< Terugkeer

van de sectie jurisprudence

Bemoedigende beslissing over de toepassing van het rooster van de huurprijzen.

Geplaatst op: 19/06/2019 - Bijgewerkt: 11/07/2019

Rooster van de huurprijzen: toepassing door de vrederechter van Sint-Gillis

Veelbelovende uitspraak van 15 januari 2019!¹

In deze zaak vragen de huurders – verweersters (omdat ze door de eigenaar voor het gerecht werden gedaagd wegens achterstallige huur) – dat hun huur met € 150/maand wordt verlaagd, vanaf de datum waarop het huurcontract werd ondertekend, krachtens artikel 3 van de Brusselse Huisvestingscode. De huurders werden in het gelijk gesteld omwille van de redenen die hieronder worden uiteengezet. Daarom willen we maatschappelijk werkers dan ook vragen om de huurprijzen van hun gebruikers tegen het licht te houden en, in voorkomend geval, actie te ondernemen en een verlaging van de huur aan te vragen.

De initiële eis

In deze zaak vragen de huurders, die door de eigenaar voor het gerecht werden gedaagd wegens achterstallige huur, dat hun huur met € 150/maand wordt verlaagd, vanaf de datum waarop het huurcontract werd ondertekend. Ze verwijzen daarbij met name naar de toepassing van artikel 3 van de Brusselse Huisvestingscode. Deze bepaling, die op 8 juli 2013 in werking trad, stelt in essentie het volgende: “Iedereen heeft recht op een behoorlijke woning. Hiertoe dient de terbeschikkingstelling te worden bevorderd van een woning die in overeenstemming is met de kwaliteitsregels (veiligheid, gezondheid en uitrusting), betaalbaar is, betaalbaar is, woonzekerheid biedt, aangepast is aan een handicap, een gezond binnenklimaat heeft, over een goede energieprestatie beschikt, aangesloten is op collectieve uitrustingen en in de buurt ligt van andere voorzieningen van algemeen belang (zoals met name scholen, crèches, culturele centra, handelszaken en recreatiedomeinen). Het komt de overheid toe om met name te zorgen voor de omstandigheden die noodzakelijk zijn om dit fundamentele recht te verwezenlijken ” (onderstreping door ons aangebracht). In hun schriftelijke conclusies wijzen de huurders er eveneens op dat de parlementaire werkzaamheden die aan deze bepaling voorafgingen, benadrukken dat “het te hopen is dat de Brusselaars dankzij deze nieuwe tekst eenvoudiger nieuwe kwalitatieve woningen kunnen vinden aan een betaalbare prijs, ook op de privémarkt” (Doc A-355/2 – 2012/2013 van het BHG, p. 38).

Om hun eis kracht bij te zetten, verwijzen de huurders eveneens naar:

  • artikel 225 van de Brusselse Huisvestingscode, dat geldt voor huurcontracten die van kracht zijn op 1 januari 2018 en dat bepaalt dat “De Regering een indicatief rooster van referentiehuurprijzen bepaalt waar de partijen zich op kunnen baseren, zonder dat dit een bijkomende beperking voor de eigenaar vormt. Dit rooster van huurprijzen wordt gevormd op basis van interne en externe huisvestingscriteria zoals de ligging en de staat van het goed, de bewoonbare oppervlakte en het aantal bestaande ruimtes.De Regering kan ook bepalen dat de huurprijzen in dit rooster verhoogd of verlaagd worden op basis van andere criteria zoals de aanwezigheid van elementen van comfort of van bijzonder ongemak. Het rooster is gemakkelijk toegankelijk voor het publiek.
  • de uitvoeringsbesluiten van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 19 oktober 2017 en van 10 november 2017tot invoering van een rooster van indicatieve huurprijzen2. De bijlage bij dit laatste besluit voorziet onder meer dat “de huurprijzen kunnen worden verhoogd of verlaagd in functie van de kenmerken van de woning: de huurprijzen kunnen worden vermeerderd of verminderd met een forfaitair bedrag, rekening houdend met de aanwezigheid van elementen van bijzonder comfort of ongemak;

De criteria voor de verhoging van de huurprijzen zijn:

  • de aanwezigheid van een tweede badkamer;
  • de aanwezigheid van een garage;
  • de aanwezigheid van een bergruimte;
  • een hoog energieprestatieniveau;

De criteria voor de verlaging van de huurprijzen zijn:

  • de aanwezigheid van convectoren (in de plaats van een systeem met centrale verwarming);
  • de afwezigheid van instrumenten voor warmteregeling (zoals een thermostaat of thermostatische kranen);
  • de afwezigheid van ontspanningsruimten (zoals een terras, een koer, een tuin of een balkon);
  • een laag energieprestatieniveau.

Concreet hebben de betrokken huurders hun huurprijs geëvalueerd op basis van het instrument dat door het Brusselse Gewest ter beschikking is gesteld3. Ze deden de oefening voor een appartement met één slaapkamer in de Munthofwijk, daterend van voor 2000, met een oppervlakte van 64m² en zonder dubbele beglazing. Aan de hand van het indicatieve rooster kwamen ze tot een huurprijs die tussen € 380,60 en € 495,80 zou moeten bedragen.

De huurders leiden daar terecht uit af dat de huurprijs van €650/maand die de eigenaar op dit moment vraagt, gezien de kenmerken van het appartement, niet in verhouding staat tot de referentiehuur. Hij ligt maar liefst 33% hoger.

Bijgevolg stellen ze – zeer redelijk – voor om de gevraagde huurprijs terug te brengen tot €500/maand. Daarmee ligt de huur nog steeds hoger dan degene die volgens het rooster gehanteerd zou moeten worden. Hij zou echter al wel redelijker zijn en meer in verhouding tot de kenmerken van het appartement. Bovendien houdt de voorgestelde huurprijs van €500 zelfs geen rekening met de criteria voor verlaging van de prijs die in dit geval in aanmerking zouden kunnen worden genomen (de aanwezigheid van convectoren, de afwezigheid van ontspanningsruimten (zoals een terras, een tuin, een balkon of een koer), de enkele beglazing…).

De beslissing van de rechter

De vrederechter van Sint-Gillis geeft de huurders gelijk en oordeelt op 15 januari 2019 dat de eigenaar het teveel aan gevraagde huur moet terugbetalen “rekening houdend met een vermindering van de huurprijs van €150/maand vanaf de datum waarop het contract werd ondertekend (…) gezien de huurprijs te hoog (onredelijk) is (…)“.

Op vraag van de huurders is de vrederechter teruggekeerd naar de basis om tot zijn uitspraak te komen en heeft hij de parlementaire debatten over de goedkeuring van het rooster van de huurprijzen bestudeerd.

Daarbij wijst hij op de parlementaire debatten in de Commissie Huisvesting van het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest waar de toenmalige Minister van Huisvesting als antwoord op vragen van de Franstalige partijen stelde dat: “Dit rooster is echter slechts een eerste stap. (…) misschien ook een eerste stap naar het gebruik ervan door rechters die zich erop kunnen beroepen in gevallen waarin sprake is van buitensporige huurprijzen. Uiteraard kan ik wat dit laatste aspect betreft niet in hun plaats een verbintenis aangaan omdat dit niet binnen de regionale bevoegdheden valt en we de scheiding der machten moeten respecteren. Maar het is logisch te denken dat dit nieuwe rooster voor rechters, of zelfs voor bemiddelaars en arbiters, een bijkomend richtsnoer kan bieden bij huurconflicten4.

Een parlementslid liet daar verder bij optekenen dat: “Het indicatieve rooster van de huurprijzen is een instrument waar ons regionaal huisvestingsbeleid al lang op wacht. We moeten in de eerste plaats blij zijn dat het er eindelijk is. Of dit hulpmiddel uiteindelijk al dan niet nuttig zal blijken, zal afhangen van de manier waarop de betrokken partijen het zullen gebruiken. Ik denk daarbij uiteraard aan huurders en verhuurders, maar ook aan verenigingen, vrederechters en andere actoren uit de sector. (…)”5 Deze spreekster liet in de Commissie verder nog optekenen dat: “(…) Ik wil er ook aan herinneren dat mijn groep zeer veel belang hecht aan het referentierooster van de huurprijzen, een eerste belangrijke stap naar een regeling van de huurprijzen. Ook al gaat het slechts om een indicatief instrument, het stelt vrederechters, gezien de huidige toestand van de Code, wel in staat om te oordelen of een huurprijs al dan niet redelijk is. Ons werk is daar een bewijs van en ik hoop dat het de basis zal vormen voor een nieuwe jurisprudentie die eindelijk paal en perk kan stellen aan het duidelijke misbruik waarvan sommige Brusselaars het slachtoffer zijn. (…)6

Een andere spreker voegde daaraan nog toe: “(…) Ik ga niet lang meer blijven stilstaan bij alle punten, maar er is er één waarop wel in het bijzonder moet worden gewezen: de redelijke huurprijs. Huisvesting is een fundamenteel recht dat niet alleen door de markt mag worden bepaald. In die zin is de regering verplicht om waakzaam te zijn voor buitensporige huurprijzen die sommige eigenaars vragen (…)7.

Als antwoord op een aantal van de gestelde vragen preciseerde de toenmalige Minister van Huisvesting vervolgens dat: “(…) het rooster, ik herhaal het nogmaals, eerst en vooral een algemeen informatieve functie heeft. Het is dus een instrument dat iedereen een algemeen beeld wil geven van wat een gemiddelde huurprijs zou zijn voor een woning die dezelfde algemene kenmerken heeft. Maar niet de specifieke kenmerken! We mogen indicatieve referentiehuurprijs en redelijke huurprijs volgens mij niet te snel met elkaar verwarren. Daarom is het volgens mij onmogelijk dat het rooster in alle gevallen kan worden gebruikt om te bepalen wat al dan niet een redelijke huurprijs zou zijn. Natuurlijk moeten we de strijd aanbinden met buitensporige huurprijzen! Uiteraard staat de markt onder druk, zeker in bepaalde sectoren. Maar objectieve, duidelijke en transparante informatie verstrekken aan alle betrokkenen, zowel huurders als verhuurders, lijkt me al een eerste stap die niemand tot nu toe heeft willen of durven zetten, hoewel die volgens mij heel wat verkeerde opvattingen en onnodige spanningen met betrekking tot het zogenaamde buitensporige of te lage karakter van een huurprijs zou kunnen voorkomen. Zoals u zelf reeds aanhaalde Mr. Maron, is de vrederechter al bevoegd om buitensporige huurprijzen te corrigeren. Niets weerhoudt hem ervan om dit nieuwe instrument te gebruiken, maar volgens mij moet hij elke situatie apart beoordelen en altijd kijken naar de vele kenmerken waarmee het rooster geen rekening houdt. Dit lijkt me overigens volstrekt logisch als we niet willen eindigen met een instrument dat niemand echt begrijpt, dat in de praktijk niet kan worden gebruikt of dat is gebaseerd op wankele gegevens. Bemiddelaars of arbiters kunnen overigens hetzelfde doen. U wil de huurders drukmiddelen aanreiken Mr. Maron. Ik ook! Ik herhaal hier dan ook letterlijk wat u hierover al op 15 december zeiHoewel heel veel huurders zich er nu al van bewust zijn dat ze het “slachtoffer” zijn van een buitensporige huurprijs, dan biedt dit instrument hen vooral de mogelijkheid om te controleren hoe buitensporig die huurprijs werkelijk is en om te beslissen wat ze ertegen willen doen. En precies dit is belangrijk: mensen rechtstreeks de macht in handen geven en niet systematisch in hun naam handelen. (…)”8« het is niet gepast om het gebruik dat vrederechters van dit rooster gaan maken, te kaderen Dit behoort niet tot de bevoegdheid van het Gewest en is zelfs niet nodig: volgens de minister is het daarentegen nuttig dat de rechters een zekere speelruimte behouden om de huur voor elk geval afzonderlijk opnieuw te bekijken. Heel wat elementen worden in het rooster namelijk niet in aanmerking genomen en kunnen een overschrijding van de aangegeven huurprijs rechtvaardigen: het is niet mogelijk om alles tot op de euro nauwkeurig te berekenen en alle factoren in aanmerking te nemen. (…) “9.

De vrederechter heeft uit deze parlementaire werkzaamheden logischerwijze afgeleid dat de wetgever met het referentierooster van de huurprijzen aan verhuurders, huurders, vrederechters en andere actoren uit de sector een informatief instrument wil aanreiken voor zowel toekomstige als reeds bestaande huurcontracten (“elke huurder die een manifest onredelijke huur betaalt”), en dat hij rechters een instrument wil bieden dat hen in staat stelt om eventuele buitensporigheden vast te stellen maar hen toch de nodige beoordelingsmarge laat.

We moeten hier volgens de rechter eveneens uit afleiden dat de wetgever huurders die al een huurcontract hebben de mogelijkheid wil bieden om te oordelen of hun huurprijs al dan niet in overeenstemming is met het rooster (ook al is dit indicatief). Het is namelijk pas wanneer de huurder het goed bewoont (en niet wanneer hij het voordien voor de eerste keer bezoekt) dat hij gebreken zal vaststellen.

Een andere beslissing zou betekenen dat het doel dat de nieuwe bepalingen van de Brusselse Huisvestingscode nastreven, zijn betekenis verlies.

***

We willen maatschappelijk werkers dan ook vragen om de huurprijzen van hun gebruikers tegen het licht te houden en, in voorkomend geval, actie te ondernemen om een verlaging van de huur te bekomen. Onthoud in ieder geval dat de afwezigheid van een centraal verwarmingssysteem of instrumenten voor warmteregeling (thermostaat of thermostatische kranen) alsook een laag energieprestatieniveau aanleiding zouden moeten geven tot een verlaging van de huurprijs wanneer die de in het rooster voorziene prijs overschrijdt.

[1] Vredegerecht Sint-Gillis, 15 januari 2019, A.R. nr. 18A699, niet gepubliceerd. Klik hier om het vonnis te lezen.
[2] Er werden eerder al andere roosters ontwikkeld:
– Het rooster “Piqué” dat rond 2012 werd opgesteld toen het Brusselse Gewest nog niet bevoegd was voor huurcontracten en dat verhuurders een belastingverlaging (onroerende voorheffing) wou geven wanneer ze hun huurprijzen aanpasten aan de gemiddelde huurwaarden die op de Brusselse vastgoedmarkt werden gehanteerd;
– Het (eerste) rooster “Fremault” dat rond 2013 werd opgesteld, toen het Brusselse Gewest nog steeds niet bevoegd was voor huurcontracten. Het is dit laatste rooster dat, mits een aantal aanpassingen, vervolgens door het Brusselse Gewest werd aangenomen.
[3] https://huurprijzen.brussels/
[4]Integraal verslag van de interpellaties en vragen, Commissie Huisvesting, vergadering van donderdag 13.12.2016, C.R.l. COM 2016-2017), nr. 35, p. 28 (onderstreping door ons aangebracht).
[5] Op cit., p. 39. (onderstreping door ons aangebracht)
[6] Integraal verslag van de plenaire vergadering van het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van dinsdag 18.07.17, C.R.l nr. 37 – Sessie 2016-2017, p. 45-46 (onderstreping door ons aangebracht).
[7] Op cit., p. 50. (onderstreping door ons aangebracht)
[8] Gewone vergadering van het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 06.07.17, A-488/2 – 2016/2017, p. 49. (onderstreping door ons aangebracht)
[9] Op cit., p. 112. (onderstreping door ons aangebracht)

Beroep tegen een beslissing van het OCMW tot weigering van de overname van energieschulden

Geplaatst op: 26/03/2019 - Bijgewerkt: 14/05/2019

Arbeidsrechtbank van Brussel, 26 januari 2019

Mevrouw dient bij het OCMW een verzoek in om achterstallige elektriciteitsfacturen voor een bedrag van € 8.800, waarvan € 5.400 in hoofdsom, ten laste te nemen. Ze leeft van een werkloosheidsuitkering en woont samen met haar meerderjarige zoon die geen inkomen heeft.

Het OCMW is van mening dat het niet aan de samenleving is om dergelijke facturen te betalen en weigert het verzoek. Wel stelt het aan de zoon van de betrokkene voor om een aanvraag voor een leefloon aan het tarief van samenwonende in te dienen.

Aan het Hof wordt gevraagd om het OCMW te veroordelen tot betaling van de facturen inclusief interesten en kosten, en tot het opstarten van een budgetbegeleiding en opvolging door de schuldbemiddelingsdienst van het OCMW.

De rechtbank wijst erop dat maatschappelijke steun niet dient om schulden terug te betalen, behalve wanneer deze schulden ertoe leiden dat de betrokkene geen menswaardig leven meer kan leiden.

De rechtbank is van oordeel dat deze schuld het recht op menswaardigheid niet in gevaar brengt als de betrokkene een afbetalingsplan van € 20 per maand heeft bij de deurwaarder, en dat een gedwongen betaling van deze schuld haar toegang tot huisvesting of gezondheidszorg niet in het gedrang zou brengen.

De rechtbank is van oordeel dat de debatten aantonen dat mevrouw haar financiële situatie totaal niet meer in de hand heeft waardoor de schulden zich blijven ophopen (achterstallige betalingen wat betreft elektriciteit en andere schulden). Daarom is de rechtbank van oordeel dat mevrouw budgetbegeleiding moet krijgen en moet worden begeleid bij het indienen van een procedure tot collectieve schuldenregeling. Het OCMW wordt dan ook in die zin veroordeeld.

Deze uitspraak is interessant omdat er heel vaak enkel in termen van financiële hulp wordt geredeneerd.

» lees hier de volledige beslissing (Fr)

Beslissing inzake gerechtskosten

Geplaatst op: 11/02/2019 - Bijgewerkt: 05/03/2019

Vredegerecht van Oudergem, 26 juli 2018

Het betreft een geschil tussen MEGA en een klant. MEGA eist dat de klant veroordeeld wordt tot de betaling van € 124,05 (+ contractuele rente aan het wettelijke tarief op de som van € 1.234,11 vanaf de datum van de dagvaarding), alsook van € 192,02 als boeteclausule. Verder eist MEGA dat de DNB de toelating krijgt om de levering van elektriciteit te onderbreken en om het contract te beëindigen.

De klant betwist dat de kosten voor de dagvaarding voor zijn rekening zijn omdat artikel 25octies, §2 van de Ordonnantie Elektriciteit voorziet in de mogelijkheid dat de eiser een procedure bij verzoekschrift indient. De rechter verwerpt dit verweer omdat het artikel stelt dat de mogelijkheid bestaat (“kan”) om de eis bij verzoekschrift in te dienen.

Andere rechters hebben dit verweer al wel en verlaagden de kosten voor indiening van de eis daarbij tot het gebruikelijke bedrag voor indiening bij verzoekschrift. Ze waren daarbij van oordeel dat de eiser, door de zaak via een dagvaarding aanhangig te maken, de duurste en dus meest nadelige oplossing voor de verweerder koos¹.

De klant vraagt een vermindering van de schuld met 15% omwille van het feit dat MEGA het OCMW niet op de hoogte heeft gebracht van de betekening van de dagvaarding tegen de klant, en dat het bedrijf hierdoor zijn verplichtingen krachtens artikel 25octies, §3 van de Ordonnantie Elektriciteit niet is nagekomen. De rechter verwerpt dit verweer op grond van het feit dat het hier gaat om een “sociale verplichting” die geen enkele weerslag heeft op het elektriciteitsverbruik waarop de eis betrekking heeft.

Het is te betreuren dat de rechter de niet-naleving van openbare-dienstverplichtingen van de leveranciers niet bestraft. Het OCMW werd in dit geval inderdaad niet op de hoogte gebracht van de schuld, wat uiteraard nadelig is voor de klant.

Anderzijds is de rechter van oordeel dat de eis van de leverancier om de klant te veroordelen tot de betaling van € 192,02 als boeteclausule, moet worden afgewezen. Art. VI.83, 17° van het Wetboek van Economisch Recht bepaalt namelijk dat clausules die ertoe strekken het bedrag vast te leggen van de vergoeding verschuldigd door de consument die zijn verplichtingen niet nakomt, zonder in een gelijkwaardige vergoeding te voorzien ten laste van de onderneming die in gebreke blijft, onrechtmatig zijn. Aangezien deze wederkerigheid ontbreekt, was de rechter van oordeel dat deze clausule onrechtmatig was en heeft hij de eis van de leverancier op dit punt afgewezen.

De klant vroeg voorwaarden en termijnen, waarmee de rechter heeft ingestemd; hij besliste meer bepaald dat de klant het bedrag waartoe hij werd veroordeeld, mocht afbetalen in termijnen van € 25 per maand.

De rechter beslist verder dat, in geval van niet-betaling op een vervaldatum, de leverancier het recht heeft om het volledige resterende verschuldigde bedrag te eisen en het leveringscontract voor elektriciteit te beëindigen, en dat de DNB het recht heeft om de levering van de elektriciteit te onderbreken vanaf het ogenblik waarop het vonnis is betekend.

We stellen hier vast dat de klant (schuldenaar) geen beroep kan aantekenen tegen de beslissing (het gevorderde bedrag is lager dan € 1860) en dat het feit dat hij op de hoorzitting aanwezig was, niet in zijn voordeel heeft gespeeld (omdat de rechtsplegingsvergoeding voor een vonnis “bij verstek” de laagste vergoeding is, met name het “minimumbedrag”. De rechter heeft er hier echter voor gekozen om het “basisbedrag” toe te passen. Het is belangrijk te weten dat de rechter in dit geval had kunnen beslissen om het minimumbedrag toe te passen).

» lees hier de volledige beslissing(Fr)

[1] http://www.jpfontaineleveque.be/archives/1707
« De dagvaardingskosten Het is essentieel dat de procedurekosten worden beheerst en dat niet enkel het standpunt van het bedrijf in aanmerking wordt genomen – het risico dat men zelfs ongewild ten prooi valt aan corporatisme is nooit uitgesloten – maar ook dat van de gebruikers [onze vertaling] (F. Erdman en G. de Leval, Les dialogues Justice, p. 130).
Wanneer een partij dus kiest voor een dagvaarding in plaats van een contradictoir verzoekschrift, terwijl deze laatste procedure uitdrukkelijk is voorzien in de materie ter zake, zal ze, bij wijze van vergoeding, enkel het verschil tussen de kosten van de dagvaarding en die van het verzoekschrift kunnen recupereren, tenzij de eiser kan aantonen dat een dagvaarding in het onderhavige geval te verkiezen was, quod non (zie J.-F. Van Drooghenbroeck, opm. bij Jeugdrechtbank Brussel, 28 januari 1997, J.T., 1997, pp. 237 e.v., die daarbij G. de Leval citeert uit “L’introduction de la demande in le Nouveau droit judiciaire privé”, Dossier J.T., 1995, p. 45, opmerking 16 inzake huuraangelegenheden: “De geest van het Gerechtelijk Wetboek is gericht op een beperking van de kosten, en bijgevolg moeten de onkosten die voortvloeien uit de keuze voor een dagvaarding voor rekening van de eiser worden gehouden, tenzij deze kan aantonen dat een dagvaarding in het onderhavige geval te verkiezen was” en citaten) (zie ook J.P. Grâce-Hollogne, 29 mei 2001, samenvatting, J.L.M.B., 2001, p. 1720.

Beslissing aangaande laattijdige facturering (slotfactuur)

Geplaatst op: 24/04/2018 - Bijgewerkt: 27/11/2018

Vredegerecht, Elsene, 31 januari 2018 (de volledige tekst van het vonnis)

Dit vonnis, dat werd uitgesproken in een dossier waarin InforGazElek als partij optrad, heeft betrekking op de laattijdige facturering door de leverancier, na beëindiging van een contract.

Mevr. O. had van januari 2013 tot 8 februari 2013 een leveringscontract met Electrabel. Op 8 februari 2013 nam Electrabel akte van het feit dat mevrouw O. van leverancier wou veranderen en liet haar weten dat haar kort daarna een slotfactuur zou worden toegezonden op basis van haar meterstanden.

Mevr. O. ontving de slotfactuur op 10 maart 2015, dus meer dan twee jaar nadat haar contract was beëindigd. Electrabel schreef deze laattijdige facturatie toe aan een informaticaprobleem (waarvoor de leverancier geen bewijs levert).

Mevr. O. betwistte de betrokken factuur en Electrabel stemde ermee in om de factuur met 10% te verlagen als commercieel gebaar en om Mevr. O. de mogelijkheid te bieden om in 12 termijnen te betalen.

Ook de Ombudsdienst voor Energie werd geraadpleegd in dit dossier en stelde in een aanbeveling dat Electrabel de factuur moest annuleren.

Electrabel heeft Mevr. O voor de Vrederechter gedaagd.

Mevrouw O. voerde aan dat de schuld was verjaard (verjaring na één jaar) maar, door toevoeging van een paragraaf aan artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, was de rechtbank van oordeel dat hier een verjaringstermijn van 5 jaar van toepassing was en dat de schuld daarom niet was verjaard.

Vervolgens beriep Mevr. O. zich op het feit dat de slotfactuur binnen de 6 weken na de overstap naar een andere leverancier moet worden opgesteld, met name volgens artikel 25 quattuordecies van de ordonnantie van 19 juli 2001 betreffende de organisatie van de elektriciteitsmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Aangezien de leverancier deze termijn ruimschoots heeft overschreden, was Mevr. O. van mening dat hij de betaling van de factuur niet langer kon eisen.

De rechtbank stelt dat artikel 25 quattuordecies van de ordonnantie duidelijk is: de leveranciers zijn verplicht om binnen de 6 weken na de overstap naar een andere leverancier een slotfactuur aan hun klanten te bezorgen (een door de wet vastgelegde termijn, dus bindend).

De rechtbank wees er verder op dat ook het Akkoord “De consument in de vrijgemaakte elektriciteits- en gasmarkt” diezelfde termijn voorziet.

Electrabel voerde aan dat er geen sanctie staat op het overschrijden van deze termijn en dat het een “termijn van orde” is, en dat Mevr. O. bovendien wist dat er een factuur zou volgen en dat ze dus zelf navraag had kunnen doen.

De rechtbank benadrukt ten stelligste dat de rollen niet mogen worden omgedraaid en dat er geen sprake is van een dergelijke verplichting voor de klant. Het feit dat zij Electrabel er niet aan heeft herinnerd, mag dus niet worden beschouwd als een gebrek aan goede trouw bij Mevr. O.

Bovendien wijst de rechtbank op het feit dat de Ombudsdienst voor Energie in zijn advies verwijst naar artikel 145 van het Technisch Reglement dat het recht van de consument om een rechtzetting van de gegevens van een meteropname en facturering te vragen, beperkt tot 2 jaar.

De rechtbank is van oordeel dat het feit dat een leverancier niet factureert binnen de zes weken na beëindiging van het contract en factureert op een moment waarop de consument de factuur niet langer kan betwisten, een oneerlijke handelspraktijk vormt.

Daarom oordeelt de rechtbank dat de eis van Electrabel niet gegrond is en wijst ze de eis van de leverancier af. Bovendien wordt Electrabel veroordeeld tot betaling van de kosten en de rechtsplegingsvergoeding.

 

Geplaatst op: 13/03/2018 - Bijgewerkt: 29/03/2018

Franstalige rechtbank van koophandel van Brussel (16e kamer) – 26 september 2017

G. heeft op onregelmatige of onwettige wijze energie verbruikt omdat er met de meters was geknoeid. De eerste factuur die werd verstuurd nadat deze onregelmatigheid was vastgesteld, dateert van 28/01/2016 en de dagvaarding werd op 18/08/2016 ingediend.

De rechtbank oordeelde dat de verjaringstermijn van één jaar, waarvan sprake in artikel 2272 van het Burgerlijk Wetboek, in ieder geval niet van toepassing kon zijn, omdat niet aan de voorwaarden was voldaan.

In verband met de verjaringstermijn van 5 jaar van artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, wees de rechter erop dat dit artikel is aangevuld met een 2e alinea die specifiek gaat over de levering van energie. De rechtbank haalde in deze zaak verder elementen aan die niet in het Burgerlijk Wetboek worden vermeld, maar die wel ter sprake zijn gekomen bij de voorbereidende werken voor deze wetgeving[1]:

  • Het moment waarop de verjaringstermijn ingaat, is de vervaldatum van de facturen.
  • De nieuwe bepaling is alleen van toepassing op legale leveringen en dus niet op leveringen die het gevolg zijn van een onrechtmatig verbruik (geknoei met de meter of verbruik dat niet onder een contract of wettelijke verplichting valt). Het gemeen recht (art. 2262bis, §1, al. 1 van het Burgerlijk Wetboek) blijft dus van toepassing op de verjaring van deze schulden.

In het onderhavige geval is de rechter van oordeel dat de verjaringstermijn die van toepassing is, de verjaringstermijn van het gemeen recht is (art. 2262bis van het Burgerlijk Wetboek), met name 10 jaar.

Hij voegt daaraan toe dat, zelfs indien de verjaringstermijn van 5 jaar werd gehanteerd, de zaak nog niet verjaard zou zijn omdat de verjaringstermijn pas begon te lopen op de vervaldatum van de factuur, die dateert van begin 2016.

 [1]Wetsontwerp houdende vereenvoudiging, harmonisering, informatisering en modernisering van bepalingen van burgerlijk recht en van burgerlijk procesrecht alsook van het notariaat, en houdende diverse bepalingen inzake justitie, Memorie van toelichting, Parl. Doc., Kamer van Volksvertegenwoordigers, zitting 2016/2017, nr. 2259/001, pp.25-29.

Franstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel (1e kamer) – 8 november 2017

A is eigenaar van verschillende gebouwen die hij verhuurt. Sibelga stelde vast dat er illegaal gas werd verbruikt (omdat er op het moment van verbruik geen contract was) in een van de woningen die eigendom zijn van A.

De rechter volgde het argument van Sibelga, namelijk:

  • dat de toepasselijke verjaringstermijn degen is waarnaar wordt verwezen in artikel 2262bis van het Burgerlijk Wetboek (gemeen recht: 10 jaar)
  • dat de verjaringstermijn begint te lopen op de dag na de dag waarop de schuld ontstaat, namelijk de dag na de dag waarop de factuur is opgesteld.

De rechter is van oordeel dat de zaak van Sibelga niet de betaling van achterstallig gasverbruik als voorwerp heeft (zoals het geval zou zijn als er een contract is) maar wel de betaling van een vergoeding ter compensatie van de geleden schade als gevolg van een onwettige afname van energie.

Er werd geoordeeld dat er geen bewijs was dat A te kwader trouw was en dat hij recht had op voorwaarden en termijnen.

A was meer dan € 16.000 verschuldigd en stelde voor om die schuld te betalen naar rato van 350 €/maand. De rechtbank besliste om voorwaarden en termijnen toe te staan maar ten belope van 1200 €/maand.

Franstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel (11e kamer) – 19 september 2017

De CVBA O is eigenaar van een gebouw met verschillende wooneenheden die ze verhuurt. Zo huurde de heer P. van augustus 2007 tot augustus 2009 een appartement waarvoor de huurovereenkomst bepaalde dat de huurprijs was bepaald met “alle kosten inbegrepen”.

In september 2008 stelde Sibelga vast dat de meter van de woning een stand van 2992 aangaf terwijl deze meter in principe inactief had moeten zijn omdat er geen leveringscontract was afgesloten. Bij het vertrek van de huurder bedroeg de meterstand 4988.

Sibelga wendde zich tot de CVBA O, die stelde dat de woning sinds augustus 2007 aan de heer P. was verhuurd. Sibelga stuurde dan een factuur naar de CVBA O voor de periode van 07/02/2006 tot 01/08/2007 en naar de heer P. voor de periode van 01/08/2007 tot 11/08/2009 (naar rato).

Vervolgens stuurde de heer P. zijn huurovereenkomst naar Sibelga, die zich volledig tot de CVBA O wendde (omdat de overeenkomst stelde “alle kosten inbegrepen”).

De rechter is van mening dat de netwerkactiviteiten (transport en distributie) momenteel duidelijk gescheiden zijn van de productie- en leveringsactiviteiten en dat Sibelga sinds 2007 niet langer de rol van leverancier vervult.

Als DNB heeft Sibelga bijgevolg een relatie van reglementaire aard met de gebruikers van het netwerk.

Als er geen leveringscontract is, is de meter in principe verzegeld en kan de eindklant in principe geen energie afnemen van het net, behalve wanneer hij het zegel verbreekt.

Pas wanneer Sibelga een verbruik zonder leveringscontract vaststelt, kan hij de kosten daarvoor in rekening brengen aan de eigenaar van het gebouw of aan de eindklant, wanneer deze gekend is.

De rechter is van mening dat de verjaringstermijn van 5 jaar uit artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek hier niet van toepassing is omdat Sibelga niet optreedt als “leverancier” van energie, waarvoor de schuld periodiek aangroeit op basis van een contract.

Voor de zaak van Sibelga geldt dus een verjaringstermijn van 10 jaar op basis van het gemeen recht (artikel 2262bis van het Burgerlijk Wetboek) omdat het om een persoonlijke zaak gaat.

De verjaringstermijn begon te lopen toen Sibelga vaststelde dat ze een schuldvordering had, d.w.z. bij de opname van de meterstanden op 10/09/2008 en 11/08/2009 (en niet op het moment van afgifte van de factuur).

De rechtbank buigt zich vervolgens over de gegrondheid van de eis van Sibelga, en is van oordeel dat die gegrond is.

Tot slot oordeelde de rechtbank dat uit de huurovereenkomst tussen de CVBA O en de heer P voldoende duidelijk was dat de volledige schuld ten laste was van de CVBA O, die uiteindelijk werd veroordeeld tot het betalen van de volledige schuld en de bijhorende kosten.

Franstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel (11e kamer) – maandag 3 oktober 2016

De heer en mevrouw huurden sinds 01/06/2005 een appartement.

Sibelga stelde vast (op een niet nader bepaalde datum) dat de meter van deze woning een elektriciteitsverbruik had geregistreerd terwijl er geen contract was afgesloten voor dit leveringspunt.

Op 05/04/2011 stuurt Sibelga de heer en mevrouw een factuur ten belope van € 8.977,18 voor de periode van 01/10/2006 tot 01/12/2008.

De rechter is van mening dat de netwerkactiviteiten (transport en distributie) momenteel duidelijk gescheiden zijn van de productie- en leveringsactiviteiten en dat Sibelga sinds 2007 niet langer de rol van leverancier vervult.

Als DNB heeft Sibelga bijgevolg een relatie van reglementaire aard met de gebruikers van het netwerk.

Als er geen leveringscontract is, is de meter in principe verzegeld en kan de eindklant in principe geen energie afnemen van het net, behalve wanneer hij het zegel verbreekt.

Pas wanneer Sibelga een verbruik zonder leveringscontract vaststelt, kan hij de kosten daarvoor in rekening brengen aan de eigenaar van het gebouw of aan de eindklant, wanneer deze gekend is.

De heer en mevrouw stellen dat de vrederechter bevoegd is om deze zaak te behandelen. De rechter oordeelt dat Sibelga hier niet als leverancier optreedt. De zaak valt dus niet binnen het kader van artikel 591 van het Gerechtelijk Wetboek en daarom is de rechtbank van eerste aanleg bevoegd om de zaak te behandelen.

Wat betreft de verjaringstermijn is de rechter van mening dat de termijn van 5 jaar uit artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek hier niet van toepassing is omdat Sibelga niet optreedt als “leverancier” van energie, waarvoor de schuld periodiek aangroeit op basis van een contract.

Voor de zaak van Sibelga geldt dus een verjaringstermijn van 10 jaar op basis van het gemeen recht (artikel 2262bis van het Burgerlijk Wetboek) omdat het om een persoonlijke zaak gaat.

Het is niet duidelijk wanneer Sibelga wist dat ze een schuldvordering op de heer en mevrouw had (vaststelling van de onregelmatigheid met de meter of van het verbruik buiten contract), maar de rechter oordeelt dat het begin van de verbruiksperiode kan worden bepaald op 01/10/2006 (datum van het begin van de periode die wordt gedekt door de factuur van Sibelga) en dat de zaak, ingesteld bij dagvaarding van 24/12/2014 dus niet verjaard is.

Franstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel (8e kamer) – vrijdag 29 september 2017

De heer W. is sinds 01/12/2004 eigenaar van een woning. Aangezien de woning eerst onbewoond was, liet de heer W. op 28/11/2012 de gasmeter openen.

Vervolgens contacteerde Sibelga de heer W. op 19/02/2013 en vertelde hem dat er voorafgaand aan de opening van de meter een verbruik was vastgesteld van 38.918 m³ voor de periode van 22/11/2006 tot 28/11/2012, waarna er een factuur werd opgemaakt van € 48.764,23.

De heer W betwistte het gefactureerde verbruik buiten contract omdat de woning onbewoond was en omdat Sibelga tijdens die periode werkzaamheden uitvoerde waarbij de leidingen in de straat en het gebouw werden vervangen en er een defecte meter installeerde, die later werd vervangen, maar zonder enig verslag of officiële verklaring. Wat door Sibelga wordt betwist.

De rechter oordeelt dat de zaak niet verjaard is omdat de factuur in dit geval niet is opgemaakt op basis van een contract maar op basis van een technische reglementering voor verbruik buiten contract, waarin de term “schadeloosstelling” wordt gebruikt en waarvoor dus de verjaringstermijn geldt die wordt bepaald door art. 2262bis van het Burgerlijk Wetboek (10 jaar).

De rechter oordeelt dat Sibelga niet voldoende bewijs levert van het verbruik buiten contract (en verbreking van de zegels) dat ze aandraagt, en verklaart de eis van Sibelga ongegrond.

Franstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel (8e kamer) – vrijdag 29 september 2017

Sibelga stelde op een meter een energieverbruik vast voor de periode van 10/11/2011 tot 25/05/2012, terwijl er voor die periode geen contract met een energieleverancier was afgesloten. De heer L. woonde tijdens deze periode op dit adres, maar beweert dat hij telefonisch een contract heeft afgesloten met Electrabel. Hij heeft trouwens een tussentijdse factuur ontvangen voor juni 2012. Het klopt dat het lang heeft geduurd voordat het contract is ingegaan, omdat Electrabel de heer L. verschillende herinneringen moest sturen om hem aan te manen het ondertekende antwoordformulier terug te sturen.

Eind juni 2012 ontving de heer L van Sibelga een factuur van € 3.363,15 voor een verbruik buiten contract.

De rechter oordeelt dat de zaak niet verjaard is omdat de factuur in dit geval niet is opgemaakt op basis van een contract maar op basis van een technische reglementering voor verbruik buiten contract, waarin de term “schadeloosstelling” wordt gebruikt en waarvoor dus de verjaringstermijn geldt die wordt bepaald door art. 2262bis van het Burgerlijk Wetboek (10 jaar).

De rechtbank oordeelt dat Sibelga niet voldoende bewijs levert van het verbruik buiten contract dat ze aandraagt, en dat de heer L. daarentegen aantoont dat hij wel degelijk over een leveringscontract beschikt.

De rechter oordeelt dat de eis van Sibelga niet gegrond is.

Franstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel (78e kamer) – dinsdag 31 oktober 2017

De heer S. is eigenaar van een gebouw en sloot in 2013 een leveringscontract voor energie af. Voordat de technicus van Sibelga in het gebouw binnenging om technische redenen, stelde hij onregelmatigheden vast met de aardgas- en elektriciteitsmeters (met name ontbrekende zegels). Sibelga nam vervolgens op 6 maart 2014 de meterstanden op en stelde daarna een factuur op van meer dan € 17.000 (voor de periode van 14/11/2008 tot 17/12/2013) ten laste van de heer S., naar aanleiding van de eerder vastgestelde fraude.

De heer S. betwiste ten stelligste dat hij fraude had gepleegd of met de meters had geknoeid.

De rechter is van oordeel dat de relatie tussen de DNB en de gebruikers van net van reglementaire (en niet van contractuele) aard aangezien het inderdaad op basis van geldende technische reglementeringen is dat Sibelga de betaling van het onrechtmatige verbruik eist.

Wat de verjaringstermijn betreft, is de rechter van mening dat de termijn voorzien in de nieuwe 2e alinea van artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op onrechtmatig energieverbruik. Bovendien treedt Sibelga hier niet op als energieleverancier, waardoor het betrokken artikel in deze zaak niet kan worden toegepast.

De rechter is van oordeel dat de verjaringstermijn die moet worden gehanteerd, degene is uit artikel 2262bis van het Burgerlijk Wetboek, met name §1 van alinea 2, waarin het gaat over een “rechtsvordering tot vergoeding van schade op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid” die verjaart “door verloop van vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.

De rechtbank is van oordeel dat Sibelga kennis heeft genomen van de hem berokkende schade en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon op de dag waarop de onrechtmatigheid werd vastgesteld, namelijk op 17/12/2013.

Aangezien Sibelga de zaak aanhangig heeft gemaakt op 18/10/2016 is ze nog niet verjaard.

De rechtbank controleert elk onderdeel van de vordering van Sibelga (€ 17.538,73) en concludeert dat de vordering € 14.494,82 bedraagt. De heer S. wordt veroordeeld tot betaling van deze vordering en de rest van de vordering (het verschil tussen € 14.484,82 en het initieel gevorderde bedrag) wordt verworpen.

 

Beslissing aangaande de afwezigheid van een EPB-certificaat op het moment waarop het huurcontract wordt afgesloten

Geplaatst op: 16/02/2017 - Bijgewerkt: 07/03/2017

Vredegerecht van Sprimont, 19 december 2013

Een huurster verkrijgt een verlaging van de huurprijs omdat het EPB-certificaat van het gehuurde goed niet werd voorgelegd op het moment waarop het huurcontract werd afgesloten. Als argument haalt ze aan dat ze niet had verwacht zulke hoge energiekosten te moeten betalen. Als ze het EPB-certificaat wel had ontvangen, had ze een beter inzicht gehad in de staat van de woning en van de verwarmingsinstallatie.  Ze vraagt dus een verlaging van de huurprijs met terugwerkende kracht om de hogere kosten voor het energieverbruik te compenseren.

We willen erop wijzen dat de huurster hier gebruik heeft gemaakt van het principe van exceptie van niet-uitvoering voordat ze zich tot de rechtbank wendde. Dit betekent dat ze uit eigen beweging de huurprijs die ze aan de eigenaar verschuldigd was, heeft verlaagd zonder dat er hiervoor een gerechtelijke uitspraak was. Dit principe mag enkel met de grootste omzichtigheid worden gebruikt en is onderworpen aan bepaalde voorwaarden. Meer informatie over het principe van exceptie van niet-uitvoering vindt u op deze pagina.

» Meer informatie over deze beslissing