Observatoire des Loyers – Enquête 2018

Publié le: 14/11/2019 - Mis à jour le : 14/11/2019

Début octobre 2019, l’Observatoire des Loyers de la Région de Bruxelles-Capitale a rendu publique son « enquête 2018 » ¹ . Celle-ci s’est focalisée sur 5000 logements mis en location sur le territoire de la Région bruxelloise, soit 1,5% de l’ensemble des logements locatifs bruxellois.

L’étude précise que 87% des logements du parc locatif bruxellois sont des appartements (appartements classiques, duplex ou studios), 7 % sont des maisons et 6 % sont des chambres louées chez l’habitant ou dans des maisons de rapport (p. 30). Par ailleurs, 11 % des logements sont loués en colocation, pourcentage en croissance depuis les dix dernières années ².

Le rapport rappelle également que « le loyer peut être considéré comme le prix à payer par le locataire pour jouir de certaines caractéristiques du bien ». Celles-ci peuvent être groupées en cinq catégories (p.16) :

• le type de logement (appartement ou maison, date de construction, densité) ;
• la taille du logement (nombre de pièces ou de chambres, surface habitable, présence d’une salle de bain ou d’une cuisine de taille supérieure à 4m², disponibilité d’un garage) ;
• le confort et l’équipement du logement et de l’immeuble (installation de chauffage central, performance énergétique, alarme, vidéophone, présence d’électroménagers dans la cuisine) ;
• la localisation du logement ;
• le temps passé par le locataire dans son logement, donnée indispensable à envisager dans un marché locatif tendu.

Montant des loyers face aux revenus : une équation impossible en Région bruxelloise

Sur la base de cette enquête, il apparaît que le loyer mensuel médian est de 700 € en 2018 (660 € en 2016 et 2017), ce qui implique que la moitié des locataires bruxellois payent un loyer supérieur à ce montant. Un quart des locataires louent leur logement pour moins de 550 € par mois (1er quartile) et un quart d’entre eux (3ème quartile) pour plus de 830 € par mois.

Le loyer moyen s’élève, quant à lui, à 739 € (700 € en 2017).

Par rapport à 2004, les loyers actualisés ont crû d’environ 20% en plus de l’indexation fixée par la législation.

Ce ne sont que 25% des ménages qui consacrent moins de 30 % de leur budget au loyer de leur logement. Un autre quart des ménages dépensent entre 30 % et 40 % de leurs revenus pour se loger (p. 44). Quel que soit leur âge, 50 % des locataires dépensent plus de 40% de leurs revenus pour s’acquitter de leur loyer.

Pour les bénéficiaires du RIS/CPAS, le fait de vivre dans un logement issu du marché locatif privé implique donc de consacrer une part particulièrement importante de leurs revenus au loyer (de la moitié à plus de deux tiers du RIS selon la situation familiale). En 2018, sur la base du loyer médian pour un appartement une chambre, un isolé percevant le RIS devra consacrer près de 70 % de son budget au loyer. Il ne lui restera donc que 229 euros par mois pour ses autres dépenses (charges, alimentation, frais médicaux,…), ce qui implique bien souvent des situations de privations, d’endettement structurel, de report de soins, etc.

Entre 2004 et 2018, la situation s’est détériorée pour l’ensemble des locataires bruxellois. Si les ménages du sixième décile (revenu mensuel maximum de 1932 € ) pouvaient, en 2004, accéder à 44 % du marché locatif (si l’on considère que le locataire ne peut dépasser 25 % de son budget pour ses frais de loyer), ils ne pouvaient plus accéder qu’à 14 % en 2018. Ceux qui relèvent du troisième décile de revenus (revenu mensuel maximum de 1145 €) n’ont accès, en 2018, qu’à 1 % ou 3 % du marché locatif (selon que l’on considère que le locataire ne peut dépasser, respectivement, que 25 % ou 30% de son budget pour ses frais de loyer).

Qualité des logements et données énergétiques

Notons enfin que, selon l’Observatoire des loyers, le niveau de confort des logements bruxellois en location s’est considérablement amélioré au cours des vingt dernières années, même s’il n’y a que 55 % des logements qui sont jugés en bon ou en très bon état par les locataires y résidant (ce sont principalement les problèmes d’isolation thermique et sonore qui sont considérés comme les plus handicapants par les locataires).

La performance énergétique des logements se mesure suivant trois critères : la performance en matière d’isolation et des châssis, la performance de l’installation de chauffage central et les outils de régulation énergétique (thermostat et vannes thermostatiques). On relèvera donc les données significatives suivantes :

• Si, en 2008, 55 % des logements étaient munis de doubles vitrages à toutes les fenêtres, ce sont 70 % d’entre eux qui le sont actuellement. 14 % des logements ont du double vitrage à certaines fenêtres seulement ; ils ne sont plus que 15 % des logements à ne pas être équipés de doubles vitrages en 2016 alors qu’ils étaient 21 % en 2008 (p. 34).
• 93 % des logements sont équipés d’une installation de chauffage central. Cette proportion a fortement augmenté tout au long de la décennie 2000 pour atteindre des valeurs dépassant les 90 % depuis le début des années 2010.
• 77 % des logements sont chauffés au gaz naturel et 8 % au mazout. L’électricité est le moyen de chauffage dans 14 % des logements. Le bois et les autres combustibles tels que le charbon et le butane-propane ne sont utilisés que dans 1 % des logements.
• 50 % des logements sont équipés d’un thermostat et 79 % d’entre eux disposent de vannes thermostatiques sur les radiateurs. Ces pourcentages sont en constante évolution depuis 2008, signe de l’intérêt de plus en plus marqué pour les questions énergétiques.

Le rapport relève encore que 72 % des logements n’enregistrent pas de présence d’humidité dans les pièces de leur logement. Par contre, on peut constater des traces d’humidité dans une seule pièce dans 17 % des cas, dans deux pièces dans 7 % des cas et dans trois pièces dans 4 % des cas (p. 33).

[1] M.-L. De Keersmaecker (2019), Observatoire des Loyers : enquête 2018, Bruxelles : Observatoire régional de l’habitat, Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, 99 p. Pour consulter le rapport, voy. : http://slrb.brussels/sites/website/files/publications/documents/slrb-obsloyer-enquete2018-fr-web.pdf 
[2] Le loyer mensuel moyen d’un logement en colocation est plus élevé à taille égale que le loyer d’un logement moyen (p. 27).