< Terugkeer

Observatiecentrum van de Huurprijzen – Enquête 2018

Geplaatst op: 14/11/2019 - Bijgewerkt: 05/12/2019

Begin oktober 2019 publiceerde het Observatiecentrum van de Huurprijzen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn “Enquête 2018”1. De enquête heeft betrekking op een steekproef van 5000 woningen die te huur worden aangeboden op het grondgebied van het Brussels Gewest, d.w.z. op 1,5% van alle huurwoningen in Brussel.

De studie stelt dat 87% van de woningen op de Brusselse huurmarkt appartementen zijn (klassieke appartementen, duplexen of studio’s). 7% zijn huizen en 6% zijn kamers die door bewoners worden verhuurd of in opbrengsthuizen (p. 30) Bovendien wordt 11% van de woningen gedeeld verhuurd, een percentage dat het afgelopen decennium in stijgende lijn is2.

Het rapport stelt dat “de huurprijs kan worden beschouwd als de prijs die de huurder moet betalen om bepaalde kenmerken van de woning te genieten.”  Die kunnen worden gegroepeerd in vijf categorieën (p.16):

  • het type woning (appartement of huis, bouwperiode, dichtheid);
  • de grootte van de woning (aantal kamers of slaapkamers, bewoonbare oppervlakte, aanwezigheid van een badkamer of keuken groter dan 4 m², beschikbaarheid van een garage);
  • het comfort en de uitrusting van de woning en het gebouw (centrale verwarming, energieprestatie, alarm, videofoon, aanwezigheid van huishoudtoestellen in de keuken);
  • de ligging van de woning;
  • de tijd die de huurder in zijn woning doorbrengt, een essentiële factor die in een gespannen huurmarkt in aanmerking moet worden genomen.

Huurprijzen en hun relatie tot de inkomsten: een onmogelijke evenwichtsoefening in het Brussels Gewest

Uit de enquête blijkt dat de mediaan van de maandelijkse huurprijs in 2018 € 700 bedraagt (€ 660 in 2016 en 2017), wat betekent dat de helft van de Brusselse huurders een huur betaalt die hoger ligt dan dit bedrag. Een kwart van de huurders huurt zijn woning voor minder dan € 550 per maand (1e kwartiel) en een kwart van hen (3e kwartiel) voor meer dan € 830 per maand.

De gemiddelde huurprijs op zijn beurt, bedraagt € 739 (€ 700 in 2017).

Ten opzichte van 2004 zijn de geactualiseerde huurprijzen met ongeveer 20% gestegen, bovenop de bij wet vastgelegde indexering.

Slechts 25% van de gezinnen besteedt minder dan 30% van hun budget aan de huur van hun woning. Een ander kwart van de gezinnen besteedt tussen 30% en 40% van hun inkomen aan huisvesting (p. 44). Ongeacht hun leeftijd geeft meer dan 50% van de huurders meer dan 40% van hun inkomsten uit om de huur te betalen.

Voor leefloners en steuntrekkenden van het OCMW die een woning huren op de privéhuurmarkt, betekent dit dus dat ze een bijzonder groot deel van hun inkomen spenderen aan de huur (van de helft tot meer dan twee derde van het leefloon, naargelang de gezinssituatie). Als we uitgaan van de mediane huurprijs voor een appartement met één slaapkamer, besteedt een alleenstaande die een leefloon ontvangt in 2018 bijna 70% van zijn budget aan de huur. Dit betekent dat hij slechts € 229 per maand overhoudt voor zijn andere uitgaven (vaste kosten, voeding, medische kosten…) wat heel vaak betekent dat hij zich zaken moet ontzeggen, structurele schulden zal opbouwen, medische zorg zal uitstellen, enz.

Tussen 2004 en 2018 is deze situatie voor alle huurders in Brussel slechter geworden. In 2004 hadden gezinnen uit het zesde deciel (maximaal maandelijks inkomen van € 1932) toegang tot 44% van de huurmarkt (als we ervan uitgaan dat een huurder niet meer dan 25% mag besteden aan de huur). In 2018 was dat percentage teruggelopen tot 14%. Gezinnen uit het derde inkomensdeciel (maximaal maandelijks inkomen van € 1145) hebben in 2018 toegang tot 1% of 3% van de huurmarkt (naargelang we ervan uitgaan dat een huurder respectievelijk 25% of 30% van zijn budget aan de huur mag besteden).

Kwaliteit van de woningen en energieprestaties

Volgens het Observatiecentrum van de Huurprijzen is het comfortniveau van de Brusselse huurwoningen er de voorbije twintig jaar aanzienlijk op vooruitgegaan, ook al is volgens de huurders zelf slechts 55% van de woningen in goede of zeer goede staat (de nadelen die het vaakst worden genoemd door de huurders, zijn problemen met de warmte- en geluidsisolatie).

De energieprestaties van woningen worden gemeten aan de hand van drie criteria: prestaties op het vlak van isolatie en ramen, de prestaties van het centrale verwarmingssysteem en de prestaties op het vlak van warmteregeling (thermostaat en thermostatische kranen). Uit het rapport onthouden we de volgende belangrijke cijfers:

  • In 2008 beschikte 55% van de woningen in alle ramen over dubbele beglazing, momenteel is dat voor 70% van de woningen het geval. 14% van de woningen heeft slechts in sommige ramen dubbele beglazing; in 2016 had slechts 15% van de woningen nergens dubbele beglazing, tegenover 21% in 2008. (p. 34).
  • 93% van de woningen is uitgerust met centrale verwarming. Dit aandeel is in de loop van de jaren 2000 sterk gestegen tot meer dan 90% sinds begin van de jaren 2010.
  • 77% van de woningen wordt verwarmd met aardgas en 8% met stookolie. 14% van de woningen wordt verwarmd met elektriciteit. Hout en andere brandstoffen zoals steenkool en butaan-propaangas worden slechts in 1% van de woningen gebruikt.
  • 50% van de woningen is uitgerust met een thermostaat en 79% van de woningen heeft thermostatische kranen op de radiatoren. Deze percentages zijn sinds 2008 voortdurend in beweging, wat erop wijst dat energieproblemen steeds meer aan belang winnen.

Het rapport stelt ook nog dat er in 72% van de woningen geen vocht is in de vertrekken. Daarentegen zijn er in 17% van de woningen sporen van vocht in één enkel vertrekt, in 7% in twee vertrekken en in 4% in drie vertrekken (p. 33).

[1] M.-L. De Keersmaecker (2019), Observatiecentrum van de huurprijzen: Enquête 2018, Brussel: Gewestelijk Observatiecentrum voor de huisvesting, Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij, 102 p. Het volledige rapport vindt u hier : http://slrb.brussels/sites/website/files/publications/documents/slrb-obsloyer-enquete2018-nl-web.pdf
[2] De gemiddelde maandelijkse huurprijs voor een woning in medehuur ligt hoger voor dezelfde grootte dan de huurprijs voor een gemiddelde woning (p. 27).