Loyer trop élevé : peut-on demander de le baisser ?
Mis à jour le : 16/09/2025
Avoir un accès à un logement décent et abordable financièrement est un droit mentionné dans de nombreux textes, de la Déclaration universelle des droits de l’Homme au Code bruxellois du Logement.
Depuis le 1er mai 2025, à Bruxelles, il est interdit de pratiquer un loyer abusif. Pour le déterminer, on prend en compte le loyer de référence.
Loyer de référence
Pour tenter de réguler les loyers, la Région a mis en place une grille des loyers, il y a plus de 10 ans, qui a été modifiée et mise à jour plusieurs fois depuis. C’est un calcul qui se base sur plusieurs caractéristiques du bien loué, qui augmentent ou baissent le loyer de référence :
- La localisation
- L’état (rénové ? avec du double vitrage ?)
- La superficie habitable
- Le nombre de pièces
- La présence d’éléments de confort ou d’inconfort particuliers :
- Chauffage central
- Régulation thermique (thermostat, vannes thermostatiques, …)
- Espaces récréatifs (terrasse, jardin, …)
- Faible niveau de performance énergétique
- Deuxième salle de bain, garage, rangement
Le site loyers.brussels propose un test pour déterminer ce loyer de référence. Il est mis à jour chaque année.
Ce loyer de référence doit être mentionné dans le contrat de bail.
Le loyer est-il « abusif » ?
Un loyer est présumé « abusif » dans deux cas :
- Le loyer dépasse de 20% le loyer de référence.
Des éléments de qualité spécifiques au logement ou à son environnement peuvent cependant justifier ce loyer plus élevé et donc lever la présomption. - Le loyer ne dépasse pas de 20% le loyer de référence mais il possède des défauts de qualité spécifiques au logement ou à son environnement.
Quelques exemples de défauts de qualité qui peuvent mener à qualifier d’abusif un loyer qui ne dépasse pas de 20 % le loyer de référence :
– pas de salle de bain séparée ou celle-ci est accessible par les parties communes
– pas de cuisine équipée
– pas de système de chauffage et d’eau chaude,
– pas de compteurs individuels
– pas de parlophone ou d’ascenseur pour les logements situés au 4e étage ou plus
– pas de boîte aux lettres individuelle
– pas de raccordement pour une machine à laver.
L’asbl Loyers négociés propose une brochure qui permet d’analyser le logement pour remplir ensuite la grille des loyers sur loyers.brussels.
Si le logement connaît des problèmes d’insalubrité et de troubles de jouissance, d’autres leviers peuvent être activés, le premier étant le Juge de Paix. Un rapport de visite d’un service associatif est souvent la première étape dans ce type de cas.
Comment faire baisser un loyer abusif ?
Seul le Juge de Paix peut obliger le ou la propriétaire à adapter son loyer.
La Commission Paritaire Locative (CPL) joue néanmoins un rôle important dans le processus. Elle peut donner un avis sur la justesse du loyer et, si elle est d’avis qu’il faut réviser le loyer, proposer une conciliation entre les deux parties pour étudier la réduction du loyer.
Le Juge de Paix peut aussi solliciter l’avis de la CPL avant de statuer.
L’avantage de faire appel d’abord à la CPL est que son avis est gratuit et est théoriquement rendu dans les deux mois de l’introduction de la demande.
Plus d’informations sur le fonctionnement de la CPL dans cette brochure.
Pour d’informations pour introduire une demande d’avis sur ce site.
Toutes les informations détaillées sur le processus dans cette présentation.
Préparer son dossier
Il est important de bien préparer le dossier pour la CPL. Un dossier bien complet comprend entre autres
- le contrat de bail comprenant le loyer
- la superficie du bien, qui est mentionnée par exemple sur le certificat PEB
- des photos générales de l’appartement, qui permettent de voir son état
- des photos des défauts de qualité mis en cause
- la mention du loyer de référence.
Il est à noter que les balises sont larges pour constituer le dossier pour un bénéficiaire : « toute personne qui a un intérêt » est autorisée à accompagner un ou une locataire. Un CPAS qui est appelé à apurer une dette de loyers et qui estime que celui-ci entre dans les critères d’un loyer abusif peut par exemple demander un avis de la CPL.
Certaines associations ont une connaissance plus approfondie de la procédure. Citons entre autres Convivence, Loyers Négociés, Wuune.
Dans les faits, qui réussit à faire baisser son loyer ?
Dans les faits, les logements abordables manquent à Bruxelles, où les 61% de locataires sont en concurrence forte. Le rapport de force propriétaire-locataire ne pousse donc pas à faire valoir ses droits en tant que locataire.
Au moment d’écrire ces lignes, un peu plus de 15 décisions ont été diffusées par la CPL. La majorité des avis estime que le loyer n’est pas abusif. Plusieurs mentionnent que les membres de la CPL n’ont pas pu prendre une décision à l’unanimité quant au caractère abusif du loyer. Seules deux décisions estiment que le loyer n’est pas raisonnable. Dans les deux cas, il est fait mention de défauts de qualité.
Ces deux décisions ont chacune été suivies d’une invitation à une conciliation. Une seule des deux a été acceptée par les deux parties, qui se sont accordées sur un nouveau loyer. L’autre a été refusée par le bailleur. L’avis sera néanmoins présenté devant le juge de paix.
La baisse de loyer consentie n’est applicable qu’à partir d’une date précise et pas de la date de signature du bail. Pour des informations précises, consulter ce document, slide 25 pour la conciliation via la CPL et slide 43 en cas de passage devant le Juge de Paix.
On remarque donc que faire appel à la CPL n’est pas un outil-miracle pour l’accessibilité des loyers à Bruxelles. L’existence de la CPL et l’interdiction de proposer des loyers abusifs permettent néanmoins de contre-argumenter dans le cas où un locataire serait traîné devant le juge de paix pour loyers impayés par exemple.
Il est très habituel que le Juge de Paix baisse le loyer pour troubles de jouissance avec effet rétroactif dès la date de début du trouble, si le propriétaire en a été informé et si le locataire n’est pas la cause du trouble.
Une des décisions de la CPL mentionne le rapport réalisé par l’ASBL « Convivence » concernant le logement. Les rapports de visite des associations sont souvent des pièces qui sont largement prises en compte par les juges de paix également. Ils ajoutent de la crédibilité aux dossiers.
Le Centre d’Appui SocialEnergie se tient à votre disposition pour des visites à domicile concernant l’eau et l’énergie. Pour faire appel gratuitement à nos services, contactez-nous au 02 526 03 00 ou par e-mail à socialenergie@fdss.be.
