Obligations du locataire

Logement_Responsabilites_locatives_Tableau_synthetique

Les obligations générales du locataire en matière de location sont les suivantes :

1. Il doit garnir le bien loué de meubles1. Il s’agit d’une garantie pour le propriétaire qui, en cas de non-paiement du loyer, pourra saisir les meubles après décision du Juge de Paix.

2. Il doit payer son loyer et les charges tels que prévus dans le contrat de bail.

3. Il doit se charger de l’entretien du bien, en bon père de famille, c’est-à-dire des réparations liées à l’usage quotidien du logement2. Toutefois, ces réparations locatives incombent au propriétaire si elles sont dues :

    • à la vétusté
    • à l’usure normale
    • à la force majeure

> La jurisprudence offre une liste de réparations locatives à charge du locataire: protéger les canalisations contre le gel, réparer les fuites, entretenir une fois par an l’installation de chauffage et la chaudière, entretenir le jardin, entretenir l’électroménager (détartrage, nettoyage), ramoner les cheminées, réparer portes, serrures, poignées, parlophone, sonnette, vitrines brisées, etc.

Il doit assumer les réparations rendues nécessaires par sa faute et/ou celle d’une personne sous sa responsabilité3.

Il doit impérativement informer le propriétaire des travaux nécessaires que ce dernier doit effectuer ; sinon, il sera considéré comme responsable des conséquences des dégâts qu’il n’aura pas signalés.

4. Il doit souscrire à une assurance incendie couvrant les dommages à l’intérieur du logement (bris de vitrage, dégâts des eaux, fumée, suie, etc.). Cette obligation résulte de celle de restituer le bien en fin de bail. Le locataire est responsable des dégâts causés par l’incendie à moins qu’il puisse prouver que l’incendie a eu lieu sans sa faute (contagion d’incendie, foudre, mégot jeté par quelqu’un d’autre que le locataire)4.

[1] Art 1752 du Code civ.
[2] Art. 1728 et 1754 du Code civ.
[3] Art. 1735 du Code civ.
[4] Art. 1733 Code civ.

Cas exceptionnel : les travaux urgents

En cas de travaux à réaliser pendant le bail, le locataire doit impérativement prévenir son propriétaire. En effet, le locataire est responsable de toutes les conséquences des dégâts qu’il n’aurait pas signalés à son propriétaire.

Le locataire peut-il procéder lui-même aux travaux et présenter la facture au bailleur si ce dernier refuse d’effectuer les travaux urgents ?

La jurisprudence considère que la réponse est négative. Le locataire n’a pas d’autre possibilité que de s’adresser au juge pour obliger le propriétaire à procéder aux travaux ou demander

  • soit l’autorisation d’effectuer lui-même les travaux
  • soit la résolution du bail avec, éventuellement, des dommages et intérêts
  • soit une diminution de loyer.

Ce n’est que lorsque les conditions de la gestion d’affaire sont réunies que le locataire peut se substituer au bailleur sans préalablement passer par le juge de paix.

Les conditions de la gestion d’affaire sont cumulatives:

1) les travaux envisagés doivent être urgents (ce qui signifie que le fait de ne pas réparer immédiatement pourrait entraîner des dégâts importants difficilement réparables) ET

2) le bailleur doit être absent et donc dans l’impossibilité d’effectuer les travaux.

Exemple: le propriétaire n’est pas joignable car il est parti en vacances à l’étranger. Un arbre menace de s’écrouler pouvant endommager partiellement ou entièrement le logement. Il convient de le couper ou de l’élaguer au plus vite. Il peut également s’agir d’une fuite de gaz, constatée dans les canalisations, qu’il faut colmater en urgence.

Il est indispensable que le locataire qui invoque la « gestion d’affaires » puisse le justifier. Il est donc important de garder toutes les preuves (photos, factures, etc.).

Certains estiment que pour entamer des travaux sans autorisation expresse du propriétaire et sans passer par le Juge de Paix, on peut s’appuyer sur un principe plus souple que celui de la gestion d’affaire : l’exécution de bonne foi. Ce principe prévoit que le locataire entreprenne ce qui est possible pour limiter un dommage que subirait le propriétaire (ex. remplacer d’urgence la porte d’entrée d’un immeuble ou les fenêtres suite aux dégradations causées par des tiers).