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Publié le: 30/04/2025

Dans un jugement du 21 octobre 2024, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles suspend l’expulsion d’occupants sans titre ni droit, résidant au sein d’un bâtiment basé à Woluwe-Saint-Lambert (avenue George-Henri) et appartenant à l’association des pays Afrique, Caraïbes, Pacifique (ACP) : à l’appui de sa décision, le juge évoque la présence d’enfants dans le squat, les conditions hivernales et la vie dans un bâtiment insalubre comme préférable à la remise à la rue des occupants.

1. Les faits :

Par arrêté du bourgmestre du 17 octobre 2023, l’immeuble squatté avait été déclaré insalubre et inhabitable.

Les occupants indiquent être membres d’un collectif de 70 personnes – le collectif Zone Neutre – qui ont introduit des demandes d’asile infructueuses ou n’ont pas encore reçu de réponse à leur demande de régularisation de séjour, qui ne disposent d’aucune solution de logement et qui occupent pour cette raison l’immeuble depuis le 4 août 2024.

Par requête unilatérale du 22 août 2024[1], le propriétaire du bâtiment a saisi le juge de paix du canton de Woluwe-Saint-Pierre afin d’obtenir l’expulsion des occupants. Par ordonnance du 29 août 2024, le juge de paix a condamné « les occupants sans titre ni droit » à libérer l’immeuble dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance et/ou de son affichage et, à défaut, a autorisé de procéder à leur expulsion physique par huissier.

L’expulsion était prévue pour le 22 octobre 2024 à 9h.

Les occupants ont introduit plusieurs recours contre la décision d’expulsion.

2. Le jugement du 21 octobre 2024

Dans son jugement du 21 octobre 2024, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles a jugé que l’exécution de l’ordonnance d’expulsion du 29 août 2024 était de nature à causer un préjudice difficilement réparable aux occupants. En effet, en cas d’expulsion, ils se retrouveront inévitablement à la rue, le communiqué de presse du bourgmestre de Woluwe-Saint-Lambert indiquant qu’aucune solution alternative d’hébergement n’a pu être trouvée.

Il est très intéressant de soulever que le juge du Tribunal de première instance ajoute que cette situation est encore aggravée par la diminution progressive des températures et la présence parmi les occupants de plusieurs enfants.

Enfin, tout aussi significative est la précision du juge selon laquelle l’occupation d’un bâtiment déclaré insalubre n’est certes pas une solution optimale, mais il s’agit du moindre mal pour les occupants.

 Pour toutes ces raisons, il suspend l’expulsion.

[1] Formée sur pied de l’article 1344 du Code judiciaire.

Publié le: 14/02/2024 - Mis à jour le : 10/04/2024

Dans un arrêt du 10 mars 2020, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la requête de personnes vivant dans des campements non autorisés de Roms en Slovénie.

Les requérants reprochaient à l’État de ne pas leur avoir fourni d’accès à l’eau et à l’assainissement en violation des dispositions des articles 3 (traitements inhumains), 8 (respect de la vie privée) et 14 (discrimination) de la Convention.

La Cour rejette la requête. Elle relève que l’accès à une eau potable sûre n’est pas en tant que tel un droit protégé par l’article 8 de la Convention. Par contre, la Cour reconnaît que l’atteinte à l’accès à l’eau est une violation flagrante de la dignité humaine :

§116 : « La Cour précise bien que l’accès à l’eau potable n’est pas, en luimême, un droit protégé par l’article 8 de la Convention. Cependant, elle est consciente que sans eau, l’être humain ne peut pas survivre. Un défaut d’accès ancien et persistant à l’eau potable peut donc, par sa nature même, avoir des conséquences néfastes sur la santé et la dignité humaine, heurtant ainsi dans sa substance même le droit au respect de la vie privée et du domicile, au sens de l’article 8. Dès lors, si ces conditions strictes sont remplies, la Cour ne peut exclure la possibilité qu’elle soit convaincue que s’appliquent les obligations positives que cette disposition fait peser sur l’État. L’existence d’une telle obligation positive et le contenu qui peut être le sien sont forcément déterminés par la situation particulière des intéressés, mais aussi par le régime juridique et la situation économique et sociale de l’État en question ».

Cet arrêt nous semble important car il illustre l’importance de notre combat pour l’accès à l’eau en tant que droit fondamental et besoin de base, ainsi que la nécessité de sa reconnaissance en tant que tel dans la Constitution belge (voir notre mémorandum fédéral pour les élections 2024).

Voir ce commentaire plus large sur le droit fondamental à l’eau.

Publié le: 14/02/2024

Les défendeurs ont loué un logement pour lequel ils ont conclu un contrat de fourniture d’énergie, qui a été résilié environ une année plus tard. Ils ont continué à consommer de l’énergie durant 1 an et 9 mois avant de conclure un contrat auprès d’un autre fournisseur. Durant cette période, les défendeurs ont consommé de l’énergie, sans la payer. Le gestionnaire de réseau se retourne donc contre eux pour obtenir le paiement de cette consommation.

Le juge estime que le délai de prescription visé à l’article 2277, alinéa2 du Code civil (1 an) ne s’applique pas.

La prescription en vigueur serait à tout le moins celle de l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil (5 ans). La demande n’est pas prescrite.

car Sibelga n’agit pas comme « fournisseur » d’énergie, dont la dette croît de manière périodique sur la base d’un contrat. L’action de Sibelga est donc prescrite par 10 ans sur la base du droit commun (article 2262 bis du Code civil) car il s’agit d’une action personnelle.

Le délai de prescription a commencé à courir au moment où Sibelga a eu connaissance de sa créance, càd lors des relevés des 10/09/2008 et 11/08/2009 (et non pas lors de l’émission de la facture).

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 25)

Publié le: 14/02/2024

Un couple conclut un bail de résidence principale pour un appartement. Le couple s’est désuni par la suite, Monsieur quitte les lieux et Madame reste dans le logement avec leur enfant commun, âgé de 2 ans à l’époque. Suite à l’énormité du loyer, Madame adresse un courrier au propriétaire lui communicant sa décision de quitter les lieux à la fin du mois suivant. Cependant, le bailleur interrompt l’alimentation en gaz de l’appartement quelques jours après ce courrier, en enlevant le compteur lui-même. Selon le bailleur, cet enlèvement aurait été dû à une « micro-fuite » que son agent aurait constaté à ce moment.

Le juge de paix trouve que le bailleur a manqué à son obligation essentielle au contrat de bail de faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail, et cela par son fait personnel et dépourvu de justification sérieuse. En enlevant le compteur, il a laissé sans chauffage ni eau chaude Madame et sa très jeune fille par des températures prochaines à zéro degré, ce qui constitue un trouble de jouissance et une vulnération de son droit de se loger à des conditions dignes. En réparation de ces préjudices, le bailleur est tenu de payer une indemnité à la locataire.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 98)

Publié le: 14/02/2024

Monsieur est locataire dans un appartement, ayant conclu un bail verbal avec le propriétaire. A un certain moment, les relations entre les parties se dégradent et deviennent conflictuelles. Monsieur arrête de verser le loyer au propriétaire et celui-ci décide de couper lui-même le compteur d’électricité desservant l’appartement, laissant le locataire sans chauffage ni eau chaude en plein hiver.

Pour le juge de paix, « il est tout à fait inadmissible et illégal que [le bailleur] se prête à une véritable voie de fait qui empêche son locataire de jouir paisiblement des lieux loués. [Le bailleur] peut se plaindre du non-paiement du loyer en usage des voies légales mais le manquement du locataire, qu’il soit justifié ou non, ne l’autorise pas à se faire justice en commettant, à son tour, une faute contractuelle ».

Cette situation n’autorisait pas toutefois le locataire à cesser tout paiement du loyer. A tout le moins, il devrait avoir prévenu le bailleur préalablement de son intention de retenir tout ou partie du loyer. D’ailleurs, aucun élément ne démontre que les lieux étaient totalement inhabitables.

Il est inadmissible et illégal pour un propriétaire de se prêter à une voie de fait en coupant l’électricité à son locataire.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 26)

Publié le: 14/02/2024

La Justice de paix rappelle les grands principes applicables en matière de prescription concernant les consommations d’eau.

Ainsi, explique-t-elle, « le point de départ de la prescription quinquennale visée par l’article 2277, alinéa 5, du Code civil qui s’applique aux fournitures d’eau est le jour où l’obligation devient exigible et non le jour où les consommations ont été constatées, ces dernières ne pouvant être établies au jour le jour ».

Toutefois, poursuit-elle, « si la créance est exigible dès la naissance du droit de paiement, c’est-à-dire à l’émission de la facture, le créancier ne peut se retrancher derrière cette facture pour considérer que la prescription a pris cours seulement à compter de cette date ».

Il s’agit d’une application du principe d’exécution de bonne foi des obligations puisque, rappelle le juge, « les fournitures d’eau se caractérisent par un système d’enregistrement des consommations et de paiements périodiques d’acompte, assortis d’un relevé de clôture émis périodiquement ».

En l’absence de relevés annuels et de factures d’acompte, il est impossible de savoir ce qui est consommé par le débiteur, de sorte que les consommations peuvent être revues, selon le juge, en appliquant au prorata temporis la prescription quinquennale sur la facture unique établie tardivement par le créancier. A défaut d’agir de la sorte, les règles applicables en matière de prescription seraient vidées de leur substance alors même qu’elles ont pour objectif d’éviter une accumulation de dettes périodiques sur une trop longue période.

DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 19)

Publié le: 26/01/2024

Monsieur W. est propriétaire d’un logement depuis le 01/12/2004. Le logement a été inoccupé puis Monsieur W. a fait procéder à
l’ouverture du compteur de gaz le 28/11/2012.

Ensuite, Sibelga a contacté Monsieur W. le 19/02/2013 expliquant avoir constaté une consommation antérieure à l’ouverture du
compteur de 38.918m³ du 22/11/2006 au 28/11/2012 et lui a dressé une facture de 48.764,23€.

Monsieur W. a contesté la consommation facturée hors contrat car le logement était inoccupé et que durant cette période, Sibelga a
procédé à des travaux de remplacement des canalisations de la rue et de l’immeuble et a installé un compteur défectueux, remplacé
ultérieurement, sans aucun constat. Ce que Sibelga conteste.

Le juge estime que la demande n’est pas prescrite car en l’espèce, la facturation ne s’est pas établie sur la base d’un contrat mais sur la
base d’un règlement technique pour consommation hors contrat, lequel utilise le terme « indemnité » et donc la prescription en vigueur
serait à tout le moins celle de l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil (5 ans). La demande n’est pas prescrite.

Le juge estime que Sibelga n’apporte pas de preuves suffisantes de la consommation hors contrat (et le bris de scellés) qu’elle avance
et déclare la demande Sibelga non fondée.

Publié le: 26/01/2024

A. est propriétaire de plusieurs immeubles qu’il met en location. Sibelga a constaté une consommation de gaz illicite (car absence de
contrat au moment de la consommation) pour un des logements sont A est propriétaire.

Le juge a suivi la thèse défendue par Sibelga, à savoir :

• que le délai de prescription applicable est celui visé à l’article 2262bis du Code civil (droit commun : 10 ans)
• que le délai de prescription commence à courir le lendemain du jour où la créance est née, soit le lendemain du jour où la facture est
  établie.

Le juge estime que l’action de Sibelga n’a pas pour objet le paiement d’arriérés de consommation de gaz (comme c’est le cas lorsqu’il y
a un contrat) mais le paiement d’une indemnité réparant le préjudice subi à la suite d’un prélèvement illicite d’énergie.

Il a été jugé que rien ne permettait d’affirmer que A était de mauvaise foi et qu’il y avait lieu de lui accorder des termes et délais.

Les montants dus par A. dépassaient les 16000 EUR et il proposait de les payer à raison de 350 EUR/mois. Le Tribunal a tranché en
accordant des termes et délais mais à concurrence de 1200 EUR/mois.

Publié le: 26/01/2024 - Mis à jour le : 21/05/2025

Mme B. a habité un appartement du 01/09/2008 au 01/09/2011. Le 13/08/2010, Sibelga a constaté une consommation d’énergie hors
contrat pour la période du 15/01/2009 au 13/08/2010 et, le 04/12/2012, Sibelga a émis une facture pour cette consommation, à charge
de Mme B. Le 10/01/2017, la citation introduisant l’affaire en justice a été signifiée à Mme B.

Le juge estime que la prescription de 5 ans prévue à l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil s’applique en cas de consommation
hors contrat. En effet, la consommation hors contrat est illicite et occasionne un dommage à Sibelga, pour lequel le règlement
technique fixe la manière de calculer l’indemnité pour réparer ce dommage. Ceci ne fait pas disparaitre le mécanisme de la
responsabilité, qui est, dans ce cas, dite « objective ». Il est admis par la doctrine que la prescription quinquennale prévue par l’article
2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil s’applique également en matière de responsabilité objective.

Le délai de prescription commence à courir à partir du jour où la personne lésée a eu connaissance du dommage, soit ici, le 13/08/2010.
La citation ayant été signifiée plus de 6 ans plus tard, la demande est considérée comme prescrite (en l’absence de tout acte
interrompant la prescription).

Publié le: 26/01/2024

La SCRL O est propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs logements qu’elle met en location. Ainsi, Monsieur P. a loué un
appartement d’août 2007 à août 2009 pour lequel le bail précise que le loyer a été fixé « toutes charges comprises ».

En septembre 2008, Sibelga constate que le compteur du logement affichait un index de 2992 alors que ce compteur était censé être
inactif puisqu’aucun contrat de fourniture n’avait été conclu. Au départ du locataire, l’index s’élevait à 4988.

Sibelga s’est tournée contre la SCRL O, qui a soutenu que le logement loué à Monsieur P. depuis août 2007. Sibelga a alors adressé une
facture à la SCRL O pour la période du 07/02/2006 au 01/08/2007 et à Monsieur P. pour la période du 01/08/2007 au 11/08/2009 (au
prorata).

Ensuite, Monsieur P. a transmis son bail à Sibelga, qui s’est retourné intégralement vers la SPRL O (le bail indiquant « loyer, charges
comprises »).

Le juge estime qu’actuellement, les activités de réseau (transport et distribution) sont clairement séparées des activités de production
et de fourniture et que Sibelga n’assume plus le rôle de fournisseur depuis 2007. Sibelga, en qualité de GRD, a donc une relation de
nature réglementaire avec les utilisateurs du réseau. Lorsqu’il n’y a pas de contrat de fourniture, le compteur est en principe scellé et le
client final ne peut en principe pas prélever de l’énergie sur le réseau, sauf s’il brise les scellés.

Ce n’est que lorsque Sibelga constate une consommation sans contrat de fourniture que Sibelga peut en mettre le coût à charge du
propriétaire de l’immeuble ou du client final s’il est identifié.

Le juge estime que le délai de prescription visé à l’article 2277 du Code civil (5 ans) ne s’applique pas car Sibelga n’agit pas comme
« fournisseur » d’énergie, dont la dette croît de manière périodique sur la base d’un contrat. L’action de Sibelga est donc prescrite par
10 ans sur la base du droit commun (article 2262 bis du Code civil) car il s’agit d’une action personnelle.

Le délai de prescription a commencé à courir au moment où Sibelga a eu connaissance de sa créance, càd lors des relevés des
10/09/2008 et 11/08/2009 (et non pas lors de l’émission de la facture).

Le tribunal se prononce ensuite sur le fondement de la demande de Sibelga, qu’il estime fondée.

Pour finir, le tribunal a estimé que le bail entre la SCRL O et Monsieur P. établissait à suffisance que l’entièreté de la dette incombait à
la SCRL O, qui est condamnée à payer l’entièreté de la dette ainsi que les dépens.

Publié le: 26/01/2024 - Mis à jour le : 26/01/2024

Monsieur et Madame étaient locataires d’un appartement depuis le 01/06/2005.

Sibelga a constaté (à une date non précisée) que le compteur de ce logement avait enregistré une consommation électrique alors
même qu’aucun contrat d’a été conclu pour ce point de fourniture.

Le 05/04/2011, Sibelga a adressé à Monsieur et Madame une facture de 8.977,18€ pour la période du 01/10/2006 au 01/12/2008.

Le juge estime qu’actuellement, les activités de réseau (transport et distribution) sont clairement séparées des activités de production
et de fourniture et que Sibelga n’assume plus le rôle de fournisseur depuis 2007.

Sibelga, en qualité de GRD, a donc une relation de nature réglementaire avec les utilisateurs du réseau.Lorsqu’il n’y a pas de contrat de
fourniture, le compteur est en principe scellé et le client final ne peut en principe pas prélever de l’énergie sur le réseau, sauf s’il brise
les scellés.

Ce n’est que lorsque Sibelga constate une consommation sans contrat de fourniture que Sibelga peut en mettre le coût à charge du
propriétaire de l’immeuble ou du client final s’il est identifié.

Monsieur et Madame soutiennent que le juge de paix est compétent pour connaître de l’affaire. Le juge estime que Sibelga n’agissant
pas comme fournisseur, on ne se trouve pas dans le cadre de l’article 591 du Code judiciaire et que donc le tribunal de première
instance est compétent pour connaître de l’affaire.

Concernant le délai de prescription, le juge estime que le délai de prescription visé à l’article 2277 du Code civil (5 ans) ne s’applique
pas car Sibelga n’agit pas comme « fournisseur » d’énergie, dont la dette croît de manière périodique sur la base d’un contrat.

L’action de Sibelga est donc prescrite par 10 ans sur la base du droit commun (article 2262 bis du Code civil) car il s’agit d’une action
personnelle.

Il n’est pas déterminé à quel moment Sibelga a eu connaissance de sa créance (constat de l’anomalie du compteur ou de la
consommation hors contrat), mais le juge estime que le début de la période de consommation se situe le 01/10/2006 (date du début de
la période couverte par la facture de Sibelga) et que la demande, introduite par citation du 24/12/2014, n’est donc pas prescrite.

Publié le: 26/01/2024 - Mis à jour le : 26/01/2024

Sibelga a détecté une consommation d’énergie sur un compteur alors qu’aucun contrat avec un fournisseur d’énergie n’était conclu et
ce du 10/11/2011 au 25/05/2012. Monsieur L. habitait à cette adresse à cette période mais il affirme avoir souscrit un contrat avec
Electrabel par téléphone. Il a d’ailleurs reçu une facture intermédiaire pour juin 2012. Il est vrai que le contrat a tardé à démarrer,
Electrabel ayant dû envoyer plusieurs rappels à Monsieur L. pour qu’il renvoie le talon réponse signé.

Fin juin 2012, Monsieur L. a reçu une facture de Sibelga de 3.363,15€ pour consommation sans contrat de fourniture.

Le juge estime que la demande n’est pas prescrite car en l’espèce, la facturation ne s’est pas établie sur la base d’un contrat mais sur la
base d’un règlement technique pour consommation hors contrat, lequel utilise le terme « indemnité » et donc la prescription en vigueur
serait à tout le moins celle de l’article 2262bis, §1er, alinéa 2 du Code civil (5 ans). La demande n’est pas prescrite.

Le juge estime que Sibelga n’apporte pas de preuves suffisantes de la consommation hors contrat qu’elle avance et que Monsieur L.
démontre par contre la réalité de son contrat de fourniture.

Le juge déclare la demande Sibelga non fondée.