Type-de-categorie de la section relations propriétaire-locataire

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans cette décision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a reconnu la responsabilité de la société SRL V pour avoir logé plusieurs personnes dans un immeuble gravement insalubre et pour les avoir expulsées de manière brutale et illégale. Les trois demandeurs, sans titre de séjour mais occupant les lieux en vertu de baux verbaux ou informels, avaient vécu dans des conditions précaires (installations électriques et sanitaires défaillantes, présence de nuisibles, absence de chauffage, etc.) avant que certaines de leurs chambres ne soient démolies sans avertissement. Le tribunal a constaté l’existence de baux, leur nullité pour cause urbanistique, mais a reconnu que les loyers avaient bien été payés. Il a condamné la société à verser des indemnités pour trouble de jouissance, expulsion sauvage, et frais de relogement, tout en rejetant les demandes reconventionnelles de loyers impayés. Cette décision marque une reconnaissance claire des droits des occupants précaires à un logement décent et à une protection contre les pratiques abusives de propriétaires agissant hors cadre légal.

Résumé des faits

Les trois demandeurs occupaient depuis plusieurs mois des chambres situées dans un immeuble vétuste à Schaerbeek, propriété de la SRL V. Certains y résidaient depuis 2019. Le bâtiment avait été transformé illégalement en logements étudiants sans permis d’urbanisme. En avril-mai 2022, la société a procédé à des démolitions internes et à l’expulsion de plusieurs occupants sans décision de justice. Une enquête administrative a ensuite établi l’insalubrité du lieu. Les demandeurs ont introduit une action pour faire reconnaître leurs droits et obtenir réparation.

Arguments des parties

Les demandeurs invoquaient un trouble de jouissance grave, des conditions de logement indignes, et une expulsion violente. Ils demandaient la restitution des loyers perçus, des indemnités pour les troubles subis et le remboursement des frais de relogement.

La société V soutenait que les demandeurs occupaient illégalement les lieux, sans baux réguliers, et réclamait, à titre reconventionnel, le paiement de loyers qu’elle estimait impayés depuis 2019 à 2022.

Raisonnement du tribunal

Le juge a reconnu que :

• Les baux étaient valablement établis, y compris à titre verbal, sur base de nombreux éléments concordants.
• Ces baux étaient nuls ab initio en raison de l’absence de permis d’urbanisme pour un usage résidentiel, mais cela n’exclut pas le droit à une indemnisation.
• Les demandeurs ont bien payé leurs loyers, même en l’absence de preuves écrites, étant donné la gestion informelle imposée par le bailleur.
• Les conditions de logement étaient indignes au vu des constats d’inspection : humidité, parasites, installations défectueuses, sécurité absente.
• L’expulsion brutale de certains locataires, sans décision judiciaire, constitue une violation manifeste de leurs droits.

La demande de restitution intégrale des loyers a été écartée pour éviter un enrichissement sans cause, mais des indemnités pour trouble de jouissance et expulsion sauvage ont été accordées.

Décision du tribunal

La SRL V a été condamnée à verser :

• 4.375 € à L pour trouble de jouissance, 900 € pour expulsion sauvage, 450 € pour relogement.
• 1.225 € à A pour trouble de jouissance, 1.980 € pour expulsion sauvage, 450 € pour relogement.
• 875 € à T pour trouble de jouissance, 450 € pour relogement (pas d’expulsion reconnue).

La demande de la société V de récupérer des arriérés de loyers a été rejetée. Elle a été condamnée aux frais de procédure pour un total de 3.772 €, et le jugement a été déclaré exécutoire par provision.

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans cette décision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a statué sur un litige opposant la société SRL V à plusieurs anciens locataires d’un immeuble insalubre situé à Schaerbeek. La société, propriétaire depuis 2019, avait engagé une procédure d’expulsion pour occupation sans droit ni titre. Toutefois, les défendeurs ont prouvé l’existence de baux (écrits ou tacites), reconnus par le tribunal, même si ceux-ci ont été déclarés nuls pour illégalité urbanistique. Le tribunal a retenu que les locataires avaient payé leurs loyers, subi un trouble de jouissance important, et, pour certains, vécu dans des conditions de logement inacceptables. Il a condamné la société à verser des indemnités pour le trouble de jouissance et les frais de relogement, mais a rejeté les demandes d’indemnisation pour expulsion sauvage, estimant que les chambres des défendeurs n’avaient pas été directement concernées par les démolitions. Cette décision met en lumière la nécessité pour les bailleurs d’assurer la conformité urbanistique et la salubrité des logements sous peine de nullité du bail et de devoir assumer les conséquences financières.

Résumé des faits

La société V est propriétaire depuis 2019 d’un immeuble transformé en chambres d’étudiants sans permis d’urbanisme. Plusieurs occupants, dont les défendeurs, y résidaient depuis plusieurs années. En 2022, après une tentative d’expulsion brutale et des démolitions dans l’immeuble, la société a saisi la justice pour obtenir un ordre de déguerpissement. Parallèlement, les locataires ont introduit des demandes reconventionnelles pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, la nullité des baux, et des indemnités.

Arguments des parties

La société V affirmait que les défendeurs occupaient les lieux sans titre, ne payaient pas de loyer, et demandaient leur expulsion ainsi que le paiement d’arriérés de loyers.
Les défendeurs, représentés par avocat, soutenaient au contraire avoir conclu des baux avec la société ou ses représentants, avoir payé des loyers, et dénonçaient un logement indigne, des expulsions illégales, et des troubles de jouissance. Ils demandaient le remboursement des loyers, une indemnité pour logement insalubre, une indemnité de relogement et, pour certains, une réparation pour expulsion sauvage.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord reconnu l’existence de baux, appuyée par des documents, paiements, et échanges entre les parties. Il a constaté que les logements n’étaient pas conformes aux normes urbanistiques, rendant les baux nuls dès leur origine. Toutefois, les loyers ayant bien été payés, aucune dette locative ne pouvait être retenue contre les défendeurs. Le juge a ensuite établi, sur base des rapports de l’Inspection régionale du logement et de sa propre visite, que les lieux ne respectaient pas les normes minimales de sécurité et de salubrité. Il a donc estimé que les locataires avaient subi un trouble de jouissance, évalué à 175 € par mois d’occupation.

Il a rejeté les demandes pour expulsion sauvage, estimant que les défendeurs n’avaient pas été directement affectés par les démolitions des chambres situées à l’arrière. Il a en revanche accordé une indemnité de relogement forfaitaire de 450 € à chacun des défendeurs.
Enfin, il a débouté V de sa demande reconventionnelle pour loyers impayés, en l’absence de preuves et au vu de son comportement fautif.

Décision du tribunal

Le juge de paix a :

• Déclaré nuls les baux pour illégalité urbanistique.
• Rejeté les demandes de V pour arriérés de loyers.
• Condamné V à verser :
  • 6.125 € à K,  F et R, et 3.500 € à C pour troubles de jouissance.
  • 450 € à chacun des quatre pour frais de relogement.
• Rejeté les demandes pour expulsion sauvage.
• Condamné V aux frais de procédure (4.500 €).
• Déclaré le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans ce jugement, la société J SRL, propriétaire d’un immeuble, a obtenu l’expulsion d’un collectif de femmes sans abri occupant illégalement le bâtiment. L’immeuble, anciennement un hôtel et actuellement à l’état de projet de rénovation, avait été investi par une trentaine de femmes en situation de grande précarité, sans titre ni droit, après que les serrures eurent été forcées. La société avait initialement obtenu une ordonnance d’expulsion en référé, mais celle-ci a été annulée à la suite d’une tierce-opposition. Elle a alors introduit une action au fond devant le juge de paix, qui a reconnu l’occupation sans droit, mais a accordé un délai d’un mois avant l’expulsion, en raison des circonstances exceptionnelles (présence d’enfants, précarité extrême). Le tribunal a rejeté la demande d’astreinte, autorisé la désignation d’un expert pour évaluer les dégâts, et a condamné solidairement les occupantes aux dépens. Ce jugement montre que le droit de propriété l’emporte juridiquement sur le droit au logement, mais que le juge peut moduler l’exécution de l’expulsion pour raisons humanitaires.

Résumé des faits

La SRL J, propriétaire du bâtiment, découvre le 18 janvier 2024 que celui-ci est occupé sans autorisation. Une plainte est déposée. Une ordonnance d’expulsion est obtenue en référé le 23 janvier, mais annulée le 5 février après tierce-opposition. L’occupation est revendiquée par un collectif de femmes sans-papiers, ayant installé leur domicile dans le bâtiment. Le 1er mars 2024, J introduit une citation devant le juge de paix en vue d’obtenir une expulsion par voie ordinaire.

Arguments des parties

La société J demandait au juge :

• de constater l’occupation sans droit ni titre,
• d’ordonner l’expulsion avec effet sous huit jours,
• de prévoir une astreinte de 250 €/jour,
• de désigner un expert pour évaluer les dégâts,
• de condamner solidairement les occupantes aux frais de justice.

Les occupantes, assistées d’un avocat, reconnaissaient leur occupation illégale mais invoquaient :

• leur extrême précarité,
• l’absence de toute solution de relogement,
• leur comportement respectueux des lieux,
• le droit au logement et la dignité humaine (article 23 de la Constitution),
  et demandaient à pouvoir rester six mois supplémentaires dans les lieux.

Raisonnement du tribunal

Le juge a constaté :

• que les occupantes reconnaissent l’illégalité de leur présence,
• que l’article 23 de la Constitution ne permet pas de s’installer sans autorisation dans un bien privé,
• que la société J n’abuse pas de son droit de propriété et a un intérêt légitime à récupérer l’immeuble (documents administratifs, risques juridiques et financiers),
• qu’un projet de rénovation est en cours, même s’il n’est pas imminent.

Toutefois, en raison de la situation humaine très précaire (certaines femmes sont accompagnées d’enfants), le juge a estimé qu’un délai d’un mois avant exécution de l’expulsion était justifié, pour permettre aux intéressées de chercher une solution. Il a refusé d’ordonner une astreinte. Il a désigné un expert judiciaire pour estimer les dégâts, avec provision de 1.210 € à charge de J.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• constate l’occupation sans titre ni droit,
• ordonne l’expulsion des occupantes, exécutable un mois après la signification,
• rejette la demande d’astreinte,
• désigne un expert judiciaire pour évaluer les éventuels dégâts dans l’immeuble,
• condamne solidairement les défenderesses aux dépens, pour un total de 1.240,88 €,
• condamne également 30 défenderesses au droit de mise au rôle de 50 € chacune.

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans cette affaire, la commune de Baelen a sollicité l’expulsion de deux membres de la communauté des gens du voyage qui occupaient, sans droit ni titre, un terrain communal à Membach, anciennement toléré jusqu’aux inondations de juillet 2021. Malgré plusieurs tentatives de relogement par la commune, les défendeurs sont revenus sur le site, invoquant une autorisation verbale et un droit au logement adapté à leur mode de vie. La commune, invoquant le danger en cas de crues et les directives environnementales, a demandé leur expulsion immédiate sous peine d’astreinte. Le tribunal a jugé l’action recevable et partiellement fondée, ordonnant l’expulsion des défendeurs mais accordant un délai de cinq mois avant l’exécution de la mesure, et reconnaissant l’obligation pour la commune de leur proposer un terrain adapté avec les raccordements nécessaires. Cette décision illustre un équilibre entre le respect de la sécurité publique et la prise en compte du droit au logement des minorités mobiles, tout en encadrant strictement les conditions d’occupation du domaine public.

Résumé des faits

À la suite des inondations de juillet 2021, un terrain communal de Baelen auparavant occupé par trois familles de gens du voyage a été évacué. Deux familles ont été relogées, mais une troisième, composée des défendeurs, est revenue s’y installer contre l’avis du Bourgmestre. Bien qu’ayant conservé leur adresse administrative sur le terrain, ils y ont réinstallé leur caravane plusieurs mois après l’évacuation, refusant les solutions de relogement proposées par la commune. Une mise en demeure leur a été envoyée, restée sans réponse, ce qui a conduit à la saisine du juge de paix.

Arguments des parties

La commune de Baelen a demandé l’expulsion des défendeurs sous huit jours, la possibilité de recourir à la force publique et la mise à leur charge des frais de justice, arguant du danger en cas de nouvelle inondation, du non-respect des propositions de relogement, et de l’occupation illégale des parcelles. Elle a également évoqué la circulaire sur la constructibilité en zones inondables, interdisant toute nouvelle installation, même temporaire.

Les défendeurs ont contesté l’expulsion, affirmant qu’un accord datant de 2003 leur permettait de rester sur place. Ils ont invoqué leur droit au logement, leur mode de vie spécifique lié à leur appartenance à la communauté des gens du voyage, et ont demandé, à titre subsidiaire, que la commune leur propose un nouveau terrain adapté et raccordé aux services de base. À défaut, ils sollicitaient un délai de six mois pour quitter les lieux.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord rappelé que l’occupation initiale reposait sur une convention provisoire conclue en 2002, tolérée pendant près de vingt ans. Toutefois, les inondations de 2021 ont radicalement modifié la situation, rendant les lieux inadaptés et dangereux pour toute réinstallation. Il a estimé que la commune était fondée à mettre fin à la tolérance et à exiger l’expulsion, notamment au vu des normes de sécurité publique et des directives urbanistiques. Toutefois, le juge a aussi souligné que les défendeurs, membres d’une communauté vulnérable, bénéficient d’un droit au logement effectif et adapté. Il en découle une obligation pour la commune de proposer un hébergement approprié, même en cas d’expulsion. Enfin, le juge a retenu l’argument de proportionnalité et a suspendu l’exécution de l’expulsion pour une durée de cinq mois, afin de permettre aux défendeurs de se reloger dignement.

Décision du tribunal

Le tribunal a déclaré la demande recevable et en grande partie fondée. Il a ordonné l’expulsion des défendeurs, mais a suspendu l’exécution de la mesure pendant cinq mois à compter de la signification du jugement. Il a condamné les défendeurs à une astreinte de 100 euros par jour s’ils ne libèrent pas les lieux passé ce délai. Il a également imposé à la commune de proposer un terrain apte à accueillir les défendeurs avec les raccordements essentiels (eau, électricité, gestion des déchets). Les frais de justice ont été mis à la charge des défendeurs, mais l’indemnité de procédure a été réduite à 250 euros en raison de leur statut d’aide juridique de deuxième ligne.

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Par son arrêt n° 65/2024, la Cour constitutionnelle rejette plusieurs recours en annulation visant la loi du 19 décembre 2022 relative aux secondes primes fédérales d’électricité et de gaz. Ces recours émanaient de particuliers se chauffant exclusivement à l’électricité, ainsi que de résidents en habitat collectif (notamment en centres de soins résidentiels), qui dénonçaient une inégalité de traitement dans l’octroi de ces primes. Les requérants estimaient que l’exclusion des ménages sans contrat individuel d’énergie, ou ceux utilisant exclusivement l’électricité pour se chauffer, était discriminatoire. La Cour a toutefois jugé que les catégories concernées n’étaient pas traitées de manière inconstitutionnelle. Elle reconnaît que les différences de traitement sont basées sur des critères objectifs et proportionnés aux objectifs socio-économiques du législateur, notamment la nécessité de répondre rapidement à la crise énergétique. Elle souligne que les bénéficiaires exclus sont indirectement confrontés à la hausse des prix, mais de manière atténuée via les dispositifs collectifs. L’arrêt met en lumière la large marge d’appréciation du législateur dans les politiques de crise, même en cas d’inégalités apparentes, dès lors qu’elles reposent sur une justification raisonnable et un objectif légitime.

Résumé des faits

À la suite de la hausse brutale des prix de l’énergie, le législateur belge a adopté deux lois (octobre et décembre 2022) pour accorder des primes forfaitaires aux ménages. Plusieurs personnes physiques et associations ont contesté la constitutionnalité de ces mesures, notamment l’absence d’aide équivalente pour les ménages chauffés uniquement à l’électricité ou vivant en habitat collectif sans contrat personnel de fourniture d’énergie.

Arguments des parties

Les requérants ont invoqué une violation des articles 10 et 11 de la Constitution (égalité et non-discrimination), ainsi que des traités internationaux. Ils dénoncent des différences de traitement injustifiées :

– entre ménages se chauffant au gaz/gasoil/propane et ceux à l’électricité,

– entre titulaires de contrats individuels et résidents de centres collectifs,

– entre personnes âgées/handicapées et les autres, en raison d’une discrimination indirecte fondée sur la situation ou le handicap.

Ils soutiennent que les primes devraient être accordées en fonction de la consommation ou des coûts réellement supportés.

Le Conseil des ministres a rétorqué que les critères utilisés sont objectifs, simples et permettent une mise en œuvre rapide, visant à toucher un maximum de bénéficiaires dans le cadre des compétences fédérales. Il ajoute que les bénéficiaires exclus sont en partie protégés via d’autres dispositifs ou aides indirectes.

Raisonnement du tribunal

La Cour a d’abord statué sur la recevabilité des recours : certains ont été rejetés faute d’intérêt direct, mais d’autres ont été jugés recevables, notamment ceux émanant de personnes vivant dans des centres de soins. Sur le fond, elle reconnaît que des différences de traitement existent mais les estime justifiées par le contexte de crise et la nécessité d’une réponse rapide. Elle rappelle que le législateur dispose d’une large marge d’appréciation en matière socio-économique. Pour les ménages se chauffant uniquement à l’électricité, la Cour note que bien qu’ils ne reçoivent pas autant d’aides que d’autres, ils bénéficient d’autres mesures (TVA réduite, etc.). Quant aux résidents de centres collectifs, la Cour considère qu’ils ne supportent pas directement les coûts énergétiques, ceux-ci étant intégrés dans le tarif journalier, souvent régulé. L’éventuelle discrimination indirecte fondée sur l’âge ou le handicap est jugée justifiée par des raisons impérieuses d’intérêt général.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle rejette tous les recours. Elle conclut que les dispositions attaquées de la loi du 19 décembre 2022 ne violent pas les principes d’égalité et de non-discrimination et qu’aucune des catégories concernées n’a subi une atteinte injustifiée à ses droits. Les mesures contestées sont jugées constitutionnellement valables dans le cadre des politiques d’urgence adoptées face à la crise énergétique.

Publié le: 04/06/2025 - Mis à jour le : 04/06/2025

Résumé général

Dans son arrêt n° 64/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté un recours en annulation introduit par plusieurs associations de propriétaires et deux particuliers contre le décret wallon du 19 octobre 2022. Ce décret limitait temporairement l’indexation des loyers selon la performance énergétique des logements (certificats PEB). Le recours invoquait notamment une atteinte au droit de propriété, une discrimination, une méconnaissance de la sécurité juridique et une incompétence de la Région wallonne. La Cour a reconnu que les mesures portaient atteinte aux intérêts des propriétaires, mais a jugé que cette atteinte était proportionnée à un objectif d’intérêt général : protéger les locataires contre la flambée des prix de l’énergie et inciter à la rénovation énergétique. Elle a estimé que la Région wallonne était compétente pour adopter ces règles dans le cadre de sa politique du logement. Ce jugement confirme la possibilité pour les Régions de moduler l’indexation des loyers à des fins environnementales et sociales, en s’appuyant sur des critères comme le PEB, malgré leurs imperfections.

Résumé des faits

Le décret du 19 octobre 2022 prévoyait :

• une indexation limitée à 75 % pour les logements PEB D,
• à 50 % pour les PEB E,
• aucune indexation pour les PEB F, G ou sans certificat,
• avec application rétroactive à partir du 1er novembre 2022.

Plusieurs associations (S, V) et des propriétaires individuels ont contesté cette mesure, qui touchait environ 75 % des logements wallons.

Arguments des parties

Les requérants faisaient valoir :

• que la Région wallonne n’était pas compétente pour modifier l’équilibre contractuel du droit civil fédéral ;
• que le critère du PEB était imprécis, instable, discriminant et peu fiable ;
• que le décret violait les articles 10, 11 et 16 de la Constitution, ainsi que l’article 1er du Protocole 1 CEDH ;
• qu’il portait une atteinte disproportionnée à la sécurité juridique et aux attentes légitimes des bailleurs.

Le Gouvernement wallon a défendu :

• sa compétence en matière de bail d’habitation et de logement,
• la nécessité et l’urgence des mesures dans un contexte de crise énergétique,
• la pertinence du PEB comme outil réglementaire reconnu au niveau européen.

Raisonnement du tribunal

La Cour a confirmé :

• que la Région wallonne est bien compétente pour réguler les baux d’habitation, y compris l’indexation,
• que le critère PEB est objectif, même s’il n’est pas parfait,
• que les différences de traitement entre logements selon leur performance énergétique sont justifiées,
• que les mesures sont proportionnées : elles sont limitées dans le temps, ciblées, et permettent une adaptation après amélioration du PEB,
• que les locataires sont plus affectés par l’explosion des coûts énergétiques et méritaient protection,
• que les bailleurs ne sont pas privés de leur droit de propriété, mais subissent une régulation de l’usage de leur bien, compatible avec la CEDH,
• qu’il n’y a pas de traitement inégal entre propriétaires selon leur type de bien ou leur ancienneté de bail.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle :

• rejette intégralement le recours,
• confirme la validité constitutionnelle du décret wallon du 19 octobre 2022,
• reconnaît la légitimité d’une modulation de l’indexation des loyers en fonction de critères énergétiques dans un contexte de crise.

Publié le: 04/06/2025 - Mis à jour le : 04/06/2025

Résumé général

Par son arrêt n° 63/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté les recours introduits par plusieurs associations de propriétaires contre l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 octobre 2022. Cette ordonnance limitait temporairement l’indexation des loyers des logements peu performants énergétiquement (certificats PEB E, F, G ou absence de certificat). Les requérants invoquaient une atteinte au droit de propriété, une discrimination injustifiée, une atteinte à la sécurité juridique et une incompétence de la Région bruxelloise pour légiférer en la matière. La Cour a reconnu que la mesure constituait une ingérence dans le droit de propriété, mais a jugé cette ingérence justifiée, temporaire, proportionnée et conforme à l’objectif d’intérêt général : protéger les locataires face à la crise énergétique et inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique des logements. Elle a donc rejeté l’ensemble des moyens invoqués. Cet arrêt confirme la compétence des Régions pour réglementer l’indexation des loyers dans le cadre de leur politique du logement et de l’énergie, et valide l’usage du certificat PEB comme critère objectif de différenciation.

Résumé des faits

Le 13 octobre 2022, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance modifiant temporairement les règles d’indexation des loyers pour les logements peu performants en énergie. L’indexation était réduite à 50 % pour les logements de classe E et interdite pour ceux de classe F, G ou sans certificat. Plusieurs associations de propriétaires (S, V …) et un particulier ont introduit deux recours en annulation devant la Cour constitutionnelle. Ils contestaient la compétence de la Région et les effets discriminatoires et disproportionnés de cette mesure.

Arguments des parties

Les requérants ont soutenu :

• que la Région bruxelloise n’était pas compétente pour légiférer sur l’indexation des loyers, qui relèverait du droit civil fédéral et de la politique des prix de l’énergie,
• que le critère du certificat PEB était flou, inégalitaire et peu fiable,
• que la mesure portait atteinte au droit de propriété (article 16 de la Constitution et article 1er du 1er Protocole CEDH),
• qu’elle violait les principes d’égalité et de non-discrimination (articles 10 et 11 de la Constitution), notamment entre bailleurs, entre locataires privés et sociaux, et entre propriétaires-occupants et bailleurs,
• et qu’elle portait atteinte à la sécurité juridique et aux attentes légitimes des propriétaires.

Les gouvernements régionaux (Bruxelles, Wallonie, Flandre) et le Parlement bruxellois ont défendu la mesure comme étant justifiée par l’urgence, proportionnée, conforme aux compétences régionales et fondée sur un critère objectif et fonctionnel (PEB).

Raisonnement du tribunal

La Cour a d’abord confirmé que :

• la compétence en matière de baux d’habitation (y compris l’indexation des loyers) a bien été transférée aux Régions depuis la 6e réforme de l’État,
• le certificat PEB constitue un critère objectif, pertinent et vérifiable,
• la mesure poursuivait deux objectifs légitimes : protéger les locataires contre la flambée des prix de l’énergie et encourager la rénovation énergétique du parc locatif,
• la limitation d’indexation était temporaire (12 mois), proportionnelle à la classe énergétique du logement, et n’affectait pas la valeur nominale du loyer,
• les bailleurs pouvaient facilement obtenir un certificat et avaient accès à des aides à la rénovation,
• il n’y avait pas de discrimination illégitime ni d’atteinte à la sécurité juridique justifiant une annulation.

Elle a donc rejeté l’ensemble des moyens comme infondés.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle :

• rejette les deux recours en annulation,
• confirme la constitutionnalité de l’ordonnance bruxelloise du 13 octobre 2022,
• valide la compétence régionale pour encadrer l’indexation des loyers selon la performance énergétique des logements,
• et entérine l’usage du certificat PEB comme critère réglementaire et politique

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans son arrêt n° 32/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté majoritairement un recours introduit par deux associations de propriétaires (S et V) demandant l’annulation du décret flamand du 3 octobre 2022. Ce décret limitait temporairement l’indexation des loyers pour les logements peu performants énergétiquement (D, E, F ou sans certificat PEB), en réponse à la crise énergétique. Les requérants contestaient la compétence de la Région flamande, le respect du droit civil fédéral, le principe d’égalité et la protection du droit de propriété. La Cour a validé l’essentiel des mesures décrétales, estimant qu’elles respectaient le principe de proportionnalité, qu’elles poursuivaient un objectif légitime d’intérêt général (logement abordable, incitation à la rénovation), et qu’elles étaient justifiées par l’urgence de la situation énergétique. Toutefois, la Cour a annulé partiellement l’article 2 du décret, en ce qu’il excluait injustement les baux étudiants de plus d’un an du champ d’application de la mesure, créant ainsi une discrimination. Cette décision consacre la légitimité d’une intervention régionale ciblée et temporaire sur les loyers, dans un objectif social et environnemental.

Résumé des faits

Deux associations de bailleurs ont introduit un recours en annulation contre un décret flamand limitant l’indexation des loyers entre octobre 2022 et septembre 2023. Ce décret instaurait un gel total ou partiel de l’indexation pour les logements sans certificat PEB ou avec un label D à F, dans le but de protéger les locataires face à l’explosion des coûts énergétiques. Les requérants estimaient que cette mesure portait atteinte à la sécurité juridique, au droit de propriété, et à leur liberté contractuelle, et qu’elle instaurait des discriminations injustifiées.

Arguments des parties

Les requérants soutenaient :

• que la Région flamande avait outrepassé ses compétences (matière relevant du droit civil fédéral),
• que le décret violait le principe d’égalité entre bailleurs, locataires, logements privés et sociaux, ou selon les labels PEB,
• que le certificat PEB était un critère trop imprécis,
• que la mesure portait atteinte au droit de propriété (article 1er du Protocole additionnel à la CEDH),
• qu’elle était disproportionnée et rétroactive sans période transitoire.

Les Gouvernements flamand, bruxellois et wallon défendaient la mesure, insistant sur son objectif de politique de logement, son urgence, et sa compatibilité avec les compétences régionales.

Raisonnement du tribunal

La Cour a jugé que :

• la Région flamande est compétente pour réglementer les baux d’habitation et leurs modalités d’indexation, même si cela déroge au droit civil fédéral,
• le critère fondé sur le label PEB est objectif et pertinent pour différencier les logements selon leur performance énergétique,
• la mesure poursuivait un double objectif légitime (protection du locataire et incitation à la rénovation),
• les différences de traitement entre bailleurs, entre locataires, ou selon les types de contrats, sont généralement justifiées par les objectifs poursuivis et la situation d’urgence,
• toutefois, l’exclusion des baux étudiants de plus d’un an constituait une discrimination non justifiée et a donc été partiellement annulée.

La Cour a écarté les autres griefs, jugeant que la mesure était proportionnée, temporaire et justifiée, et qu’elle ne portait pas atteinte au droit de propriété au sens de la Constitution ou de la CEDH.

Décision du tribunal

La Cour :

• annule partiellement l’article 2 du décret flamand du 3 octobre 2022 en ce qu’il exclut les baux étudiants de longue durée du champ d’application,
• rejette le recours pour le surplus,
• refuse de maintenir les effets des dispositions annulées, estimant que l’annulation partielle n’affecte pas la sécurité juridique.

Publié le: 28/05/2025

Résumé général

Dans ce jugement, la justice de paix a déclaré nul ab initio le contrat de bail conclu entre un bailleur, et un couple de locataires, au motif que le bien loué (un studio sous combles à Schaerbeek) n’était pas reconnu comme logement par l’urbanisme et ne répondait pas aux normes minimales de salubrité et d’habitabilité. Malgré les tentatives du bailleur de justifier la régularité du logement et de réclamer des indemnités pour loyers impayés, dommages et préavis, le tribunal a rejeté l’essentiel de ses demandes, retenant notamment un trouble de jouissance prolongé en raison d’infiltrations et de défauts structurels non réparés pendant plus de deux ans. La justice a également écarté l’état des lieux unilatéral établi par un expert, n’ayant pas été réalisé de manière contradictoire. Le bailleur a été condamné à restituer une partie de la garantie locative, à verser 3.800 € d’indemnité pour trouble de jouissance, ainsi qu’à supporter la totalité des frais de justice. Cette décision met en évidence les conséquences juridiques sévères pour un bailleur qui met en location un bien sans autorisation urbanistique et en violation des normes de salubrité.

Résumé des faits

En mars 2020, un bail est signé entre Monsieur (bailleur) et un couple (locataires) pour un studio situé sous les combles d’un immeuble à Schaerbeek. Le bail, initialement d’un an, est prolongé tacitement en l’absence de préavis. Dès novembre 2020, les locataires signalent des infiltrations d’eau. Malgré plusieurs échanges, les réparations ne sont effectuées que tardivement, et des travaux intérieurs ne sont jamais réalisés. En septembre 2022, le bailleur envoie un préavis et introduit une action en justice pour valider la fin du bail et obtenir paiement de loyers, indemnités et dégâts. Les locataires contestent et introduisent une demande reconventionnelle, invoquant la nullité du bail, des troubles de jouissance et la restitution de la garantie locative.

Arguments des parties

Le bailleur réclame près de 6.500 € : loyers de février à avril 2023, indemnité de préavis, dégâts locatifs (basés sur un état des lieux unilatéral), et la libération de la garantie locative. Il conteste la nullité du bail et affirme avoir tenté de régulariser la situation.

Les locataires demandent la nullité du bail, la restitution des loyers (27.000 €), une indemnité de 3.800 € pour trouble de jouissance, et la restitution complète de la garantie locative. Ils invoquent le caractère non autorisé du logement en urbanisme, sa surface insuffisante et les nuisances non réparées.

Raisonnement du tribunal

Le juge constate que :

• Le studio n’était pas reconnu comme logement autonome en urbanisme.
• Sa surface de 18,5 m² est inférieure à la norme minimale de 28 m² pour deux personnes.
• Aucune autorisation n’a été apportée, et des preuves montrent que le bailleur a sciemment aménagé et loué un logement illégal.
• Le rapport de la DIRL confirme l’insalubrité : infiltrations non réparées, ventilation défectueuse, matériaux de piètre qualité.

Le tribunal déclare donc le bail nul ab initio, au titre de l’article 5.62 du Code civil. Il considère que les loyers versés ne peuvent être remboursés pour éviter un enrichissement sans cause, mais accorde une indemnité de 3.800 € pour trouble de jouissance, calculée à 125 €/mois pendant 28 mois. L’état des lieux unilatéral du bailleur est écarté au profit d’un état contradictoire établi avec une ASBL, ne retenant qu’un poste de dommage matériel de 500 € (meuble abîmé). Le tribunal écarte également les demandes d’indemnité de préavis, considérant que les locataires ont quitté les lieux volontairement sans donner suite au congé.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• Déclare le bail nul ab initio pour absence de permis d’urbanisme et non-respect des normes de salubrité.
• Condamne le bailleur à verser 3.800 € aux locataires pour trouble de jouissance.
• Ne retient que 500 € de dégâts locatifs, à imputer sur la garantie.
• Ordonne la restitution de 1.000 € de garantie locative, majorée des intérêts légaux.
• Rejette toutes les autres demandes du bailleur.
• Condamne le bailleur à tous les frais de justice, dont 1.350 € d’indemnité de procédure.
• Déclare le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Publié le: 28/05/2025

Résumé général

Dans cette affaire, le juge de paix de Schaerbeek a constaté que la bailleresse avait manqué à ses obligations essentielles d’entretien et de salubrité pendant plusieurs années, causant un trouble de jouissance grave aux locataires. Bien que le bail ait pris fin par un congé régulier au 31 mars 2024, les locataires ont sollicité et obtenu la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur, invoquant des infiltrations persistantes, un chauffage insuffisant et un état général de vétusté structurelle du logement. Le tribunal a jugé ces griefs fondés, a accordé une indemnité de rupture de 1.950 € aux locataires, a ordonné la restitution intégrale de la garantie locative, et a condamné la bailleresse à 1.000 € de frais de procédure. Cette décision illustre qu’un congé de bail, même régulier, n’empêche pas un locataire de faire constater rétroactivement la responsabilité du bailleur lorsque les conditions de logement ont été indignes.

Résumé des faits

Le litige concerne un bail d’habitation principal conclu en avril 2015, reconduit tacitement pour neuf ans. Le loyer mensuel s’élevait à 650 €, avec 100 € de charges. Une garantie de 1.300 € avait été constituée. La bailleresse a notifié un congé valable pour le 31 mars 2024. Les locataires, faute de solution de relogement, sont restés dans les lieux jusqu’au 29 juillet 2024, avec l’accord d’un délai de grâce accordé par le juge. La bailleresse a réclamé une indemnité d’occupation et des indemnités pour procédure abusive. Les locataires ont introduit une demande reconventionnelle pour obtenir la résolution du bail aux torts du bailleur et le remboursement de la garantie.

Arguments des parties

La bailleresse demandait :

• le paiement d’une indemnité d’occupation de 713,11 €,
• une indemnité de 3.500 € pour procédure vexatoire,
• le rejet de la demande reconventionnelle.

Les locataires demandaient :

• la résolution du bail aux torts du bailleur,
• une indemnité équivalente à trois mois de loyer (1.950 €),
• la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €,
• et une indemnité de procédure de 1.800 €.

Raisonnement du tribunal

Le juge a constaté que :

• Le congé de fin de bail était régulier, mais cela n’empêchait pas de constater un trouble grave de jouissance.
• Des infiltrations importantes, effondrements partiels de plafonds, chauffage insuffisant, et vétusté avancée des châssis ont été prouvés par photos, témoignages et rapports d’expertise (Centre d’Appui Social Énergie, expert immobilier).
• La bailleresse n’a pas remédié efficacement à ces problèmes pendant plusieurs années, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations (article 1719 ancien Code civil, articles 5.90 et 5.91 nouveau Code civil).
• Le fait que les locataires aient sollicité un maintien dans les lieux par nécessité n’enlève rien à la réalité des troubles subis.
• La demande d’indemnité pour procédure vexatoire de la bailleresse est rejetée comme infondée.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• Prononce la résolution du bail aux torts de la bailleresse.
• Condamne la bailleresse à verser 1.950 € aux locataires à titre d’indemnité de rupture.
• Ordonne la restitution intégrale de la garantie locative de 1.300 €, avec intérêts.
• Condamne la bailleresse à payer 1.000 € au titre d’indemnité de procédure.
• Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
• Déclare le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Publié le: 28/05/2025

Résumé général

Dans cette affaire, Monsieur Mohammed a saisi la Justice de paix du canton d’Ixelles afin que soit reconnue l’existence d’un contrat de bail entre lui-même et la société V, portant sur une chambre située dans un immeuble à Ixelles. La société défenderesse contestait l’existence d’un tel bail, soutenant qu’il ne s’agissait que d’une convention d’occupation précaire. Le tribunal, malgré l’absence d’écrit, a estimé qu’un bail avait bien été conclu au vu de plusieurs éléments : mise à disposition des lieux, reconnaissance d’une convention par la défenderesse, et preuve d’au moins un paiement. Le juge a donc reconnu l’existence d’un bail entre les parties, tout en réservant sa décision quant à la validité du logement au regard des normes de salubrité. Il a également donné acte d’un accord transactionnel conclu entre le locataire et les deux sociétés qui ont ultérieurement acquis l’immeuble. Cette décision illustre qu’un bail peut être reconnu sur la base de faits et de comportements, même en l’absence d’un contrat écrit, et met en lumière la limite de l’argument d’occupation précaire lorsqu’il n’est pas documenté.

Résumé des faits

Monsieur M occupait une chambre dans un immeuble situé à Ixelles. Il affirme qu’un bail a été conclu entre lui et la société V, bien qu’aucun contrat écrit n’ait été signé. La société nie cette relation contractuelle, parlant d’une simple convention d’occupation précaire. Deux autres sociétés, Souverain Invest et E, ont par la suite acquis l’immeuble et sont intervenues volontairement à la procédure.

Arguments des parties

La partie demanderesse, Monsieur F, soutient qu’il a conclu un bail avec la société V et demande au tribunal de constater son existence, conformément à l’article 218 du Code bruxellois du logement. Il invoque notamment l’usage des lieux, le paiement d’un loyer, et sollicite également l’assistance judiciaire pour les mesures d’instruction. La société V, pour sa part, nie avoir conclu un contrat de bail avec le demandeur et parle d’une occupation précaire. Elle se fonde sur l’absence d’écrit, de mise en demeure, d’état des lieux et de garantie locative pour appuyer sa position.

Raisonnement du tribunal

Le tribunal observe que l’absence de contrat écrit, de garantie locative ou d’état des lieux n’empêche pas de qualifier une relation juridique de bail si des éléments matériels permettent d’établir l’existence d’une convention de location. Il relève que V elle-même a reconnu dans ses écritures qu’il existait une convention d’occupation. En l’absence de preuve que cette convention était de nature précaire, et compte tenu de la mise à disposition des lieux et d’un paiement effectué, le juge conclut qu’un bail a été établi entre les parties. Il souligne que si le propriétaire avait réellement voulu établir une occupation précaire, il aurait fait signer un document en ce sens. Concernant les conditions d’habitabilité du logement, le juge note que des doutes subsistent sur la conformité des lieux, et il réserve donc son appréciation sur ce point.

Décision du tribunal

Le juge de paix reconnaît l’existence d’un contrat de bail entre Monsieur F et la société V, sur base de l’article 218 du Code bruxellois du logement. Il renvoie l’affaire au rôle pour statuer sur les autres demandes de Monsieur F ainsi que sur la demande reconventionnelle de V. Enfin, le juge donne acte de l’accord transactionnel intervenu entre Monsieur F et les sociétés S et E, nouvellement propriétaires de l’immeuble.

Publié le: 28/05/2025

Résumé général

Dans ce litige opposant deux particuliers à la société V, le juge de paix a été saisi pour déterminer la validité d’un bail de location portant sur une chambre dans un immeuble à Ixelles.

Monsieur Y, principal demandeur, a contesté la légalité du bail en alléguant qu’il avait été conclu dans un contexte de vulnérabilité et dans des conditions indignes, demandant son annulation et une série d’indemnités.

Le tribunal a jugé qu’il n’existait pas d’éléments suffisants pour prouver une situation de vulnérabilité ou une cause illicite, mais a constaté que le logement ne respectait pas les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Le bail a donc été déclaré nul pour cette raison.

Le demandeur ne peut toutefois pas prétendre au remboursement des loyers, car il a volontairement continué à occuper les lieux pendant plusieurs mois. Le second demandeur, Monsieur T, n’ayant pas de lien locatif, a vu sa demande de dommages rejetée. La demande reconventionnelle de V a également été écartée.

Cette décision met en lumière l’importance du respect des conditions de logement décent dans la validité d’un bail, tout en rappelant que l’annulation d’un contrat n’ouvre pas automatiquement droit à remboursement.

Résumé des faits

Par une convention signée le 5 novembre 2020, la société V a donné en location à Monsieur Y une chambre dans un immeuble à Ixelles. À l’expiration du contrat initial d’un an, le locataire est resté dans les lieux sans opposition, ce qui a converti le bail en un bail de neuf ans. Par la suite, Monsieur Y a saisi la justice pour en contester la légalité. Il a été rejoint dans sa démarche par Monsieur T, qui affirmait avoir occupé temporairement les lieux.

Arguments des parties

Monsieur Y a plaidé la nullité du contrat de bail au motif qu’il aurait été conclu dans un contexte abusif, soulignant une volonté du bailleur de tirer profit de sa supposée vulnérabilité. Il a réclamé le remboursement de 10.000 euros de loyers, une indemnité de 7.200 euros et 3.600 euros au titre de relogement. À titre subsidiaire, il demandait des mesures d’instruction visant à obtenir des documents de la commune et de la police. La société V a nié tout abus et contesté les paiements en espèces. Elle a introduit une demande reconventionnelle pour obtenir le paiement de loyers qu’elle estimait impayés.
Monsieur T, quant à lui, affirmait avoir occupé les lieux temporairement pour aider les autres occupants et protéger les biens de son ami. Il demandait des dommages et intérêts en lien avec des menaces subies.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord écarté l’argument de la vulnérabilité du demandeur, relevant que celui-ci disposait d’un titre de séjour régulier et ne produisait aucune preuve de pression ou de contrainte. En revanche, il a constaté que le logement ne répondait pas aux critères légaux de salubrité et d’habitabilité. Sur ce fondement, le tribunal a prononcé la nullité du bail. Concernant la demande de remboursement des loyers, le juge a considéré que Monsieur Y avait volontairement occupé les lieux, ce qui démontrait qu’il y trouvait un avantage, même après l’expiration du bail initial. Faute de preuve claire sur les paiements, il n’y avait pas lieu à restitution. Quant à la demande de Monsieur T, elle a été rejetée faute de preuve d’un préjudice personnel réel. Le juge a enfin rejeté la demande reconventionnelle de V, soulignant qu’elle n’avait jamais réclamé les loyers avant la procédure, et que le bail était de toute manière nul.

Décision du tribunal

Le tribunal a déclaré nul le bail ayant lié Monsieur Y à la société V. Il a rejeté la demande de remboursement des loyers ainsi que celle de dommages et intérêts formulée par Monsieur T. Il a également rejeté la demande reconventionnelle de V au motif qu’elle ne démontrait pas être créancière. Le tribunal a réservé sa décision sur les autres demandes, notamment celles liées à une éventuelle indemnité de relogement.