Type-de-categorie de la section décompte de charges

Publié le: 13/08/2025 - Mis à jour le : 26/02/2026

Alors que le demande principale émane du propriétaire contre son locataire, en vue d’obtenir du juge de paix la validation du congé (= rupture de de bail), le locataire introduit une demande reconventionnelle à l’encontre du propriétaire aux fins que celui-ci produise tous les relevés de charges et les justificatifs liés aux charges locatives, et rembourse toutes les provisions versées depuis le 1er septembre 2006 qui ne seraient pas justifiées. Au regard de l’ensemble des justificatifs produits devant le Juge, celui-ci considère, après vérification, que le locataire n’est pas fondé à réclamer un trop perçu.

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 26/02/2026

Le pourvoi en cassation est dirigé, par un locataire, contre un jugement rendu le 24 octobre 2003 par le juge de paix du second canton de Verviers, statuant en dernier ressort.

Le locataire, présent à l’audience devant le Juge de Paix, n’avait pas contesté que durant les années 1998, 1999, 2000 et 2001, il avait bel et bien consommé de l’eau en provenance de la SWDE., et qu’il avait payé, sans discuter, les sommes qui lui étaient réclamées pour cette consommation. Sa contestation a été émise pour la première fois lorsque la société de logement social lui a réclamé une importante somme de régularisation : il a alors demandé de se voir rembourser la totalité des sommes qu’il avait payées, estimant qu’il appartient à la société de logement social de démontrer la quantité d’eau qu’il a effectivement consommée, et de facturer en conséquence. A titre préliminaire, le juge de paix avait jugé que le mode de répartition des consommations d’eau, en fonction de la superficie des appartements, telle que pratiquée par la société en question, n’est ni conforme au contrat de bail ni conforme à la législation qui s’impose à elle. Toutefois, le juge de paix n’a, au final, pas donné raison au locataire, estimant notamment qu’il appartenait à ce dernier de prouver les sommes qu’il aurait indûment versées.

Saisie d’un recours par le locataire, la Cour de cassation rappelle qu’en vertu de l’article 1728ter, §1er, alinéas 1er à 3, du Code civil, les frais et charges imposés au locataire doivent correspondre à des dépenses réelles, sauf dans le cas, étranger à l’espèce, où il a été expressément convenu qu’ils sont fixés forfaitairement. Il importe, par ailleurs, que ces frais et charges soient mentionnés dans un compte distinct et que les documents établissant ces dépenses soient produits.

La Cour de cassation ajoute qu’en vertu de l’article 1728quater, §1er, alinéa 1er, du Code civil, les sommes que le locataire aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande.

La Cour de cassation précise enfin qu’il ressort des articles 1728ter, §2, et 1728quater, §2, précités que ces dispositions sont impératives en faveur du locataire, et que ce dernier ne peut, dès lors, y renoncer valablement lorsque le bail est en cours : autrement dit, le fait qu’il ait payé des sommes ne peut signifier qu’il renonce à en réclamer le remboursement.

En conclusion, la Cour de cassation casse le jugement du Juge de paix, pour le motif suivant : en décidant de déclarer non fondée la demande du locataire en remboursement des sommes versées pour ses consommations d’eau, au motif que, selon l’article 1315 du Code civil, il appartient au demandeur de démontrer le caractère indu des montants payés sans aucune réserve de sa part, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision. En effet, ce jugement viole les principes de répartition de la charge de la preuve. C’est à la société de logement social de prouver ce qui est dû, et à rembourser mécaniquement le trop perçu.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 182)

Publié le: 21/09/2023 - Mis à jour le : 12/02/2026

Le bailleur demande la résolution du contrat de bail à titre d’arriérés de loyers et de charges.

Le locataire avait retenu 10 % du loyer pour trouble de jouissance et contestait certains montants réclamés à titre de charges locatives : il demande d’ailleurs la restitution de sommes pour lesquelles il n’y a aucun justificatif.

Parmi les troubles soulevés par la locataire, il faut relever le manque d’eau chaude en cuisine et dans la salle de bain, ainsi que l’absence de chauffage dès le mois de janvier 2009. Ces troubles sont non sérieusement contestés par la demanderesse, ni en ce qui concerne leur intensité, ni leur origine, ni leur durée.

Le juge considère que c’est à bon droit que le locataire a retenu 100 euros/mois, vu qu’elle en avait averti le bailleur qui n’a pas sérieusement contesté les reproches avancés.

Quant au décompte des charges, le juge rappelle qu’« il faut pour commencer que la demanderesse soumette à la défenderesse le décompte détaillé des charges – pourvu de tous justificatifs ». Il poursuite en rappelant que « ce sont uniquement les factures d’entretien des appareils, tel que les ascenseurs ou la chaudière, qui sont à charge du locataire. Les dépannages – qui ne sont pas à considérer comme un entretien – ne le sont pas, sauf à démontrer, ce que la demanderesse ne fait pas, une faute dans le chef de la défenderesse lors de l’utilisation de ces appareils ».

Le juge dit qu’il n’y a pas de quoi donner droit à la demande de résiliation, avalise la retenue des 10 % de loyers et condamne le bailleur à restituer toutes les provisions payées pour la période dépourvue de tout justificatif, à défaut pour elle de produire le relevé de charges et pièces justificatives y liées.

Il faut rappeler ici que la Cour de cassation avait déjà quant à elle précisé, dans un arrêt du 28 avril 2005, que « le preneur pouvait réclamer remboursement  de sommes payées sans justificatifs des dépenses réelles et ce, même si il les payées sans réserves : ce n’est pas au locataire à établir le caractère indu de ces paiements, mais au bailleur à en fournir le justificatif »[1].

Ultérieurement, le juge de paix de Hamoir a également rappelé, dans un jugement du 9 août 2012, que le locataire a le droit de recevoir un compte distinct précisant les charges dues. Selon le juge, dans ce décompte doivent au moins figurer les éléments suivants : description de la dépense, prix unitaire du produit ou du service facturé, quantités ou proportions mises à charge du locataire, imputation des provisions déjà versées. La preuve des consommations réelles incombe au propriétaire. Le propriétaire doit fournir une copie des documents justificatifs des sommes qu’il réclame. Le juge de paix ajoute que ces dispositions sont impératives (c.-à-d. que les parties ne peuvent pas y déroger) de sorte que toute clause contraire est considérée comme nulle.

[1] B. Louveaux, Droit du bail. Bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale, Bruxelles, Larcier, 2018, p.772 ; Cass. (1^ère ch.), 5 septembre 2005, www.juridat.be, C040134F

Publié le: 21/09/2023 - Mis à jour le : 12/02/2026

Dans cette affaire, il faut souligner que le demandeur est la locataire, ce qui est rare, tant le non recours au juge est un phénomène significatif.

Un contrat de bail fut conclu le 1^er avril 2005 pour un appartement meublé, initialement pour une durée de 3 mois, prolongée ensuite pour 5 mois. Le loyer s’élevait à 550 euros + provision de charges de 50 euros/mois.

A l’issue du bail, le bailleur retient 526,36 euros de la garantie locative sur la base d’un décompte des charges dressé en janvier 2006.

Le locataire, demandeur en justice, contesta ce décompte à plusieurs reprises et obtint gain de cause.

Selon la juge, le décompte des charges est « problématique car il n’explique rien, et c’est à juste titre qu’il a été contesté par le demandeur. Il s’agit bien plus ici que d’une simple production de pièces justificatives. Il est plus que vraisemblable qu’il existe dans doute quelque part des factures d’eau, de gaz, d’électricité, d’internet, de mazout bien réelles/ la question n’est pas là. Le vrai problème qui se pose en l’espèce est celui d’une clé de répartition rationnelle des charges entre les différents locataires et de la justification d’un calcul raisonnable. (…) Si le point de départ est un décompte de syndic, celui-ci doit être produit. Le défendeur s’est toujours refusé à justifier ses décomptes de quelque manière que ce soit, malgré les multiples demandes du locataire».

La juge condamne le propriétaire à la restitution de l’entièreté de la garantie locative.  Elle condamne également le propriétaire à verser 500 euros à titre de dommages et intérêts pour attitude téméraire et vexatoire, du fait que le bailleur avait appliqué un taux d’intérêt de 10 % par mois pour un retard de paiement insignifiant du locataire ; le juge considère cette demande « totalement exorbitante faite dans le seul but de sanctionner un locataire qui refuse les décomptes unilatéraux de charges du bailleur ».

Publié le: 29/07/2022 - Mis à jour le : 12/02/2026

Une locataire décide de louer un appartement suite à une visite des lieux. Une fois le contrat a été signé, elle découvre que deux autres personnes habitent déjà dans le même appartement, tandis que le propriétaire lui avait dit que les autres chambres étaient réservées à son stockage personnel et resteraient fermées pendant toute la durée du contrat. Les abonnements d’eau et d’énergie étant au nom du bailleur, celui-ci décide de couper les fournitures en eau, en électricité et en gaz, en espérant que la locataire quittera les lieux après qu’elle se serait trop plainte de la colocation forcée.

Le juge de paix trouve que le bailleur avait contracté effectivement à son nom les abonnements et qu’il payait les provisions à l’opérateur de l’eau et aux fournisseurs d’énergie. Il n’a jamais, par contre, établi de décompte des charges, ce qui est une obligation légale vu que la locataire lui versait des provisions mensuelles. Il a demandé l’interruption de la fourniture en eau, électricité et gaz de manière abusive, sous le prétexte que les locataires n’avaient jamais payé, ce qui ne correspondait pas à la réalité.

Par ailleurs, le juge de paix trouve que la locataire a souffert un trouble de jouissance et des désagréments qui lui doivent être compensés par le bailleur et impose à celui-ci une amende civile.

Publié le: 27/07/2022 - Mis à jour le : 12/02/2026

Alors que le demandeur sollicitait que la provision soit adaptée à son décompte réel de charges, le Tribunal – après avoir rappelé les règles en matière de provisions et de décomptes de charge (art 30 à 32 de l’Arrêté du 26 septembre 1996 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public) – a considéré que la provision pouvait être adaptée non pas en fonction de la consommation réelle des occupants d’un immeuble pris individuellement, mais en fonction de la consommation réelle de la totalité des occupants de l’immeuble, au motif qu’en matière de logement social, c’est l’intérêt collectif auquel il faut veiller et non l’intérêt individuel de chaque occupant.

Le Tribunal rappelle aussi les règles de répartition des charges locatives entre locataires. Ainsi, l’arrêté précité, à travers ses articles 28 et 29, listent les charges locatives et déterminent celles qui sont réparties de manière égale entre locataires et comment répartir les charges (eau, gaz et électricité) selon qu’il y a ou pas de compteur individuel (charges liées au logement individuel et charges liées au commun).

Plus précisément, l’article 29, § 2, 2° dispose que s’il n’existe qu’un compteur collectif, la consommation est répartie comme suit:
«   – 80% sont répartis sur base de la superficie des logements ou sur base du relevé des appareils de mesurage individuel;
– 20% sont répartis de manière également entre le nombre de logements ».

En l’espèce, la société de logements sociaux ne dispose que d’un compteur collectif d’eau et a indiqué répartir le montant de la consommation totale en tenant compte du nombre d’occupants par appartement et de la présence d’une machine à laver et/ou d’un lave-vaisselle. Elle expose que compte tenu de ces informations, chaque locataire se voit attribuer un coefficient et que la facture est répartie comme suit : montant total de l’immeuble x coefficient du logement/coefficient total de l’immeuble. Le tribunal demande sur ce point de plus amples informations aux fins de vérifier si ce système est conforme à l’article 29, § 2, 2° de l’arrêté de 1996.