La clé de répartition
Mis à jour le : 08/01/2025
Lorsque le logement n’est pas équipé d’instruments de mesure, la part des frais collectifs assumée par l’occupant est déterminée selon une clé de répartition. L’occupant paye donc un pourcentage de la facture globale de l’immeuble.
Cette clé de répartition varie en fonction du type de logement occupé.
Le propriétaire, en tant que gestionnaire de l’immeuble, définit la clé de répartition.
Il n’existe aucune règle obligatoire sur la manière de répartir les frais entre les différents logements. Toutefois, le Code du Logement[1] oblige de mentionner la manière de répartir les frais, dans les communications précontractuelles et dans le contrat de bail, avec l’ensemble des informations obligatoires relatives aux charges et aux redevances (modalités de paiement, montant du paiement intermédiaire, charges concernées[2], etc.).
[1] Articles 217 et 218 du Code bruxellois du logement.
[2] Article 224/3, §1er du Code bruxellois du logement : « Ne sont dues que les dépenses pour des postes libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail à l’exception de charges exceptionnelles ou nouvelles qui doivent correspondre à des dépenses réelles ».
Lorsqu’un gestionnaire de logement applique une clé de répartition non stipulée dans le contrat de bail, l’occupant peut la contester. Il peut tenter de trouver une solution à l’amiable avec le propriétaire ; le cas échéant, il peut recourir à une médiation et, si le désaccord persiste, il peut porter l’affaire devant le juge de paix qui pourra décider d’une clé de répartition.
Dans le cas d’une copropriété, c’est le gestionnaire du logement qui établit le décompte de charges sur base de la clé de répartition déterminée collectivement par la copropriété. Toutefois, ceci ne dispense pas le propriétaire de son obligation[1] de de mentionner dans le contrat de bail et dans les communications précontractuelles la manière de répartir les frais entre les différents logements.
[1] Articles 217 et 218 du Code bruxellois du logement.
En général, la clé de répartition, comme l’ensemble des informations relatives aux charges et aux redevances, est consignée dans le règlement de copropriété. Concernant le décompte de charges, le règlement de copropriété doit également mentionner :
- la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes
- les critères et le mode de calcul de la répartition des charges (communes et privatives)
En cas de litige, après avoir tenté un arrangement à l’amiable avec le gestionnaire du logement, l’occupant peut saisir le juge de paix.
Si le logement social n’est pas équipé d’un compteur individuel, l’article 16 de l’AGRB du 26/09/1996 prévoit que : « s’il n’existe qu’un compteur collectif, la consommation est répartie comme suit:
– 80% sont répartis sur base de la superficie des logements ou sur base du relevé des appareils de mesurage individuel;
– 20 % sont répartis de manière égale entre le nombre de logements.
En cas de litige, les parties (gestionnaire et occupant), après avoir tenté un arrangement à l’amiable, doivent se référer à la procédure telle que décrite ici.
