binnen een bepaalde termijn uit te voeren middels een dwangsom voor elke dag vertraging bij de uitvoering van de werken.

Bovendien kan de exceptie van niet-uitvoering die hier door de eigenaar gebruikt wordt (dus het feit dat deze de werkzaamheden niet uitvoert) als een feitelijkheid beschouwd worden.

De eigenaar beslist bijvoorbeeld om de aardgas- of elektriciteitslevering op te schorten omdat de huurder de huur niet meer betaalt. De eigenaar begaat daarbij een feitelijkheid en kan door de vrederechter veroordeeld worden, omdat deze persoon vrijwillig een inbreuk pleegt op de basisrechten van de huurders (het recht op een menswaardig leven).

Geplaatst op: 16/04/2026 - Bijgewerkt op: 16/07/2026

In theorie kan de huurder de betaling van de huur inderdaad opschorten zolang de eigenaar de werken niet uitvoert: deze niet-betaling van de huur wordt exceptie van niet-uitvoering of ‘exceptio non adimpleti contractus’ genoemd. Met deze mogelijkheid moet echter met de grootste omzichtigheid omgesprongen worden. Zo moet de huurder op voorhand de verhuurder in gebreke gesteld hebben voor het niet uitvoeren van de werken binnen een redelijke termijn.

Omzichtigheid
Deze mogelijkheid om de betaling van de huur op te schorten moet met de nodige voorzichtigheid gebruikt worden, aangezien de rechter kan oordelen dat deze maatregel niet in verhouding staat tot het ongemak dat veroorzaakt wordt door het niet uitvoeren van de werken. Als er sprake is van ‘onevenredigheid’, kan de rechter de huurder in gebreke stellen en de huurovereenkomst ontbinden, waardoor de huurder verplicht moet vertrekken. Daarom wordt soms aangeraden om slechts een deel van het huurbedrag te staken, in verhouding tot het verlies van het genot van het goed of de ondervonden nadelen.

Aan huurders die de betaling van hun huur gedeeltelijk of volledig willen staken, raden we aan om dit bedrag in afwachting van een gerechtelijke uitspraak op een aparte rekening te zetten (bijvoorbeeld de ‘derdenrekening’ van een advocaat, de rekening waarop de gelden voor de rechtzoekenden bewaard worden). In deze uitspraak uit 2018 bevestigde de rechter bijvoorbeeld de exceptie van niet-uitvoering.

Voor zover wij weten, bestaat er geen gerechtelijke uitspraak die de niet-betaling van de lasten toestaat.

Geplaatst op: 05/11/2025 - Bijgewerkt op: 16/07/2026

Wanneer energiefacturen onbetaald blijven, kan de vrederechter beslissen om het energiecontract te ontbinden, waardoor de toevoer van gas en elektriciteit afgesloten wordt.

De leverancier heeft ook de mogelijkheid om de overeenkomst niet te verlengen, op voorwaarde dat de klant hierover geïnformeerd wordt voordat het contract afloopt. Als de klant geen nieuw contract afsluit bij een andere leverancier, wordt de stopzetting geregeld door Sibelga en gelden dezelfde principes.

Als de stopzetting tussen 1 oktober en 31 maart gebeurt, wordt deze uitgesteld[1]. Dit wordt de winterstop genoemd. Sibelga is verantwoordelijk voor de levering van gas en elektriciteit tijdens deze periode.

Gebeurt de stopzetting vóór 1 oktober, dan kan het OCMW in bepaalde gevallen – als het van mening is dat het om een inbreuk op de menselijke waardigheid gaat – eisen dat Sibelga de energielevering tijdens de wintermaanden verzorgt.

Deze ‘winterklanten’ betalen in dat geval het sociaal tarief.

De winterstop voor het afsluiten van de energie loopt van 1 november tot 31 maart.
Het wintermoratorium op uithuiszettingen geldt voor de periode van 1 november tot 15 maart.

Let op: vanaf 1 april levert Sibelga geen energie meer aan winterklanten. Dan moet het huishouden een nieuwe leverancier zoeken. Als het hier niet in slaagt, sluit Sibelga de meters af. Heb je een gebruiker die zich in deze situatie bevindt, dan moet deze vóór het einde van de winterstop (31 maart) op zoek naar een leverancier.

Hou er rekening mee dat het sluiten van een nieuw contract soms wat tijd in beslag neemt. Wil het huishouden zeker zijn dat de energie niet afgesloten wordt, dan moet het eind februari-begin maart al een nieuwe leverancier zoeken.
Sommige leveranciers proberen de inwerkingtreding van een contract te vertragen door te goochelen met een termijn van drie weken. Dit argument houdt geen steek. Het gaat namelijk om de termijn die nodig is om de overschakeling tussen twee leveranciers uit te voeren, dus niet voor het afsluiten van een nieuw contract, zoals hier gesuggereerd wordt.

Slaagt de klant er niet in om een contract af te sluiten bij een commerciële leverancier, dan kan het OCMW een beroep doen op een ‘gewaarborgde levering’, zij het voor een maximumperiode van één jaar. Alleen huishoudens met schulden bij twee commerciële leveranciers hebben recht op deze gewaarborgde levering. Meer informatie vind je op deze pagina.

We herinneren eraan dat Infor GasElek gebruikers gratis advies en begeleiding biedt bij de keuze van een nieuw contract.

Als Sibelga een meter afsluit, kost het 198,44 euro om deze opnieuw te activeren (tarief 2026). Dit bedrag moet door het huishouden betaald worden.

[1] Zie artikel 20sexies §6 van de Gasordonnantie en 25octies §6 van de Elektriciteitsordonnantie.

Geplaatst op: 30/10/2025 - Bijgewerkt op: 16/07/2026

Een wintermoratorium, wat is dat precies?

Het wintermoratorium verbiedt sinds 2023 dat huurders tussen 1 november en 15 maart uit hun huis gezet kunnen worden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit verbod is van toepassing op zowel publieke als private huurwoningen. Een uithuiszetting kan in deze koudste maanden van het jaar ernstige menselijke gevolgen hebben.

Het wintermoratorium op uithuiszettingen geldt voor de periode van 1 november tot 15 maart.
Daarnaast is er de winterstop voor het afsluiten van de energietoevoer, die van 1 november tot 31 maart loopt.

De onderbreking van de uithuiszetting slaat enkel op de uitvoering ervan: een vrederechter kan tijdens deze periode perfect besluiten tot een uithuiszetting en ook de gerechtsdeurwaarder kan deze betekenen. De uithuiszetting zelf kan echter pas op 16 maart plaatsvinden.

De huurder is aan de eigenaar een ‘bezettingsvergoeding’ verschuldigd, die overeenstemt met het huurbedrag. Als de huurder deze vergoeding niet betaalt, kan de verhuurder een schadevergoeding aanvragen bij het gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit. Deze schadevergoeding dekt de periode waarin de uithuiszetting plaatsgevonden zou hebben als er geen moratorium bestond.

Uitzonderingen op het moratorium

De vrederechter kan tijdens het moratorium een uithuiszetting toestaan, maar moet daarbij de beslissing uitdrukkelijk motiveren. Dit is enkel toegestaan in de volgende gevallen:

• De huurder woont niet meer in de woning of heeft een oplossing gevonden in de vorm van nieuwe huisvesting.
• Het pand houdt een gezondheids- of veiligheidsgevaar in.
• Het gedrag van de huurder vormt een gevaar voor mensen of goederen.
• De verhuurder moet de woning opnieuw in bezit nemen wegens overmacht, bijvoorbeeld omdat de verhuurder er zelf moet intrekken en geen andere woning ter beschikking heeft.

Moratorium ter discussie gesteld en reactie van het Grondwettelijk Hof

Het Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires had beroep aangetekend tegen de ordonnantie, mede onder het mom van een grove schending van het recht op eigendom. Ook hadden bepaalde vrederechters prejudiciële vragen voor het Grondwettelijk Hof.

Het Hof heeft deze argumenten verworpen en geconcludeerd dat er dankzij deze maatregelen situaties vermeden kunnen worden die de menselijke waardigheid aantasten. Deze doelstelling werd als legitiem beschouwd en de maatregelen als pertinent en niet buitenproportioneel.

Daarmee bevestigde het Hof de juridische geldigheid van het wintermoratorium en maakte het een einde aan de onzekerheid die sinds de goedkeuring ervan bestond.

Hoe zit het in Vlaanderen en Wallonië?

In Wallonië bestaat er enkel een wintermoratorium voor sociale woningen. Tot en met 2023 gold deze regel ook in Brussel, waar het moratorium uitgebreid werd naar alle huurwoningen.

In Vlaanderen bestaat er geen wintermoratorium.

Kraakpanden en uithuiszettingen in de winter
Het wintermoratorium geldt niet voor krakers en precaire bewoningen.
Een vrederechter kan wel de uithuiszetting van de bewoners opschorten wanneer die van mening is dat het niet aangewezen is om de ‘bewoners’ op straat te zetten.
Dat was bijvoorbeeld het geval in dit vonnis van 21 oktober 2024 van de Franstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel.

Geplaatst op: 31/05/2016 - Bijgewerkt op: 19/08/2026

Enkele eerste stappen:

• Ga na om welk type invorderingsprocedure het gaat (gaat het om een minnelijke schikking of een procedure voor de rechtbank) en kijk of de procedure werd gerespecteerd (met name de termijnen). Meer informatie hierover vindt u op deze pagina.
• Het incassobureau is verplicht om alle details over de schuld van het gezin te verstrekken[1]. Meer informatie over de specifieke kenmerken van de tussenkomst van een incassobureau vindt u op deze pagina.
• Indien nodig neemt u contact op met de leverancier en/of Sibelga om de ontbrekende gegevens te bekomen of een duidelijker inzicht in de situatie van het gezin te krijgen. Deze modelbrief kan u daarbij helpen.

Alvorens de leverancier en/of Sibelga te contacteren, kan u zelf al verschillende elementen controleren:

• Wat is de oorsprong van de schuld (verbreking van de zegels, niet-betaling van facturen, verbruik buiten contract, enz.)? De “onderhandelingsmarge” van het gezin hangt vaak af van de oorsprong van de schuld.
• Is de schuld verjaard? Hier vindt u meer informatie over de verjaringstermijn.

Incassobureaus eisen soms documenten die geen enkel verband houden met de schuld van het gezin. Dankzij het beroepsgeheim waaraan maatschappelijk werkers gebonden zijn, kunt u erover waken dat de informatie-uitwisseling met het incassobureau correct verloopt. Bezorg enkel documenten die relevant zijn voor het afhandelen van de energieschuld.

[1] Wet van 20 december 2002 betreffende de minnelijke invordering van schulden van de consument, art. 6.

Geplaatst op: 31/05/2016 - Bijgewerkt op: 27/09/2016

Iedereen heeft het recht om een kostenafrekening te betwisten wanneer hij of zij van oordeel is dat die verkeerd is. De procedures verschillen naargelang het type woning (privéwoning, unieke eigendom, SVK, mede-eigendom of sociale woning).

De verschillende procedures vindt u terug op deze pagina.

Geplaatst op: 31/05/2016 - Bijgewerkt op: 19/08/2026

Het is belangrijk om zo snel mogelijk te reageren.

• Analyseer de factuur samen met het gezin om te achterhalen waarom het bedrag zo hoog is.
  • Lees de praktische fiche over de analyse van een aardgas- en/of elektriciteitsfactuur.
  • De facturen met toelichting van TotalEnergies, Engie en Luminus kunnen u helpen de factuur te begrijpen.
• Als de factuur een onregelmatigheid vertoont (geschatte meterstand, foutieve of ontbrekende gegevens, enz.), neem dan contact op met de leverancier om de gegevens te laten corrigeren. Vraag de leverancier bij die gelegenheid ook om uitleg over de punten die vragen oproepen.
• Als het huishouden het gevraagde bedrag betwist, kan het zich wenden tot de ‘klachtendienst’ van de leverancier.
• Na controle en eventuele correcties kan het huishouden, indien nodig, met de leverancier onderhandelen over een betalingsplan. Er is ook financiële steun beschikbaar via de OCMW’s
• Een globale analyse van de situatie kan mogelijk andere, onderliggende problemen aan het licht brengen en voorkomen dat de schuldenlast van het gezin verder stijgt en dat de energietoevoer wordt afgesloten.  Neem voor meer informatie hierover contact op met onze maatschappelijk consulent.

Wacht niet om actie te ondernemen!
De leverancier zal minder geneigd zijn om een afbetalingsplan toe te staan, als het gezin niet op zijn briefwisseling antwoordt.

Als je voor een specifiek geval graag ondersteuning krijgt, kan je contact met ons opnemen op 02/526 03 00 of via socialenergie@fdss.be.