Verplichtingen van de huurder voor de huisvesting in het algemeen

Mis à jour le : 05/09/2016

Log_Responsabilites_locatives_Tableau_synthetique_NL

De huurder heeft de volgende algemene verplichtingen:

  1. Hij moet het gehuurde goed meubileren1. Dit is een waarborg voor de eigenaar die, wanneer de huurder niet betaalt, de meubels in beslag kan nemen na een beslissing van de vrederechter.
  2. Hij moet de huur en de kosten zoals die zijn vastgelegd in het huurcontract betalen.
  3. Hij moet de woning als een goede huisvader onderhouden, d.w.z. herstellingen uitvoeren die nodig zijn in het kader van het dagelijkse gebruik van de woning2. Deze herstellingen zijn echter de verantwoordelijkheid van de eigenaar, wanneer ze het gevolg zijn van:
    • ouderdom
    • normale slijtage
    • overmacht

> De jurisprudentie vermeldt een reeks herstellingen/werkzaamheden die ten laste zijn van de huurder: de leidingen beschermen tegen vorst, lekken herstellen, eenmaal per jaar de verwarmingsinstallatie en -ketel laten onderhouden, de tuin onderhouden, de elektrische toestellen onderhouden (ontkalken, schoonmaken), de schoorsteen laten vegen, deuren, sloten, klinken, deurtelefoon, deurbel, kapotte ramen, enz. herstellen.

Hij moet de herstellingen uitvoeren die nodig zijn omwille van zijn fout en/of van iemand waarvoor hij verantwoordelijk is3.

Hij is verplicht om de eigenaar te informeren over nodige werken, die deze laatste moet uitvoeren; anders zal hij verantwoordelijk worden gesteld voor de gevolgen van schade die hij niet heeft gemeld.

  1. Hij moet een brandverzekering afsluiten die schade binnenin de woning dekt (glasbreuk, water-, rook-, roetschade, enz.). Deze verplichting vloeit voort uit de verplichting om het goed in zijn oorspronkelijke staat terug te geven op het einde van de huurperiode. De huurder is verantwoordelijk voor schade die door een brand wordt veroorzaakt, behalve wanneer hij kan aantonen dat de brand geenszins zijn fout is (overslaande brand, blikseminslag, peuk van iemand anders dan de huurder)4.

[1] Art 1752 Burgerlijke wetboek.
[2] Art. 1728 en 1754 Burgerlijke wetboek.
[3] Art. 1735 Burgerlijke wetboek
[4] Art. 1733 Burgerlijke wetboek

Uitzonderlijk geval: dringende werken

Wanneer er tijdens de huurperiode werken moeten worden uitgevoerd, moet de huurder de eigenaar op de hoogte brengen. De huurder zal namelijk verantwoordelijk worden gesteld voor de gevolgen van elke schade die hij niet aan de eigenaar heeft gemeld.

Kan de huurder de werken zelf uitvoeren en de factuur aan de verhuurder bezorgen als deze laatste weigert om dringende werken uit te voeren?

De jurisprudentie geeft hierop een negatief antwoord. Voor de huurder zit er niks anders op dan zich tot de rechter te wenden om de eigenaar te verplichten de werken uit te voeren of te vragen

  • om de werken zelf te mogen uitvoeren, of
  • om het huurcontract te ontbinden, eventueel met interest en schadevergoeding, of
  • om de huurprijs te verlagen.

Pas wanneer aan alle voorwaarden voor “zaakwaarneming” is voldaan, kan de huurder de plaats innemen van de verhuurder zonder dat hij daarvoor eerst via de vrederechter moet gaan.

De voorwaarden voor de zaakwaarneming zijn cumulatief:

1) de beoogde werken moeten dringend zijn (dit wil zeggen dat de schade aanzienlijk en moeilijk te herstellen zou kunnen zijn wanneer ze niet onmiddellijk worden uitgevoerd) EN

2) de verhuurder moet afwezig zijn en dus niet in staat om de werken zelf uit te voeren.

Bijvoorbeeld: de eigenaar kan niet worden bereikt omdat hij op vakantie is in het buitenland. Er dreigt een boom om te vallen die de woning gedeeltelijk of volledig zou beschadigen. Deze boom moet zo snel mogelijk worden omgehakt of gesnoeid. Het kan ook gaan om een gaslek dat wordt vastgesteld in de leidingen en zo snel mogelijk moet worden gedicht.

Het is van het grootste belang dat de huurder die de “zaakwaarneming” inroept, dit kan rechtvaardigen. Het is dus belangrijk om alle bewijsstukken te bewaren (foto’s, facturen, enz.).

Sommigen zijn van oordeel dat met ook werken kan uitvoeren zonder de uitdrukkelijke goedkeuring van de eigenaar en zonder via de vrederechter te gaan, met name door een meer flexibel principe in te roepen dan dat van de zaakwaarneming, namelijk de uitvoering te goeder trouw.  Dit principe voorziet dat de huurder al het mogelijke doet om de schade te beperken die de eigenaar zou kunnen lijden (bijv. dringend vervangen van de voordeur of de ramen van een gebouw na beschadiging ervan door derden).