Type-de-categorie de la section entretiens et réparations

Publié le: 13/08/2025 - Mis à jour le : 26/02/2026

Le Tribunal condamne le propriétaire du chef d’homicide involontaire par défaut de prévoyance et de précaution. En effet, un des enfants de la locataire est mort dans un incendie déclenché suite à l’installation de convecteurs au gaz, achetés d’occasion par le propriétaire, dans son appartement particulièrement vétuste et mal chauffé. Or, la taille du convecteur placé dans la chambre des enfants était disproportionnée par rapport à la taille de la pièce, laquelle n’était par ailleurs pas munie d’un système d’aération suffisant.

Publié le: 28/05/2025 - Mis à jour le : 12/02/2026

Résumé général

Dans cette affaire, le juge de paix de Schaerbeek a constaté que la bailleresse avait manqué à ses obligations essentielles d’entretien et de salubrité pendant plusieurs années, causant un trouble de jouissance grave aux locataires. Bien que le bail ait pris fin par un congé régulier au 31 mars 2024, les locataires ont sollicité et obtenu la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur, invoquant des infiltrations persistantes, un chauffage insuffisant et un état général de vétusté structurelle du logement. Le tribunal a jugé ces griefs fondés, a accordé une indemnité de rupture de 1.950 € aux locataires, a ordonné la restitution intégrale de la garantie locative, et a condamné la bailleresse à 1.000 € de frais de procédure. Cette décision illustre qu’un congé de bail, même régulier, n’empêche pas un locataire de faire constater rétroactivement la responsabilité du bailleur lorsque les conditions de logement ont été indignes.

Résumé des faits

Le litige concerne un bail d’habitation principal conclu en avril 2015, reconduit tacitement pour neuf ans. Le loyer mensuel s’élevait à 650 €, avec 100 € de charges. Une garantie de 1.300 € avait été constituée. La bailleresse a notifié un congé valable pour le 31 mars 2024. Les locataires, faute de solution de relogement, sont restés dans les lieux jusqu’au 29 juillet 2024, avec l’accord d’un délai de grâce accordé par le juge. La bailleresse a réclamé une indemnité d’occupation et des indemnités pour procédure abusive. Les locataires ont introduit une demande reconventionnelle pour obtenir la résolution du bail aux torts du bailleur et le remboursement de la garantie.

Arguments des parties

La bailleresse demandait :

• le paiement d’une indemnité d’occupation de 713,11 €,
• une indemnité de 3.500 € pour procédure vexatoire,
• le rejet de la demande reconventionnelle.

Les locataires demandaient :

• la résolution du bail aux torts du bailleur,
• une indemnité équivalente à trois mois de loyer (1.950 €),
• la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €,
• et une indemnité de procédure de 1.800 €.

Raisonnement du tribunal

Le juge a constaté que :

• Le congé de fin de bail était régulier, mais cela n’empêchait pas de constater un trouble grave de jouissance.
• Des infiltrations importantes, effondrements partiels de plafonds, chauffage insuffisant, et vétusté avancée des châssis ont été prouvés par photos, témoignages et rapports d’expertise (Centre d’Appui Social Énergie, expert immobilier).
• La bailleresse n’a pas remédié efficacement à ces problèmes pendant plusieurs années, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations (article 1719 ancien Code civil, articles 5.90 et 5.91 nouveau Code civil).
• Le fait que les locataires aient sollicité un maintien dans les lieux par nécessité n’enlève rien à la réalité des troubles subis.
• La demande d’indemnité pour procédure vexatoire de la bailleresse est rejetée comme infondée.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• Prononce la résolution du bail aux torts de la bailleresse.
• Condamne la bailleresse à verser 1.950 € aux locataires à titre d’indemnité de rupture.
• Ordonne la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €, avec intérêts.
• Condamne la bailleresse à payer 1.000 € au titre d’indemnité de procédure.
• Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
• Déclare le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Publié le: 27/03/2025 - Mis à jour le : 26/02/2026

Dans un jugement du 26 novembre 2024, le juge de Paix du 1^er canton de Schaerbeek donne raison au locataire et condamne la propriétaire à lui verser des indemnités.

Le rapport transmis par le Centre d’Appui SocialEnergie, en soutien au locataire, a été déterminant pour emporter la conviction du juge.

Dans cette affaire, le juge rappelle que l’article 1719 de l’ancien Code civil prévoit que le bailleur est obligé d’entretenir le logement loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant toute la durée du bail.

Or, le juge constate qu’il ressort de l’examen attentif des pièces et des échanges entre les parties tout au long du bail, que la propriétaire a manqué à ses devoirs premiers d’entretenir le bien loué comme il se doit. Selon le juge, quelles que soient les explications données, il est objectivement établi sur base des pièces :

• qu’au moins durant les 5 dernières années de l’occupation, les locataires ont subi systématiquement des infiltrations importantes dans l’appartement, et ce à chaque fois qu’il y avait de fortes pluies ;
• que selon l’état des lieux d’entrée de 2015 les châssis de l’appartement étaient déjà vétustes ;
• que le bien se trouvait en fin de bail dans un état de vétusté et de délabrement général, souvent d’ordre structurel.

Le juge ajoute ici que 2 rapports descriptifs de l’état de l’appartement en fin de bail, établis respectivement par le Centre d’Appui Social Energie et par un expert immobilier en attestent pleinement, en précisant ceci : « S’il est vrai que ces rapports n’ont pas été établis de manière contradictoire, force est de constater que ces rapports, provenant de deux organismes différents, se rejoignent dans leurs constats et ne font que confirmer la teneur de nombre d’autres pièces dans le dossier, rendant leur contenu hautement crédible. Ils relèvent, outre l’état général du logement, l’insuffisance des corps de chauffe, l’appartement n’étant équipé que de deux radiateurs, insuffisance encore renforcée par le simple vitrage dans une partie de l’appartement et la vétusté des châssis ; que les locataires ne pourraient être tenus pour responsables des manquements structurels relevés ci-dessus ».

Le tribunal en conclut que, si l’état du bien pouvait encore être qualifié d’acceptable en début de bail (2015), la propriétaire a gravement manqué à son devoir d’entretien général du bien loué en cours de bail. De ce fait, elle a empêché ses locataires – qui, de leur côté, se sont visiblement toujours acquittés correctement de leurs obligations de paiement – de jouir paisiblement de ce bien.

Le jugement prononce la rupture du bail aux torts de la propriétaire et la condamne à verser aux locataires une indemnité de 3 mois de loyer, somme que le juge qualifie de « très modérée eu égard aux troubles vécus ».

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 26/02/2026

Les parties ont conclu un bail de résidence principale le 1^er juillet 2013.

Le loyer était fixé à 650 euros par mois.

Les locataires rapportent plusieurs problèmes apparus dès leur entrée en jouissance des lieux. Plusieurs intervenants publics en ont constaté l’existence (absence d’installation d’un convecteur à gaz dans l’annexe (froide) et des traces d’un ancien dégât des eaux, étroitesse du logement (1 chambre pour trois adultes), présence d’une baignoire dans la cuisine, une chaudière dysfonctionnante, absence de chauffage, absence de détecteur de fumée dans le logement ou encore moisissure au plafond).

Après un effondrement partiel du toit en décembre 2016, le service hygiène de la commune de Saint-Gilles a exhorté le bailleur à effectuer les travails nécessaires.

Par courrier recommandé, les locataires avaient mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux nécessaires et annonçaient la retenue du loyer.

Dans leurs demandes reconventionnelles, à titre principal, les locataires sollicitaient de la justice de paix que les loyers soient réduits de 150 euros par mois à dater de la signature du contrat de bail au 1.07.2013 pour loyer déraisonnable et de 100 euros par mois à dater du 01.12.2016 en raison des troubles de jouissance. Ils sollicitaient également une indemnité de 9000 euros pour préavis contraire à l’article 237 du Code bruxellois du logement.

Concernant la réduction des loyers pour loyer déraisonnable, la justice de paix s’appuie sur les travaux parlementaires pour faire droit à la demande des locataires de réduire le loyer pour loyer déraisonnable au vu des caractéristiques du bien.

Quant aux troubles de jouissance, la justice de paix valide la demande des locataires en diminution de 100 euros par mois du loyer en raison des troubles de jouissances rencontrés du 01.12.2016 jusqu’à leur départ en juin 2018, les troubles de jouissance ayant été fort pénibles après le sinistre du mois de décembre 2016.

Concernant enfin, la validité du congé, la justice de paix a estimé que celui-ci était irrégulier, le bailleur n’ayant pas respecté le moment auquel il pouvait donner un congé pour travaux, mais il n’a pas non plus justifié de leur montant.

Le bailleur est dès lors redevable de 18 mois de loyers.

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 26/02/2026

Lors d’une descente sur les lieux du juge de Paix le 20 avril 2010 dans le cadre d’un conflit locatif, la locataire a mis en exergue la non-conformité de l’installation électrique. Les défauts relevés sont de nature telle qu’il est probable qu’ils existaient au moment de la prise de possession des lieux sauf en ce qui concerne l’état de certaines prises de courant. Toutefois, le juge de paix relève que si la locataire produit un procès-verbal d’examen de l’installation électrique du 24 octobre 2008 dressé par la firme Vinçotte selon lequel « l’installation n’est pas conforme », elle ne dit pas l’avoir communiqué au bailleur en l’invitant à faire le nécessaire et ne prétend pas que, dans ce cas, le bailleur n’aurait pas réagi ou aurait refusé d’effectuer les travaux de mise aux normes de l’installation. Selon le juge, c’est donc en parfaite connaissance de cause que la locataire a renoncé, fût-ce tacitement, à se prévaloir des défaillances de l’installation électrique.

Elle n’était donc pas dans les conditions pour suspendre le paiement de son loyer (exception d’inexécution). Dans la foulée, le juge de Paix rappelle quelques conditions générales relatives à l’exception d’inexécution.

L’exception d’inexécution, en matière de contrats synallagmatiques parmi lesquels le « contrat de bail », est un principe général de droit (Cass. (1^ère ch.), 6 mars 1986, R.C.J.B., 1990, p. 559, note).

Sa mise en œuvre suppose tout d’abord le respect du principe de proportionnalité entre les manquements imputés au cocontractant d’une part et l’inexécution opposée d’autre part ; il doit en effet y avoir un équilibre entre les obligations réciproques non exécutées.

Pour pouvoir prétendre, sous le couvert de ce principe, cesser tout paiement de loyers, le locataire doit être en mesure d’établir que toute jouissance des lieux est devenue impossible ; en toute hypothèse, le locataire doit apporter la preuve de ses griefs quant à la perte de jouissance du bien et ou, tout au moins, justifier de leur vraisemblance ainsi que de l’imputabilité, fût-elle partielle, de la défaillance à son co-contractant. Ensuite, le locataire a l’obligation d’adresser sinon une mise en demeure, à tout le moins un avertissement au bailleur quant à la situation dont il se plaint et qui le priverait partiellement ou totalement de la jouissance du bien loué afin que ce dernier puisse prendre les dispositions utiles et nécessaires pour mettre fin au trouble.

Face à l’inertie éventuelle du bailleur, dûment informé de la situation, il appartient au locataire de prendre les dispositions qui s’imposent afin de faire constater les manquements, de préférence de manière contradictoire. Autrement dit, l’exception d’inexécution ne peut se transformer en un acte de justice privée ou être une manière d’échapper à ses obligations.

En conclusion, lorsque le locataire fait état de la non-conformité de l’installation électrique pour suspendre le paiement du loyer, il doit communiquer au bailleur le procès-verbal d’examen de l’installation électrique et le mettre en demeure à faire le nécessaire, avant tout exercice de l’exception d’inexécution. Sans cela, cette dernière sera invalidée par le juge.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 184)

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 26/02/2026

En l’espèce, le locataire fait grief au bailleur d’avoir tardé à faire réparer la chaudière et de l’avoir laissé sans chauffage et sans eau chaude pendant plusieurs mois.

La panne de la chaudière devait être réparée par le bailleur, s’agissant d’une défectuosité grave et non imputable à un défaut d’entretien par le locataire.

Selon le juge, il ne peut toutefois être considéré que le bailleur aurait négligé ses obligations. En effet, il résulte des pièces que dès qu’il a été prévenu par son locataire, il a fait appel à un chauffagiste, qui est intervenu quelques jours après la panne. Le processus de réparation a pris du temps et n’a pas été efficace. Il a fallu changer des pièces et, au final, remplacer la chaudière deux mois plus tard. Selon le juge, il ne peut toutefois être fait grief au bailleur d’avoir tenté de faire réparer la chaudière avant d’envisager son remplacement, dès lors que cette chaudière était relativement récente (cinq ans).

Le bailleur avait, par ailleurs, également fourni des radiateurs électriques au locataire.

En conclusion et selon le juge, le bailleur n’a pas commis de manquement d’une gravité suffisante pour justifier la rupture du bail à ses torts. Le locataire n’était quant à lui pas fondé à quitter le bien d’autorité en cours de réparations. Le bail doit dès lors être résolu à ses torts (le locataire va devoir payer une indemnité de résiliation), mais le loyer sera réduit à proportion du trouble de jouissance ainsi subi, à savoir de 50 % pendant deux mois.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 183)

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 26/02/2026

Alors que les locataires sont cités devant le juge de paix par leur bailleur qui réclame leur expulsion, ceux-ci dénoncent le fait que rapidement après l’entrée dans les lieux, ils ont eu à se plaindre de problèmes de dysfonctionnements structurels de chauffage et d’alimentation en eau chaude.

A l’aide d’une asbl qui connaissait bien la situation, ils ont écrit au propriétaire en vue de l’enjoindre à exécuter les travaux nécessaires en remplaçant notamment la chaudière. Ce courrier n’a connu aucune suite. Durant toute la durée du bail, le bailleur réagissait sporadiquement aux interpellations des preneurs, en faisant des réparations sommaires, mais la plus grande partie du temps le système de chauffage et d’eau chaude était dysfonctionnel.

Le juge fixe une indemnité pour trouble de jouissance à hauteur de 20 % du loyer, jusqu’à la réparation du trouble.

Publié le: 21/09/2023 - Mis à jour le : 26/02/2026

Un contrat de bail a été conclu entre les parties en avril 2010 pour un loyer de 425 euros par mois.

La locataire a subi dès son entrée en jouissance des lieux, différents troubles relatifs au chauffage ou à l’absence de parlophone fonctionnel.

D’autres problèmes apparaissent en cours de bail comme l’extinction intempestive du chauffe-eau.

Le juge de paix accorde une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 1/3 des loyers rappelant toutefois qu’ « (…) il ne faut pas oublier que pendant un rude hiver un manque de chauffage rend les lieux totalement inutilisables et qu’en principe aucun loyer n’est dû pendant la durée de l’hiver ».

Publié le: 25/01/2024 - Mis à jour le : 26/02/2026

Un contrat de location a été signé par les parties en juin 2006 pour un loyer fixé à 595,00 euros par mois.

Le locataire a rencontré plusieurs problèmes pour obtenir de l’eau chaude (rapport de Renova Bulex qui explique notamment que la chaudière est défectueuse et se trouve dans une chambre non ventilée avec des problèmes de sécurité avec « danger de mort » qui ont justifié la fermeture du robinet de gaz).

Bien que le juge conteste la position du locataire rapportant l’inertie totale du bailleur dans le dossier, celui-ci estime que la prise de connaissance des problèmes d’évacuation et de refoulement du gaz « (…) aurait dû amener (le bailleur) à s’enquérir sans délai de la sécurité de l’installation. Le dysfonctionnement en cause est en effet un dysfonctionnement grave sur le plan de la sécurité de la chaudière, installée dans la chambre à coucher, et dépourvue d’un système d’aération conforme. Les conséquences d’une intoxication au monoxyde de carbone peuvent en effet être catastrophiques et entrainer des lésions corporelles parfois fatales ».

Le juge estima dès lors le trouble de jouissance établi et estime que ce trouble « (…) sera adéquatement indemnisé par une somme de 25 pourcents du montant du loyer ».

Publié le: 20/09/2023 - Mis à jour le : 26/02/2026

Un contrat de bail a été conclu entre les parties en octobre 2011 pour un loyer de 635 euros par mois.

En justice, la locataire invoque l’absence de radiateur fonctionnel pendant 6 ans, la défectuosité des parlophones, de la sonnette et de l’ouvre-porte ainsi que la vétusté de la chaudière.

Si le juge réduit cette période à 3 mois en raison de l’absence de preuve suffisante, elle octroie une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 1 mois de loyer.

Publié le: 09/05/2023 - Mis à jour le : 12/02/2026

Les parties ont conclu un contrat de bail non résidentiel portant sur un entresol.

Le bail a pris cours le 15 juillet 2010 pour se terminer de plein droit le 14 juillet 2011. Aucune des parties n’a pourtant mis fin au bail de sorte que celui-ci s’est prolongé après le délai initial.

Le bailleur sollicite de la Justice de paix d’Etterbeek qu’elle condamne le locataire au paiement d’une somme de 9.130, 26 euros pour une consommation d’eau entre mai 2011 et mai 2012.

Selon le bailleur, un défaut d’entretien du boiler aurait permis au calcaire de s’agréger entrainant une fuite d’eau continue.

Le bailleur impute cette dépense à 95 % au locataire se basant sur une attestation d’un plombier.

La justice de paix refuse pourtant son argumentaire, et déboute le propriétaire, en estimant que rien ne permet d’octroyer cette consommation uniquement au locataire et qu’une expertise judiciaire était essentielle pour déterminer les responsabilités individuelles.

Elle écarte, en outre, le fait que le locataire ne produit pas d’attestation d’entretien puisque le bailleur n’en a pas présentée lors de la conclusion du contrat.

Elle explique, enfin, que l’installation d’un adoucisseur d’eau était la seule possibilité de préserver les installations du calcaire et qu’une telle précaution incombait au bailleur, aucune obligation contractuelle imposant au locataire de retirer manuellement le dépôt dudit calcaire.