Type-de-categorie de la section relations propriétaire-locataire

Publié le: 13/08/2025

Alors que le demande principale émane du propriétaire contre son locataire, en vue d’obtenir du juge de paix la validation du congé (= rupture de de bail), le locataire introduit une demande reconventionnelle à l’encontre du propriétaire aux fins que celui-ci produise tous les relevés de charges et les justificatifs liés aux charges locatives, et rembourse toutes les provisions versées depuis le 1er septembre 2006 qui ne seraient pas justifiées. Au regard de l’ensemble des justificatifs produits devant le Juge, celui-ci considère, après vérification, que le locataire n’est pas fondé à réclamer un trop perçu.

Publié le: 13/08/2025

Le Tribunal condamne le propriétaire du chef d’homicide involontaire par défaut de prévoyance et de précaution. En effet, un des enfants de la locataire est mort dans un incendie déclenché suite à l’installation de convecteurs au gaz, achetés d’occasion par le propriétaire, dans son appartement particulièrement vétuste et mal chauffé. Or, la taille du convecteur placé dans la chambre des enfants était disproportionnée par rapport à la taille de la pièce, laquelle n’était par ailleurs pas munie d’un système d’aération suffisant.

Publié le: 08/07/2025

Résumé Général

À la suite d’un contrôle de la Direction de l’Inspection Régionale du logement (DIRL) les propriétaires notifient le renon au bailleur principal et aux occupants. Les sous-locataires introduisent une demande en reconnaissance de nullité du bail et exigent la restitution des loyers payés. Un jugement est rendu et condamne le bailleur en reconnaissant la nullité du bail de sous-location. Le bailleur fait appel de cette décision mais le juge confirme le premier jugement à l’exception qu’il ne retient pas la demande en garantie contre le propriétaire n°2.

Résumé des faits

L’immeuble en question est soumis à une interdiction de mise en location de l’appartement du 2^e étage depuis le 4 avril 2011. L’immeuble, en son entièreté, est donné en location par les propriétaires au bailleur en 2012 et celui-ci sous-loue les étages de l’immeuble dont l’étage 2, soumis à une interdiction de mise en location. À la suite d’une inspection de la DIRL (organisme qui a interdit la location du 2^e étage) en 2019 les propriétaires font savoir qu’ils comptent mettre fin au bail.

Les locataires du deuxième étage ont demandé, dans une procédure introduite en 2019, la nullité des contrats de bail, la condamnation à la restitution du montant correspondant aux loyers et à la garantie locative ainsi que la réduction de l’indemnisation d’occupation à un taux maximum de 40% du loyer payé. Le bailleur demandait, quant à lui, la déclaration d’irrecevabilité du locataire n°2 mais ne s’opposait pas à la déclaration de nullité du contrat de bail du locataire n°1 si elle était établie sur la base du droit public. Il demande également le paiement du dernier loyer ainsi que le paiement des indemnités de préavis et demande que le bail qu’il a signé avec les propriétaires de l’immeuble soit considéré comme la cause de la nullité de son bail de sous-location.

Les propriétaires qui font l’objet d’une action en intervention forcée et en garantie demandent que cette demande soit déclarée irrecevable.

Arguments des parties

Les locataires font valoir que le contrat de bail doit être déclaré nul, étant donné l’interdiction de le mettre en location. Ainsi, ils demandent la restitution des loyers payés. Le bailleur demande que les propriétaires soient ajoutés à la cause car ce sont eux qui ont d’abord mis en location l’immeuble dans son entièreté, y compris le deuxième étage.

Raisonnement

L’appel formé par le bailleur à l’encontre de la décision est déclaré irrecevable car il a été introduit tardivement et l’appel formé par le bailleur sur la base d’une autre décision ne peut être déclaré recevable car les locataires, contre qui l’appel est formé, ne sont pas parties à la cause.

Décision

Le Tribunal de première instance de Bruxelles confirme en tous points le jugement du 15 janvier 2021 prononcé par le juge de paix du deuxième canton de Bruxelles, à l’exception de la demande en garantie formée contre le propriétaire n°2.

Ainsi, la juge condamne le bailleur aux dépens d’appel des locataires et du propriétaire n°2. Condamne également le propriétaire n°1 aux dépens d’appel du bailleur.

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans cette décision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a reconnu la responsabilité de la société SRL V pour avoir logé plusieurs personnes dans un immeuble gravement insalubre et pour les avoir expulsées de manière brutale et illégale. Les trois demandeurs, sans titre de séjour mais occupant les lieux en vertu de baux verbaux ou informels, avaient vécu dans des conditions précaires (installations électriques et sanitaires défaillantes, présence de nuisibles, absence de chauffage, etc.) avant que certaines de leurs chambres ne soient démolies sans avertissement. Le tribunal a constaté l’existence de baux, leur nullité pour cause urbanistique, mais a reconnu que les loyers avaient bien été payés. Il a condamné la société à verser des indemnités pour trouble de jouissance, expulsion sauvage, et frais de relogement, tout en rejetant les demandes reconventionnelles de loyers impayés. Cette décision marque une reconnaissance claire des droits des occupants précaires à un logement décent et à une protection contre les pratiques abusives de propriétaires agissant hors cadre légal.

Résumé des faits

Les trois demandeurs occupaient depuis plusieurs mois des chambres situées dans un immeuble vétuste à Schaerbeek, propriété de la SRL V. Certains y résidaient depuis 2019. Le bâtiment avait été transformé illégalement en logements étudiants sans permis d’urbanisme. En avril-mai 2022, la société a procédé à des démolitions internes et à l’expulsion de plusieurs occupants sans décision de justice. Une enquête administrative a ensuite établi l’insalubrité du lieu. Les demandeurs ont introduit une action pour faire reconnaître leurs droits et obtenir réparation.

Arguments des parties

Les demandeurs invoquaient un trouble de jouissance grave, des conditions de logement indignes, et une expulsion violente. Ils demandaient la restitution des loyers perçus, des indemnités pour les troubles subis et le remboursement des frais de relogement.

La société V soutenait que les demandeurs occupaient illégalement les lieux, sans baux réguliers, et réclamait, à titre reconventionnel, le paiement de loyers qu’elle estimait impayés depuis 2019 à 2022.

Raisonnement du tribunal

Le juge a reconnu que :

• Les baux étaient valablement établis, y compris à titre verbal, sur base de nombreux éléments concordants.
• Ces baux étaient nuls ab initio en raison de l’absence de permis d’urbanisme pour un usage résidentiel, mais cela n’exclut pas le droit à une indemnisation.
• Les demandeurs ont bien payé leurs loyers, même en l’absence de preuves écrites, étant donné la gestion informelle imposée par le bailleur.
• Les conditions de logement étaient indignes au vu des constats d’inspection : humidité, parasites, installations défectueuses, sécurité absente.
• L’expulsion brutale de certains locataires, sans décision judiciaire, constitue une violation manifeste de leurs droits.

La demande de restitution intégrale des loyers a été écartée pour éviter un enrichissement sans cause, mais des indemnités pour trouble de jouissance et expulsion sauvage ont été accordées.

Décision du tribunal

La SRL V a été condamnée à verser :

• 4.375 € à L pour trouble de jouissance, 900 € pour expulsion sauvage, 450 € pour relogement.
• 1.225 € à A pour trouble de jouissance, 1.980 € pour expulsion sauvage, 450 € pour relogement.
• 875 € à T pour trouble de jouissance, 450 € pour relogement (pas d’expulsion reconnue).

La demande de la société V de récupérer des arriérés de loyers a été rejetée. Elle a été condamnée aux frais de procédure pour un total de 3.772 €, et le jugement a été déclaré exécutoire par provision.

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans cette décision, le juge de paix du premier canton de Schaerbeek a statué sur un litige opposant la société SRL V à plusieurs anciens locataires d’un immeuble insalubre situé à Schaerbeek. La société, propriétaire depuis 2019, avait engagé une procédure d’expulsion pour occupation sans droit ni titre. Toutefois, les défendeurs ont prouvé l’existence de baux (écrits ou tacites), reconnus par le tribunal, même si ceux-ci ont été déclarés nuls pour illégalité urbanistique. Le tribunal a retenu que les locataires avaient payé leurs loyers, subi un trouble de jouissance important, et, pour certains, vécu dans des conditions de logement inacceptables. Il a condamné la société à verser des indemnités pour le trouble de jouissance et les frais de relogement, mais a rejeté les demandes d’indemnisation pour expulsion sauvage, estimant que les chambres des défendeurs n’avaient pas été directement concernées par les démolitions. Cette décision met en lumière la nécessité pour les bailleurs d’assurer la conformité urbanistique et la salubrité des logements sous peine de nullité du bail et de devoir assumer les conséquences financières.

Résumé des faits

La société V est propriétaire depuis 2019 d’un immeuble transformé en chambres d’étudiants sans permis d’urbanisme. Plusieurs occupants, dont les défendeurs, y résidaient depuis plusieurs années. En 2022, après une tentative d’expulsion brutale et des démolitions dans l’immeuble, la société a saisi la justice pour obtenir un ordre de déguerpissement. Parallèlement, les locataires ont introduit des demandes reconventionnelles pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, la nullité des baux, et des indemnités.

Arguments des parties

La société V affirmait que les défendeurs occupaient les lieux sans titre, ne payaient pas de loyer, et demandaient leur expulsion ainsi que le paiement d’arriérés de loyers.
Les défendeurs, représentés par avocat, soutenaient au contraire avoir conclu des baux avec la société ou ses représentants, avoir payé des loyers, et dénonçaient un logement indigne, des expulsions illégales, et des troubles de jouissance. Ils demandaient le remboursement des loyers, une indemnité pour logement insalubre, une indemnité de relogement et, pour certains, une réparation pour expulsion sauvage.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord reconnu l’existence de baux, appuyée par des documents, paiements, et échanges entre les parties. Il a constaté que les logements n’étaient pas conformes aux normes urbanistiques, rendant les baux nuls dès leur origine. Toutefois, les loyers ayant bien été payés, aucune dette locative ne pouvait être retenue contre les défendeurs. Le juge a ensuite établi, sur base des rapports de l’Inspection régionale du logement et de sa propre visite, que les lieux ne respectaient pas les normes minimales de sécurité et de salubrité. Il a donc estimé que les locataires avaient subi un trouble de jouissance, évalué à 175 € par mois d’occupation.

Il a rejeté les demandes pour expulsion sauvage, estimant que les défendeurs n’avaient pas été directement affectés par les démolitions des chambres situées à l’arrière. Il a en revanche accordé une indemnité de relogement forfaitaire de 450 € à chacun des défendeurs.
Enfin, il a débouté V de sa demande reconventionnelle pour loyers impayés, en l’absence de preuves et au vu de son comportement fautif.

Décision du tribunal

Le juge de paix a :

• Déclaré nuls les baux pour illégalité urbanistique.
• Rejeté les demandes de V pour arriérés de loyers.
• Condamné V à verser :
  • 6.125 € à K,  F et R, et 3.500 € à C pour troubles de jouissance.
  • 450 € à chacun des quatre pour frais de relogement.
• Rejeté les demandes pour expulsion sauvage.
• Condamné V aux frais de procédure (4.500 €).
• Déclaré le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans ce jugement, la société J SRL, propriétaire d’un immeuble, a obtenu l’expulsion d’un collectif de femmes sans abri occupant illégalement le bâtiment. L’immeuble, anciennement un hôtel et actuellement à l’état de projet de rénovation, avait été investi par une trentaine de femmes en situation de grande précarité, sans titre ni droit, après que les serrures eurent été forcées. La société avait initialement obtenu une ordonnance d’expulsion en référé, mais celle-ci a été annulée à la suite d’une tierce-opposition. Elle a alors introduit une action au fond devant le juge de paix, qui a reconnu l’occupation sans droit, mais a accordé un délai d’un mois avant l’expulsion, en raison des circonstances exceptionnelles (présence d’enfants, précarité extrême). Le tribunal a rejeté la demande d’astreinte, autorisé la désignation d’un expert pour évaluer les dégâts, et a condamné solidairement les occupantes aux dépens. Ce jugement montre que le droit de propriété l’emporte juridiquement sur le droit au logement, mais que le juge peut moduler l’exécution de l’expulsion pour raisons humanitaires.

Résumé des faits

La SRL J, propriétaire du bâtiment, découvre le 18 janvier 2024 que celui-ci est occupé sans autorisation. Une plainte est déposée. Une ordonnance d’expulsion est obtenue en référé le 23 janvier, mais annulée le 5 février après tierce-opposition. L’occupation est revendiquée par un collectif de femmes sans-papiers, ayant installé leur domicile dans le bâtiment. Le 1er mars 2024, J introduit une citation devant le juge de paix en vue d’obtenir une expulsion par voie ordinaire.

Arguments des parties

La société J demandait au juge :

• de constater l’occupation sans droit ni titre,
• d’ordonner l’expulsion avec effet sous huit jours,
• de prévoir une astreinte de 250 €/jour,
• de désigner un expert pour évaluer les dégâts,
• de condamner solidairement les occupantes aux frais de justice.

Les occupantes, assistées d’un avocat, reconnaissaient leur occupation illégale mais invoquaient :

• leur extrême précarité,
• l’absence de toute solution de relogement,
• leur comportement respectueux des lieux,
• le droit au logement et la dignité humaine (article 23 de la Constitution),
  et demandaient à pouvoir rester six mois supplémentaires dans les lieux.

Raisonnement du tribunal

Le juge a constaté :

• que les occupantes reconnaissent l’illégalité de leur présence,
• que l’article 23 de la Constitution ne permet pas de s’installer sans autorisation dans un bien privé,
• que la société J n’abuse pas de son droit de propriété et a un intérêt légitime à récupérer l’immeuble (documents administratifs, risques juridiques et financiers),
• qu’un projet de rénovation est en cours, même s’il n’est pas imminent.

Toutefois, en raison de la situation humaine très précaire (certaines femmes sont accompagnées d’enfants), le juge a estimé qu’un délai d’un mois avant exécution de l’expulsion était justifié, pour permettre aux intéressées de chercher une solution. Il a refusé d’ordonner une astreinte. Il a désigné un expert judiciaire pour estimer les dégâts, avec provision de 1.210 € à charge de J.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• constate l’occupation sans titre ni droit,
• ordonne l’expulsion des occupantes, exécutable un mois après la signification,
• rejette la demande d’astreinte,
• désigne un expert judiciaire pour évaluer les éventuels dégâts dans l’immeuble,
• condamne solidairement les défenderesses aux dépens, pour un total de 1.240,88 €,
• condamne également 30 défenderesses au droit de mise au rôle de 50 € chacune.

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans cette affaire, la commune de Baelen a sollicité l’expulsion de deux membres de la communauté des gens du voyage qui occupaient, sans droit ni titre, un terrain communal à Membach, anciennement toléré jusqu’aux inondations de juillet 2021. Malgré plusieurs tentatives de relogement par la commune, les défendeurs sont revenus sur le site, invoquant une autorisation verbale et un droit au logement adapté à leur mode de vie. La commune, invoquant le danger en cas de crues et les directives environnementales, a demandé leur expulsion immédiate sous peine d’astreinte. Le tribunal a jugé l’action recevable et partiellement fondée, ordonnant l’expulsion des défendeurs mais accordant un délai de cinq mois avant l’exécution de la mesure, et reconnaissant l’obligation pour la commune de leur proposer un terrain adapté avec les raccordements nécessaires. Cette décision illustre un équilibre entre le respect de la sécurité publique et la prise en compte du droit au logement des minorités mobiles, tout en encadrant strictement les conditions d’occupation du domaine public.

Résumé des faits

À la suite des inondations de juillet 2021, un terrain communal de Baelen auparavant occupé par trois familles de gens du voyage a été évacué. Deux familles ont été relogées, mais une troisième, composée des défendeurs, est revenue s’y installer contre l’avis du Bourgmestre. Bien qu’ayant conservé leur adresse administrative sur le terrain, ils y ont réinstallé leur caravane plusieurs mois après l’évacuation, refusant les solutions de relogement proposées par la commune. Une mise en demeure leur a été envoyée, restée sans réponse, ce qui a conduit à la saisine du juge de paix.

Arguments des parties

La commune de Baelen a demandé l’expulsion des défendeurs sous huit jours, la possibilité de recourir à la force publique et la mise à leur charge des frais de justice, arguant du danger en cas de nouvelle inondation, du non-respect des propositions de relogement, et de l’occupation illégale des parcelles. Elle a également évoqué la circulaire sur la constructibilité en zones inondables, interdisant toute nouvelle installation, même temporaire.

Les défendeurs ont contesté l’expulsion, affirmant qu’un accord datant de 2003 leur permettait de rester sur place. Ils ont invoqué leur droit au logement, leur mode de vie spécifique lié à leur appartenance à la communauté des gens du voyage, et ont demandé, à titre subsidiaire, que la commune leur propose un nouveau terrain adapté et raccordé aux services de base. À défaut, ils sollicitaient un délai de six mois pour quitter les lieux.

Raisonnement du tribunal

Le juge a d’abord rappelé que l’occupation initiale reposait sur une convention provisoire conclue en 2002, tolérée pendant près de vingt ans. Toutefois, les inondations de 2021 ont radicalement modifié la situation, rendant les lieux inadaptés et dangereux pour toute réinstallation. Il a estimé que la commune était fondée à mettre fin à la tolérance et à exiger l’expulsion, notamment au vu des normes de sécurité publique et des directives urbanistiques. Toutefois, le juge a aussi souligné que les défendeurs, membres d’une communauté vulnérable, bénéficient d’un droit au logement effectif et adapté. Il en découle une obligation pour la commune de proposer un hébergement approprié, même en cas d’expulsion. Enfin, le juge a retenu l’argument de proportionnalité et a suspendu l’exécution de l’expulsion pour une durée de cinq mois, afin de permettre aux défendeurs de se reloger dignement.

Décision du tribunal

Le tribunal a déclaré la demande recevable et en grande partie fondée. Il a ordonné l’expulsion des défendeurs, mais a suspendu l’exécution de la mesure pendant cinq mois à compter de la signification du jugement. Il a condamné les défendeurs à une astreinte de 100 euros par jour s’ils ne libèrent pas les lieux passé ce délai. Il a également imposé à la commune de proposer un terrain apte à accueillir les défendeurs avec les raccordements essentiels (eau, électricité, gestion des déchets). Les frais de justice ont été mis à la charge des défendeurs, mais l’indemnité de procédure a été réduite à 250 euros en raison de leur statut d’aide juridique de deuxième ligne.

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Par son arrêt n° 65/2024, la Cour constitutionnelle rejette plusieurs recours en annulation visant la loi du 19 décembre 2022 relative aux secondes primes fédérales d’électricité et de gaz. Ces recours émanaient de particuliers se chauffant exclusivement à l’électricité, ainsi que de résidents en habitat collectif (notamment en centres de soins résidentiels), qui dénonçaient une inégalité de traitement dans l’octroi de ces primes. Les requérants estimaient que l’exclusion des ménages sans contrat individuel d’énergie, ou ceux utilisant exclusivement l’électricité pour se chauffer, était discriminatoire. La Cour a toutefois jugé que les catégories concernées n’étaient pas traitées de manière inconstitutionnelle. Elle reconnaît que les différences de traitement sont basées sur des critères objectifs et proportionnés aux objectifs socio-économiques du législateur, notamment la nécessité de répondre rapidement à la crise énergétique. Elle souligne que les bénéficiaires exclus sont indirectement confrontés à la hausse des prix, mais de manière atténuée via les dispositifs collectifs. L’arrêt met en lumière la large marge d’appréciation du législateur dans les politiques de crise, même en cas d’inégalités apparentes, dès lors qu’elles reposent sur une justification raisonnable et un objectif légitime.

Résumé des faits

À la suite de la hausse brutale des prix de l’énergie, le législateur belge a adopté deux lois (octobre et décembre 2022) pour accorder des primes forfaitaires aux ménages. Plusieurs personnes physiques et associations ont contesté la constitutionnalité de ces mesures, notamment l’absence d’aide équivalente pour les ménages chauffés uniquement à l’électricité ou vivant en habitat collectif sans contrat personnel de fourniture d’énergie.

Arguments des parties

Les requérants ont invoqué une violation des articles 10 et 11 de la Constitution (égalité et non-discrimination), ainsi que des traités internationaux. Ils dénoncent des différences de traitement injustifiées :

– entre ménages se chauffant au gaz/gasoil/propane et ceux à l’électricité,

– entre titulaires de contrats individuels et résidents de centres collectifs,

– entre personnes âgées/handicapées et les autres, en raison d’une discrimination indirecte fondée sur la situation ou le handicap.

Ils soutiennent que les primes devraient être accordées en fonction de la consommation ou des coûts réellement supportés.

Le Conseil des ministres a rétorqué que les critères utilisés sont objectifs, simples et permettent une mise en œuvre rapide, visant à toucher un maximum de bénéficiaires dans le cadre des compétences fédérales. Il ajoute que les bénéficiaires exclus sont en partie protégés via d’autres dispositifs ou aides indirectes.

Raisonnement du tribunal

La Cour a d’abord statué sur la recevabilité des recours : certains ont été rejetés faute d’intérêt direct, mais d’autres ont été jugés recevables, notamment ceux émanant de personnes vivant dans des centres de soins. Sur le fond, elle reconnaît que des différences de traitement existent mais les estime justifiées par le contexte de crise et la nécessité d’une réponse rapide. Elle rappelle que le législateur dispose d’une large marge d’appréciation en matière socio-économique. Pour les ménages se chauffant uniquement à l’électricité, la Cour note que bien qu’ils ne reçoivent pas autant d’aides que d’autres, ils bénéficient d’autres mesures (TVA réduite, etc.). Quant aux résidents de centres collectifs, la Cour considère qu’ils ne supportent pas directement les coûts énergétiques, ceux-ci étant intégrés dans le tarif journalier, souvent régulé. L’éventuelle discrimination indirecte fondée sur l’âge ou le handicap est jugée justifiée par des raisons impérieuses d’intérêt général.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle rejette tous les recours. Elle conclut que les dispositions attaquées de la loi du 19 décembre 2022 ne violent pas les principes d’égalité et de non-discrimination et qu’aucune des catégories concernées n’a subi une atteinte injustifiée à ses droits. Les mesures contestées sont jugées constitutionnellement valables dans le cadre des politiques d’urgence adoptées face à la crise énergétique.

Publié le: 04/06/2025 - Mis à jour le : 04/06/2025

Résumé général

Dans son arrêt n° 64/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté un recours en annulation introduit par plusieurs associations de propriétaires et deux particuliers contre le décret wallon du 19 octobre 2022. Ce décret limitait temporairement l’indexation des loyers selon la performance énergétique des logements (certificats PEB). Le recours invoquait notamment une atteinte au droit de propriété, une discrimination, une méconnaissance de la sécurité juridique et une incompétence de la Région wallonne. La Cour a reconnu que les mesures portaient atteinte aux intérêts des propriétaires, mais a jugé que cette atteinte était proportionnée à un objectif d’intérêt général : protéger les locataires contre la flambée des prix de l’énergie et inciter à la rénovation énergétique. Elle a estimé que la Région wallonne était compétente pour adopter ces règles dans le cadre de sa politique du logement. Ce jugement confirme la possibilité pour les Régions de moduler l’indexation des loyers à des fins environnementales et sociales, en s’appuyant sur des critères comme le PEB, malgré leurs imperfections.

Résumé des faits

Le décret du 19 octobre 2022 prévoyait :

• une indexation limitée à 75 % pour les logements PEB D,
• à 50 % pour les PEB E,
• aucune indexation pour les PEB F, G ou sans certificat,
• avec application rétroactive à partir du 1er novembre 2022.

Plusieurs associations (S, V) et des propriétaires individuels ont contesté cette mesure, qui touchait environ 75 % des logements wallons.

Arguments des parties

Les requérants faisaient valoir :

• que la Région wallonne n’était pas compétente pour modifier l’équilibre contractuel du droit civil fédéral ;
• que le critère du PEB était imprécis, instable, discriminant et peu fiable ;
• que le décret violait les articles 10, 11 et 16 de la Constitution, ainsi que l’article 1er du Protocole 1 CEDH ;
• qu’il portait une atteinte disproportionnée à la sécurité juridique et aux attentes légitimes des bailleurs.

Le Gouvernement wallon a défendu :

• sa compétence en matière de bail d’habitation et de logement,
• la nécessité et l’urgence des mesures dans un contexte de crise énergétique,
• la pertinence du PEB comme outil réglementaire reconnu au niveau européen.

Raisonnement du tribunal

La Cour a confirmé :

• que la Région wallonne est bien compétente pour réguler les baux d’habitation, y compris l’indexation,
• que le critère PEB est objectif, même s’il n’est pas parfait,
• que les différences de traitement entre logements selon leur performance énergétique sont justifiées,
• que les mesures sont proportionnées : elles sont limitées dans le temps, ciblées, et permettent une adaptation après amélioration du PEB,
• que les locataires sont plus affectés par l’explosion des coûts énergétiques et méritaient protection,
• que les bailleurs ne sont pas privés de leur droit de propriété, mais subissent une régulation de l’usage de leur bien, compatible avec la CEDH,
• qu’il n’y a pas de traitement inégal entre propriétaires selon leur type de bien ou leur ancienneté de bail.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle :

• rejette intégralement le recours,
• confirme la validité constitutionnelle du décret wallon du 19 octobre 2022,
• reconnaît la légitimité d’une modulation de l’indexation des loyers en fonction de critères énergétiques dans un contexte de crise.

Publié le: 04/06/2025 - Mis à jour le : 04/06/2025

Résumé général

Par son arrêt n° 63/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté les recours introduits par plusieurs associations de propriétaires contre l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 octobre 2022. Cette ordonnance limitait temporairement l’indexation des loyers des logements peu performants énergétiquement (certificats PEB E, F, G ou absence de certificat). Les requérants invoquaient une atteinte au droit de propriété, une discrimination injustifiée, une atteinte à la sécurité juridique et une incompétence de la Région bruxelloise pour légiférer en la matière. La Cour a reconnu que la mesure constituait une ingérence dans le droit de propriété, mais a jugé cette ingérence justifiée, temporaire, proportionnée et conforme à l’objectif d’intérêt général : protéger les locataires face à la crise énergétique et inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique des logements. Elle a donc rejeté l’ensemble des moyens invoqués. Cet arrêt confirme la compétence des Régions pour réglementer l’indexation des loyers dans le cadre de leur politique du logement et de l’énergie, et valide l’usage du certificat PEB comme critère objectif de différenciation.

Résumé des faits

Le 13 octobre 2022, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance modifiant temporairement les règles d’indexation des loyers pour les logements peu performants en énergie. L’indexation était réduite à 50 % pour les logements de classe E et interdite pour ceux de classe F, G ou sans certificat. Plusieurs associations de propriétaires (S, V …) et un particulier ont introduit deux recours en annulation devant la Cour constitutionnelle. Ils contestaient la compétence de la Région et les effets discriminatoires et disproportionnés de cette mesure.

Arguments des parties

Les requérants ont soutenu :

• que la Région bruxelloise n’était pas compétente pour légiférer sur l’indexation des loyers, qui relèverait du droit civil fédéral et de la politique des prix de l’énergie,
• que le critère du certificat PEB était flou, inégalitaire et peu fiable,
• que la mesure portait atteinte au droit de propriété (article 16 de la Constitution et article 1er du 1er Protocole CEDH),
• qu’elle violait les principes d’égalité et de non-discrimination (articles 10 et 11 de la Constitution), notamment entre bailleurs, entre locataires privés et sociaux, et entre propriétaires-occupants et bailleurs,
• et qu’elle portait atteinte à la sécurité juridique et aux attentes légitimes des propriétaires.

Les gouvernements régionaux (Bruxelles, Wallonie, Flandre) et le Parlement bruxellois ont défendu la mesure comme étant justifiée par l’urgence, proportionnée, conforme aux compétences régionales et fondée sur un critère objectif et fonctionnel (PEB).

Raisonnement du tribunal

La Cour a d’abord confirmé que :

• la compétence en matière de baux d’habitation (y compris l’indexation des loyers) a bien été transférée aux Régions depuis la 6e réforme de l’État,
• le certificat PEB constitue un critère objectif, pertinent et vérifiable,
• la mesure poursuivait deux objectifs légitimes : protéger les locataires contre la flambée des prix de l’énergie et encourager la rénovation énergétique du parc locatif,
• la limitation d’indexation était temporaire (12 mois), proportionnelle à la classe énergétique du logement, et n’affectait pas la valeur nominale du loyer,
• les bailleurs pouvaient facilement obtenir un certificat et avaient accès à des aides à la rénovation,
• il n’y avait pas de discrimination illégitime ni d’atteinte à la sécurité juridique justifiant une annulation.

Elle a donc rejeté l’ensemble des moyens comme infondés.

Décision du tribunal

La Cour constitutionnelle :

• rejette les deux recours en annulation,
• confirme la constitutionnalité de l’ordonnance bruxelloise du 13 octobre 2022,
• valide la compétence régionale pour encadrer l’indexation des loyers selon la performance énergétique des logements,
• et entérine l’usage du certificat PEB comme critère réglementaire et politique

Publié le: 04/06/2025

Résumé général

Dans son arrêt n° 32/2024, la Cour constitutionnelle a rejeté majoritairement un recours introduit par deux associations de propriétaires (S et V) demandant l’annulation du décret flamand du 3 octobre 2022. Ce décret limitait temporairement l’indexation des loyers pour les logements peu performants énergétiquement (D, E, F ou sans certificat PEB), en réponse à la crise énergétique. Les requérants contestaient la compétence de la Région flamande, le respect du droit civil fédéral, le principe d’égalité et la protection du droit de propriété. La Cour a validé l’essentiel des mesures décrétales, estimant qu’elles respectaient le principe de proportionnalité, qu’elles poursuivaient un objectif légitime d’intérêt général (logement abordable, incitation à la rénovation), et qu’elles étaient justifiées par l’urgence de la situation énergétique. Toutefois, la Cour a annulé partiellement l’article 2 du décret, en ce qu’il excluait injustement les baux étudiants de plus d’un an du champ d’application de la mesure, créant ainsi une discrimination. Cette décision consacre la légitimité d’une intervention régionale ciblée et temporaire sur les loyers, dans un objectif social et environnemental.

Résumé des faits

Deux associations de bailleurs ont introduit un recours en annulation contre un décret flamand limitant l’indexation des loyers entre octobre 2022 et septembre 2023. Ce décret instaurait un gel total ou partiel de l’indexation pour les logements sans certificat PEB ou avec un label D à F, dans le but de protéger les locataires face à l’explosion des coûts énergétiques. Les requérants estimaient que cette mesure portait atteinte à la sécurité juridique, au droit de propriété, et à leur liberté contractuelle, et qu’elle instaurait des discriminations injustifiées.

Arguments des parties

Les requérants soutenaient :

• que la Région flamande avait outrepassé ses compétences (matière relevant du droit civil fédéral),
• que le décret violait le principe d’égalité entre bailleurs, locataires, logements privés et sociaux, ou selon les labels PEB,
• que le certificat PEB était un critère trop imprécis,
• que la mesure portait atteinte au droit de propriété (article 1er du Protocole additionnel à la CEDH),
• qu’elle était disproportionnée et rétroactive sans période transitoire.

Les Gouvernements flamand, bruxellois et wallon défendaient la mesure, insistant sur son objectif de politique de logement, son urgence, et sa compatibilité avec les compétences régionales.

Raisonnement du tribunal

La Cour a jugé que :

• la Région flamande est compétente pour réglementer les baux d’habitation et leurs modalités d’indexation, même si cela déroge au droit civil fédéral,
• le critère fondé sur le label PEB est objectif et pertinent pour différencier les logements selon leur performance énergétique,
• la mesure poursuivait un double objectif légitime (protection du locataire et incitation à la rénovation),
• les différences de traitement entre bailleurs, entre locataires, ou selon les types de contrats, sont généralement justifiées par les objectifs poursuivis et la situation d’urgence,
• toutefois, l’exclusion des baux étudiants de plus d’un an constituait une discrimination non justifiée et a donc été partiellement annulée.

La Cour a écarté les autres griefs, jugeant que la mesure était proportionnée, temporaire et justifiée, et qu’elle ne portait pas atteinte au droit de propriété au sens de la Constitution ou de la CEDH.

Décision du tribunal

La Cour :

• annule partiellement l’article 2 du décret flamand du 3 octobre 2022 en ce qu’il exclut les baux étudiants de longue durée du champ d’application,
• rejette le recours pour le surplus,
• refuse de maintenir les effets des dispositions annulées, estimant que l’annulation partielle n’affecte pas la sécurité juridique.

Publié le: 28/05/2025

Résumé général

Dans ce jugement, la justice de paix a déclaré nul ab initio le contrat de bail conclu entre un bailleur, et un couple de locataires, au motif que le bien loué (un studio sous combles à Schaerbeek) n’était pas reconnu comme logement par l’urbanisme et ne répondait pas aux normes minimales de salubrité et d’habitabilité. Malgré les tentatives du bailleur de justifier la régularité du logement et de réclamer des indemnités pour loyers impayés, dommages et préavis, le tribunal a rejeté l’essentiel de ses demandes, retenant notamment un trouble de jouissance prolongé en raison d’infiltrations et de défauts structurels non réparés pendant plus de deux ans. La justice a également écarté l’état des lieux unilatéral établi par un expert, n’ayant pas été réalisé de manière contradictoire. Le bailleur a été condamné à restituer une partie de la garantie locative, à verser 3.800 € d’indemnité pour trouble de jouissance, ainsi qu’à supporter la totalité des frais de justice. Cette décision met en évidence les conséquences juridiques sévères pour un bailleur qui met en location un bien sans autorisation urbanistique et en violation des normes de salubrité.

Résumé des faits

En mars 2020, un bail est signé entre Monsieur (bailleur) et un couple (locataires) pour un studio situé sous les combles d’un immeuble à Schaerbeek. Le bail, initialement d’un an, est prolongé tacitement en l’absence de préavis. Dès novembre 2020, les locataires signalent des infiltrations d’eau. Malgré plusieurs échanges, les réparations ne sont effectuées que tardivement, et des travaux intérieurs ne sont jamais réalisés. En septembre 2022, le bailleur envoie un préavis et introduit une action en justice pour valider la fin du bail et obtenir paiement de loyers, indemnités et dégâts. Les locataires contestent et introduisent une demande reconventionnelle, invoquant la nullité du bail, des troubles de jouissance et la restitution de la garantie locative.

Arguments des parties

Le bailleur réclame près de 6.500 € : loyers de février à avril 2023, indemnité de préavis, dégâts locatifs (basés sur un état des lieux unilatéral), et la libération de la garantie locative. Il conteste la nullité du bail et affirme avoir tenté de régulariser la situation.

Les locataires demandent la nullité du bail, la restitution des loyers (27.000 €), une indemnité de 3.800 € pour trouble de jouissance, et la restitution complète de la garantie locative. Ils invoquent le caractère non autorisé du logement en urbanisme, sa surface insuffisante et les nuisances non réparées.

Raisonnement du tribunal

Le juge constate que :

• Le studio n’était pas reconnu comme logement autonome en urbanisme.
• Sa surface de 18,5 m² est inférieure à la norme minimale de 28 m² pour deux personnes.
• Aucune autorisation n’a été apportée, et des preuves montrent que le bailleur a sciemment aménagé et loué un logement illégal.
• Le rapport de la DIRL confirme l’insalubrité : infiltrations non réparées, ventilation défectueuse, matériaux de piètre qualité.

Le tribunal déclare donc le bail nul ab initio, au titre de l’article 5.62 du Code civil. Il considère que les loyers versés ne peuvent être remboursés pour éviter un enrichissement sans cause, mais accorde une indemnité de 3.800 € pour trouble de jouissance, calculée à 125 €/mois pendant 28 mois. L’état des lieux unilatéral du bailleur est écarté au profit d’un état contradictoire établi avec une ASBL, ne retenant qu’un poste de dommage matériel de 500 € (meuble abîmé). Le tribunal écarte également les demandes d’indemnité de préavis, considérant que les locataires ont quitté les lieux volontairement sans donner suite au congé.

Décision du tribunal

Le juge de paix :

• Déclare le bail nul ab initio pour absence de permis d’urbanisme et non-respect des normes de salubrité.
• Condamne le bailleur à verser 3.800 € aux locataires pour trouble de jouissance.
• Ne retient que 500 € de dégâts locatifs, à imputer sur la garantie.
• Ordonne la restitution de 1.000 € de garantie locative, majorée des intérêts légaux.
• Rejette toutes les autres demandes du bailleur.
• Condamne le bailleur à tous les frais de justice, dont 1.350 € d’indemnité de procédure.
• Déclare le jugement exécutoire par provision, nonobstant appel.